nachricht

bildquelle: visual china

autor |. yue jiachen

herausgeber |. wang weikai

produziert |. prism·tencent xiaoman studio

„die immobilienpreise sind auf einen relativ vernünftigen stand zurückgekehrt“, sagte yu liang, vorstandsvorsitzender von vanke, auf der ergebniskonferenz.

nachdem der markt am 30. august geschlossen hatte, veröffentlichte vanke seinen vorläufigen leistungsbericht 2024 und hielt eine leistungskonferenz ab. angesichts der „überverkauften“ immobilienpreise und des branchenrückgangs belief sich das betriebsergebnis von vanke im ersten halbjahr auf 142,78 milliarden yuan, was einem rückgang von 28,93 % gegenüber dem vorjahr entspricht rückgang um 199,8 % gegenüber dem vorjahr.

allerdings ist die zahlungsfähigkeit im vergleich zur rentabilität offensichtlich ein indikator, der eher mit der „überlebensfähigkeit“ eines wohnungsunternehmens zusammenhängt. aus dem finanzbericht geht hervor, dass vanke im ersten halbjahr insgesamt schulden in höhe von 52,4 milliarden yuan zurückgezahlt und die rückzahlung von inländischen staatsanleihen und mittelfristigen schuldverschreibungen im wert von 7,3 milliarden yuan sowie die rückzahlung von abgeschlossen hat ausländische staatsanleihen im gegenwert von rund 10,4 milliarden yuan.

bisher wurden vankes ausländische staatsanleihen für das jahr alle zurückgezahlt, und es gibt noch eine mittelfristige schuldverschreibung über 2 milliarden yuan für inländische staatsanleihen. im ersten halbjahr erhielt vanke insgesamt 61,2 milliarden yuan an neuen finanzierungen und refinanzierungen, mit neuen gesamtfinanzierungskosten von 3,66 % und 92,4 milliarden yuan an geldmitteln.

zum ende des ersten halbjahres beliefen sich die gesamtverbindlichkeiten von vanke auf 1,037762 milliarden yuan, was einem rückgang von 19,02 % im vergleich zum vorjahreszeitraum entspricht. das asset-liability-verhältnis beträgt 72,94 %.

„schuldgefühle wegen des verlusts“

heutzutage gibt es nur noch eine handvoll immobilienunternehmen, die performance-konferenzen wie geplant durchführen. im anschluss an die jährliche leistungsbesprechung im märz dieses jahres hielt vanke wie geplant die zwischenergebnisbesprechung 2024 ab.

im ersten halbjahr erzielte vanke ein betriebsergebnis von 142,78 milliarden yuan und einen der muttergesellschaft zuzurechnenden nettoverlust von 9,85 milliarden yuan. den daten früherer leistungsprognosen zufolge rechnet vanke im ersten halbjahr mit einem nettoverlust von 7 bis 9 milliarden yuan. tatsächlich lagen die verluste von vanke im ersten halbjahr leicht über der prognostizierten spanne.

„wir fühlen uns zutiefst schuldig für den leistungsverlust“, sagte zhu xu, sekretär des vanke-vorstands, bei der leistungsbesprechung.

dies ist auch das erste mal, dass vankes nettogewinn negativ ist. im vergleich dazu belief sich das betriebsergebnis von vanke im gesamten jahr 2023 auf 465,74 milliarden yuan, und der der muttergesellschaft zuzurechnende nettogewinn betrug 12,16 milliarden yuan.

warum verzeichnete der immobilienriese vanke große verluste?

vanke gab in der ankündigung an, dass der nettogewinn hauptsächlich aufgrund des rückgangs des abrechnungsumfangs und der bruttogewinnmarge des entwicklungsgeschäfts, verlusten aus massen- und aktientransaktionen, verlusten aus einigen nicht zum hauptgeschäft gehörenden finanzinvestitionen und wertminderungsrückstellungen negativ geworden sei.

das inventar ist der hauptbestandteil des umlaufvermögens eines immobilienunternehmens. aus dem halbjahresbericht geht hervor, dass sich der lagerbestand von vanke zum ende des ersten halbjahres auf 620,4 milliarden yuan belief, was einem rückgang von 11,6 % gegenüber ende 2023 entspricht.

konkret beläuft sich der bestand an zu entwickelnden produkten auf 91,32 milliarden yuan, was einem anteil von 14,7 % entspricht; der bestand an im bau befindlichen produkten beläuft sich auf 421,37 milliarden yuan, was einem anteil von 67,9 % entspricht;

es ist erwähnenswert, dass vanke wertminderungsrückstellungen für eine große anzahl von vorräten gebildet hat. dies bedeutet, dass bei vielen entwicklungsprojekten die situation besteht, dass „mehl teurer als brot“ ist. dies ist einer der gründe, warum vankes nettogewinn von gewinn zu verlust wurde.

der halbjahresbericht zeigt, dass basierend auf den aktuellen marktpreisen und tatsächlichen verkäufen von projekten vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projekte wie yuyu, bei changsha peninsula international und weifang vanke city besteht das risiko eines preisverfalls, daher hat vanke eine rückstellung für den rückgang der lagerbestände in höhe von 1,928 milliarden yuan gebildet.

zum ende des ersten halbjahres beliefen sich die kumulierten lagerreserven von vanke auf 8,3 milliarden yuan.

die bruttogewinnspanne der immobilienentwicklung beträgt nur 6,8 %, und der austausch von preis gegen volumen führt zu gewinnverlusten.

der rückgang der rentabilität ist auch der hauptgrund dafür, dass vankes nettogewinn negativ wurde.

im ersten halbjahr, vor abzug von steuern und zuschlägen, betrug die bruttogewinnmarge von vanke nur 8,12 %, ein rückgang um 10,75 prozentpunkte im vergleich zum vorjahr, und die nettogewinnmarge betrug -5,97 %. insbesondere sank die bruttogewinnmarge von immobilienentwicklungsprojekten deutlich auf nur noch 6,8 %, was einem rückgang von 13,5 prozentpunkten gegenüber dem vorjahr entspricht.

gemäß den umsatzabrechnungsregeln der rechnungslegungsstandards erfassen immobilienunternehmen umsatzerlöse und kosten in der regel auf der grundlage des zeitpunkts der hausübergabe und nicht des zeitpunkts der unterzeichnung des kaufvertrags. dies bedeutet, dass die abwicklungserträge des immobilienentwicklungsgeschäfts im ersten halbjahr 2024 im wesentlichen den in den jahren 2022 und 2023 vorverkauften projekten sowie dem im ersten halbjahr 2024 verdauten bestands- und quasi-bestandsbestand entsprechen.

bei den meisten dieser projekte handelt es sich um grundstücke, die vor 2022 erworben wurden, und die kosten für den grundstückserwerb sind relativ hoch. da der markt weiter rückläufig ist, sind die tatsächlichen verkaufs- und immobilienpreise bei investitionen in grundstücke im allgemeinen niedriger als erwartet. dies ist der grund für den rückgang der bruttogewinnmarge.

„angesichts der veränderungen auf den regionalen und sektoralen märkten wird der austausch von preis gegen volumen zu gewinnverlusten führen“, sagte han huihua, executive vice president und chief financial officer von vanke, bei der leistungsbesprechung.

obwohl sich das „preis-leistungs-verhältnis“ auf die rentabilität ausgewirkt hat, ist der positive aspekt, dass der operative netto-cashflow von vanke im zweiten quartal dieses jahres positiv wurde und einen positiven cash-zufluss von 4,2 milliarden yuan erzielte.

in diesem zusammenhang sagte han huihua bei der leistungsbesprechung, dass vanke im zweiten quartal durch drei aspekte einen positiven operativen netto-cashflow erzielt habe: aktive verkäufe, groß angelegte transaktionen und ressourcenrevitalisierung sowie schrittweiser rückzug aus nicht zum kerngeschäft gehörenden geschäften und investitionen. die oben genannten drei aufgaben haben insgesamt etwa 137 milliarden yuan eingesammelt.

im hinblick auf groß angelegte vermögenstransaktionen waren bis ende juli insgesamt 20 milliarden yuan an großtransaktionen unterzeichnet worden, die 31 projekte umfassten, darunter büros, unternehmen, hotels und wohnungen.

am 27. mai verkaufte vanke die shenzhen bay super headquarters base t208-0053 zu einem listenpreis von 2,235 milliarden yuan. die übernehmer waren die shenzhen railway group und shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

„derzeit befinden sich 19 projekte im verhandlungsprozess“, verriet liu xiao, executive vice president und chief operating officer von vanke, bei der leistungsbesprechung.

yu liang: die immobilienpreise sind auf ein relativ angemessenes niveau zurückgekehrt

in bezug auf die erwartungen für die zukunft sagte yu liang, vorstandsvorsitzender von vanke, bei der zwischenergebnissitzung, dass die potenzielle nachfrage nach wohnraum mittel- und langfristig zwar ihren historischen höhepunkt überschritten habe, das absolute ausmaß jedoch immer noch enorm sei kurzfristig, nach drei jahren mit der anpassung im jahr 2017 hat sich die kosteneffizienz neuer wohnungen verbessert und die politische unterstützung für vielfältige wohnbedürfnisse hat weiter zugenommen.

er glaubt, dass diese energie für die erholung der marktnachfrage sammeln und den boden für den beginn einer neuen entwicklungsstufe bereiten. „nach drei jahren der anpassung sind die immobilienpreise wieder auf ein relativ vernünftiges niveau gefallen. die kosteneffizienz neuer wohnungsprodukte hat sich erheblich verbessert“, sagte yu liang.

daten aus dem halbjahresbericht zeigen, dass der kumulierte umsatz von vanke im ersten halbjahr 127,33 milliarden yuan erreichte, mit einer rückzahlungsquote von über 100 %. seit dem zweiten quartal dieses jahres liegt der durchschnittliche monatsumsatz von vanke weiterhin über 20 milliarden.

darüber hinaus betrug der gesamtumsatz der 100 größten immobilienunternehmen laut der vom china index research institute, einer drittorganisation, veröffentlichten immobilienverkaufsliste in den ersten sieben monaten dieses jahres 2,39094 milliarden yuan pro jahr - rückgang um 40,1 % gegenüber dem vorjahr. unter ihnen betrug der umsatz von vanke in den ersten sieben monaten 146,53 milliarden yuan und lag damit an vierter stelle; seine verkaufsfläche lag mit 10,786 millionen quadratmetern an zweiter stelle.

basierend auf der gesamtverkaufsmenge und der verkaufsfläche betrug der durchschnittliche verkaufspreis von vanke in den ersten sieben monaten 7.360,95 yuan pro quadratmeter. im vergleich dazu wird der durchschnittliche verkaufspreis von vanke im jahr 2023 6.539,91 yuan pro quadratmeter und im jahr 2022 6.211,59 yuan pro quadratmeter betragen.

bei der leistungsbesprechung vor einem halben jahr sagte yu liang einmal, dass die branche zwar wahrscheinlich nicht zu ihrem höhepunkt zurückkehren werde, vanke jedoch seine einschätzung, dass die branche „überverkauft“ sei, nicht geändert habe.

„bisher ist in diesem jahr die fläche des neu begonnenen wohnungsbaus im vergleich zum vorjahr um weitere 24 % zurückgegangen. diesem trend zufolge wird die gesamtfläche des neu begonnenen wohnungsbaus für das gesamte jahr erwartet „selbst im vergleich zu einigen ländern, in denen die urbanisierung voll ausgereift ist, ist das aktuelle angebot ebenfalls niedrig.“ yu liang glaubt, dass die verbesserung von angebot und nachfrage die voraussetzungen dafür schafft, dass der markt aussteigt tiefpunkt erreichen und wieder an aufwärtsdynamik gewinnen.

nach 2022 hat vanke aktiv in 52 projekte investiert.

der eröffnungszyklus ist ein wichtiger indikator zur messung der betriebseffizienz von immobilienunternehmen. nach angaben von han huihua beträgt der durchschnittliche eröffnungszyklus der oben genannten 52 projekte 5,7 monate und ist damit 4,1 monate kürzer als zuvor. die cashflow-rücklaufzeit beträgt etwa 12 monate.

„da verschiedene arten von mietgarantiertem wohnraum und talentunterkünften mehr auswahlmöglichkeiten für menschen bieten, die dringend ihre wohnungsprobleme lösen müssen, haben verbesserte produkte, die dem streben der kunden nach höherer lebensqualität gerecht werden, eine immer wichtigere stellung auf dem neuen wohnungsmarkt eingenommen.“ „der co-präsident von vanke, zhang hai, hauptpartner der entwicklungs- und betriebsabteilung, sieht die entwicklungsmöglichkeiten des immobilienentwicklungsgeschäfts in der zukunft auf diese weise.

„immobilienunternehmen haben auch damit begonnen, produkte und dienstleistungen auf den markt zu bringen, und die immobilienbranche hat endlich damit begonnen, häuser wie autos zu bauen.“