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Banyan Tree Beibei, Chongqing, fotografato dall'autore.

Autore |. Yue Jiachen

Editore |. Wang Weikai

Prodotto |. Prism·Tencent Xiaoman Studio

Questo è un hotel di lusso che un tempo era amato dalle celebrità di Internet. È anche il primo hotel termale della catena alberghiera di fama internazionale "Banyan Tree" in Cina. Ancora oggi può essere visto su Douyin e Xiaohongshu Ladies e le sorelle si registrano qui.

Tuttavia, a differenza dell'entusiasmo che circola su Internet, questo hotel rischia di essere messo all'asta.

Recentemente, il pacchetto di asset di Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd. situato in Wenquan Road, città di Chengjiang, distretto di Beibei, è stato quotato sull'Alibaba Asset Auction Network. L'asta inizierà il 2 settembre, con un prezzo iniziale di 700 milioni di yuan . La risorsa principale di questo pacchetto di risorse è il Banyan Tree Chongqing Beibei.

"Questa asta in realtà non ha nulla a che fare con il Banyan Tree." Un membro dello staff dell'hotel ha spiegato all'autore di "Prism" che ciò che viene messo all'asta è il patrimonio immobiliare dell'hotel, e i diritti operativi dell'hotel appartengono al Banyan Tree dal Banyan Tree Hotel Group con sede a Singapore. Anche se la proprietà immobiliare cambiasse di mano, l'hotel continuerà a funzionare.

Negli ultimi due anni, le notizie di hotel a cinque stelle "licenziati" sono state comuni, dal Westin Hotel a Pechino, al Bulgari Hotel a Shanghai, all'InterContinental Resort a Haitang Bay a Sanya...

Tuttavia, proprio come nel Banyan Tree Chongqing Beibei, ciò che viene svenduto è spesso il patrimonio immobiliare di questi hotel e ha poco a che fare con il marchio dell'hotel. Una persona del dipartimento di pubbliche relazioni di un gruppo alberghiero internazionale si è lamentata con l'autore del fatto che spesso "mettono le armi".

I frequenti cambi di proprietà di immobili alberghieri sono direttamente collegati allo shock del settore immobiliare. Gli sviluppatori immobiliari una volta erano i maggiori proprietari di hotel a cinque stelle, ma ora l'intero settore immobiliare è in un periodo di declino Gli hotel che non sono redditizi sono i primi ad essere messi sugli scaffali dai proprietari a cinque stelle anche gli alberghi sono stati spinti a un "bivio"».

La strada in discesa del "Chongqing Hotel No. 1"

"Allestire un palco nell'hotel e cantare nella residenza" era una volta il "pio desiderio" degli investitori del Banyan Tree Hotel a Beibei, Chongqing.

Sulla strada per questo hotel, puoi vedere molti progetti immobiliari con la parola "Yue" lungo la strada, come "Banyan Tree", "Banyan Tree Private Residence", "Angsana Forest Residence"... Questo non può aiuta ma la gente si chiede, qual è il vero "Li Kui"? Un membro dello staff del Banyan Tree Hotel ha detto all'autore che solo l'hotel è gestito dal Banyan Tree Group.

L'hotel è stato costruito dalla Chongqing Baichun Industrial Company, interamente di proprietà del Chongqing Shenji Industrial Group. Dopo il completamento, la gestione è stata affidata a Banyan Tree. Altri progetti "Yue" sono tutte aree residenziali costruite dai proprietari e non hanno nulla a che fare con Banyan Tree.

Al momento, questi progetti immobiliari non stanno andando bene.

Affacciandosi dall'hotel si vedono tutt'intorno edifici non finiti e ville disabitate. Una delle ville del resort denominata "Banyan Tree Private Residence" ha una porta chiusa. L'ingresso è ricoperto di erbacce e la strada che conduce all'interno è ricoperta di foglie cadute... Secondo un membro dello staff del Banyan Tree, quando. il progetto della villa è stato lanciato otto anni fa, queste ville vengono vendute per decine di milioni di dollari, ma poche persone ci vivono dopo che il progetto è stato completato.

La porta della villa resort di fascia alta "Banyan Tree Private Residence" è chiusa, fotografata dall'autore.

L'imprenditore che ha scelto un nome così superficiale spera senza dubbio di sfruttare la reputazione di "Banyan Tree" per vendere proprietà. "Hotel internazionale + immobili speciali" è una strategia collaudata tra gli sviluppatori.

Il destino del pignoramento di questo hotel del Banyan Tree è anche strettamente legato alle scarse vendite di ville.

Otto anni fa, il prezzo delle case nel distretto di Beibei, Chongqing era di soli 6.000 yuan/metro quadrato, mentre il prezzo unitario delle residenze private del Banyan Tree raggiungeva i 40.000 yuan/metro quadrato e il prezzo totale di una villa era quasi 30 milioni yuan. Il promotore spera di ottenere il rimborso del progetto attraverso la vendita della villa. Tuttavia, il posizionamento sui prezzi elevati rende il progetto impopolare sul mercato, il che fa sì che il Gruppo Shenji inizi a decadere.

L'autore ha visto su una vecchia mappa dell'hotel che l'edificio accanto alla sala ricevimenti era contrassegnato come ufficio vendite, ma attualmente non c'è alcun venditore. Secondo i ricordi del suddetto staff del Banyan Tree, negli ultimi anni il reparto vendite della Banyan Tree Private Villa è stato spostato più volte e ora è vuoto.

Alla fine, la Chongqing Baichun Industrial Company, il principale costruttore di Banyan Tree Beibei a Chongqing, ha presentato domanda di fallimento e riorganizzazione a causa di progetti arretrati di decine di milioni di yuan, ed è stata dichiarata fallita e liquidata nell'agosto dello scorso anno. Alla fine del 2022, il totale attivo della società era di 1,743 miliardi di yuan, il totale delle passività era di 1,972 miliardi di yuan e il patrimonio netto era di -229 milioni di yuan.

In effetti, Shenji Industrial non solo possiede il Banyan Tree Beibei, ma un tempo era anche conosciuto come "l'hotel numero 1 a Chongqing". Ha posseduto il Westin Chongqing Jiefangbei, il Sofitel Chongqing Shenji e il Days Hotel Chongqing Liangping. hotel a cinque stelle punto di riferimento locale.

All'inizio del 2022, la quinta corte popolare intermedia di Chongqing ha accettato la richiesta di liquidazione del fallimento di Shenji Industrial Group. Nel settembre dello stesso anno, è stato dichiarato fallito, con un totale di diritti creditori di 10,76 miliardi di yuan e un valore patrimoniale stimato di 1,56 miliardi. yuan.

A quel tempo, il Sofitel Chongqing Shenji Hotel (in seguito ribattezzato Asit Hotel) fu messo sotto pignoramento. Il 20 giugno dell'anno scorso, il Westin Hotel di Chongqing Jiefangbei è stato messo all'asta dal tribunale con un prezzo iniziale di 1,038 miliardi di yuan. Tuttavia, questo hotel a cinque stelle, considerato il "fiore all'occhiello della città di montagna", ha fallito nella prima asta perché nessuno ha partecipato alla gara.

L'intenzione dell'ubriacone non è nell'"hotel"

Il Banyan Tree Beibei, Chongqing, che è nel mezzo della crisi delle "aste", non se la passa bene adesso L'autore ha visto che c'erano pochissimi ospiti nell'hotel Per risparmiare sui costi, l'hotel ha chiuso anche la colazione a buffet e sono passato al servizio in camera.

"A differenza degli hotel a cinque stelle nelle aree urbane, gli hotel resort hanno ovviamente stagioni di bassa e alta stagione. In bassa stagione, è difficile per gli operatori alberghieri autofinanziarsi e devono fare affidamento sui sussidi dei proprietari." del Banyan Tree Chongqing Beibei raccontato a “Prism” L'autore spiega.

Un esperto del settore che ha gestito lo sviluppo e la costruzione di hotel a cinque stelle da qualche parte nel sud della Cina ha detto all’autore che nel settore immobiliare vi è consenso sul fatto che, a causa degli elevati costi operativi, investire in hotel a cinque stelle non è redditizio. Un insider di un'importante società immobiliare ha inoltre affermato che nella loro azienda gli hotel a cinque stelle sono considerati un "asset inefficiente" con il ciclo di rendimento più lungo.

Allora perché le società immobiliari continuano a frequentare per molto tempo gli hotel resort a cinque stelle, sapendo che non stanno guadagnando soldi?

Un agente immobiliare che si occupa di sviluppo alberghiero ha rivelato all'autore che le società immobiliari di solito sviluppano hotel resort a cinque stelle per curiosità. Non si aspettano che questi hotel portino un reddito operativo considerevole, ma considerano gli hotel come una fonte di atto di traffico per attirare clienti, guidando così le vendite delle residenze circostanti.

Gli sviluppatori di solito acquistano in blocco terreni attorno agli hotel per costruire progetti residenziali come "camere con vista mare" e "camere termali".

"Alcuni progetti richiedono la costruzione di hotel a cinque stelle al momento dell'acquisizione di terreni. Questo è uno dei motivi per cui gli hotel a cinque stelle sono saliti alle stelle negli ultimi dieci anni", ha detto la persona.

La suddetta persona che ha gestito hotel a cinque stelle ha spiegato che quando i promotori negoziano la cooperazione con i governi locali, il governo locale di solito richiede la costruzione di un complesso "commerciale + hotel a cinque stelle + residenziale" e l'introduzione di lussuosi hotel a cinque stelle. hotel a stelle di gruppi alberghieri internazionali. L'"intenzione da ubriaco" del governo locale risiede nel commercio e negli alberghi, mentre l'"intenzione da ubriaco" dei costruttori risiede nell'acquisizione di terreni residenziali.

"I promotori immobiliari costruiscono hotel a cinque stelle non nella speranza che l'hotel guadagni, ma per ottenere più terreno residenziale e guadagnare dalle vendite residenziali. Non è un grosso problema per l'hotel perdere un po' di soldi, "ha detto. Una volta fece dei calcoli sul progetto e scoprì che il ritorno sull'investimento ventennale dell'hotel era addirittura negativo.

A suo avviso, "saldare grandi conti" è la logica fondamentale degli sviluppatori immobiliari che investono negli hotel. Tuttavia, con la flessione del mercato immobiliare, il volume delle transazioni residenziali è crollato, le vendite immobiliari non possono più “alimentare” gli hotel e anche la precedente logica di “risolvere grandi conti” è insostenibile.

"Se si sceglie di vendere un bene, il motivo principale è che non può fruttare denaro." Un gestore di fondi che da tempo presta attenzione al settore immobiliare ha detto all'autore: "Agli occhi di molte società immobiliari". , gli alberghi sono un 'asset negativo'".

Un "boss del carbone" diventa il nuovo proprietario di un albergo a cinque stelle

Durante la crisi del settore immobiliare, anche i proprietari di hotel a cinque stelle hanno cominciato a rimescolare le loro fortune. Le società immobiliari private, che un tempo erano la forza principale, si sono ritirate una dopo l'altra, e le imprese statali centrali e alcuni misteriosi acquirenti individuali sono diventati i subentranti.

Negli ultimi anni, ad eccezione del Banyan Tree Chongqing Beibei, non è raro che hotel e resort a cinque stelle vengano messi all'asta pubblica.

Alla fine del 2023, i pacchetti di asset di tre hotel del Gruppo Tianfang, tra cui il Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel e il Tianjin Ritz-Carlton Hotel, sono stati messi all'asta con successo, per un prezzo totale della transazione di 2 miliardi di yuan rispetto al patrimonio netto originale prezzo di valutazione di 4,53 miliardi di yuan, si può dire che tagliato a metà.

Recentemente anche il Sofitel Beijing è stato messo sullo “scaffale”. Secondo Hotel Trading Network, il Sofitel Beijing Hotel situato in Chang'an Street a Pechino è in vendita al prezzo di 2,8 miliardi di yuan. L'hotel era originariamente una risorsa del Gruppo COFCO ed è stato inaugurato nel settembre 2014. In precedenza era il W Hotel in Chang'an Street a Pechino. Tuttavia, l'hotel ha operato in perdita sin dalla sua apertura.

Successivamente l'hotel è stato rilevato anche dal Fondo Tianfu. Nel gennaio 2019, il contratto di servizio operativo tra Marriott International Group e Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., una controllata del Tianfu Fund, relativo al W Hotel in Chang'an Street a Pechino è stato ufficialmente risolto e l'hotel è stato ribattezzato Sofitel Beijing.

"Il costo del servizio di gestione del W Hotel del gruppo Marriott è molto alto. In confronto, il costo del servizio del Sofitel Hotel del gruppo Accor è relativamente basso", ha detto un esperto del settore alberghiero di Pechino. Oggi, Sofitel Beijing si trova nuovamente ad affrontare un passaggio di mano e il capitale di Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. è stato congelato.

A Pechino è passato di mano anche il Westin Hotel sulla Terza Circonvallazione Est. Prima dell'ottobre 2023, l'hotel sarà anche incoronato con la parola "Jinmao" davanti per dimostrare che si tratta di una risorsa importante di China Jinmao. Dopo aver cambiato proprietario, la parola "Jinmao" è stata cancellata silenziosamente.

A Shanghai sono stati messi in vendita anche molti hotel di lusso, come l'Overseas Chinese Town (Asia) che vende il Bulgari Hotel Shanghai, il Xinhualian Group che vende il Sofitel Shanghai Xinhualian...

Nel dicembre 2023, OCT (Asia) ha annunciato di aver venduto parte degli asset del progetto Shanghai Suhewan per un prezzo di transazione di 2,43 miliardi di yuan. Questo asset è il Bulgari Hotel Shanghai. Questo hotel ultra-lusso a cinque stelle, costruito in sei anni e inaugurato nel 2018, è il sesto hotel Bulgari nel mondo e il secondo in Cina. Sui siti web di viaggi, il prezzo annuale di una camera base in questo hotel va dai sei ai settemila yuan, rendendolo quasi uno degli hotel più costosi di Shanghai.

Secondo le statistiche dell'istituto terzo Maxian Research Institute, nel 2023 il numero di hotel con prezzi d'asta superiori a 100 milioni di yuan supererà i 130. Allora, chi prenderà in consegna questi hotel a cinque stelle?

Tra questi, i beni di tre gruppi Tianfang, incluso il Tianjin Ritz-Carlton Hotel, sono stati impacchettati e acquistati da un misterioso acquirente. Il nuovo proprietario del Bulgari Hotel a Shanghai è Jinfeng Cement Group, il più grande produttore di cemento nella provincia di Jiangsu. Prima di acquisire Bulgari, Jinfeng Cement ha acquistato lo Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton Hotel per 1,643 miliardi di yuan.

Il "Re del cemento" portava in spiaggia le merci che un tempo diventavano un argomento caldo.

Inoltre, appena due mesi prima della transazione, era stata fondata la Bohai Runze, che ha rilevato il Beijing Jinmao Westin Hotel, con un capitale sociale di soli 50 milioni di yuan. Gli azionisti sono due persone fisiche, Shi Cui e Su Fushe. L'Economic Observer ha riferito che dietro le due persone fisiche di cui sopra c'è una società chiamata Zhonghui Group, che è impegnata nell'estrazione del carbone, nel lavaggio del carbone, nell'industria chimica del carbone e in altre attività a Yulin, Shaanxi.

Inoltre, lo Shanghai Huangpu Greenland Marriott Hotel è stato venduto alla Banca di Pechino per 1,488 miliardi di yuan, con l'intenzione di trasformarlo in un edificio per uffici; una quota del 49% nel Kempinski Hotel Shanghai Lujiazui è stata acquistata da acquirenti privati.

L'hotel è stato messo all'asta, ma InterContinental e Sheraton sono ancora in espansione

Gli hotel sono spesso “svendite”, ma i ricavi dei principali marchi alberghieri internazionali in Cina sono in crescita. Prendendo ad esempio InterContinental Hotels Group, nel 2023, i ricavi della Grande Cina di InterContinental Hotels Group sono stati di 74 milioni di dollari, un tasso di crescita su base annua di oltre il 105%, pari a circa il 7% dei ricavi totali globali.

Nel settore alberghiero, i proprietari e i proprietari dei marchi sono generalmente separati. I proprietari sono principalmente sviluppatori immobiliari, Sunac e Poly sono i proprietari dei principali hotel a cinque stelle in Cina e sopportano le principali perdite mentre i proprietari dei marchi includono Marriott, i marchi alberghieri di proprietà di gruppi alberghieri internazionali come Hilton, InterContinental, Hyatt e AccorHotels non possiedono diritti di proprietà alberghiera e la loro principale fonte di reddito è l'addebito di commissioni per la licenza del marchio, i servizi di gestione, ecc.

Nonostante la vita non sia facile per i proprietari, il numero dei gruppi alberghieri internazionali in Cina continua ad aumentare.

Secondo i dati forniti all'autore di "Prism" dal dipartimento di pubbliche relazioni dell'InterContinental Hotels Group Greater China, nella prima metà di quest'anno il numero di nuovi hotel aperti nella regione della Grande Cina del gruppo è aumentato del 49% su base annua -anno, e il numero degli alberghi convenzionati è aumentato del 38%. Ad oggi, il gruppo ha quasi 1.300 hotel aperti o in costruzione in Cina.

Il Gruppo Hilton ha dichiarato che quest'anno il Gruppo Hilton raggiungerà un tasso di sviluppo che prevede l'apertura di oltre 100 nuovi hotel all'anno nel mercato cinese per il quinto anno consecutivo. Attualmente, il gruppo Hilton ha aperto il suo 700esimo hotel in Cina.

Le risorse dei proprietari sono la chiave della competizione tra i gruppi alberghieri internazionali. Una persona dell'InterContinental Hotels Group ha detto all'autore di "Prism" che, a differenza del passato, quando i proprietari erano società immobiliari private, oggi molti dei proprietari con cui collaborano sono imprese statali centrali e persino proprietari individuali.

Tuttavia, le frequenti notizie negative da parte del proprietario mettono in difficoltà anche il marchio alberghiero.

Un membro di un gruppo alberghiero internazionale nella Grande Cina si è lamentato con l'autore del fatto che negli ultimi anni sui giornali sono apparse spesso notizie come "Lo Sheraton Hotel è stato venduto" e "Il Banyan Tree Hotel è stato messo all'asta". proprietario dell'hotel. Questa azione non ha nulla a che fare con marchi alberghieri come Sheraton e Banyan Tree, ma i marchi alberghieri hanno ripetutamente "riposto le armi".

"Molti ospiti pensavano che ci fosse qualcosa di sbagliato nel Banyan Tree. In effetti, non importa come cambi il proprietario, ciò non influenzerà il normale funzionamento dell'hotel." Ha detto all'autore un membro della direzione del Banyan Tree Chongqing Beibei. Il dirigente ha inoltre spiegato che quando il proprietario ha introdotto il marchio Banyan Tree, ha firmato un contratto di incarico di 20 anni e il periodo attuale è appena passato a metà.

Inoltre, anche gli hotel internazionali si sono resi conto che è difficile mantenere una crescita positiva affidandosi esclusivamente agli hotel a cinque stelle e ai resort. Prendiamo ad esempio InterContinental Hotels. Negli ultimi anni ha aperto in franchising per marchi economici come "Holiday Express" e "Holiday" in Cina, utilizzando un metodo a basso costo per attirare proprietari di piccole e medie dimensioni.

Secondo un membro dell'InterContinental Hotels Group, circa il 70% degli hotel recentemente ampliati sono marchi economici come Holiday Inn Express.

Anche marchi alberghieri internazionali come Banyan Tree e InterContinental si trovano ad affrontare la concorrenza dei marchi alberghieri nazionali locali. In precedenza, alcune società immobiliari private hanno iniziato ad abbandonare gradualmente la cooperazione con marchi alberghieri internazionali, convertendo hotel a cinque stelle in appartamenti e altri formati con rendimenti più elevati, o creando i propri marchi alberghieri indipendenti e intraprendendo una trasformazione asset-light.

"Le società immobiliari private potrebbero pensare che invece di affidarle a gruppi alberghieri internazionali e pagare commissioni di gestione elevate, è meglio costruire i propri marchi alberghieri", ha affermato la suddetta fonte InterContinental Hotels Group.

Prendendo come esempio Sunac, gli hotel di supporto della Sunac Cultural Tourism City aperti nei primi anni erano per lo più affidati alla gestione di marchi internazionali come Crowne Plaza. Negli ultimi anni, gli hotel di nuova apertura hanno utilizzato sempre più i propri marchi, come "Songpin", "Jinshan", ecc. Tra questi, "Songpin" è un marchio creato da una joint venture fondata da Sunac e Huazhu Group. Inoltre, Wanda Hotels ha anche avviato un'espansione asset-light, compresi i suoi marchi come "Wanda Reign" e "Wanda Vista".

Tuttavia, la costruzione del marchio degli hotel nazionali ha ancora molta strada da fare.

Nella lista dei "50 marchi alberghieri di maggior valore al mondo" pubblicata dall'agenzia britannica di valutazione dei marchi "Brand Finance", ci sono solo quattro marchi cinesi tra i primi 50 e un solo Shangri-La, con sede a Hong Kong, La Cina è tra le prime dieci.