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source de l'image : visuel chine

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editeur | wang weikai

produit | prisme·tencent xiaoman studio

"les prix de l'immobilier sont revenus à une position relativement raisonnable", a déclaré le 30 août yu liang, président du conseil d'administration de vanke, lors de la conférence sur les résultats.

après la clôture du marché le 30 août, vanke a publié son rapport intermédiaire sur les performances pour 2024 et a tenu une conférence sur les performances. face aux prix de l'immobilier « survendus » et au ralentissement de l'industrie, le bénéfice d'exploitation de vanke au premier semestre s'est élevé à 142,78 milliards de yuans, soit une baisse de 28,93 % sur un an ; diminution d'une année sur l'autre de 199,8 %.

cependant, comparée à la rentabilité, la solvabilité est évidemment un indicateur davantage lié à la capacité d'une société immobilière à « survivre ». le rapport financier montre qu'au cours du premier semestre, vanke a remboursé un total de 52,4 milliards de yuans de dettes et a achevé le remboursement de 7,3 milliards de yuans d'obligations publiques nationales et d'effets à moyen terme, ainsi que le remboursement de obligations publiques étrangères équivalant à environ 10,4 milliards de yuans.

jusqu’à présent, les obligations publiques étrangères de vanke pour l’année ont toutes été remboursées, et il reste encore une obligation à moyen terme de 2 milliards de yuans pour les obligations publiques nationales. au cours du premier semestre, vanke a reçu un total de 61,2 milliards de yuans de nouveaux financements et de refinancements, avec un nouveau coût de financement global de 3,66 % et 92,4 milliards de yuans de fonds monétaires disponibles.

à la fin du premier semestre, le passif total de vanke s'élevait à 1,037762 milliards de yuans, soit une baisse de 19,02 % par rapport à la même période de l'année dernière. le ratio actif-passif est de 72,94%.

« se sentir coupable de la perte »

de nos jours, seule une poignée de sociétés immobilières organisent encore des conférences de performance comme prévu. après la réunion annuelle de performance en mars de cette année, vanke a tenu sa réunion de résultats intermédiaires 2024 comme prévu.

au premier semestre, vanke a réalisé un bénéfice d'exploitation de 142,78 milliards de yuans et une perte nette attribuable à sa société mère de 9,85 milliards de yuans. selon les données des prévisions de performances précédentes, vanke s'attend à une perte nette de 7 à 9 milliards de yuans au premier semestre. en fait, les pertes de vanke au premier semestre ont légèrement dépassé la fourchette prévue.

"nous nous sentons profondément coupables de la perte de performance", a déclaré zhu xu, secrétaire du conseil d'administration de vanke, lors de la réunion de performance.

c’est également la première fois que le bénéfice net de vanke est négatif. en comparaison, pour l'ensemble de l'année 2023, le bénéfice d'exploitation de vanke s'est élevé à 465,74 milliards de yuans et le bénéfice net attribuable à la société mère à 12,16 milliards de yuans.

pourquoi le géant de l’immobilier vanke a-t-il enregistré d’énormes pertes ?

vanke a déclaré dans l'annonce que le bénéfice net est devenu négatif principalement en raison de la baisse du barème de règlement et de la marge bénéficiaire brute de l'activité de développement, des pertes résultant des transactions en gros et en actions, des pertes de certains investissements financiers non principaux et des provisions pour dépréciation.

l'inventaire est la principale composante de l'actif circulant d'une société immobilière. le rapport semestriel montre qu'à la fin du premier semestre, les stocks de vanke s'élevaient à 620,4 milliards de yuans, soit une baisse de 11,6 % par rapport à fin 2023.

plus précisément, les stocks de produits à développer s'élèvent à 91,32 milliards de yuans, soit 14,7 % ; les produits en construction s'élèvent à 421,37 milliards de yuans, soit 67,9 % ; les produits achevés s'élèvent à 104,7 milliards de yuans, soit 16,9 %.

il convient de noter que vanke a constitué des provisions pour dépréciation sur un grand nombre de stocks. cela signifie qu'un grand nombre de projets de développement se retrouvent dans une situation où « la farine coûte plus cher que le pain ». c'est l'une des raisons pour lesquelles le bénéfice net de vanke est passé du profit à la perte.

le rapport semestriel montre que, sur la base des prix actuels du marché et des ventes réelles de projets, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projects tels que yuyu, changsha peninsula international et la ville de weifang vanke courent un risque de baisse des prix, vanke a donc constitué une provision pour baisse du prix des stocks de 1,928 milliard de yuans.

à la fin du premier semestre, le solde des réserves de stocks accumulées de vanke atteignait 8,3 milliards de yuans.

la marge bénéficiaire brute du développement immobilier n'est que de 6,8 %, et l'échange du prix contre le volume entraîne une perte de profit.

la baisse de la rentabilité est également la principale raison pour laquelle le bénéfice net de vanke est devenu négatif.

au premier semestre, avant déduction des impôts et taxes, la marge bénéficiaire brute de vanke n'était que de 8,12 %, soit une baisse de 10,75 points de pourcentage par rapport à l'année précédente, et sa marge bénéficiaire nette était de -5,97 %. plus précisément, la marge bénéficiaire brute des projets de développement immobilier a chuté de manière significative, à seulement 6,8%, soit une baisse de 13,5 points de pourcentage sur un an.

selon les règles de règlement des revenus des normes comptables, les sociétés immobilières comptabilisent généralement les revenus et les coûts en fonction du moment de la livraison de la maison, et non du moment de la signature du contrat de vente. cela signifie qu'au premier semestre 2024, les revenus de règlement de l'activité de promotion immobilière correspondent principalement aux projets prévendus en 2022 et 2023 et au stock de logements existants et quasi-existants digérés au premier semestre 2024.

la plupart de ces projets concernent des terrains acquis avant 2022, et le coût d’acquisition des terrains est relativement élevé. alors que le marché continue de décliner, les ventes réelles et les prix des logements sont généralement inférieurs aux prévisions lors d’un investissement foncier. c'est la raison de la baisse de la marge bénéficiaire brute.

"avec les changements survenus sur les marchés régionaux et sectoriels, échanger le prix contre le volume entraînera des pertes de bénéfices", a déclaré han huihua, vice-président exécutif et directeur financier de vanke, lors de la réunion de performance.

bien que le « rapport prix-volume » ait affecté la rentabilité, l'aspect positif est que le flux de trésorerie net d'exploitation de vanke est devenu positif au deuxième trimestre de cette année, réalisant une entrée de trésorerie positive de 4,2 milliards de yuans.

à cet égard, han huihua a déclaré lors de la réunion de performance que vanke avait réalisé un flux de trésorerie net d'exploitation positif au deuxième trimestre grâce à trois aspects : les ventes actives, les transactions à grande échelle et la revitalisation des ressources, et le retrait progressif des activités et des investissements non essentiels. les trois tâches ci-dessus ont permis de récolter un total d'environ 137 milliards de yuans.

en termes de transactions d'actifs à grande échelle, fin juillet, un total de 20 milliards de yuans de transactions à grande échelle avaient été signées, couvrant 31 projets comprenant des bureaux, des entreprises, des hôtels et des appartements.

le 27 mai, vanke a vendu la base t208-0053 du super quartier général de la baie de shenzhen au prix affiché de 2,235 milliards de yuans. les cessionnaires étaient shenzhen railway group et shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

"il y a actuellement 19 projets en cours de négociation", a révélé liu xiao, vice-président exécutif et directeur de l'exploitation de vanke, lors de la réunion de performance.

yu liang : les prix de l'immobilier sont revenus à un niveau relativement raisonnable

parlant des attentes pour l'avenir, yu liang, président du conseil d'administration de vanke, a déclaré lors de la réunion intermédiaire sur les résultats qu'à moyen et long terme, même si la demande potentielle de logements a dépassé son sommet historique, l'ampleur absolue reste énorme ; à court terme, après trois ans avec l'ajustement intervenu en 2017, la rentabilité des nouveaux logements s'est améliorée et le soutien politique aux besoins diversifiés en matière de logement a continué d'augmenter.

il estime que ceux-ci accumulent de l'énergie pour la reprise de la demande du marché et fournissent le terrain pour l'arrivée d'une nouvelle étape de développement. "après trois années d'ajustement, les prix de l'immobilier sont revenus à une position relativement raisonnable. la rentabilité des nouveaux produits immobiliers a été grandement améliorée", a déclaré yu liang.

les données du rapport semestriel montrent qu'au cours du premier semestre, les ventes cumulées de vanke ont atteint 127,33 milliards de yuans, avec un taux de remboursement supérieur à 100 %. depuis le deuxième trimestre de cette année, les ventes mensuelles moyennes de vanke sont restées supérieures à 20 milliards.

en outre, selon la liste des ventes immobilières publiée par le china index research institute, une organisation tierce, au cours des sept premiers mois de cette année, les ventes totales des 100 plus grandes sociétés immobilières se sont élevées à 2,39094 milliards de yuans, par an. -baisse sur un an de 40,1%. parmi eux, les ventes de vanke au cours des sept premiers mois se sont élevées à 146,53 milliards de yuans, se classant au quatrième rang ; sa superficie de vente était de 10,786 millions de mètres carrés, au deuxième rang.

sur la base du montant total des ventes et de la superficie de vente, le prix de vente moyen de vanke au cours des sept premiers mois était de 7 360,95 yuans par mètre carré. en comparaison, le prix de vente moyen de vanke sera de 6 539,91 yuans par mètre carré en 2023 et de 6 211,59 yuans par mètre carré en 2022.

lors de la réunion de performance il y a six mois, yu liang a déclaré un jour que même s'il est peu probable que l'industrie revienne à son apogée, vanke n'a pas changé son jugement selon lequel l'industrie est « survendue ».

"jusqu'à présent cette année, la superficie des constructions résidentielles nouvellement démarrées a encore diminué de 24 % par rapport à l'année précédente. selon cette tendance, la superficie totale des constructions résidentielles nouvellement démarrées pour toute l'année devrait être environ 500 millions de mètres carrés. même par rapport à certains pays où l'urbanisation est pleinement mature, le niveau actuel de l'offre est également faible. " yu liang estime que l'amélioration de l'offre et de la demande crée les conditions permettant au marché de sortir du marché. creux et reprendre un élan ascendant.

après 2022, vanke a investi activement dans 52 projets.

le cycle d'ouverture est un indicateur important pour mesurer l'efficacité opérationnelle des sociétés immobilières. selon les données fournies par han huihua, le cycle d'ouverture moyen des 52 projets ci-dessus est de 5,7 mois, soit 4,1 mois de moins qu'auparavant. la période de retour des flux de trésorerie est d'environ 12 mois.

« alors que divers types de logements à loyer garanti et de logements pour talents offrent davantage de choix aux personnes qui ont un besoin urgent de résoudre leurs problèmes de logement, des produits améliorés qui répondent à la quête des clients d'une meilleure qualité de vie ont pris une place de plus en plus importante sur le marché du logement neuf. " le co-président de vanke, zhang hai, associé principal du département de développement et d'exploitation, considère ainsi les opportunités de développement du secteur du développement immobilier à l'avenir.

« les sociétés immobilières ont également commencé à « regrouper » des produits et à « regrouper » des services, et le secteur immobilier a finalement commencé à construire des maisons comme des voitures.