berita

Banyan Tree Beibei, Chongqing, difoto oleh penulis.

Penulis |.Yue Jiachen

Penyunting |. Wang Weikai

Diproduksi |. Prisma·Tencent Xiaoman Studio

Ini adalah hotel mewah yang pernah digandrungi oleh para selebritis internet. Hotel ini juga merupakan hotel resor sumber air panas pertama dari jaringan hotel ternama internasional "Banyan Tree" di Tiongkok dan saudara perempuan check in di sini.

Namun, berbeda dengan kehebohan di Internet, hotel ini menghadapi nasib dilelang.

Baru-baru ini, paket aset Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd. yang berlokasi di Jalan Wenquan, Kota Chengjiang, Distrik Beibei, terdaftar di Jaringan Lelang Aset Alibaba. Lelang akan dimulai pada 2 September, dengan harga awal 700 juta yuan . Aset inti dari paket aset ini adalah Banyan Tree Chongqing Beibei.

“Lelang ini sebenarnya tidak ada hubungannya dengan Banyan Tree.” Seorang staf hotel menjelaskan kepada penulis “Prism” bahwa yang dilelang adalah real estate hotel, dan hak operasional hotel adalah milik Banyan Tree It berasal dari Banyan Tree Hotel Group yang berkantor pusat di Singapura. Sekalipun real estate berpindah tangan, hotel akan tetap beroperasi.

Dalam satu atau dua tahun terakhir, berita tentang hotel bintang lima yang "dipecat" sudah biasa, mulai dari Hotel Westin di Beijing, Hotel Bulgari di Shanghai, hingga Sanya Haitang Bay Tianfang InterContinental Resort...

Namun, seperti Banyan Tree Chongqing Beibei, yang dijual sering kali adalah real estat hotel-hotel tersebut dan tidak ada hubungannya dengan merek hotel. Seseorang dari departemen hubungan masyarakat sebuah grup hotel internasional mengeluh kepada penulis bahwa mereka sering "meletakkan senjata".

Seringnya terjadi pergantian kepemilikan real estate hotel berhubungan langsung dengan guncangan di industri real estate. Pengembang real estat pernah menjadi pemilik terbesar hotel bintang lima, tetapi sekarang, seluruh industri real estat berada dalam periode penurunan, dan hotel-hotel yang tidak menguntungkan juga menjadi yang pertama ditempatkan di rak oleh pemilik telah didorong ke mulut "persimpangan jalan".

Jalan menurun "Chongqing Hotel No. 1"

"Menyiapkan panggung di hotel dan bernyanyi di kediaman" pernah menjadi "angan-angan" para investor Banyan Tree Hotel di Beibei, Chongqing.

Dalam perjalanan menuju hotel ini, Anda dapat melihat banyak proyek real estate dengan tulisan "Yue" di sepanjang jalan, seperti "Pohon Beringin", "Kediaman Pribadi Pohon Beringin", "Kediaman Hutan Angsana"... Ini tidak bisa membantu tapi membuat orang bertanya-tanya, yang mana "Li Kui" yang sebenarnya? Seorang anggota staf Banyan Tree Hotel mengatakan kepada penulis bahwa hanya hotel tersebut yang dioperasikan oleh Banyan Tree Group.

Hotel ini dibangun oleh Chongqing Baichun Industrial Company yang sepenuhnya dimiliki oleh Chongqing Shenji Industrial Group. Setelah selesai dibangun, dipercayakan kepada Banyan Tree untuk pengelolaannya. Proyek "Yue" lainnya adalah kawasan perumahan yang dibangun oleh pemiliknya dan tidak ada hubungannya dengan Banyan Tree.

Saat ini, proyek real estate tersebut tidak berjalan dengan baik.

Melihat keluar dari hotel, kita dapat melihat bangunan-bangunan yang belum selesai dan vila-vila yang tidak berpenghuni di sekelilingnya. Salah satu villa resor bernama "Banyan Tree Private Residence" memiliki pintu tertutup, pintunya ditumbuhi rumput liar, dan jalan menuju ke dalam ditutupi dengan daun-daun berguguran... Menurut salah satu staf Banyan Tree, saat proyek vila Diluncurkan delapan tahun lalu, vila-vila ini dijual seharga puluhan juta dolar, tetapi hanya sedikit orang yang tinggal di dalamnya setelah proyek selesai.

Pintu vila resor kelas atas "Banyan Tree Private Residence" ditutup, difoto oleh penulis.

Pengembang yang memilih nama dangkal seperti itu tentu berharap dapat menggunakan reputasi "Pohon Beringin" untuk menjual properti. "Hotel internasional + real estat khusus" adalah strategi yang telah dicoba dan diuji di kalangan pengembang.

Nasib pengambilalihan hotel Banyan Tree ini juga tak lepas dari buruknya penjualan vila.

Delapan tahun lalu, harga rumah di Distrik Beibei, Chongqing hanya 6.000 yuan/meter persegi, sedangkan harga unit rumah pribadi Banyan Tree mencapai 40.000 yuan/meter persegi, dan total harga sebuah vila hampir 30 juta yuan. Pengembang berharap dapat melunasi proyek tersebut melalui penjualan vila. Namun, posisi harga yang tinggi membuat proyek tersebut tidak populer di pasar, yang membuat Grup Shenji mulai mengalami kemerosotan.

Penulis melihat di peta hotel lama bahwa gedung di sebelah ruang resepsi ditandai sebagai kantor penjualan, namun saat ini belum ada tenaga penjualnya. Menurut ingatan para staf Banyan Tree tersebut di atas, dalam beberapa tahun terakhir ini, bagian penjualan Banyan Tree Private Villa telah berpindah-pindah lagi, dan sekarang kosong.

Pada akhirnya, Perusahaan Industri Baichun Chongqing, pengembang utama Banyan Tree Beibei di Chongqing, mengajukan pailit dan reorganisasi karena tunggakan proyek sebesar puluhan juta yuan, dan dinyatakan bangkrut dan dilikuidasi pada Agustus tahun lalu. Pada akhir tahun 2022, total aset perusahaan sebesar 1,743 miliar yuan, total liabilitas sebesar 1,972 miliar yuan, dan aset bersih sebesar -229 juta yuan.

Faktanya, Shenji Industrial tidak hanya memiliki Banyan Tree Beibei, tetapi juga pernah dikenal sebagai "Hotel Hotel No. 1 di Chongqing".

Pada awal tahun 2022, Pengadilan Menengah Rakyat Kelima Chongqing menerima permohonan likuidasi kebangkrutan Shenji Industrial Group. Pada bulan September tahun itu, ia dinyatakan pailit, dengan total hak kreditur sebesar 10,76 miliar yuan dan nilai aset yang diperkirakan sebesar 1,56 miliar. yuan.

Saat itu, Sofitel Chongqing Shenji Hotel (kemudian berganti nama menjadi Asit Hotel) dimasukkan ke dalam rak penyitaan. Pada 20 Juni tahun lalu, Hotel Westin di Chongqing Jiefangbei dilelang oleh pengadilan dengan harga awal 1,038 miliar yuan. Namun, hotel bintang lima yang dianggap sebagai "unggulan kota pegunungan" ini gagal dalam lelang pertama karena tidak ada yang berpartisipasi dalam penawaran.

Niat si pemabuk bukan di "hotel"

Banyan Tree Beibei, Chongqing, yang berada di tengah krisis "lelang", saat ini sedang tidak baik. Penulis melihat di hotel hanya ada sedikit tamu. Untuk menghemat biaya, hotel juga menutup sarapan prasmanan dan beralih ke makan di kamar.

“Tidak seperti hotel bintang lima di daerah perkotaan, hotel resor memiliki musim sepi dan puncak yang jelas. Di luar musim, sulit bagi operator hotel untuk membiayai sendiri dan harus bergantung pada subsidi pemilik.” dari Pohon Beringin Chongqing Beibei menceritakan "Prism" Penulis menjelaskan.

Orang dalam industri yang pernah menangani pengembangan dan pembangunan hotel bintang lima di suatu tempat di Tiongkok Selatan mengatakan kepada penulis bahwa dalam industri real estat, terdapat konsensus bahwa karena biaya operasional yang tinggi, berinvestasi di hotel bintang lima tidak menguntungkan. Orang dalam dari perusahaan real estate terkemuka juga mengatakan bahwa di perusahaannya, hotel bintang lima dianggap sebagai "aset tidak efisien" dengan siklus pengembalian terpanjang.

Jadi, mengapa perusahaan real estate masih berbondong-bondong ke hotel resor bintang lima untuk waktu yang lama, padahal mereka tahu bahwa mereka tidak menghasilkan uang?

Seorang pelaku real estate yang bergerak di bidang pengembangan hotel mengungkapkan kepada penulis bahwa perusahaan real estate biasanya mengembangkan hotel resor bintang lima karena rasa penasaran lalu lintas untuk menarik pelanggan, sehingga mendorong penjualan tempat tinggal di sekitarnya.

Pengembang biasanya memperoleh tanah dalam jumlah besar di sekitar hotel untuk membangun proyek perumahan seperti "ruang pemandangan laut" dan "ruang sumber air panas".

“Beberapa proyek memerlukan pembangunan pendukung hotel bintang lima ketika memperoleh tanah, yang merupakan salah satu alasan mengapa hotel bintang lima meroket dalam sepuluh tahun terakhir ini,” kata orang tersebut.

Orang yang mengoperasikan hotel bintang lima tersebut di atas menjelaskan bahwa ketika pengembang menegosiasikan kerja sama dengan pemerintah daerah, pemerintah daerah biasanya memerlukan pembangunan kompleks "komersial + hotel bintang lima + perumahan" dan pengenalan hotel mewah bintang lima. hotel dari grup hotel kelas internasional. “Niat mabuk” pemerintah daerah terletak pada perdagangan dan hotel, sedangkan “niat mabuk” pengembang terletak pada pembebasan lahan pemukiman.

“Pengembang real estate membangun hotel bintang lima bukan dengan harapan hotel tersebut menghasilkan uang, tetapi untuk mendapatkan lebih banyak lahan hunian dan menghasilkan uang dari penjualan hunian. Bukan masalah besar jika hotel kehilangan sedikit uang, katanya. Dia pernah membuat perhitungan pada proyek tersebut dan menemukan bahwa laba atas investasi hotel selama 20 tahun bahkan negatif.

Dalam pandangannya, "menyelesaikan rekening besar" adalah logika inti dari pengembang real estat yang berinvestasi di hotel. Namun, dengan penurunan pasar properti, volume transaksi perumahan anjlok, penjualan real estat tidak dapat lagi memberikan "umpan balik" kepada hotel, dan logika sebelumnya yaitu "menyelesaikan rekening besar" juga tidak berkelanjutan.

“Jika Anda memilih untuk menjual suatu aset, alasan utamanya adalah aset tersebut tidak dapat menghasilkan uang bagi Anda.” Seorang fund manager yang telah lama menaruh perhatian pada industri real estat mengatakan kepada penulis, “Di mata banyak perusahaan real estat. , hotel adalah 'aset negatif'.

Seorang "bos batubara" menjadi pemilik baru sebuah hotel bintang lima

Di saat industri real estate sedang terpuruk, para pemilik hotel bintang lima pun mulai melakukan perombakan peruntungan. Perusahaan real estate swasta, yang dulunya merupakan kekuatan utama, telah menarik diri satu demi satu, dan perusahaan milik negara pusat serta beberapa pembeli individu misterius telah menjadi pihak pengambilalihan.

Dalam beberapa tahun terakhir, kecuali Banyan Tree Chongqing Beibei, tidak jarang hotel dan resor bintang lima dilelang.

Pada akhir tahun 2023, paket aset tiga hotel milik Grup Tianfang, antara lain Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel dan Tianjin Ritz-Carlton Hotel, berhasil dilelang, dengan total harga transaksi sebesar 2 miliar yuan dibandingkan dengan aset bersih aslinya harga valuasi 4,53 miliar yuan, bisa dikatakan Dipotong setengahnya.

Baru-baru ini, Sofitel Beijing juga telah dimasukkan ke dalam “rak”. Menurut Hotel Trading Network, Hotel Sofitel Beijing di Jalan Chang'an di Beijing dijual dengan harga 2,8 miliar yuan. Hotel ini awalnya merupakan aset COFCO Group dan dibuka pada September 2014. Sebelumnya adalah W Hotel di Jalan Chang'an di Beijing. Namun, hotel tersebut mengalami kerugian sejak pembukaannya.

Selanjutnya, hotel tersebut juga diambil alih oleh Tianfu Fund. Pada bulan Januari 2019, perjanjian layanan pengoperasian antara Marriott International Group dan Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., anak perusahaan Tianfu Fund, mengenai W Hotel di Jalan Chang'an di Beijing secara resmi dihentikan, dan hotel tersebut berganti nama menjadi Sofitel Beijing.

"Biaya layanan manajemen W Hotel di bawah Marriott Group sangat tinggi. Sebagai perbandingan, biaya manajemen Sofitel Hotel dari Accor Group relatif rendah." Saat ini, Sofitel Beijing sekali lagi menghadapi perpindahan tangan, dan ekuitas Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. telah dibekukan.

Di Beijing, Hotel Westin di Jalan Lingkar Ketiga Timur juga berpindah tangan. Sebelum Oktober 2023, hotel ini juga akan dimahkotai dengan tulisan "Jinmao" di depannya untuk menunjukkan bahwa hotel tersebut merupakan aset penting China Jinmao. Setelah berpindah tangan, kata "Jinmao" diam-diam terhapus.

Di Shanghai juga banyak hotel berbintang yang dijual, seperti Overseas Chinese Town (Asia) yang menjual Bulgari Hotel Shanghai, Xinhualian Group yang menjual Sofitel Shanghai Xinhualian...

Pada Desember 2023, OCT (Asia) mengumumkan telah menjual sebagian aset proyek Shanghai Suhewan dengan harga transaksi 2,43 miliar yuan. Hotel bintang lima ultra-mewah ini, yang pembangunannya memakan waktu enam tahun dan dibuka pada tahun 2018, merupakan hotel Bulgari keenam di dunia dan kedua di Tiongkok. Di situs perjalanan, harga tahunan kamar dasar di hotel ini adalah enam hingga tujuh ribu yuan, menjadikannya salah satu hotel termahal di Shanghai.

Menurut statistik dari lembaga pihak ketiga Maxian Research Institute, pada tahun 2023, jumlah hotel dengan harga lelang lebih dari 100 juta yuan akan melebihi 130. Lantas, siapa yang akan mengambil alih hotel bintang lima tersebut?

Diantaranya, aset tiga Grup Tianfang, termasuk Hotel Tianjin Ritz-Carlton, dikemas dan dibeli oleh pembeli misterius. Pemilik baru Hotel Bulgari di Shanghai adalah Jinfeng Cement Group, produsen semen terbesar di Provinsi Jiangsu. Sebelum mengakuisisi Bulgari, Jinfeng Cement membeli Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton Hotel seharga 1,643 miliar yuan.

Sang "raja semen" menyapu barang-barang ke pantai, yang pernah menjadi topik hangat.

Selain itu, Bohai Runze, yang mengambil alih Hotel Jinmao Westin Beijing, didirikan hanya dua bulan sebelum transaksi, dengan modal terdaftar hanya 50 juta yuan. Pemegang saham di belakangnya adalah dua orang perseorangan, Shi Cui dan Su Fushe. The Economic Observer melaporkan bahwa di balik dua orang di atas adalah sebuah perusahaan bernama Zhonghui Group, yang bergerak di bidang pertambangan batu bara, pencucian batu bara, industri kimia batu bara dan bisnis lainnya di Yulin, Shaanxi.

Selain itu, Shanghai Huangpu Greenland Marriott Hotel dijual ke Bank of Beijing seharga 1,488 miliar yuan, dengan rencana mengubahnya menjadi gedung perkantoran; 49% saham di Kempinski Hotel Shanghai Lujiazui dibeli oleh pembeli swasta.

Hotelnya dilelang, tapi InterContinental dan Sheraton masih berkembang

Hotel sering kali melakukan “penjualan hebat”, namun pendapatan merek hotel internasional besar di Tiongkok terus meningkat. Mengambil InterContinental Hotels Group sebagai contoh, pada tahun 2023, pendapatan InterContinental Hotels Group di Tiongkok Raya mencapai US$74 juta, tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun lebih dari 105%, menyumbang sekitar 7% dari total pendapatan global.

Dalam industri perhotelan, pemilik dan merek biasanya terpisah. Pemiliknya sebagian besar adalah pengembang real estate. R&F, Sunac, dan Poly adalah pemilik hotel bintang lima besar di China dan menanggung kerugian terbesar, sedangkan merek termasuk Marriott dan merek Hotel oleh grup hotel internasional seperti Hilton, InterContinental, Hyatt, dan AccorHotels tidak memiliki hak properti hotel, dan sumber pendapatan utama mereka adalah membebankan biaya untuk lisensi merek, layanan manajemen, dll.

Meski hidup tidak mudah bagi pemiliknya, jumlah grup hotel internasional di Tiongkok terus bertambah.

Menurut data yang diberikan oleh departemen hubungan masyarakat InterContinental Hotels Group Greater China kepada penulis "Prism", pada paruh pertama tahun ini, jumlah hotel yang baru dibuka di wilayah Greater China Group meningkat sebesar 49% tahun-ke-tahun. -tahun, dan jumlah hotel yang dikontrak meningkat sebesar 38%. Saat ini, grup ini memiliki hampir 1.300 hotel yang dibuka atau sedang dibangun di Tiongkok.

Hilton Group menyatakan bahwa tahun ini Hilton Group akan mencapai tingkat pengembangan dengan membuka lebih dari 100 hotel baru per tahun di pasar Tiongkok selama lima tahun berturut-turut. Saat ini, Hilton Group telah membuka hotelnya yang ke-700 di Tiongkok.

Sumber daya pemilik adalah kunci persaingan antar grup hotel internasional. Seseorang dari InterContinental Hotels Group mengatakan kepada penulis "Prism" bahwa tidak seperti di masa lalu ketika perusahaan real estat swasta menjadi pemiliknya, banyak pemilik yang bekerja sama dengan mereka sekarang adalah badan usaha milik negara pusat dan bahkan pemilik perorangan.

Namun, seringnya pemberitaan negatif dari pemilik juga membawa masalah bagi merek hotel.

Orang dalam grup hotel internasional di Tiongkok Raya mengeluh kepada penulis bahwa dalam beberapa tahun terakhir, berita seperti "Hotel Sheraton dijual" dan "Hotel Banyan Tree dilelang" sering muncul di surat kabar pemilik hotel. Tindakan ini tidak ada kaitannya dengan brand hotel seperti Sheraton dan Banyan Tree, namun brand hotel berulang kali "meletakkan senjata".

"Banyak tamu mengira ada yang salah dengan Banyan Tree. Faktanya, tidak peduli bagaimana pemilik di baliknya berubah, hal itu tidak akan mempengaruhi pengoperasian normal hotel." Lebih lanjut pihak manajemen menjelaskan bahwa ketika pemilik memperkenalkan merek Banyan Tree, pihaknya menandatangani kontrak titipan selama 20 tahun, dan jangka waktu saat ini baru setengahnya.

Selain itu, hotel internasional juga menyadari sulitnya mempertahankan pertumbuhan positif jika hanya mengandalkan hotel bintang lima dan hotel resor. Ambil contoh InterContinental Hotel. Dalam beberapa tahun terakhir, mereka telah secara berturut-turut membuka waralaba untuk merek ekonomis seperti "Holiday Express" dan "Holiday" di Tiongkok, menggunakan metode berbiaya rendah untuk menarik pemilik kecil dan menengah.

Menurut seseorang dari InterContinental Hotels Group, sekitar 70% hotel yang baru diperluas adalah merek beranggaran rendah seperti Holiday Inn Express.

Merek hotel internasional seperti Banyan Tree dan InterContinental juga menghadapi persaingan dari merek hotel lokal dalam negeri. Sebelumnya, beberapa perusahaan real estat swasta mulai secara bertahap meninggalkan kerja sama dengan merek hotel internasional, mengubah hotel bintang lima menjadi apartemen dan format lain dengan keuntungan lebih tinggi, atau mendirikan merek hotel independen mereka sendiri dan memulai transformasi aset-ringan.

“Perusahaan real estate swasta mungkin berpikir bahwa daripada mempercayakannya kepada grup hotel internasional dan membayar biaya manajemen yang tinggi, lebih baik membangun merek hotel mereka sendiri.”

Mencontohkan Sunac, hotel pendukung Kota Wisata Budaya Sunac yang dibuka pada tahun-tahun awal sebagian besar dipercayakan kepada manajemen brand internasional seperti Crowne Plaza. Dalam beberapa tahun terakhir, hotel-hotel yang baru dibuka semakin banyak menggunakan merek mereka sendiri, seperti "Songpin", "Jinshan", dll. Diantaranya, "Songpin" adalah merek yang dibuat oleh perusahaan patungan yang didirikan oleh Sunac dan Huazhu Group. Selain itu, Wanda Hotels juga telah memulai ekspansi aset-ringan, termasuk merek-mereknya seperti "Wanda Reign" dan "Wanda Vista".

Namun, perjalanan membangun merek hotel dalam negeri masih panjang.

Dalam daftar "50 Merek Hotel Paling Berharga di Dunia" yang dirilis oleh lembaga penilai merek Inggris "Brand Finance", hanya ada empat merek Tiongkok yang masuk dalam 50 besar, dan hanya satu Shangri-La, yang berkantor pusat di Hong Kong, Tiongkok, masuk dalam sepuluh besar.