новости

Banyan Tree Beibei, Чунцин, фотография автора.

Автор | Юэ Цзячен

Редактор Ван Вэйкай

Производство: Призма · Tencent Xiaoman Studio

Это роскошный отель, который когда-то был любим интернет-знаменитостями. Это также первый курортный отель с горячими источниками всемирно известной сети отелей Banyan Tree, который и по сей день можно увидеть на улицах Douyin и Xiaohongshu. и сестры регистрируются здесь.

Однако, в отличие от ажиотажа в Интернете, этому отелю грозит судьба аукциона.

Недавно пакет активов компании Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd., расположенный на улице Вэньцюань в городе Чэнцзян района Бэйбэй, был выставлен на продажу в сети аукционов активов Alibaba. Аукцион начнется 2 сентября со стартовой ценой в 700 миллионов юаней. . Основным активом этого пакета активов является Banyan Tree Chongqing Beibei.

«На самом деле этот аукцион не имеет никакого отношения к Banyan Tree». Сотрудник отеля объяснил автору «Призмы», что на аукционе была продана недвижимость отеля, а права на эксплуатацию отеля принадлежат Banyan Tree It. принадлежит группе отелей Banyan Tree со штаб-квартирой в Сингапуре. Даже если недвижимость перейдет из рук в руки, отель продолжит работать.

В последние год или два новости об «увольнении» пятизвездочных отелей были обычным явлением: от отеля Westin в Пекине до отеля Bulgari в Шанхае и до отеля Sanya Haitang Bay Tianfang InterContinental Resort...

Однако, как и в случае с Banyan Tree Chongqing Beibei, то, что продается, часто является недвижимостью этих отелей и имеет мало общего с гостиничным брендом. Сотрудник отдела по связям с общественностью международной гостиничной группы посетовал автору, что они часто «кладут оружие».

Частая смена владельцев гостиничной недвижимости напрямую связана с потрясениями в сфере недвижимости. Застройщики когда-то были крупнейшими владельцами пятизвездочных отелей, но сейчас вся индустрия недвижимости переживает период упадка, и первыми на прилавки выставляются владельцы нерентабельных отелей. был оттеснен к устью «перекрестка».

Спуск к отелю «Чунцин № 1».

«Установить сцену в отеле и петь в резиденции» когда-то было «желанием принять желаемое за действительное» инвесторов отеля Banyan Tree в Бэйбэе, Чунцин.

По пути в этот отель вы можете увидеть множество проектов недвижимости со словом «Юэ», таких как «Баньян Три», «Частная резиденция Баньян Три», «Лесная Резиденция Ангсана»... Этого не может быть. помогите, но заставьте людей задуматься, кто из них настоящий «Ли Куй»? Сотрудник отеля Banyan Tree сообщил автору, что только этот отель находится в ведении Banyan Tree Group.

Отель был построен промышленной компанией Chongqing Baichun, которая полностью принадлежит Chongqing Shenji Industrial Group. После завершения строительства отель был передан в управление Banyan Tree. Все остальные проекты «Юэ» представляют собой жилые районы, построенные владельцами и не имеющие ничего общего с Banyan Tree.

В настоящее время дела с этими проектами в сфере недвижимости идут не очень хорошо.

Выглянув из отеля, мы видим повсюду недостроенные здания и нежилые виллы. Одна из вилл курорта под названием «Частная резиденция Banyan Tree» имеет закрытую дверь, дверь заросла сорняками, а дорога, ведущая внутрь, засыпана опавшими листьями... По словам сотрудника Banyan Tree, когда проект виллы был запущен восемь лет назад, эти виллы продаются за десятки миллионов долларов, но после завершения проекта в них мало кто живет.

Дверь элитной курортной виллы «Banyan Tree Private Residence» закрыта, на фото автора.

Застройщик, выбравший такое поверхностное название, несомненно, надеется использовать репутацию «Банььянового дерева» для продажи недвижимости. «Международный отель + особая недвижимость» — проверенная стратегия среди девелоперов.

Судьба отчужденного отеля Banyan Tree также тесно связана с плохими продажами вилл.

Восемь лет назад цена дома в районе Бэйбэй Чунцина составляла всего 6000 юаней за квадратный метр, тогда как цена за единицу частных резиденций Banyan Tree достигала 40 000 юаней за квадратный метр, а общая стоимость виллы составляла почти 30 миллионов долларов. юань. Застройщик надеется добиться окупаемости проекта за счет продажи вилл. Однако высокое ценовое позиционирование делает проект непопулярным на рынке, из-за чего Shenji Group начинает идти под откос.

Автор увидел на старой карте отеля, что здание рядом с залом для приемов отмечено как офис продаж, но продавца на данный момент там нет. По воспоминаниям вышеупомянутых сотрудников Banyan Tree, за последние несколько лет отдел продаж Banyan Tree Private Villa неоднократно переезжал, и сейчас он пустует.

В конце концов, Chongqing Baichun Industrial Company, главный девелопер Banyan Tree Beibei в Чунцине, подала заявку на банкротство и реорганизацию из-за задолженности по проекту в десятки миллионов юаней, и была признана банкротом и ликвидирована в августе прошлого года. По состоянию на конец 2022 года общие активы компании составляли 1,743 млрд юаней, общие обязательства — 1,972 млрд юаней, чистые активы — -229 млн юаней.

Фактически, компания Shenji Industrial не только владеет отелем Banyan Tree Beibei, но и когда-то была известна как «Отель № 1 в Чунцине».

В начале 2022 года Пятый народный суд промежуточной инстанции Чунцина принял заявление о ликвидации Shenji Industrial Group. В сентябре того же года она была объявлена ​​банкротом с общей суммой прав кредиторов 10,76 млрд юаней и оценочной стоимостью активов 1,56 млрд. юань.

В то время отель Sofitel Chongqing Shenji (позже переименованный в отель Asit) был выставлен под залог. 20 июня прошлого года отель Westin в Чунцине Цзефанбэй был выставлен на аукцион по стартовой цене в 1,038 миллиарда юаней. Однако этот пятизвездочный отель, считающийся «флагманом горного города», провалился на первом аукционе. потому что никто не участвовал в торгах.

Намерение пьяницы не в «отеле».

Banyan Tree Beibei, Чунцин, который находится в разгаре «аукционного» кризиса, сейчас чувствует себя не очень хорошо. Автор увидел в отеле очень мало гостей. В целях экономии отель также закрыл завтрак «шведский стол». и переключился на обед в номер.

«В отличие от пятизвездочных отелей в городских районах, курортные отели имеют очевидные межпиковые и пиковые сезоны. В межсезонье гостиничным операторам трудно обеспечить самофинансирование, и им приходится полагаться на субсидии владельцев». О Banyan Tree Чунцин Бэйбэй рассказал «Призме» Автор поясняет.

Инсайдер отрасли, который занимался разработкой и строительством пятизвездочных отелей где-то в Южном Китае, рассказал автору, что в сфере недвижимости существует консенсус, что из-за высоких эксплуатационных расходов инвестировать в пятизвездочные отели невыгодно. Инсайдер ведущей компании по недвижимости также рассказал, что в их компании пятизвездочные отели считаются «неэффективным активом» с самым длинным циклом окупаемости.

Так почему же компании по недвижимости все еще долго стекаются в пятизвездочные курортные отели, зная, что они не зарабатывают деньги?

Специалист по недвижимости, занимающийся строительством отелей, рассказал автору, что компании по недвижимости обычно строят пятизвездочные курортные отели из любопытства. Они не ожидают, что эти отели принесут значительный операционный доход, а рассматривают отели как источник дохода. трафика для привлечения клиентов, тем самым стимулируя продажи близлежащих домов.

Застройщики обычно приобретают землю вокруг отелей оптом для строительства жилых проектов, таких как «номера с видом на море» и «номера с горячими источниками».

«Некоторые проекты требуют строительства вспомогательных пятизвездочных отелей при приобретении земли, что является одной из причин, почему пятизвездочные отели резко выросли за последние десять лет или около того», — сказал человек.

Вышеупомянутый человек, управлявший пятизвездочными отелями, пояснил, что, когда застройщики договариваются о сотрудничестве с местными властями, местные власти обычно требуют строительства комплекса «коммерческий + пятизвездочный отель + жилой» комплекс и введения роскошных пятизвездочных отелей. отели международных гостиничных групп. «Пьяные намерения» местных властей заключаются в торговле и гостиницах, а «пьяные намерения» девелоперов заключаются в приобретении жилых земель.

«Девелоперы строят пятизвездочные отели не в надежде, что отель принесет деньги, а для того, чтобы получить больше жилых площадей и заработать на продаже жилья. Для отеля не является большой проблемой потерять немного денег, ", сказал он. Однажды он произвел расчеты по проекту и обнаружил, что 20-летняя рентабельность инвестиций в отель была даже отрицательной.

По его мнению, «сведение больших счетов» является основной логикой застройщиков, инвестирующих в отели. Однако из-за спада на рынке недвижимости объем сделок с жильем резко упал, продажи недвижимости больше не могут «отвечать» отелям, а прежняя логика «сведения больших счетов» также нежизнеспособна.

«Если вы решите продать актив, основная причина в том, что он не сможет принести вам денег». Управляющий фондом, долгое время обращавший внимание на индустрию недвижимости, сказал автору: «В глазах многих компаний, занимающихся недвижимостью». , гостиницы являются «отрицательным активом».

«Угольный босс» стал новым владельцем пятизвездочного отеля

Во время спада в сфере недвижимости владельцы пятизвездочных отелей также начали перетасовывать свои состояния. Частные компании по недвижимости, которые когда-то были основной силой, ушли одна за другой, а центральные государственные предприятия и некоторые загадочные индивидуальные покупатели стали сторонами поглощения.

В последние годы, за исключением Banyan Tree Chongqing Beibei, пятизвездочные отели и курорты нередко выставляются на публичные торги.

В конце 2023 года пакеты активов трех отелей группы Tianfang, в том числе Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel и Tianjin Ritz-Carlton Hotel, были успешно проданы на аукционе, общая стоимость сделки составила 2 миллиарда юаней по сравнению с первоначальной чистой стоимостью активов. оценочная цена 4,53 млрд юаней, можно сказать, что сократить вдвое.

Недавно на «полку» поставили и Sofitel Beijing. По данным Hotel Trading Network, отель Sofitel Beijing на улице Чанъань в Пекине выставлен на продажу по цене 2,8 миллиарда юаней. Первоначально отель был активом COFCO Group и открылся в сентябре 2014 года. Ранее это был отель W на улице Чанъань в Пекине. Однако с момента открытия отель работает в убыток.

Впоследствии отель также перешел во владение Фонда Тяньфу. В январе 2019 года соглашение об операционных услугах между Marriott International Group и Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., дочерней компанией Tianfu Fund, в отношении отеля W на улице Чанъань в Пекине было официально расторгнуто, и отель был переименован в Софитель Пекин.

«Комиссия за управление отелем W, входящим в состав Marriott Group, очень высока. Для сравнения, плата за управление отелем Sofitel, входящим в группу Accor, относительно низкая», - сказал представитель гостиничной индустрии в Пекине. Сегодня Sofitel Beijing вновь переживает смену владельцев, а акции Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. были заморожены.

В Пекине отель Westin на Третьем восточном транспортном кольце также сменил владельца. До октября 2023 года перед отелем будет стоять надпись «Цзинмао», чтобы показать, что он является важным активом китайской Цзиньмао. После перехода из рук в руки слово «Цзинмао» было тихо стерто.

В Шанхае также выставлены на продажу многие высокозвездочные отели, такие как Overseas Chinese Town (Азия) продает Bulgari Hotel Shanghai, Xinhualian Group продает Sofitel Shanghai Xinhualian...

В декабре 2023 года компания OCT (Азия) сообщила, что продала часть активов проекта Shanghai Suhewan по цене сделки 2,43 млрд юаней. Этим активом является отель Bulgari Hotel Shanghai. Этот ультра-роскошный пятизвездочный отель, на строительство которого ушло шесть лет и который открылся в 2018 году, является шестым отелем Bulgari в мире и вторым в Китае. На туристических сайтах годовая цена базового номера в этом отеле составляет шесть-семь тысяч юаней, что делает его чуть ли не одним из самых дорогих отелей Шанхая.

По данным сторонней организации Maxian Research Institute, в 2023 году количество отелей с аукционной ценой более 100 млн юаней превысит 130. Так кто же возьмет на себя управление этими пятизвездочными отелями?

Среди них активы трех компаний Tianfang Group, в том числе отель Tianjin Ritz-Carlton, были упакованы и приобретены загадочным покупателем. Новым владельцем отеля Bulgari в Шанхае является Jinfeng Cement Group, крупнейший производитель цемента в провинции Цзянсу. Прежде чем приобрести Bulgari, Jinfeng Cement приобрела отель Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton за 1,643 млрд юаней.

«Цементный король» выносил на пляж товары, что когда-то стало горячей темой.

Кроме того, компания Bohai Runze, которая приобрела пекинский отель Jinmao Westin, была основана всего за два месяца до сделки с уставным капиталом всего в 50 миллионов юаней. Акционерами компании являются два физических лица: Ши Цуй и Су Фуше. The Economic Observer сообщил, что за этими двумя физическими лицами стоит компания Zhonghui Group, которая занимается добычей угля, промывкой угля, углехимической промышленностью и другими предприятиями в Юйлине, Шэньси.

Кроме того, отель Shanghai Huangpu Greenland Marriott был продан Банку Пекина за 1,488 млрд юаней с планами переоборудовать его в офисное здание, 49% акций отеля Kempinski Shanghai Lujiazui приобрели частные покупатели.

Отель был продан с аукциона, но InterContinental и Sheraton продолжают расширяться.

В отелях часто проводятся распродажи, но доходы крупных международных гостиничных брендов в Китае растут. Если взять в качестве примера InterContinental Hotels Group, то в 2023 году выручка InterContinental Hotels Group в Большом Китае составила 74 миллиона долларов США, темпы роста в годовом исчислении составили более 105%, что составило примерно 7% от общего мирового дохода.

В гостиничном бизнесе владельцы и бренды обычно разделены. Владельцами в основном являются застройщики R&F, Sunac и Poly, которые являются владельцами крупнейших пятизвездочных отелей в Китае и несут основные убытки, в то время как бренды включают Marriott, принадлежащие гостиничным брендам; международные гостиничные группы, такие как Hilton, InterContinental, Hyatt и AccorHotels, не владеют правами на собственность отелей, а их основным источником дохода является взимание платы за лицензирование бренда, услуги по управлению и т. д.

Хотя жизнь владельцев непроста, количество международных гостиничных групп в Китае продолжает расширяться.

По данным, предоставленным отделом по связям с общественностью InterContinental Hotels Group Greater China автору «Призмы», в первом полугодии этого года количество вновь открытых отелей в регионе Большого Китая группы выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. -года, а количество законтрактованных гостиниц выросло на 38%. На данный момент группа имеет около 1300 открытых или строящихся отелей в Китае.

Hilton Group заявила, что в этом году Hilton Group достигнет темпа развития, открывая более 100 новых отелей в год на китайском рынке пятый год подряд. В настоящее время Hilton Group открыла свой 700-й отель в Китае.

Ресурсы владельцев являются ключом к конкуренции между международными гостиничными группами. Человек из InterContinental Hotels Group рассказал автору «Призмы», что в отличие от прошлого, когда собственниками были частные компании по недвижимости, сейчас многие из собственников, с которыми они сотрудничают, являются центральными государственными предприятиями и даже индивидуальными владельцами.

Однако частые негативные новости от владельца также приносят неприятности гостиничному бренду.

Инсайдер международной гостиничной группы в Большом Китае пожаловался автору, что в последние годы в газетах часто появлялись такие новости, как «Отель Sheraton был продан» и «Отель Banyan Tree продан с аукциона». Владелец отеля Эта акция не имеет ничего общего с такими гостиничными брендами, как Sheraton и Banyan Tree, но гостиничные бренды неоднократно «закладывали оружие».

«Многие гости думали, что с Banyan Tree что-то не так. На самом деле, независимо от того, как изменится владелец отеля, это не повлияет на нормальную работу отеля», — рассказал автору член правления Banyan Tree Chongqing Beibei. Управляющий далее пояснил, что, когда владелец представил бренд Banyan Tree, он подписал 20-летний договор доверительного управления, а текущий период только что прошел половину пути.

Кроме того, международные отели также осознали, что трудно поддерживать положительный рост, полагаясь исключительно на пятизвездочные отели и курортные отели. Возьмем, к примеру, InterContinental Hotels. В последние годы она последовательно открыла франшизы для таких экономичных брендов, как «Holiday Express» и «Holiday» в Китае, используя более дешевый метод для привлечения владельцев малого и среднего бизнеса.

По словам представителя InterContinental Hotels Group, около 70% недавно расширенных отелей представляют собой бюджетные бренды, такие как Holiday Inn Express.

Международные гостиничные бренды, такие как Banyan Tree и InterContinental, также сталкиваются с конкуренцией со стороны местных отечественных гостиничных брендов. Ранее некоторые частные компании по недвижимости начали постепенно отказываться от сотрудничества с международными гостиничными брендами, конвертируя пятизвездочные отели в апартаменты и другие форматы с более высокой доходностью или создавая собственные независимые гостиничные бренды и приступая к трансформации активов.

«Частные компании по недвижимости могут подумать, что вместо того, чтобы доверять это международным гостиничным группам и платить высокие комиссионные за управление, лучше построить свои собственные гостиничные бренды», - сказал вышеупомянутый источник InterContinental Hotels Group.

Если взять в качестве примера Сунак, то вспомогательные отели в городе культурного туризма Сунак, открывшиеся в первые годы, в основном доверялись управлению международным брендам, таким как Crowne Plaza. В последние годы вновь открывающиеся отели все чаще используют собственные бренды, такие как «Сонгпин», «Цзиншань» и др. Среди них «Songpin» — бренд, созданный совместным предприятием Sunac и Huazhu Group. Кроме того, Wanda Hotels также начала расширение активов, включая такие бренды, как «Wanda Reign» и «Wanda Vista».

Однако до построения бренда отечественных отелей еще предстоит пройти долгий путь.

В списке «50 самых ценных гостиничных брендов мира», опубликованном британским агентством по оценке брендов Brand Finance, в топ-50 вошли только четыре китайских бренда и только один Shangri-La со штаб-квартирой в Гонконге. Китай входит в первую десятку.