новости

источник изображения: visual china

автор | юэ цзячен

редактор ван вэйкай

производство: призма · tencent xiaoman studio

«цены на жилье вернулись к относительно разумному положению», - заявил 30 августа юй лян, председатель совета директоров vanke, на конференции по итогам.

после закрытия рынка 30 августа ванке опубликовал промежуточный отчет о результатах деятельности за 2024 год и провел конференцию по результатам деятельности. в условиях «перепроданности» цен на жилье и спада в отрасли операционная прибыль ванке в первой половине года составила 142,78 млрд юаней, что на 28,93% меньше, чем в прошлом году, чистый убыток, относящийся к материнской компании, составил 9,85 млрд юаней, т.е. годовое снижение на 199,8%.

однако по сравнению с рентабельностью платежеспособность, очевидно, является показателем, который больше связан с тем, сможет ли жилищная компания «выжить». финансовый отчет показывает, что в первом полугодии ванке погасил долг на общую сумму 52,4 млрд юаней, а также завершил погашение внутренних государственных облигаций и среднесрочных облигаций на сумму 7,3 млрд юаней, а также погашение долгов. зарубежных государственных облигаций, эквивалентных примерно 10,4 млрд юаней.

на данный момент все зарубежные государственные облигации ванке за этот год погашены, и еще есть одна среднесрочная облигация на сумму 2 миллиарда юаней для внутренних государственных облигаций. в первом полугодии ванке получил в общей сложности 61,2 млрд юаней в виде нового финансирования и рефинансирования, при этом новая комплексная стоимость финансирования составила 3,66% и 92,4 млрд юаней в виде денежных средств.

по состоянию на конец первого полугодия общие обязательства ванке составили 1,037762 млрд юаней, что на 19,02% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. коэффициент активов и пассивов составляет 72,94%.

«чувство вины за потерю»

в настоящее время лишь несколько компаний по недвижимости до сих пор проводят конференции по производительности в соответствии с графиком. после ежегодного собрания по итогам работы в марте этого года ванке провел промежуточное собрание по итогам 2024 года, как и было запланировано.

в первом полугодии vanke достигла операционного дохода в размере 142,78 млрд юаней и чистого убытка, приходящегося на его материнскую компанию, в размере 9,85 млрд юаней. согласно данным предыдущих прогнозов производительности, ванке ожидает чистый убыток в размере от 7 до 9 миллиардов юаней в первой половине года. фактически потери ванке в первом полугодии немного превысили прогнозируемый диапазон.

«мы чувствуем глубокую вину за потерю производительности», — заявил на собрании чжу сюй, секретарь совета директоров vanke.

это также первый раз, когда чистая прибыль ванке оказалась отрицательной. для сравнения, за весь 2023 год операционная прибыль ванке составила 465,74 млрд юаней, а чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, — 12,16 млрд юаней.

почему гигант недвижимости vanke понес огромные убытки?

ванке заявил в своем заявлении, что чистая прибыль стала отрицательной, главным образом, из-за снижения масштаба расчетов и валовой прибыли девелоперского бизнеса, убытков от оптовых операций и сделок с акциями, убытков от некоторых неосновных финансовых инвестиций в бизнес, а также резервов под обесценение.

товарно-материальные запасы являются основной составляющей оборотных активов риэлторской компании. полугодовой отчет показывает, что по состоянию на конец первого полугодия запасы ванке составили 620,4 млрд юаней, что на 11,6% меньше, чем в конце 2023 года.

в частности, запасы разрабатываемой продукции составляют 91,32 млрд юаней, что составляет 14,7%; строящаяся продукция составляет 421,37 млрд юаней, что составляет 67,9%; готовая продукция составляет 104,7 млрд юаней, что составляет 16,9%.

стоит отметить, что ванке создал резервы под обесценение большого количества запасов. это означает, что большое количество девелоперских проектов имеют ситуацию «мука дороже хлеба». это одна из причин, почему чистая прибыль ванке превратилась из прибыли в убыток.

полугодовой отчет показывает, что, исходя из текущих рыночных цен и фактических продаж проектов, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projects, такие как yuyu, changsha peninsula international и weifang vanke city рискуют снизить цены, поэтому vanke предусмотрел снижение цен на запасы на 1,928 миллиарда юаней.

по состоянию на конец первого полугодия накопленный баланс запасов ванке достиг 8,3 млрд юаней.

валовая прибыль от строительства недвижимости составляет всего 6,8%, а обмен цены на объем приводит к потере прибыли.

снижение рентабельности также является основной причиной того, что чистая прибыль ванке стала отрицательной.

в первой половине года, до вычета налогов и надбавок, валовая прибыль vanke составила всего 8,12%, что на 10,75 процентных пункта меньше, чем в прошлом году, а рентабельность чистой прибыли составила -5,97%. в частности, валовая прибыль девелоперских проектов значительно снизилась – всего до 6,8%, что на 13,5 процентных пункта меньше, чем в прошлом году.

в соответствии с правилами расчета доходов, предусмотренными стандартами бухгалтерского учета, компании по недвижимости обычно признают доходы и расходы на момент сдачи дома, а не на момент подписания договора купли-продажи. это означает, что в первой половине 2024 года расчетный доход от девелоперского бизнеса в основном соответствует проектам, предварительно проданным в 2022 и 2023 годах, а также существующему и квазисуществующему жилищному фонду, переработанному в первой половине 2024 года.

большинство этих проектов представляют собой земли, приобретенные до 2022 года, и стоимость приобретения земли относительно высока. поскольку рынок продолжает снижаться, фактические цены продаж и жилья, как правило, ниже, чем ожидалось при инвестировании в землю. это является причиной снижения валовой прибыли.

«из-за изменений на региональных и отраслевых рынках обмен цены на объем приведет к потере прибыли», — заявил на собрании по итогам работы хань хуэйхуа, исполнительный вице-президент и финансовый директор vanke.

хотя соотношение цены и объема повлияло на прибыльность, положительным аспектом является то, что операционный чистый денежный поток vanke стал положительным во втором квартале этого года, достигнув положительного притока денежных средств в размере 4,2 млрд юаней.

в связи с этим хань хуэйхуа заявил на отчетном собрании, что ванке добился положительного операционного чистого денежного потока во втором квартале за счет трех аспектов: активных продаж, крупномасштабных транзакций и оживления ресурсов, а также постепенного выхода из непрофильного бизнеса и инвестиций. на выполнение трех вышеуказанных задач было собрано в общей сложности около 137 миллиардов юаней.

что касается крупномасштабных сделок с активами, то по состоянию на конец июля было подписано в общей сложности крупномасштабные сделки на сумму 20 миллиардов юаней, охватывающие 31 проект, включая офисы, предприятия, гостиницы и квартиры.

27 мая компания vanke продала базу t208-0053 super headquarters в шэньчжэньском заливе по биржевой цене 2,235 млрд юаней. приобретателями стали shenzhen railway group и shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

«в настоящее время в переговорном процессе находятся 19 проектов», — сообщил на совещании лю сяо, исполнительный вице-президент и главный операционный директор vanke.

юй лян: цены на жилье вернулись на относительно разумный уровень

говоря об ожиданиях на будущее, юй лян, председатель совета директоров vanke, заявил на промежуточном заседании по итогам, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе, хотя потенциальный спрос на жилье уже прошел свой исторический пик, абсолютный масштаб все еще огромен; краткосрочная перспектива, через три года. благодаря корректировке, проведенной в 2017 году, экономическая эффективность новых домов улучшилась, а политическая поддержка диверсифицированных потребностей в жилье продолжала расти.

он считает, что они накапливают энергию для восстановления рыночного спроса и создают почву для прихода на новый этап развития. "после трех лет корректировки цены на жилье вернулись к относительно разумному положению. экономическая эффективность новых жилищных продуктов значительно улучшилась", - сказал юй лян.

данные полугодового отчета показывают, что в первой половине года совокупный объем продаж vanke достиг 127,33 млрд юаней, при этом уровень погашения превысил 100%. со второго квартала этого года среднемесячный объем продаж vanke остается выше 20 миллиардов.

кроме того, согласно списку продаж недвижимости, опубликованному китайским институтом индексных исследований, сторонней организацией, за первые семь месяцев этого года общий объем продаж 100 крупнейших компаний недвижимости составил 2,39094 млрд юаней в год. - снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40,1%. среди них объем продаж vanke за первые семь месяцев составил 146,53 млрд юаней, заняв четвертое место, его торговая площадь составила 10,786 млн квадратных метров, заняв второе место;

с учетом общего объема продаж и торговой площади средняя цена продажи vanke за первые семь месяцев составила 7 360,95 юаней за квадратный метр. для сравнения, средняя цена продажи ванке составит 6 539,91 юаня за квадратный метр в 2023 году и 6 211,59 юаня за квадратный метр в 2022 году.

на совещании по результатам деятельности полгода назад юй лян однажды сказал, что, хотя отрасль вряд ли вернется к своей высшей точке, ванке не изменил своего мнения о том, что отрасль «перепродана».

«пока в этом году площади вновь начатого жилищного строительства сократились еще на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. согласно этой тенденции, общая площадь вновь начатого жилищного строительства за весь год ожидается на уровне около 500 миллионов квадратных метров. даже по сравнению с некоторыми странами, где урбанизация полностью созрела, текущий уровень предложения также находится на низком уровне». юй лян считает, что улучшение спроса и предложения создает условия для выхода рынка из кризиса. дна и восстановить восходящий импульс.

после 2022 года ванке активно инвестировал в 52 проекта.

цикл открытия является важным показателем для измерения операционной эффективности компаний по недвижимости. согласно данным хань хуэйхуа, средний цикл открытия вышеупомянутых 52 проектов составляет 5,7 месяца, что на 4,1 месяца короче, чем раньше. срок возврата денежных средств составляет около 12 месяцев.

«поскольку различные типы жилья с гарантированной арендной платой и талантливого жилья предоставляют людям, остро нуждающимся в срочном решении жилищных проблем, больше выбора, улучшенные продукты, отвечающие стремлению клиентов к более высокому качеству жизни, занимают все более важную позицию на рынке нового жилья. сопрезидент vanke чжан хай, главный партнер отдела развития и эксплуатации, так рассматривает возможности развития девелоперского бизнеса в будущем.

«компании по недвижимости также начали «сворачивать» продукты и «сворачивать» услуги, а индустрия недвижимости наконец-то начала строить дома, как автомобили», — сказал юй лян.