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Banyan Tree Beibei, Chongqing, fotografiado por el autor.

Autor |

Editor | Wang Weikai

Producido | Prisma·Tencent Xiaoman Studio

Este es un hotel de lujo que alguna vez fue amado por las celebridades de Internet. También es el primer hotel resort de aguas termales de la cadena hotelera de renombre internacional "Banyan Tree" en China. Hasta el día de hoy, todavía se puede ver en Douyin y Xiaohongshu. y hermanas regístrese aquí.

Sin embargo, a diferencia del revuelo en Internet, este hotel se enfrenta al destino de ser subastado.

Recientemente, el paquete de activos de Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd. ubicado en Wenquan Road, ciudad de Chengjiang, distrito de Beibei, cotiza en la red de subastas de activos de Alibaba. La subasta comenzará el 2 de septiembre y tendrá un precio inicial de 700 millones de yuanes. . El activo principal de este paquete de activos es Banyan Tree Chongqing Beibei.

"Esta subasta en realidad no tiene nada que ver con Banyan Tree". Un miembro del personal del hotel le explicó al autor de "Prism" que lo que se subastó fueron los bienes raíces del hotel y que los derechos de operación del hotel pertenecen a Banyan Tree. Proviene del Banyan Tree Hotel Group con sede en Singapur. Incluso si la propiedad cambia de dueño, el hotel seguirá funcionando.

En los últimos dos años, las noticias sobre el "despido" de hoteles de cinco estrellas han sido comunes, desde el Hotel Westin en Beijing, hasta el Hotel Bulgari en Shanghai, pasando por el Sanya Haitang Bay Tianfang InterContinental Resort...

Sin embargo, al igual que Banyan Tree Chongqing Beibei, lo que se vende suele ser el inmueble de estos hoteles y tiene poco que ver con la marca del hotel. Una persona del departamento de relaciones públicas de un grupo hotelero internacional lamentó al autor que a menudo "apuntan el arma".

Los frecuentes cambios de propiedad de los inmuebles hoteleros están directamente relacionados con la crisis del sector inmobiliario. Los promotores inmobiliarios alguna vez fueron los mayores propietarios de hoteles de cinco estrellas, pero ahora toda la industria inmobiliaria se encuentra en un período de declive, y los hoteles no rentables son los primeros en ser puestos en venta por los propietarios. sido empujado a una boca de "encrucijada".

El camino cuesta abajo del "Chongqing Hotel No. 1"

"Montar un escenario en el hotel y cantar en la residencia" fue una vez la "ilusión" de los inversores del hotel Banyan Tree en Beibei, Chongqing.

De camino a este hotel, puede ver muchos proyectos inmobiliarios con la palabra "Yue" en el camino, como "Banyan Tree", "Banyan Tree Private Residence", "Angsana Forest Residence" ... Esto no puede No ayuda, pero la gente se pregunta: ¿cuál es el verdadero "Li Kui"? Un miembro del personal del Banyan Tree Hotel dijo al autor que el grupo Banyan Tree sólo gestiona el hotel.

El hotel fue construido por Chongqing Baichun Industrial Company, que es propiedad exclusiva de Chongqing Shenji Industrial Group. Una vez finalizado, su gestión se confió a Banyan Tree. Otros proyectos "Yue" son todas áreas residenciales construidas por los propietarios y no tienen nada que ver con Banyan Tree.

En la actualidad, estos proyectos inmobiliarios no están funcionando bien.

Mirando desde el hotel, podemos ver edificios sin terminar y villas deshabitadas por todas partes. Una de las villas del complejo llamada "Banyan Tree Private Residence" tiene una puerta cerrada, la puerta está cubierta de maleza y el camino que conduce al interior está cubierto de hojas caídas... Según un miembro del personal de Banyan Tree, cuando el proyecto de la villa Se inauguró hace ocho años, estas villas se venden por decenas de millones de dólares, pero pocas personas viven en ellas una vez finalizado el proyecto.

La puerta de la villa turística de lujo "Banyan Tree Private Residence" está cerrada, fotografiada por el autor.

El promotor que eligió un nombre tan superficial espera sin duda utilizar la reputación de "Banyan Tree" para vender propiedades. "Hotel internacional + inmuebles especiales" es una estrategia probada entre los promotores.

El destino de este hotel Banyan Tree embargado también está estrechamente relacionado con las malas ventas de villas.

Hace ocho años, el precio de la vivienda en el distrito de Beibei, Chongqing, era de sólo 6.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio unitario de las residencias privadas de Banyan Tree llegaba a los 40.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio total de una villa era de casi 30 millones. yuan. El promotor espera amortizar el proyecto mediante la venta de villas. Sin embargo, el alto precio hace que el proyecto sea impopular en el mercado, lo que hace que el Grupo Shenji empiece a ir cuesta abajo.

El autor vio en un antiguo mapa del hotel que el edificio contiguo al vestíbulo de recepción estaba marcado como oficina de ventas, pero actualmente no hay ningún vendedor. Según los recuerdos del personal de Banyan Tree mencionado anteriormente, en los últimos años, el departamento de ventas de Banyan Tree Private Villa se ha trasladado una y otra vez y ahora está vacío.

Al final, Chongqing Baichun Industrial Company, el principal promotor de Banyan Tree Beibei en Chongqing, se declaró en quiebra y reorganización debido a atrasos en el proyecto de decenas de millones de yuanes, y fue declarada en quiebra y liquidada en agosto del año pasado. A finales de 2022, los activos totales de la empresa ascendían a 1.743 millones de yuanes, los pasivos totales a 1.972 millones de yuanes y los activos netos a -229 millones de yuanes.

De hecho, Shenji Industrial no solo es propietario del Banyan Tree Beibei, sino que también fue conocido como el "Hotel número uno en Chongqing", una serie de hoteles de cinco estrellas emblemáticos de la zona.

A principios de 2022, el Quinto Tribunal Popular Intermedio de Chongqing aceptó la solicitud de liquidación por quiebra de Shenji Industrial Group. En septiembre de ese año, fue declarado en quiebra, con un total de derechos de acreedor de 10,76 mil millones de yuanes y un valor de activo evaluado de 1,56 mil millones. yuan.

En ese momento, el hotel Sofitel Chongqing Shenji (posteriormente rebautizado como hotel Asit) fue puesto en proceso de ejecución hipotecaria. El 20 de junio del año pasado, el tribunal subastó el hotel Westin de Chongqing Jiefangbei con un precio inicial de 1.038 millones de yuanes. Sin embargo, este hotel de cinco estrellas, considerado "el buque insignia de la ciudad montañosa", fracasó en la primera subasta. porque nadie participó en la licitación.

La intención del borracho no está en el "hotel"

A Banyan Tree Beibei, Chongqing, que se encuentra en medio de la crisis de las "subastas", no le está yendo bien ahora. El autor vio en el hotel que había muy pocos huéspedes. Para ahorrar costos, el hotel también cerró el desayuno buffet. y cambié a cenar en la habitación.

"A diferencia de los hoteles de cinco estrellas en las zonas urbanas, los hoteles resort tienen obviamente temporadas altas y bajas. Fuera de temporada, es difícil para los operadores hoteleros autofinanciarse y necesitan depender de los subsidios de los propietarios". de Banyan Tree Chongqing Beibei dijo a "Prism", explica el autor.

Un experto de la industria que ha manejado el desarrollo y construcción de hoteles de cinco estrellas en algún lugar del sur de China le dijo al autor que en la industria de bienes raíces existe un consenso de que, debido a los altos costos operativos, invertir en hoteles de cinco estrellas no es rentable. Un experto de una importante empresa inmobiliaria también afirmó que en su empresa los hoteles de cinco estrellas se consideran un "activo ineficiente" con el ciclo de rentabilidad más largo.

Entonces, ¿por qué las empresas inmobiliarias siguen recurriendo a hoteles de cinco estrellas durante mucho tiempo, sabiendo que no están ganando dinero?

Un agente inmobiliario que se dedica al desarrollo hotelero le reveló al autor que las empresas inmobiliarias suelen construir hoteles de cinco estrellas por curiosidad. No esperan que estos hoteles generen ingresos operativos considerables, sino que los consideran una fuente de ingresos. del tráfico para atraer clientes, impulsando así las ventas de las residencias circundantes.

Los promotores suelen adquirir terrenos en grandes cantidades alrededor de hoteles para construir proyectos residenciales como "habitaciones con vistas al mar" y "salas de aguas termales".

"Algunos proyectos requieren la construcción de hoteles de cinco estrellas de apoyo al adquirir terrenos, que es una de las razones por las que los hoteles de cinco estrellas se han disparado en los últimos diez años", dijo la persona.

La persona antes mencionada que ha operado hoteles de cinco estrellas explicó que cuando los desarrolladores negocian la cooperación con los gobiernos locales, el gobierno local generalmente exige la construcción de un complejo "comercial + hotel de cinco estrellas + residencial" y la introducción de hoteles de lujo de cinco estrellas. Hoteles de marcas hoteleras internacionales. La "intención borracha" del gobierno local reside en el comercio y la hostelería, mientras que la "intención borracha" de los promotores reside en la adquisición de suelo residencial.

"Los promotores inmobiliarios construyen hoteles de cinco estrellas no con la esperanza de que el hotel genere ingresos, sino para obtener más terrenos residenciales y ganar dinero con las ventas residenciales. No es un gran problema para el hotel perder un poco de dinero. " dijo. Una vez hizo cálculos sobre el proyecto y descubrió que el retorno de la inversión del hotel a 20 años era incluso negativo.

En su opinión, "liquidar grandes cuentas" es la lógica central de los promotores inmobiliarios que invierten en hoteles. Sin embargo, con la desaceleración del mercado inmobiliario, el volumen de transacciones residenciales se ha desplomado, las ventas de bienes raíces ya no pueden "realimentar" a los hoteles y la lógica anterior de "liquidar grandes cuentas" también es insostenible.

"Si elige vender un activo, la razón principal es que no puede generar dinero". Un administrador de fondos que ha prestado atención a la industria inmobiliaria durante mucho tiempo le dijo al autor: "A los ojos de muchas empresas inmobiliarias". , los hoteles son un 'activo negativo'".

Un "jefe del carbón" se convierte en el nuevo propietario de un hotel de cinco estrellas

Durante la crisis del sector inmobiliario, los propietarios de hoteles de cinco estrellas también empezaron a reorganizar sus fortunas. Las empresas inmobiliarias privadas, que alguna vez fueron la fuerza principal, se han retirado una tras otra, y las empresas estatales centrales y algunos misteriosos compradores individuales se han convertido en las partes interesadas en la adquisición.

En los últimos años, con la excepción del Banyan Tree Chongqing Beibei, no es raro que hoteles y complejos turísticos de cinco estrellas se pongan en subasta pública.

A finales de 2023, se subastaron con éxito los paquetes de activos de tres hoteles del Grupo Tianfang, incluidos el Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel y el Tianjin Ritz-Carlton Hotel, con un precio total de transacción de 2 mil millones de yuanes en comparación con el activo neto original. Precio de valoración de 4,53 mil millones de yuanes, se puede decir que se redujo a la mitad.

Recientemente, el Sofitel Beijing también ha sido puesto en el “estante”. Según Hotel Trading Network, el hotel Sofitel Beijing en la calle Chang'an de Beijing está a la venta por un precio de 2.800 millones de yuanes. El hotel era originalmente un activo del Grupo COFCO y se inauguró en septiembre de 2014. Anteriormente era el Hotel W en la calle Chang'an de Beijing. Sin embargo, el hotel ha estado funcionando con pérdidas desde su apertura.

Posteriormente, el hotel también pasó a manos del Fondo Tianfu. En enero de 2019, se rescindió oficialmente el acuerdo de servicios operativos entre Marriott International Group y Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., una subsidiaria de Tianfu Fund, con respecto al W Hotel en la calle Chang'an en Beijing, y el hotel pasó a llamarse Sofitel Beijing.

"Los honorarios de gestión del hotel W del grupo Marriott son muy altos. En comparación, los honorarios de gestión del hotel Sofitel del grupo Accor son relativamente bajos", dijo una persona de la industria hotelera en Beijing. Hoy, Sofitel Beijing se enfrenta una vez más a un cambio de manos y el capital de Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. ha sido congelado.

En Beijing, el hotel Westin en el tercer anillo este también cambió de dueño. Antes de octubre de 2023, el hotel también estará coronado con la palabra "Jinmao" delante para demostrar que es un activo importante de China Jinmao. Después de cambiar de manos, la palabra "Jinmao" se borró silenciosamente.

En Shanghai, también se han puesto a la venta muchos hoteles de alta estrella, como Overseas Chinese Town (Asia) que vende Bulgari Hotel Shanghai, Xinhualian Group que vende Sofitel Shanghai Xinhualian...

En diciembre de 2023, OCT (Asia) anunció que había vendido parte de los activos del proyecto Shanghai Suhewan a un precio de transacción de 2.430 millones de yuanes. Este activo es el Bulgari Hotel Shanghai. Este hotel de cinco estrellas de ultralujo, que tardó seis años en construirse y abrió sus puertas en 2018, es el sexto hotel Bulgari en el mundo y el segundo en China. En los sitios web de viajes, el precio anual de una habitación básica en este hotel es de seis a siete mil yuanes, lo que lo convierte casi en uno de los hoteles más caros de Shanghai.

Según estadísticas de la institución externa Maxian Research Institute, en 2023, el número de hoteles con precios de subasta de más de 100 millones de yuanes superará los 130. Entonces, ¿quién se hará cargo de estos hoteles de cinco estrellas?

Entre ellos, los activos de tres Grupo Tianfang, incluido el Hotel Tianjin Ritz-Carlton, fueron empaquetados y comprados por un comprador misterioso. El nuevo propietario del Hotel Bulgari en Shanghai es Jinfeng Cement Group, el mayor fabricante de cemento de la provincia de Jiangsu. Antes de adquirir Bulgari, Jinfeng Cement compró el hotel Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton por 1.643 millones de yuanes.

El "rey del cemento" llevó mercancías a la playa, lo que alguna vez se convirtió en un tema candente.

Además, Bohai Runze, que se hizo cargo del hotel Beijing Jinmao Westin, se estableció apenas dos meses antes de la transacción, con un capital registrado de sólo 50 millones de yuanes. Los accionistas detrás son dos personas físicas, Shi Cui y Su Fushe. El Observador Económico informó que detrás de las dos personas físicas mencionadas anteriormente hay una empresa llamada Zhonghui Group, que se dedica a la minería del carbón, el lavado del carbón, la industria química del carbón y otros negocios en Yulin, Shaanxi.

Además, el Shanghai Huangpu Greenland Marriott Hotel fue vendido al Banco de Beijing por 1.488 millones de yuanes, y compradores privados compraron una participación del 49% en el Kempinski Hotel Shanghai Lujiazui.

El hotel fue subastado, pero InterContinental y Sheraton siguen expandiéndose

Los hoteles suelen ser “ventas de liquidación”, pero los ingresos de las principales marcas hoteleras internacionales en China están creciendo. Tomando a InterContinental Hotels Group como ejemplo, en 2023, los ingresos de InterContinental Hotels Group en la Gran China fueron de 74 millones de dólares estadounidenses, una tasa de crecimiento interanual de más del 105%, lo que representa aproximadamente el 7% de los ingresos totales globales.

En la industria hotelera, los propietarios y las marcas suelen estar separados. Los propietarios son principalmente promotores inmobiliarios, R&F, Sunac y Poly son los propietarios de los principales hoteles de cinco estrellas en China y soportan las principales pérdidas, mientras que las marcas incluyen Marriott, marcas de hoteles. Los hoteles de grupos hoteleros internacionales como Hilton, InterContinental, Hyatt y AccorHotels no poseen derechos de propiedad hotelera y su principal fuente de ingresos es el cobro de derechos por licencias de marca, servicios de gestión, etc.

Aunque la vida no es fácil para los propietarios, el número de grupos hoteleros internacionales en China sigue aumentando.

Según los datos proporcionados por el departamento de relaciones públicas de InterContinental Hotels Group Greater China al autor de "Prism", en el primer semestre de este año, el número de hoteles recién inaugurados en la región de la Gran China del Grupo aumentó un 49% interanual. -año, y el número de hoteles contratados aumentó un 38%. Actualmente, el grupo tiene cerca de 1.300 hoteles abiertos o en construcción en China.

Hilton Group afirmó que este año Hilton Group alcanzará una tasa de desarrollo de apertura de más de 100 nuevos hoteles por año en el mercado chino por quinto año consecutivo. Actualmente, Hilton Group ha abierto su hotel número 700 en China.

Los recursos de los propietarios son la clave para la competencia entre los grupos hoteleros internacionales. Una persona del InterContinental Hotels Group le dijo al autor de "Prism" que, a diferencia del pasado, cuando las empresas inmobiliarias privadas eran las propietarias, muchos de los propietarios con los que cooperan ahora son empresas estatales centrales e incluso propietarios individuales.

Sin embargo, las frecuentes noticias negativas del propietario también traen problemas a la marca del hotel.

Un miembro de un grupo hotelero internacional en la Gran China se quejó con el autor de que en los últimos años aparecían a menudo en los periódicos noticias como "Se vendió el hotel Sheraton" y "Se subastó el hotel Banyan Tree". propietario del hotel Esta acción no tiene nada que ver con marcas de hoteles como Sheraton y Banyan Tree, pero las marcas de hoteles han "depuesto las armas" en repetidas ocasiones.

"Muchos huéspedes pensaron que algo andaba mal con el Banyan Tree. De hecho, no importa cómo cambie el propietario detrás de él, no afectará el funcionamiento normal del hotel", dijo al autor un miembro de la gerencia de Banyan Tree Chongqing Beibei. El directivo explicó además que cuando el propietario presentó la marca Banyan Tree, firmó un contrato de encomienda por 20 años y el período actual acaba de pasar la mitad.

Además, los hoteles internacionales también se han dado cuenta de que es difícil mantener un crecimiento positivo dependiendo únicamente de hoteles de cinco estrellas y complejos turísticos. Tomemos como ejemplo a InterContinental Hotels. En los últimos años, ha abierto sucesivamente franquicias para marcas económicas como "Holiday Express" y "Holiday" en China, utilizando un método de menor coste para atraer a pequeños y medianos propietarios.

Según un miembro del grupo InterContinental Hotels, alrededor del 70% de los hoteles recientemente ampliados son marcas económicas como Holiday Inn Express.

Marcas hoteleras internacionales como Banyan Tree e InterContinental también se enfrentan a la competencia de marcas hoteleras nacionales. Anteriormente, algunas empresas inmobiliarias privadas comenzaron a abandonar gradualmente la cooperación con marcas hoteleras internacionales, convirtiendo hoteles de cinco estrellas en apartamentos y otros formatos con mayor rentabilidad, o estableciendo sus propias marcas hoteleras independientes y embarcándose en una transformación de activos ligeros.

"Las empresas inmobiliarias privadas pueden pensar que, en lugar de confiarlo a grupos hoteleros internacionales y pagar altos honorarios de gestión, es mejor construir sus propias marcas hoteleras", afirmó la fuente mencionada del InterContinental Hotels Group.

Tomando a Sunac como ejemplo, los hoteles de apoyo en la Ciudad de Turismo Cultural de Sunac que abrieron en los primeros años se confiaron en su mayoría a la gestión de marcas internacionales como Crowne Plaza. En los últimos años, los hoteles recién inaugurados han utilizado cada vez más sus propias marcas, como "Songpin", "Jinshan", etc. Entre ellos, "Songpin" es una marca creada por una empresa conjunta establecida por Sunac y Huazhu Group. Además, Wanda Hotels también ha comenzado una expansión de activos ligeros, incluidas marcas como "Wanda Reign" y "Wanda Vista".

Sin embargo, a la construcción de marcas de hoteles nacionales todavía le queda un largo camino por recorrer.

En la lista de las "50 marcas hoteleras más valiosas del mundo" publicada por la agencia británica de evaluación de marcas "Brand Finance", sólo hay cuatro marcas chinas entre las 50 primeras, y sólo un Shangri-La, con sede en Hong Kong. China, está entre los diez primeros.