Belegung

Banyan Tree Beibei, Chongqing, fotografiert vom Autor.

Autor |. Yue Jiachen

Herausgeber |. Wang Weikai

Produziert |. Prism·Tencent Xiaoman Studio

Dies ist ein Luxushotel, das einst von Internet-Prominenten geliebt wurde. Es ist auch das erste Thermalquellen-Resorthotel der international bekannten Hotelkette „Banyan Tree“ und ist noch heute auf Douyin und Xiaohongshu zu sehen und Schwestern checken hier ein.

Doch im Gegensatz zur Aufregung im Internet droht diesem Hotel die Versteigerung.

Kürzlich wurde das Vermögenspaket der Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd. in der Wenquan Road, Stadt Chengjiang, Bezirk Beibei, im Alibaba Asset Auction Network gelistet. Die Auktion beginnt am 2. September mit einem Startpreis von 700 Millionen Yuan . Der Kernwert dieses Vermögenspakets ist Banyan Tree Chongqing Beibei.

„Diese Auktion hat eigentlich nichts mit Banyan Tree zu tun.“ Ein Hotelmitarbeiter erklärte dem Autor von „Prism“, dass es sich bei der Versteigerung um die Immobilien des Hotels handelt und die Betriebsrechte des Hotels Banyan Tree gehören von der Banyan Tree Hotel Group mit Hauptsitz in Singapur. Auch wenn die Immobilie den Besitzer wechselt, wird der Hotelbetrieb weitergeführt.

In den letzten ein oder zwei Jahren gab es häufig Nachrichten über die „Entlassung“ von Fünf-Sterne-Hotels, vom Westin Hotel in Peking über das Bulgari Hotel in Shanghai bis zum InterContinental Resort in der Haitang Bay in Sanya ...

Allerdings handelt es sich, genau wie beim Banyan Tree Chongqing Beibei, häufig um die Immobilien dieser Hotels, die wenig mit der Hotelmarke zu tun haben. Eine Person aus der PR-Abteilung einer internationalen Hotelgruppe beklagte gegenüber dem Autor, dass sie oft „die Waffe in die Hand nehmen“.

Die häufigen Besitzerwechsel von Hotelimmobilien stehen in direktem Zusammenhang mit dem Schock in der Immobilienbranche. Früher waren Immobilienentwickler die größten Eigentümer von Fünf-Sterne-Hotels, aber jetzt befindet sich die gesamte Immobilienbranche in einer Phase des Niedergangs. Hotels, die nicht rentabel sind, werden von den Eigentümern als erste in die Regale gestellt Auch Hotels wurden an eine „Kreuzung“ gedrängt.

Die Abfahrtsstraße des „Chongqing Hotel No. 1“

„Eine Bühne im Hotel aufzubauen und in der Residenz zu singen“ war einst der „Wunschgedanke“ der Investoren des Banyan Tree Hotels in Beibei, Chongqing.

Auf dem Weg zu diesem Hotel können Sie unterwegs viele Immobilienprojekte mit dem Wort „Yue“ sehen, wie zum Beispiel „Banyan Tree“, „Banyan Tree Private Residence“, „Angsana Forest Residence“ … Das geht nicht Helfen Sie, aber lassen Sie die Leute sich fragen, wer der echte „Li Kui“ ist. Ein Mitarbeiter des Banyan Tree Hotels teilte dem Autor mit, dass nur das Hotel von der Banyan Tree Group betrieben werde.

Das Hotel wurde von der Chongqing Baichun Industrial Company gebaut, die sich zu 100 % im Besitz der Chongqing Shenji Industrial Group befindet. Nach der Fertigstellung wurde es Banyan Tree mit der Verwaltung betraut. Bei den anderen „Yue“-Projekten handelt es sich ausschließlich um von den Eigentümern errichtete Wohngebiete, die nichts mit Banyan Tree zu tun haben.

Derzeit laufen diese Immobilienprojekte nicht gut.

Wenn wir vom Hotel aus blicken, können wir überall unfertige Gebäude und unbewohnte Villen sehen. Eine der Resort-Villen mit dem Namen „Banyan Tree Private Residence“ hat eine geschlossene Tür, der Eingang ist mit Unkraut überwuchert und die Straße, die ins Innere führt, ist mit abgefallenen Blättern bedeckt ... Laut einem Mitarbeiter des Banyan Tree, wann Das Villenprojekt wurde vor acht Jahren ins Leben gerufen. Diese Villen werden für zig Millionen Dollar verkauft, aber nach Abschluss des Projekts leben nur noch wenige Menschen darin.

Die Tür der High-End-Resortvilla „Banyan Tree Private Residence“ ist geschlossen, fotografiert vom Autor.

Der Entwickler, der einen so oberflächlichen Namen gewählt hat, hofft zweifellos, den Ruf von „Banyan Tree“ für den Verkauf von Immobilien nutzen zu können. „Internationales Hotel + Spezialimmobilien“ ist eine unter Entwicklern bewährte Strategie.

Das Schicksal der Zwangsvollstreckung dieses Hotels in Banyan Tree hängt auch eng mit den schlechten Verkäufen von Villen zusammen.

Vor acht Jahren betrug der Hauspreis im Bezirk Beibei in Chongqing nur 6.000 Yuan/Quadratmeter, während der Stückpreis für Privathäuser von Banyan Tree bis zu 40.000 Yuan/Quadratmeter betrug und der Gesamtpreis einer Villa fast 30 Millionen Yuan betrug Yuan. Der Entwickler hofft, die Rückzahlung des Projekts durch den Verkauf von Villen zu erreichen. Die hohe Preispositionierung macht das Projekt jedoch auf dem Markt unbeliebt, was dazu führt, dass es für die Shenji-Gruppe bergab geht.

Auf einer alten Karte des Hotels sah der Autor, dass das Gebäude neben der Empfangshalle als Verkaufsbüro eingezeichnet war, es dort aber derzeit keinen Verkäufer gibt. Nach den Erinnerungen der oben genannten Mitarbeiter von Banyan Tree wurde die Verkaufsabteilung der Banyan Tree Private Villa in den letzten Jahren immer wieder verlegt und steht nun leer.

Am Ende beantragte die Chongqing Baichun Industrial Company, der Hauptentwickler von Banyan Tree Beibei in Chongqing, aufgrund von Projektrückständen in Höhe von mehreren zehn Millionen Yuan Insolvenz und Umstrukturierung und wurde im August letzten Jahres für bankrott erklärt und liquidiert. Ende 2022 beliefen sich die Gesamtaktiva des Unternehmens auf 1,743 Milliarden Yuan, die Gesamtverbindlichkeiten auf 1,972 Milliarden Yuan und das Nettovermögen auf -229 Millionen Yuan.

Tatsächlich besitzt Shenji Industrial nicht nur das Banyan Tree Beibei, sondern war einst auch als „Hotel Nr. 1 in Chongqing“ bekannt und besaß eine Reihe von Hotels wie dem Westin Chongqing Jiefangbei, dem Sofitel Chongqing Shenji und dem Days Hotel Chongqing Liangping lokale Wahrzeichen der Fünf-Sterne-Hotels.

Anfang 2022 nahm das Fünfte Mittlere Volksgericht Chongqing den Insolvenzantrag der Shenji Industrial Group an. Im September desselben Jahres wurde sie mit einem Gesamtbetrag der Gläubigerrechte von 10,76 Milliarden Yuan und einem geschätzten Vermögenswert von 1,56 Milliarden Yuan für bankrott erklärt Yuan.

Zu diesem Zeitpunkt wurde das Sofitel Chongqing Shenji Hotel (später in Asit Hotel umbenannt) auf die Zwangsvollstreckungsliste gesetzt. Am 20. Juni letzten Jahres wurde das Westin Hotel in Chongqing Jiefangbei mit einem Startpreis von 1,038 Milliarden Yuan versteigert. Dieses Fünf-Sterne-Hotel, das als „Flaggschiff der Bergstadt“ gilt, scheiterte jedoch bei der ersten Auktion weil sich niemand an der Ausschreibung beteiligte.

Die Absicht des Betrunkenen liegt nicht im „Hotel“

Banyan Tree Beibei, Chongqing, das sich mitten in der „Auktionskrise“ befindet, geht es im Hotel derzeit nicht gut. Um Kosten zu sparen, hat das Hotel auch das Frühstücksbuffet geschlossen und wechselte zum Zimmerservice.

„Im Gegensatz zu Fünf-Sterne-Hotels in städtischen Gebieten gibt es in Resorthotels offensichtlich Neben- und Hauptsaisonen. In der Nebensaison ist es für Hotelbetreiber schwierig, sich selbst zu finanzieren, und sie sind auf Eigentümerzuschüsse angewiesen.“ von Banyan Tree Chongqing Beibei erzählte „Prism“ Der Autor erklärt.

Ein Brancheninsider, der sich mit der Entwicklung und dem Bau von Fünf-Sterne-Hotels irgendwo in Südchina befasst hat, sagte dem Autor, dass in der Immobilienbranche Einigkeit darüber bestehe, dass Investitionen in Fünf-Sterne-Hotels aufgrund der hohen Betriebskosten nicht rentabel seien. Ein Insider eines führenden Immobilienunternehmens sagte außerdem, dass Fünf-Sterne-Hotels in seinem Unternehmen als „ineffizienter Vermögenswert“ mit dem längsten Renditezyklus gelten.

Warum also strömen Immobilienunternehmen noch lange Zeit in Fünf-Sterne-Resort-Hotels, obwohl sie wissen, dass sie damit kein Geld verdienen?

Ein Immobilienexperte, der in der Hotelentwicklung tätig ist, verriet dem Autor, dass Immobilienunternehmen Fünf-Sterne-Resort-Hotels in der Regel aus Neugier entwickeln. Sie erwarten von diesen Hotels keine nennenswerten Betriebseinnahmen, sondern betrachten die Hotels als Quelle des Verkehrs, um Kunden anzulocken und so den Verkauf umliegender Wohnungen anzukurbeln.

Entwickler erwerben in der Regel große Grundstücke rund um Hotels, um dort Wohnprojekte wie „Zimmer mit Meerblick“ und „Zimmer mit heißen Quellen“ zu errichten.

„Einige Projekte erfordern den Bau unterstützender Fünf-Sterne-Hotels beim Erwerb von Grundstücken. Dies ist einer der Gründe, warum Fünf-Sterne-Hotels in den letzten zehn Jahren oder so in die Höhe geschossen sind.“

Die oben genannte Person, die Fünf-Sterne-Hotels betrieben hat, erklärte, dass bei Verhandlungen zwischen Projektentwicklern und Kommunalverwaltungen die Kommunalverwaltung in der Regel den Bau eines „kommerziellen + Fünf-Sterne-Hotel + Wohn“-Komplexes und die Einführung von Luxus-Fünf-Sterne-Hotels verlangt. Sternehotels internationaler Hotelgruppen. Die „Säuferabsicht“ der Kommunalverwaltung liegt im Handel und in Hotels, während die „Säuferabsicht“ der Bauträger im Erwerb von Wohngrundstücken liegt.

„Immobilienentwickler bauen Fünf-Sterne-Hotels nicht in der Hoffnung, dass das Hotel Geld verdient, sondern um mehr Wohnland zu bekommen und mit dem Wohnungsverkauf Geld zu verdienen. Für das Hotel ist es kein großes Problem, ein wenig Geld zu verlieren.“ ", sagte er. Er hat einmal Berechnungen zu dem Projekt angestellt und festgestellt, dass die Kapitalrendite des Hotels über 20 Jahre sogar negativ war.

Seiner Ansicht nach ist die „Begleichung großer Rechnungen“ die Kernlogik von Immobilienentwicklern, die in Hotels investieren. Mit dem Abschwung auf dem Immobilienmarkt ist jedoch das Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien stark zurückgegangen, Immobilienverkäufe können Hotels nicht mehr „zurückgewinnen“ und auch die bisherige Logik der „Begleichung großer Rechnungen“ ist nicht mehr haltbar.

„Wenn Sie sich für den Verkauf eines Vermögenswerts entscheiden, liegt der Hauptgrund darin, dass Sie damit kein Geld verdienen können.“ Ein Fondsmanager, der sich seit langem mit der Immobilienbranche beschäftigt, sagte dem Autor: „In den Augen vieler Immobilienunternehmen.“ , Hotels sind ein ‚negatives Gut‘.“

Ein „Kohlenboss“ wird neuer Besitzer eines Fünf-Sterne-Hotels

Während des Abschwungs in der Immobilienbranche begannen auch Besitzer von Fünf-Sterne-Hotels, ihr Vermögen neu zu ordnen. Private Immobilienunternehmen, die einst die treibende Kraft waren, haben sich nach und nach zurückgezogen, und zentrale Staatsunternehmen und einige mysteriöse Einzelkäufer sind zu Übernahmen geworden.

Mit Ausnahme des Banyan Tree Chongqing Beibei ist es in den letzten Jahren nicht ungewöhnlich, dass Fünf-Sterne-Hotels und -Resorts öffentlich versteigert werden.

Ende 2023 wurden die Vermögenspakete von drei Hotels der Tianfang-Gruppe, darunter das Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel und das Tianjin Ritz-Carlton Hotel, erfolgreich versteigert, mit einem Gesamttransaktionspreis von 2 Milliarden Yuan im Vergleich zum ursprünglichen Nettovermögen Bei einem Bewertungspreis von 4,53 Milliarden Yuan kann man sagen, dass er halbiert wird.

Kürzlich wurde auch das Sofitel Beijing ins „Regal“ gestellt. Nach Angaben des Hotel Trading Network steht das Sofitel Beijing Hotel in der Chang'an-Straße in Peking zu einem Preis von 2,8 Milliarden Yuan zum Verkauf. Das Hotel war ursprünglich ein Vermögenswert der COFCO-Gruppe und wurde im September 2014 eröffnet. Zuvor war es das W Hotel in der Chang'an-Straße in Peking. Allerdings schreibt das Hotel seit seiner Eröffnung Verluste.

Anschließend wurde das Hotel auch vom Tianfu Fund übernommen. Im Januar 2019 wurde der Betriebsdienstleistungsvertrag zwischen der Marriott International Group und Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., einer Tochtergesellschaft des Tianfu Fund, bezüglich des W Hotels in der Chang'an-Straße in Peking offiziell gekündigt und das Hotel geschlossen wurde in Sofitel Beijing umbenannt.

„Die Verwaltungsgebühr des W Hotels der Marriott Group ist sehr hoch. Im Vergleich dazu ist die Verwaltungsgebühr des Sofitel Hotels der Accor Group relativ niedrig.“ Heute steht das Sofitel Beijing erneut vor einem Besitzerwechsel und das Eigenkapital der Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. wurde eingefroren.

In Peking wechselte auch das Westin Hotel an der East Third Ring Road den Besitzer. Vor Oktober 2023 wird das Hotel außerdem mit dem Wort „Jinmao“ gekrönt, um zu zeigen, dass es ein wichtiger Vermögenswert von China Jinmao ist. Nach dem Besitzerwechsel wurde das Wort „Jinmao“ stillschweigend gelöscht.

In Shanghai wurden auch viele High-Star-Hotels zum Verkauf angeboten, beispielsweise das Overseas Chinese Town (Asia), das das Bulgari Hotel Shanghai verkauft, oder die Xinhualian Group, die das Sofitel Shanghai Xinhualian verkauft ...

Im Dezember 2023 gab OCT (Asia) bekannt, dass es einen Teil der Vermögenswerte des Shanghai Suhewan-Projekts für einen Transaktionspreis von 2,43 Milliarden Yuan verkauft hat. Bei diesem Vermögenswert handelt es sich um das Bulgari Hotel Shanghai. Dieses ultra-luxuriöse Fünf-Sterne-Hotel, dessen Bau sechs Jahre dauerte und das 2018 eröffnet wurde, ist das sechste Bulgari-Hotel weltweit und das zweite in China. Auf Reisewebsites beträgt der Jahrespreis für ein einfaches Zimmer in diesem Hotel sechs- bis siebentausend Yuan, was es fast zu einem der teuersten Hotels in Shanghai macht.

Laut Statistiken der Drittinstitution Maxian Research Institute wird die Zahl der Hotels mit Auktionspreisen von mehr als 100 Millionen Yuan im Jahr 2023 130 überschreiten. Wer wird also diese Fünf-Sterne-Hotels übernehmen?

Darunter wurden die Vermögenswerte von drei Tianfang-Gruppen, darunter das Tianjin Ritz-Carlton Hotel, von einem mysteriösen Käufer verpackt und gekauft. Der neue Eigentümer des Bulgari Hotels in Shanghai ist die Jinfeng Cement Group, der größte Zementhersteller in der Provinz Jiangsu. Vor der Übernahme von Bulgari kaufte Jinfeng Cement das Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton Hotel für 1,643 Milliarden Yuan.

Der „Zementkönig“ fegte Waren an den Strand, was einst zu einem heißen Thema wurde.

Darüber hinaus wurde Bohai Runze, das das Beijing Jinmao Westin Hotel übernahm, nur zwei Monate vor der Transaktion mit einem Grundkapital von nur 50 Millionen Yuan gegründet. Die Aktionäre dahinter sind zwei natürliche Personen, Shi Cui und Su Fushe. Der Economic Observer berichtete, dass hinter den beiden oben genannten natürlichen Personen ein Unternehmen namens Zhonghui Group steht, das in Yulin, Shaanxi, in den Bereichen Kohlebergbau, Kohlewäsche, Kohlechemie und anderen Unternehmen tätig ist.

Darüber hinaus wurde das Shanghai Huangpu Greenland Marriott Hotel für 1,488 Milliarden Yuan an die Bank of Beijing verkauft, mit der Absicht, es in ein Bürogebäude umzuwandeln. Private Käufer erwarben 49 % der Anteile am Kempinski Hotel Shanghai Lujiazui.

Das Hotel wurde versteigert, aber InterContinental und Sheraton expandieren weiter

Bei Hotels handelt es sich häufig um „Notverkäufe“, doch der Umsatz großer internationaler Hotelmarken in China wächst. Nehmen wir als Beispiel die InterContinental Hotels Group: Im Jahr 2023 betrug der Umsatz der InterContinental Hotels Group im Großraum China 74 Millionen US-Dollar, was einer Wachstumsrate von mehr als 105 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und etwa 7 % des weltweiten Gesamtumsatzes ausmacht.

In der Hotelbranche sind Eigentümer und Markeneigentümer in der Regel getrennt. Die Eigentümer sind hauptsächlich Immobilienentwickler, Sunac und Poly, die die größten Verluste tragen Dazu gehören Marriott, Hotelmarken internationaler Hotelgruppen wie Hilton, InterContinental, Hyatt und AccorHotels besitzen keine Hoteleigentumsrechte und ihre Haupteinnahmequelle ist die Erhebung von Gebühren für Markenlizenzen, Managementdienstleistungen usw.

Obwohl das Leben für die Eigentümer nicht einfach ist, wächst die Zahl der internationalen Hotelgruppen in China weiter.

Nach Angaben der PR-Abteilung der InterContinental Hotels Group Greater China an den Autor von „Prism“ stieg die Zahl der neu eröffneten Hotels in der Region Greater China der Gruppe im ersten Halbjahr dieses Jahres im Jahresvergleich um 49 % -Jahr, und die Zahl der vertraglich vereinbarten Hotels stieg um 38 %. Derzeit verfügt die Gruppe über fast 1.300 geöffnete oder im Bau befindliche Hotels in China.

Die Hilton Group gab bekannt, dass die Hilton Group in diesem Jahr zum fünften Mal in Folge eine Wachstumsrate von mehr als 100 neuen Hotels pro Jahr auf dem chinesischen Markt erreichen wird. Derzeit hat die Hilton Group ihr 700. Hotel in China eröffnet.

Eigentümerressourcen sind der Schlüssel zum Wettbewerb zwischen internationalen Hotelgruppen. Eine Person von der InterContinental Hotels Group sagte dem Autor von „Prism“, dass im Gegensatz zu früher, als private Immobilienunternehmen Eigentümer waren, viele der Eigentümer, mit denen sie heute zusammenarbeiten, zentrale staatliche Unternehmen und sogar einzelne Eigentümer seien.

Allerdings bringen häufige negative Nachrichten des Eigentümers auch Probleme für die Hotelmarke mit sich.

Ein Insider einer internationalen Hotelgruppe in Großchina beschwerte sich gegenüber dem Autor, dass in den letzten Jahren häufig Nachrichten wie „Sheraton Hotel wurde verkauft“ und „Banyan Tree Hotel wurde versteigert“ erschienen. Dabei handelte es sich tatsächlich um eine Vermögensveräußerung durch die Diese Aktion hat nichts mit Hotelmarken wie Sheraton und Banyan Tree zu tun, sondern Hotelmarken haben wiederholt „ihre Waffen niedergelegt“.

„Viele Gäste dachten, mit dem Banyan Tree stimmte etwas nicht. Tatsächlich wird es den normalen Betrieb des Hotels nicht beeinträchtigen, egal wie sich der Eigentümer ändert.“ Die Führungskraft erklärte weiter, dass der Eigentümer bei der Einführung der Marke Banyan Tree einen 20-jährigen Betrauungsvertrag unterzeichnet habe und der aktuelle Zeitraum gerade zur Hälfte abgelaufen sei.

Darüber hinaus haben auch internationale Hotels erkannt, dass es schwierig ist, ein positives Wachstum aufrechtzuerhalten, wenn man sich ausschließlich auf Fünf-Sterne-Hotels und Resort-Hotels verlässt. Nehmen wir als Beispiel InterContinental Hotels, das in den letzten Jahren sukzessive Franchises für preisgünstige Marken wie „Holiday Express“ und „Holiday“ in China eröffnet hat und dabei eine kostengünstigere Methode nutzt, um kleine und mittlere Eigentümer anzulocken.

Laut einer Person der InterContinental Hotels Group sind etwa 70 % der neu erweiterten Hotels Budgetmarken wie Holiday Inn Express.

Auch internationale Hotelmarken wie Banyan Tree und InterContinental sehen sich der Konkurrenz lokaler inländischer Hotelmarken ausgesetzt. Zuvor begannen einige private Immobilienunternehmen, die Zusammenarbeit mit internationalen Hotelmarken schrittweise aufzugeben und Fünf-Sterne-Hotels in Apartments und andere Formate mit höheren Renditen umzuwandeln oder eigene unabhängige Hotelmarken zu etablieren und eine Asset-Light-Transformation einzuleiten.

„Private Immobilienunternehmen denken möglicherweise, dass es besser ist, ihre eigenen Hotelmarken aufzubauen, anstatt sie internationalen Hotelgruppen anzuvertrauen und hohe Verwaltungsgebühren zu zahlen“, sagte die oben genannte Quelle der InterContinental Hotels Group.

Nehmen wir als Beispiel Sunac: Die unterstützenden Hotels in der Sunac Cultural Tourism City, die in den Anfangsjahren eröffnet wurden, waren größtenteils dem Management internationaler Marken wie Crowne Plaza anvertraut. In den letzten Jahren verwenden neu eröffnete Hotels zunehmend eigene Marken wie „Songpin“, „Jinshan“ usw. Unter ihnen ist „Songpin“ eine Marke, die von einem Joint-Venture-Unternehmen von Sunac und der Huazhu Group gegründet wurde. Darüber hinaus hat Wanda Hotels auch mit der Asset-Light-Expansion begonnen, einschließlich seiner Marken wie „Wanda Reign“ und „Wanda Vista“.

Der Markenaufbau inländischer Hotels hat jedoch noch einen langen Weg vor sich.

In der von der britischen Markenbewertungsagentur „Brand Finance“ veröffentlichten Liste der „Top 50 wertvollsten Hotelmarken der Welt“ befinden sich nur vier chinesische Marken unter den Top 50 und nur ein Shangri-La mit Hauptsitz in Hongkong. China ist unter den Top Ten.