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バンヤンツリー北北、重慶、著者撮影。

著者 | ユエ・ジアチェン

編集者 | 王偉凱

プロデュース | プリズム・テンセントシャオマンスタジオ

かつてインターネットの有名人に愛された高級ホテルであり、中国の世界的に有名なホテルチェーン「バンヤンツリー」の最初の温泉リゾートホテルであり、今でも漣音と小紅樹にあります。そして姉妹はここにチェックインします。

しかし、ネット上の盛り上がりとは異なり、このホテルは競売にかけられる運命にある。

最近、北北区城江鎮文泉路にある重慶白春実業有限公司の資産パッケージがアリババ資産オークションネットワークに出品され、開始価格は7億元で9月2日に開始される。 。この資産パッケージの中核となる資産はバンヤン ツリー重慶北北です。

「このオークションは実際にはバンヤン・ツリーとは何の関係もありません。」とホテルのスタッフは「プリズム」の作者に対し、競売にかけられているのはホテルの不動産であり、ホテルの運営権はバンヤン・ツリーに帰属すると説明しています。シンガポールに本社を置くバンヤン ツリー ホテル グループのホテルです。不動産の所有者が変わってもホテルは継続して営業します。

ここ1、2年、北京のウェスティンホテルから上海のブルガリホテル、三亜の海棠湾のインターコンチネンタルリゾートに至るまで、5つ星ホテルが「解雇」されるというニュースがよく見られるようになった。

ただし、バンヤン ツリー 重慶北北と同様、売却されるのはこれらのホテルの不動産であることが多く、ホテル ブランドとはほとんど関係ありません。国際的なホテルグループの広報部門の担当者は、「彼らは頻繁に銃を構える」と筆者に嘆いた。

ホテル不動産の所有権の頻繁な変更は、不動産業界のショックに直結しています。かつては不動産開発業者が五つ星ホテルの最大のオーナーだったが、現在は不動産業界全体が衰退期にあり、収益性の低いホテルは真っ先に五つ星ホテルの棚に置かれることになる。ホテルも「岐路」に追い込まれている。

「重慶第一飯店」の下り坂

「ホテルにステージを設置し、邸宅で歌う」というのは、かつて重慶市北北のバンヤンツリーホテルの投資家らの「希望的観測」だった。

このホテルに向かう途中、「Banyan Tree」、「Banyan Tree Private Residence」、「Angsana Forest Residence」など、「Yue」という単語が付く不動産プロジェクトがたくさんあります。誰が本物の「李逵」なのか？バンヤン ツリー ホテルのスタッフは、このホテルのみがバンヤン ツリー グループによって運営されていると筆者に語った。

このホテルは重慶神吉実業集団が全額出資する重慶白春実業会社によって建設され、完成後はバンヤンツリーに管理が委託された。他の「Yue」プロジェクトはすべて所有者によって建設された住宅地であり、Banyan Treeとは何の関係もありません。

現時点では、これらの不動産プロジェクトはうまくいっていません。

ホテルから外を見ると、あちこちに未完成の建物や無人の別荘が見えます。 「バンヤン ツリー プライベート レジデンス」と名付けられたリゾートヴィラの 1 つでは、ドアが閉ざされており、入り口には雑草が生い茂り、内部に続く道は落ち葉で覆われています... バンヤン ツリーのスタッフによると、別荘プロジェクトは 8 年前に開始され、これらの別荘は数千万ドルで販売されていますが、プロジェクトが完了した後はそこに住む人はほとんどいません。

高級リゾートヴィラ「バンヤンツリープライベートレジデンス」の扉が閉まった状態、筆者撮影。

このような表面的な名前を選んだ開発者は、間違いなく「バンヤン ツリー」の評判を利用して不動産を販売したいと考えています。 「国際ホテル＋特殊不動産」はデベロッパーの間で実証済みの戦略だ。

このバンヤン ツリー ホテルが差し押さえられる運命は、別荘の売れ行き不振とも密接に関係しています。

8年前、重慶市北北区の住宅価格はわずか6,000元/平方メートルだったが、ガジュマルの民家の単価は4万元/平方メートルにも達し、別荘の総額は3,000万元近くだった。元。開発者は別荘の販売を通じてプロジェクトの返済を達成したいと考えていますが、価格が高いためこのプロジェクトは市場で不人気となり、沈吉グループは下り坂になり始めています。

筆者はホテルの古い地図で、披露宴会場の隣の建物が営業所と記されていたのを見たが、現在は営業員はいない。前述のバンヤン ツリー スタッフの記憶によると、ここ数年、バンヤン ツリー プライベート ヴィラの営業部門は何度も移転を繰り返しており、現在は空き店舗になっているそうです。

結局、重慶市のバンヤンツリー北北の開発主体である重慶白春実業公司は数千万元のプロジェクト滞納を理由に破産・更生を申請し、昨年8月に破産・清算の判決を受けた。 2022年末時点で、同社の総資産は17億4,300万元、負債総額は19億7,200万元、純資産はマイナス2億2,900万元となっている。

実際、沈吉実業はバンヤンツリー北ベイを所有しているだけでなく、かつては「重慶No.1ホテル」として知られていたウェスティン重慶解放北、ソフィテル重慶シェンジ、デイズホテル重慶良平シリーズも所有しています。地元のランドマーク的な5つ星ホテル。

2022年初め、重慶第5中級人民法院は申吉実業集団の破産清算申請を受理し、同年9月に債権者の権利総額は107億6,000万元、資産評価額は15億6,000万元となり破産宣告を受けた。元。

当時、ソフィテル重慶シェンジホテル（後にアシットホテルに改名）は差し押さえの手続きにかけられた。昨年6月20日、重慶解放北のウェスティンホテルが開始価格10億3,800万元で裁判所によって競売にかけられたが、「山岳都市の旗艦」とみなされていたこの5つ星ホテルは最初の競売で失敗した。誰も入札に参加しなかったからだ。

酔っぱらいの目的は「ホテル」にはない

「オークション」危機の真っただ中にある重慶市のバンヤンツリー北北は現在、経営がうまくいっていないのを筆者がホテルで目にしたところ、ホテルは経費削減のため、ビュッフェ形式の朝食も閉鎖した。そしてルームサービスに切り替えました。

「都市部の5つ星ホテルとは異なり、リゾートホテルには閑散期と繁忙期が明確にあります。閑散期はホテル経営者の自己資金が難しく、オーナー補助金に頼らざるを得ません。」バンヤンツリー重慶北ベイの「プリズム」著者が解説。

中国南部のどこかで５つ星ホテルの開発と建設を担当した業界関係者は筆者に、不動産業界では運営コストが高いため、５つ星ホテルへの投資は採算が合わないという意見が一致していると語った。大手不動産会社の関係者も、同社では5つ星ホテルは返品サイクルが最も長い「非効率な資産」とみなされていると述べた。

では、なぜ不動産会社は儲からないとわかっていても、5つ星のリゾートホテルに長期間にわたって群がるのだろうか？

ホテル開発に携わる不動産関係者は筆者に、不動産会社は通常、興味本位で5つ星のリゾートホテルを開発するが、そこに多額の営業利益を期待しているわけではなく、ホテルを源泉と考えていると明かした。交通量を増加させて集客を図り、周囲の住宅の販売を促進します。

デベロッパーは通常、ホテル周辺の土地を一括取得して「海の見える部屋」や「温泉の部屋」などの住宅プロジェクトを建設します。

「一部のプロジェクトでは、土地取得時に5つ星ホテルの建設を支援する必要がある。これが、過去10年ほどで5つ星ホテルが急増した理由の1つだ」と関係者は語った。

前述の五つ星ホテル運営経験者は、デベロッパーが地方自治体と協力交渉をする際、地方自治体は通常「商業＋五つ星ホテル＋住宅」の複合施設の建設と、高級五つ星ホテルの導入を要求すると説明した。国際ホテルグループのスターホテル。地方自治体の「酔っ払いの意図」は商業とホテルにあり、デベロッパーの「酔っぱらいの意図」は宅地取得にある。

「不動産開発業者は、ホテルが儲かることを期待して5つ星ホテルを建設するのではなく、より多くの住宅用地を取得し、住宅の販売で利益を得るために建設します。ホテルが多少の損失を被ることは大きな問題ではありませんが、 」と彼は言いました。彼はかつてこのプロジェクトについて計算を行ったところ、ホテルの 20 年間の投資収益率はマイナスですらあることがわかりました。

同氏の見解では、「大口決済」がホテルに投資する不動産開発業者の中核となるロジックだという。しかし、不動産市場の低迷で住宅取引量は激減し、不動産販売はもはやホテルに「フィードバック」できず、「大口決済」という従来の論理も持続不可能となっている。

「資産を売却することを選択した場合、その主な理由は、不動産業界に長年注目してきたファンドマネージャーです。「多くの不動産会社の目から見ると」 、ホテルは「負の資産」です。

「石炭ボス」が5つ星ホテルの新オーナーに

不動産業界の不況の中、5つ星ホテルのオーナーも財産を再編し始めた。かつて主力だった民間不動産会社は次々と撤退し、中央国営企業や一部の謎の個人バイヤーが買い手となった。

近年、バンヤン ツリー 重慶北ベイを除いて、5 つ星のホテルやリゾートが公売に掛けられることは珍しくありません。

2023年末、三亜天方インターコンチネンタルリゾートホテルと天津リッツカールトンホテルを含む天方グループ傘下の3つのホテルの資産パッケージが競売に成功し、当初の純資産と比較した総取引価格は20億元となった。評価額45.3億元ですから、半分になったと言えます。

最近、ソフィテル北京も「棚上げ」されました。ホテル取引ネットワークによると、北京の長安街にあるソフィテル北京ホテルが28億元で売りに出されている。このホテルはもともと COFCO グループの資産であり、2014 年 9 月にオープンしました。以前は北京の長安街にある W ホテルでした。しかし、ホテルは開業以来赤字経営が続いている。

その後、ホテルも天府基金に引き継がれました。 2019年1月、マリオット・インターナショナル・グループと天府基金の子会社である北京天府栄徳ホテル（北京）有限公司との間で締結されていた北京長安街のWホテルに関する運営サービス契約が正式に終了し、同ホテルはソフィテル北京に改名されました。

北京のホテル業界関係者は「マリオットグループ傘下のＷホテルの管理手数料は非常に高い。それに比べてアコーグループのソフィテルホテルの管理手数料は比較的安い」と語った。今日、ソフィテル北京は再び経営変更に直面しており、天府栄徳ホテル（北京）有限公司の株式は凍結されました。

北京では、東三環状道路にあるウェスティンホテルも経営権を変更した。 2023年10月までに、ホテルの前には中国金茂の重要な資産であることを示す「Jinmao」の文字が冠される予定だ。交代後、「ジンマオ」という文字は静かに消去された。

上海では、華僑城（アジア）がブルガリホテル上海を売却、新華蓮グループがソフィテル上海新華蓮を売却するなど、多くの高星ホテルも売りに出されている。

2023年12月、OCT（アジア）は上海蘇河湾プロジェクトの資産の一部を取引価格24億3,000万元で売却したと発表した。この資産はブルガリホテル上海である。この超高級 5 つ星ホテルは、6 年の歳月をかけて建設され、2018 年にオープンしました。世界で 6 番目、中国では 2 番目のブルガリ ホテルです。旅行サイトでは、このホテルの基本的な部屋の年間価格は 6 ～ 7,000 元で、ほぼ上海で最も高価なホテルの 1 つとなっています。

第三者機関のMaxian Research Instituteの統計によると、2023年には競売価格が1億元を超えるホテルの数は130軒を超えるだろう。では、これらの5つ星ホテルを引き継ぐのは誰でしょうか？

このうち、天津リッツカールトンホテルを含む天方グループ3社の資産は、謎の買い手によってパッケージ化され、買収された。上海のブルガリホテルの新しい所有者は、江蘇省最大のセメントメーカーである金豊セメントグループである。金峰水泥はブルガリを買収する前に、上海虹口三芝シェラトンホテルを16億4,300万元で買収した。

「セメント王」がビーチに商品を掃討し、一時話題になった。

さらに、北京金毛ウェスティンホテルを引き継いだ渤海潤沢は、取引のわずか2か月前に設立され、登録資本金はわずか5,000万元であった。その株主はShi CuiとSu Fusheの2人の自然人である。経済監視紙は、上記2人の人物の背後には陝西省楡林市で石炭採掘、石炭洗浄、石炭化学産業などの事業を展開する中輝集団という会社があると報じた。

さらに、上海黄浦グリーンランド・マリオット・ホテルはオフィスビルに改装する計画で北京銀行に14億8,800万元で売却され、ケンピンスキー・ホテル上海陸家嘴の株式49％は民間の買い手によって購入された。

ホテルは競売にかけられたが、インターコンチネンタルとシェラトンはまだ拡張中

ホテルの「投げ売り」は頻繁に行われているが、中国の大手国際ホテルブランドの収益は伸びている。インターコンチネンタル ホテルズ グループを例に挙げると、2023 年のインターコンチネンタル ホテルズ グループの大中華圏の収益は 7,400 万米ドルで、前年比 105% 以上の成長率となり、世界の総収益の約 7% を占めました。

ホテル業界では通常、オーナーとブランドオーナーが分離されており、オーナーは主に中国の大手5つ星ホテルのオーナーであり、ブランドオーナーが主な損失を負担している。マリオットをはじめ、ヒルトン、インターコンチネンタル、ハイアット、アコーホテルズなどの国際的なホテルグループが所有するホテルブランドはホテルの所有権を所有しておらず、主な収入源はブランドのライセンス料や管理サービスなどの手数料です。

オーナーの生活は楽ではありませんが、中国の国際的なホテルグループの数は拡大し続けています。

インターコンチネンタルホテルズグループグレーターチャイナの広報部門が「プリズム」の著者に提供したデータによると、今年上半期にグループのグレーターチャイナ地域で新規オープンしたホテルの数は前年比49％増加した。年、契約ホテル数は 38% 増加しました。現在、同グループは中国で約1,300のホテルを開業または建設中である。

ヒルトン・グループは、今年ヒルトン・グループが中国市場で5年連続で年間100軒以上の新規ホテルをオープンする開発ペースを達成すると発表した。現在、ヒルトングループは中国で700軒目のホテルをオープンした。

国際的なホテル グループ間の競争の鍵となるのは、オーナーのリソースです。インターコンチネンタル・ホテルズ・グループの関係者は「プリズム」の著者に、民間の不動産会社がオーナーだった昔とは異なり、現在協力しているオーナーの多くは中央国有企業、さらには個人オーナーであると語った。

しかし、オーナーからの頻繁なネガティブなニュースは、ホテルブランドにとっても困難をもたらします。

近年、「シェラトンホテルが売却された」「バンヤンツリーホテルが競売にかけられた」といったニュースが頻繁に新聞に掲載されているが、これは実はホテルグループによる資産処分であると、中華圏の国際ホテルグループの関係者が筆者に苦言を呈した。この行動はシェラトンやバンヤンツリーなどのホテルブランドとは何の関係もないが、ホテルブランドは繰り返し「銃を構えた」。

「多くの宿泊客は、バンヤン ツリーに何か問題があると考えていました。実際、オーナーがどのように変わっても、ホテルの通常の運営には影響しません。」とバンヤン ツリー重慶北ベイの管理メンバーは筆者に語った。さらに経営担当者は、オーナーがBanyan Treeブランドを導入した際に20年間の委託契約を締結しており、現在の期間はちょうど半分を過ぎたところであると説明した。

また、海外ホテルも、5つ星ホテルやリゾートホテルだけではプラス成長を維持するのは難しいと認識しています。インターコンチネンタルホテルを例に挙げると、近年は中国で「ホリデイ・エクスプレス」や「ホリデイ」といった経済的ブランドのフランチャイズを相次ぎ、低コストの手法で中小規模のオーナーを獲得している。

インターコンチネンタルホテルズグループ関係者によると、新規進出ホテルの約7割がホリデイ・イン・エクスプレスなどの格安ブランドだという。

バンヤン ツリーやインターコンチネンタルなどの国際的なホテル ブランドも、国内の国内ホテル ブランドとの競争に直面しています。これに先立ち、一部の民間不動産会社は国際的なホテルブランドとの協力を徐々に放棄し始め、5つ星ホテルをより収益性の高いアパートメントやその他の形式に転換したり、独自の独立したホテルブランドを設立してアセットライト化に乗り出したりしていた。

前出のインターコンチネンタル・ホテルズ・グループ関係者は、「民間不動産会社は、国際的なホテルグループに委託して高額な管理費を支払うよりも、自社のホテルブランドを構築した方が良いと考えているのかもしれない」と述べた。

サナックを例に挙げると、初期にオープンしたサナック文化観光都市のサポートホテルは、クラウンプラザなどの国際ブランドの運営にほとんど委託されていました。近年、新しくオープンするホテルでは「松品」「金山」などの自社ブランドを採用するホテルが増えています。このうち「松品」はサナックと華珠グループが設立した合弁会社が作ったブランド。さらに、ワンダ ホテルは、「ワンダ レイン」や「ワンダ ビスタ」などのブランドを含めたアセットライト展開も開始しています。

しかし、国内ホテルのブランド構築はまだまだ道半ばだ。

英国のブランド評価機関「ブランドファイナンス」が発表した「世界で最も価値のあるホテルブランドトップ50」のリストでは、上位50位内に中国ブランドは4社しかなく、香港に本社を置くシャングリ・ラは1社だけだ。中国はトップ10に入っています。