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Banyan Tree Beibei, Chongqing, photographié par l'auteur.

Auteur |

Editeur | Wang Weikai

Produit | Prisme·Tencent Xiaoman Studio

Il s'agit d'un hôtel de luxe autrefois apprécié des célébrités sur Internet. C'est également le premier hôtel thermal de la chaîne hôtelière de renommée internationale « Banyan Tree » en Chine, encore visible à ce jour sur Douyin et Xiaohongshu. et mes sœurs s'enregistrent ici.

Cependant, contrairement à l'effervescence sur Internet, cet hôtel risque d'être mis aux enchères.

Récemment, l'ensemble d'actifs de Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd., situé sur Wenquan Road, dans la ville de Chengjiang, district de Beibei, a été coté sur le réseau d'enchères d'actifs Alibaba. Les enchères débuteront le 2 septembre, avec un prix de départ de 700 millions de yuans. . L'atout principal de cet ensemble d'actifs est le Banyan Tree Chongqing Beibei.

"Cette vente aux enchères n'a en fait rien à voir avec Banyan Tree." Un membre du personnel de l'hôtel a expliqué à l'auteur de "Prism" que ce qui est mis aux enchères, ce sont les biens immobiliers de l'hôtel et que les droits d'exploitation de l'hôtel appartiennent à Banyan Tree. du Banyan Tree Hotel Group dont le siège est à Singapour. Même si l'immobilier change de mains, l'hôtel continuera à fonctionner.

Au cours des deux dernières années, les nouvelles concernant les « licenciements » d'hôtels cinq étoiles ont été fréquentes, de l'hôtel Westin à Pékin à l'hôtel Bulgari à Shanghai, en passant par l'InterContinental Resort de Haitang Bay à Sanya...

Cependant, tout comme le Banyan Tree Chongqing Beibei, ce qui est bradé est souvent l'immobilier de ces hôtels et n'a pas grand-chose à voir avec la marque hôtelière. Une personne du département des relations publiques d'un groupe hôtelier international a déploré à l'auteur qu'ils "posent souvent le pistolet".

Les changements fréquents de propriétaires de biens immobiliers hôteliers sont directement liés au choc du secteur immobilier. Les promoteurs immobiliers étaient autrefois les plus grands propriétaires d'hôtels cinq étoiles, mais aujourd'hui, l'ensemble du secteur immobilier est dans une période de déclin. Les hôtels qui ne sont pas rentables sont les premiers à être mis sur les tablettes par les propriétaires. les hôtels ont également été poussés à la bouche d'un "carrefour".

La route descendante du « Chongqing Hotel No. 1 »

« Installer une scène dans l'hôtel et chanter dans la résidence » était autrefois le « vœu pieux » des investisseurs du Banyan Tree Hotel à Beibei, Chongqing.

Sur le chemin de cet hôtel, vous pouvez voir de nombreux projets immobiliers avec le mot « Yue » tout au long du chemin, comme « Banyan Tree », « Banyan Tree Private Residence », « Angsana Forest Residence »... Cela ne peut pas ça aide les gens à se demander lequel est le vrai « Li Kui » ? Un membre du personnel du Banyan Tree Hotel a déclaré à l'auteur que seul l'hôtel était géré par le Banyan Tree Group.

L'hôtel a été construit par la Chongqing Baichun Industrial Company, qui appartient entièrement au Chongqing Shenji Industrial Group. Une fois terminé, il a été confié à Banyan Tree pour la gestion. Les autres projets « Yue » sont tous des zones résidentielles construites par les propriétaires et n'ont rien à voir avec Banyan Tree.

Actuellement, ces projets immobiliers ne marchent pas bien.

En regardant depuis l’hôtel, nous pouvons voir tout autour des bâtiments inachevés et des villas inhabitées. L'une des villas du complexe nommée « Banyan Tree Private Residence » a une porte fermée. L'entrée est envahie par les mauvaises herbes et la route menant à l'intérieur est couverte de feuilles mortes... Selon un membre du personnel du Banyan Tree, quand le projet de villas a été lancé il y a huit ans, ces villas sont vendues pour des dizaines de millions de dollars, mais peu de personnes y vivent une fois le projet terminé.

La porte de la villa resort haut de gamme "Banyan Tree Private Residence" est fermée, photographiée par l'auteur.

Le promoteur qui a choisi un nom aussi superficiel espère sans doute utiliser la réputation de « Banyan Tree » pour vendre des propriétés. « Hôtel international + immobilier spécial » est une stratégie éprouvée parmi les promoteurs.

Le sort de cet hôtel Banyan Tree saisi est également étroitement lié aux mauvaises ventes de villas.

Il y a huit ans, le prix des maisons dans le district de Beibei, à Chongqing, n'était que de 6 000 yuans/mètre carré, tandis que le prix unitaire des résidences privées Banyan Tree atteignait 40 000 yuans/mètre carré, et le prix total d'une villa était de près de 30 millions. yuan. Le promoteur espère obtenir le remboursement du projet grâce à la vente de villas. Cependant, le positionnement en termes de prix élevés rend le projet impopulaire auprès du marché, ce qui fait que le groupe Shenji commence à se dégrader.

L'auteur a vu sur un ancien plan de l'hôtel que le bâtiment situé à côté du hall de réception était indiqué comme bureau de vente, mais il n'y a actuellement aucun vendeur. D'après les souvenirs du personnel de Banyan Tree mentionné ci-dessus, au cours des dernières années, le service commercial de Banyan Tree Private Villa a été déplacé à maintes reprises, et maintenant il est vide.

En fin de compte, la Chongqing Baichun Industrial Company, le principal promoteur du Banyan Tree Beibei à Chongqing, a déposé une demande de mise en faillite et de réorganisation en raison d'arriérés de projets s'élevant à des dizaines de millions de yuans, et a été déclarée en faillite et liquidée en août de l'année dernière. À la fin de 2022, l'actif total de l'entreprise s'élevait à 1,743 milliard de yuans, le passif total à 1,972 milliard de yuans et l'actif net à -229 millions de yuans.

En fait, Shenji Industrial possède non seulement le Banyan Tree Beibei, mais était également connu sous le nom de « Hôtel n°1 à Chongqing ». Il a possédé le Westin Chongqing Jiefangbei, le Sofitel Chongqing Shenji et le Days Hotel Chongqing Liangping. hôtels cinq étoiles emblématiques locaux.

Début 2022, le cinquième tribunal populaire intermédiaire de Chongqing a accepté la demande de mise en faillite du groupe industriel Shenji. En septembre de la même année, celui-ci a été déclaré en faillite, avec un total de droits de créancier de 10,76 milliards de yuans et une valeur d'actif évaluée à 1,56 milliard. yuan.

À cette époque, l’hôtel Sofitel Chongqing Shenji (rebaptisé plus tard Asit Hotel) a été mis sur le marché des saisies. Le 20 juin de l'année dernière, l'hôtel Westin de Chongqing Jiefangbei a été vendu aux enchères par le tribunal avec un prix de départ de 1,038 milliard de yuans. Cependant, cet hôtel cinq étoiles, considéré comme le « fleuron de la ville de montagne », a échoué lors de la première vente aux enchères. parce que personne n'a participé à l'appel d'offres.

L'intention de l'ivrogne n'est pas dans "l'hôtel"

Banyan Tree Beibei, Chongqing, qui est en pleine crise des « enchères », ne se porte pas bien actuellement. L'auteur a constaté qu'il y avait très peu de clients dans l'hôtel. Afin de réduire les coûts, l'hôtel a également fermé le buffet du petit-déjeuner. et je suis passé au service de chambre.

"Contrairement aux hôtels cinq étoiles des zones urbaines, les hôtels de villégiature ont des périodes creuses et de pointe évidentes. En basse saison, il est difficile pour les hôteliers de s'autofinancer et doivent compter sur les subventions des propriétaires." de Banyan Tree Chongqing Beibei a déclaré à "Prism" L'auteur explique.

Un expert du secteur qui a géré le développement et la construction d'hôtels cinq étoiles quelque part dans le sud de la Chine a déclaré à l'auteur que dans le secteur immobilier, il existe un consensus selon lequel, en raison des coûts d'exploitation élevés, investir dans des hôtels cinq étoiles n'est pas rentable. Un initié d'une grande société immobilière a également déclaré que dans leur entreprise, les hôtels cinq étoiles sont considérés comme un « actif inefficace » avec le cycle de rendement le plus long.

Alors, pourquoi les sociétés immobilières continuent-elles à affluer pendant longtemps vers les hôtels de villégiature cinq étoiles, sachant qu’elles ne gagnent pas d’argent ?

Un agent immobilier engagé dans le développement hôtelier a révélé à l'auteur que les sociétés immobilières développent généralement des hôtels de villégiature cinq étoiles par curiosité. Elles ne s'attendent pas à ce que ces hôtels génèrent des revenus d'exploitation considérables, mais considèrent les hôtels comme une source. de trafic pour attirer la clientèle, stimulant ainsi les ventes des résidences environnantes.

Les promoteurs acquièrent généralement des terrains en masse autour des hôtels pour construire des projets résidentiels tels que des « chambres avec vue sur la mer » et des « chambres avec sources chaudes ».

"Certains projets nécessitent la construction d'hôtels cinq étoiles lors de l'acquisition de terrains. C'est l'une des raisons pour lesquelles les hôtels cinq étoiles ont explosé au cours de la dernière décennie."

La personne mentionnée ci-dessus qui a exploité des hôtels cinq étoiles a expliqué que lorsque les promoteurs négocient une coopération avec les gouvernements locaux, ceux-ci exigent généralement la construction d'un complexe « commercial + hôtel cinq étoiles + résidentiel » et l'introduction d'un complexe cinq étoiles de luxe. hôtels étoilés de groupes hôteliers internationaux. L'« intention ivre » du gouvernement local réside dans le commerce et l'hôtellerie, tandis que « l'intention ivre » des promoteurs réside dans l'acquisition de terrains résidentiels.

"Les promoteurs immobiliers construisent des hôtels cinq étoiles non pas dans l'espoir que l'hôtel rapportera de l'argent, mais afin d'obtenir davantage de terrains résidentiels et de gagner de l'argent grâce aux ventes de logements. Ce n'est pas un gros problème pour l'hôtel de perdre un peu d'argent", " dit-il. Il a un jour fait des calculs sur le projet et a constaté que le retour sur investissement de l'hôtel sur 20 ans était même négatif.

Selon lui, « régler les gros comptes » est la logique fondamentale des promoteurs immobiliers qui investissent dans l'hôtellerie. Cependant, avec le ralentissement du marché immobilier, le volume des transactions résidentielles a chuté, les ventes immobilières ne peuvent plus « réagir » aux hôtels et la logique précédente de « règlement des gros comptes » n'est pas non plus viable.

"Si vous choisissez de vendre un actif, la raison principale est qu'il ne peut pas vous rapporter de l'argent." Un gestionnaire de fonds qui s'intéresse depuis longtemps au secteur immobilier a déclaré à l'auteur : " Aux yeux de nombreuses sociétés immobilières. " , les hôtels sont un « atout négatif ».

Un « patron du charbon » devient le nouveau propriétaire d’un hôtel cinq étoiles

Pendant le ralentissement du secteur immobilier, les propriétaires d’hôtels cinq étoiles ont également commencé à redistribuer leur fortune. Les sociétés immobilières privées, qui constituaient autrefois la force principale, se sont retirées les unes après les autres, et les entreprises publiques centrales et certains mystérieux acheteurs individuels sont devenus des rachats.

Ces dernières années, à l'exception du Banyan Tree Chongqing Beibei, il n'est pas rare que des hôtels et complexes hôteliers cinq étoiles soient mis aux enchères publiques.

Fin 2023, les ensembles d'actifs de trois hôtels du groupe Tianfang, dont le Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel et le Tianjin Ritz-Carlton Hotel, ont été mis aux enchères avec succès, pour un prix de transaction total de 2 milliards de yuans par rapport à l'actif net d'origine. prix d'évaluation de 4,53 milliards de yuans, on peut dire que réduit de moitié.

Récemment, le Sofitel Beijing a également été mis sur « étagère ». Selon l'Hotel Trading Network, l'hôtel Sofitel Beijing situé rue Chang'an à Pékin est à vendre au prix de 2,8 milliards de yuans. L'hôtel était à l'origine un actif du groupe COFCO et a ouvert ses portes en septembre 2014. Il s'agissait auparavant de l'hôtel W de la rue Chang'an à Pékin. Cependant, l'hôtel fonctionne à perte depuis son ouverture.

Par la suite, l'hôtel a également été repris par le Fonds Tianfu. En janvier 2019, l'accord de service d'exploitation entre Marriott International Group et Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., une filiale du Fonds Tianfu, concernant l'hôtel W de la rue Chang'an à Pékin a été officiellement résilié, et l'hôtel a été rebaptisé Sofitel Pékin.

"Les frais de gestion de l'hôtel W du groupe Marriott sont très élevés. En comparaison, les frais de gestion de l'hôtel Sofitel du groupe Accor sont relativement bas", a déclaré un responsable de l'industrie hôtelière de Pékin. Aujourd'hui, le Sofitel Beijing est à nouveau confronté à un changement de mains et les capitaux propres de Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. ont été gelés.

À Pékin, l'hôtel Westin, situé sur le troisième périphérique Est, a également changé de mains. Avant octobre 2023, l'hôtel sera également couronné du mot « Jinmao » devant lui pour montrer qu'il s'agit d'un atout important de China Jinmao. Après avoir changé de mains, le mot « Jinmao » a été discrètement effacé.

A Shanghai, de nombreux hôtels haut de gamme ont également été mis en vente, comme Overseas Chinese Town (Asie) qui cède le Bulgari Hotel Shanghai, Xinhualian Group qui cède le Sofitel Shanghai Xinhualian...

En décembre 2023, OCT (Asie) a annoncé avoir vendu une partie des actifs du projet Shanghai Suhewan pour un prix de transaction de 2,43 milliards de yuans. Cet actif est l'hôtel Bulgari Shanghai. Cet hôtel cinq étoiles ultra-luxueux, construit en six ans et ouvert en 2018, est le sixième hôtel Bulgari au monde et le deuxième en Chine. Sur les sites de voyages, le prix annuel d'une chambre basique dans cet hôtel est de six à sept mille yuans, ce qui en fait presque l'un des hôtels les plus chers de Shanghai.

Selon les statistiques de l'institution tierce Maxian Research Institute, en 2023, le nombre d'hôtels dont les prix aux enchères dépassent 100 millions de yuans dépassera 130. Alors, qui va reprendre ces hôtels cinq étoiles ?

Parmi eux, les actifs de trois groupes Tianfang, dont l'hôtel Ritz-Carlton de Tianjin, ont été emballés et achetés par un mystérieux acheteur. Le nouveau propriétaire de l'hôtel Bulgari à Shanghai est Jinfeng Cement Group, le plus grand fabricant de ciment de la province du Jiangsu. Avant d'acquérir Bulgari, Jinfeng Cement a acheté l'hôtel Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton pour 1,643 milliard de yuans.

Le « roi du ciment » transportait des marchandises jusqu'à la plage, ce qui était autrefois devenu un sujet brûlant.

En outre, Bohai Runze, qui a repris l'hôtel Jinmao Westin de Pékin, a été créée deux mois seulement avant la transaction, avec un capital social de seulement 50 millions de yuans. Les actionnaires derrière cette société sont deux personnes physiques, Shi Cui et Su Fushe. L'Observateur économique a rapporté que derrière les deux personnes physiques ci-dessus se trouve une société appelée Zhonghui Group, qui est engagée dans l'extraction du charbon, le lavage du charbon, l'industrie chimique du charbon et d'autres activités à Yulin, Shaanxi.

En outre, l'hôtel Shanghai Huangpu Greenland Marriott a été vendu à la Banque de Pékin pour 1,488 milliard de yuans, avec l'intention de le transformer en immeuble de bureaux ; une participation de 49 % dans l'hôtel Kempinski Shanghai Lujiazui a été achetée par des acheteurs privés.

L'hôtel a été vendu aux enchères, mais InterContinental et Sheraton continuent leur expansion

Les hôtels font souvent l’objet de « braderies », mais les revenus des grandes marques hôtelières internationales en Chine sont en croissance. En prenant InterContinental Hotels Group comme exemple, en 2023, le chiffre d'affaires d'InterContinental Hotels Group en Grande Chine s'élevait à 74 millions de dollars américains, soit un taux de croissance d'une année sur l'autre de plus de 105 %, représentant environ 7 % du chiffre d'affaires total mondial.

Dans l'industrie hôtelière, les propriétaires et les propriétaires de marques sont généralement séparés.Les propriétaires sont principalement des promoteurs immobiliers, R&F, Sunac et Poly sont propriétaires de grands hôtels cinq étoiles en Chine et supportent les principales pertes ; incluent Marriott, les marques hôtelières appartenant à des groupes hôteliers internationaux tels que Hilton, InterContinental, Hyatt et AccorHotels ne possèdent pas de droits de propriété hôtelière et leur principale source de revenus consiste à facturer des frais pour les licences de marque, les services de gestion, etc.

Même si la vie n'est pas facile pour les propriétaires, le nombre de groupes hôteliers internationaux en Chine ne cesse de croître.

Selon les données fournies par le département des relations publiques d'InterContinental Hotels Group Greater China à l'auteur de "Prism", au premier semestre de cette année, le nombre d'hôtels nouvellement ouverts dans la région de la Grande Chine du Groupe a augmenté de 49 % par rapport à l'année précédente. -année, et le nombre d'hôtels sous contrat a augmenté de 38%. Le groupe compte à ce jour près de 1 300 hôtels ouverts ou en construction en Chine.

Le groupe Hilton a déclaré que cette année, le groupe Hilton atteindrait un taux de développement consistant à ouvrir plus de 100 nouveaux hôtels par an sur le marché chinois pour la cinquième année consécutive. Actuellement, le groupe Hilton a ouvert son 700ème hôtel en Chine.

Les ressources des propriétaires sont la clé de la concurrence entre les groupes hôteliers internationaux. Une personne d'InterContinental Hotels Group a déclaré à l'auteur de "Prism" que contrairement au passé où les sociétés immobilières privées en étaient les propriétaires, bon nombre des propriétaires avec lesquels ils coopèrent désormais sont des entreprises publiques centrales et même des propriétaires individuels.

Cependant, les nouvelles négatives fréquentes du propriétaire apportent également des problèmes à la marque hôtelière.

Un initié d'un groupe hôtelier international de la Grande Chine s'est plaint à l'auteur que ces dernières années, des informations telles que « L'hôtel Sheraton a été vendu » et « L'hôtel Banyan Tree a été vendu aux enchères » sont souvent parues dans les journaux. propriétaire d'hôtel.Cette action n'a rien à voir avec des marques hôtelières telles que Sheraton et Banyan Tree, mais les marques hôtelières ont à plusieurs reprises « posé leurs armes ».

"De nombreux clients pensaient qu'il y avait quelque chose qui n'allait pas avec le Banyan Tree. En fait, peu importe la façon dont le propriétaire change, cela n'affectera pas le fonctionnement normal de l'hôtel." a déclaré à l'auteur un membre de la direction du Banyan Tree Chongqing Beibei. Le responsable a en outre expliqué que lorsque le propriétaire a introduit la marque Banyan Tree, il a signé un contrat de mandat de 20 ans et que la période actuelle vient de passer à mi-chemin.

En outre, les hôtels internationaux ont également réalisé qu'il est difficile de maintenir une croissance positive en s'appuyant uniquement sur des hôtels cinq étoiles et des hôtels de villégiature. Prenons l'exemple d'InterContinental Hotels. Ces dernières années, elle a successivement ouvert des franchises pour des marques économiques telles que « Holiday Express » et « Holiday » en Chine, en utilisant une méthode à moindre coût pour attirer les petits et moyens propriétaires.

Selon une personne du groupe InterContinental Hotels, environ 70 % des hôtels nouvellement agrandis sont des marques économiques telles que Holiday Inn Express.

Les marques hôtelières internationales telles que Banyan Tree et InterContinental sont également confrontées à la concurrence des marques hôtelières nationales locales. Auparavant, certaines sociétés immobilières privées ont commencé à abandonner progressivement la coopération avec des marques hôtelières internationales, convertissant des hôtels cinq étoiles en appartements et autres formats offrant des rendements plus élevés, ou créant leurs propres marques hôtelières indépendantes et se lançant dans une transformation légère en actifs.

"Les sociétés immobilières privées pourraient penser qu'au lieu de le confier à des groupes hôteliers internationaux et de payer des frais de gestion élevés, il vaut mieux créer leurs propres marques hôtelières", a déclaré la source susmentionnée d'InterContinental Hotels Group.

En prenant Sunac comme exemple, les hôtels de soutien de la ville de tourisme culturel de Sunac qui ont ouvert leurs portes dans les premières années ont été pour la plupart confiés à la gestion de marques internationales telles que Crowne Plaza. Ces dernières années, les hôtels nouvellement ouverts ont de plus en plus utilisé leurs propres marques, telles que « Songpin », « Jinshan », etc. Parmi eux, « Songpin » est une marque créée par une coentreprise créée par Sunac et le groupe Huazhu. En outre, Wanda Hotels a également commencé une expansion légère en termes d'actifs, notamment avec ses marques telles que « Wanda Reign » et « Wanda Vista ».

Toutefois, la construction de la marque des hôtels nationaux a encore un long chemin à parcourir.

Dans la liste des « 50 marques d'hôtels les plus valorisées au monde » publiée par l'agence britannique d'évaluation des marques « Brand Finance », il n'y a que quatre marques chinoises dans le top 50, et une seule Shangri-La, dont le siège est à Hong Kong, La Chine figure dans le top dix.