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작가가 촬영한 반얀트리 베이베이, 충칭.

저자 | 위에 지아첸

편집자 | 왕웨이카이

제작 | 프리즘·텐센트 샤오만 스튜디오

한때 인터넷 셀러브리티들에게도 사랑을 받았던 고급 호텔로, 현재까지도 중국 내 유명 호텔 체인인 '반얀트리'의 첫 온천 리조트 호텔입니다. 자매들은 여기에서 체크인합니다.

하지만 인터넷상의 설렘과는 달리 이 호텔은 경매에 나올 운명에 직면하게 됐다.

최근 Beibei District Chengjiang Town Wenquan Road에 위치한 Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd.의 자산 패키지가 Alibaba Asset Auction Network에 상장되었으며 경매는 9월 2일부터 시작되며 가격은 7억 위안입니다. . 본 자산 패키지의 핵심 자산은 반얀트리 충칭 베이베이입니다.

"이번 경매는 사실상 반얀트리와 아무런 관련이 없습니다." 호텔 직원은 '프리즘' 작성자에게 경매 대상은 호텔 부동산이며, 호텔 운영권은 반얀트리에 있다고 설명했다. 싱가포르에 본사를 둔 반얀트리 호텔 그룹의 부동산 주인이 바뀌더라도 호텔은 계속 운영됩니다.

지난 1~2년 동안 베이징 웨스틴 호텔부터 상하이 불가리 호텔, 싼야 하이탕 베이 인터컨티넨탈 리조트에 이르기까지 5성급 호텔이 해고된다는 소식이 흔했다.

그러나 반얀트리 충칭 베이베이와 마찬가지로 매각 대상은 이들 호텔의 부동산인 경우가 많으며 호텔 브랜드와는 거의 관련이 없습니다. 한 국제 호텔 그룹의 홍보 부서 관계자는 저자에게 종종 "총을 던지는" 일이 많다고 한탄했습니다.

호텔 부동산의 잦은 소유권 변동은 부동산 업계 충격과 직결된다. 한때 부동산 개발업체는 5성급 호텔의 최대 소유자였지만 지금은 전체 부동산 산업이 쇠퇴기에 접어들고 있습니다. 호텔도 "교차로"로 밀려났습니다.

'충칭 호텔 No.1' 내리막길

'호텔에 무대를 설치하고 숙소에서 노래하는 것'은 한때 충칭 베이베이 반얀트리 호텔 투자자들의 '희망사항'이었다.

이 호텔로 가는 길에 "반얀트리", "반얀트리 프라이빗 레지던스", "앙사나 포레스트 레지던스" 등 "Yue"라는 단어가 붙은 많은 부동산 프로젝트를 볼 수 있습니다. 도움이되지만 사람들이 궁금해하게 만듭니다. 어느 것이 진짜 "Li Kui"입니까? 반얀트리 호텔 직원은 글쓴이에게 이 호텔만 반얀트리 그룹이 운영하고 있다고 전했다.

이 호텔은 Chongqing Shenji Industrial Group이 전체 지분을 소유한 Chongqing Baichun Industrial Company에서 건설했으며, 완공 후 관리를 Banyan Tree에 맡겼습니다. 다른 "Yue" 프로젝트는 모두 소유주가 건설한 주거 지역으로 반얀트리와는 아무런 관련이 없습니다.

현재 이러한 부동산 프로젝트는 잘 진행되지 않습니다.

호텔에서 밖을 내다보면 곳곳에 미완성 건물과 무인 빌라가 보입니다. '반얀트리 프라이빗 레지던스'라는 리조트 빌라 중 한 곳은 문이 닫혀 있는 상태다. 입구에는 잡초가 무성하고, 내부로 이어지는 길은 낙엽으로 뒤덮여 있다.. 반얀트리 직원에 따르면, 빌라 프로젝트는 8년 전에 시작되었으며, 이 빌라는 수천만 달러에 판매되었지만 프로젝트가 완료된 후에는 그곳에 거주하는 사람이 거의 없습니다.

고급 리조트 빌라 '반얀트리 프라이빗 레지던스'의 문이 닫혀 있는 모습(작가 촬영)

이런 피상적인 이름을 선택한 개발자는 의심할 바 없이 '반얀트리'의 명성을 이용해 부동산을 팔고 싶어 하는 것이다. "국제 호텔 + 특수 부동산"은 개발자들 사이에서 검증된 전략입니다.

압류된 이 반얀트리 호텔의 운명은 빌라 매매 부진과도 밀접한 관련이 있다.

8년 전, 충칭 베이베이구의 주택 가격은 6,000위안/제곱미터에 불과했지만, 반얀트리 개인 주택의 단가는 4만 위안/제곱미터에 달했고, 빌라 총 가격은 거의 3천만 달러에 달했습니다. 원. 개발자는 빌라 판매를 통해 프로젝트 상환을 달성하기를 희망하지만 높은 가격 포지셔닝으로 인해 해당 프로젝트가 시장에서 인기를 얻지 못하여 Shenji 그룹이 내리막길을 시작하게 됩니다.

저자는 호텔의 옛 지도에서 리셉션 홀 옆 건물이 영업소로 표시되어 있는 것을 보았으나 현재 영업사원은 없다. 위에서 언급한 반얀트리 직원들의 기억에 따르면, 지난 몇 년간 반얀트리 프라이빗 빌라의 영업부서는 계속해서 이전을 하여 현재는 비어있습니다.

결국 충칭 반얀트리 베이베이의 주요 개발사인 충칭백춘산업회사는 수천만 위안의 프로젝트 연체로 파산 및 구조조정을 신청했다가 지난해 8월 파산 판결을 받아 청산됐다. 2022년 말 기준 회사의 총자산은 17억4300만 위안, 총부채는 19억7200만 위안, 순자산은 -2억2900만 위안이다.

실제로 Shenji Industrial은 Banyan Tree Beibei를 소유했을 뿐만 아니라 한때 "충칭 최고의 호텔 호텔"로도 알려져 있었습니다. Westin Chongqing Jiefangbei, Sofitel Chongqing Shenji 및 Days Hotel Chongqing Liangping 시리즈를 소유하고 있습니다. 지역 랜드마크인 5성급 호텔.

2022년 초 충칭 제5중급인민법원은 Shenji Industrial Group의 파산 청산 신청을 받아들였고, 그해 9월 파산 선고를 받았으며 총 채권자 권리는 107억6천만 위안, 평가 자산 가치는 15억6천만 달러에 달했습니다. 원.

당시 Sofitel Chongqing Shenji Hotel(나중에 Asit Hotel로 명칭 변경)이 압류 처분을 받았습니다. 지난해 6월 20일 충칭제팡베이에 위치한 웨스틴 호텔이 경매 시작가 10억3800만 위안에 낙찰됐다. 왜냐하면 입찰에 아무도 참여하지 않았기 때문입니다.

주정뱅이의 의도는 '호텔'에 있지 않다

현재 '경매' 위기에 처한 충칭 반얀트리 베이베이는 실적이 좋지 않다. 글쓴이는 호텔에서 비용을 아끼기 위해 조식 뷔페도 닫았다고 전했다. 그리고 룸서비스로 바꿨어요.

"도시 지역의 5성급 호텔과 달리 리조트 호텔은 비수기와 성수기가 뚜렷합니다. 비수기에는 호텔 운영자가 자체 자금 조달이 어렵고 오너 보조금에 의존해야 합니다." 반얀트리 충칭 베이베이의 '프리즘'에 대해 저자는 설명한다.

중국 남부 어딘가에서 5성급 호텔의 개발과 건설을 맡아본 한 업계 관계자는 저자에게 부동산 업계에서는 높은 운영 비용으로 인해 5성급 호텔에 투자하는 것이 수익성이 없다는 데 공감하고 있다고 말했다. 한 선도적인 부동산 회사 관계자도 자사에서 5성급 호텔은 반품 주기가 가장 긴 '비효율적인 자산'으로 간주된다고 말했다.

그렇다면 왜 부동산 회사들은 돈을 벌지 못한다는 것을 알면서도 오랫동안 5성급 리조트 호텔에 몰려드는 걸까요?

호텔 개발에 종사하는 한 부동산 관계자는 부동산 회사들이 보통 호기심에 5성급 리조트 호텔을 개발하는 경우가 많다고 저자에게 밝혔다. 그들은 이러한 호텔이 상당한 영업 이익을 가져올 것으로 기대하지는 않지만 호텔을 원천으로 삼고 있다. 고객을 유치하기 위한 트래픽을 늘려 주변 주택의 판매를 촉진합니다.

개발자들은 일반적으로 '바다 전망 객실', '온천 객실' 등 주거용 프로젝트를 건설하기 위해 호텔 주변의 토지를 대량으로 확보합니다.

"일부 프로젝트에서는 토지 취득 시 5성급 호텔 건설을 지원해야 합니다. 이것이 지난 10년 동안 5성급 호텔이 급증한 이유 중 하나입니다."

위에서 언급한 5성급 호텔을 운영한 사람은 개발자가 지방 정부와 협력을 협상할 때 지방 정부가 일반적으로 "상업 + 5성급 호텔 + 주거" 단지 건설을 요구하고 고급 5성급 호텔 도입을 요구한다고 설명했습니다. 국제 호텔 그룹의 스타 호텔. 지자체의 '주취 의도'는 상업과 호텔에 있는 반면 개발업체의 '주취 의도'는 택지 확보에 있다.

“부동산 개발업자들은 호텔이 돈을 벌기를 바라는 마음에서가 아니라 더 많은 주거지를 확보하고 주택 매매로 돈을 벌기 위해 5성급 호텔을 짓습니다. 호텔이 약간의 돈을 잃는 것은 큰 문제가 아니지만, "라고 그는 말했다. 그는 한때 이 프로젝트에 대해 계산을 해본 결과 호텔의 20년 투자 수익률이 심지어 마이너스라는 사실을 발견했습니다.

그가 보기에 '큰 결산'은 호텔에 투자하는 부동산 개발업자의 핵심 논리다. 그러나 부동산 시장이 침체되면서 주택 거래량이 급감했고, 부동산 매매는 더 이상 호텔에 '피드백'을 할 수 없으며, '큰 결산'이라는 기존 논리도 지속 불가능하다.

“자산을 팔기로 했다면 핵심 이유는 돈을 벌 수 없다는 점이다.” 오랫동안 부동산 업계에 관심을 가져온 한 펀드매니저는 저자에게 “많은 부동산 회사들의 눈으로 볼 때”라고 말했다. , 호텔은 '부정자산'이다.

'석탄 사장'이 5성급 호텔의 새 주인이 됐다

부동산 경기가 침체되자 5성급 호텔 오너들도 재산을 개편하기 시작했다. 한때 주력이었던 민간 부동산업체들이 잇따라 철수하고, 중앙 국영기업과 일부 정체불명의 개인 바이어들이 인수권을 쥐게 됐다.

최근 몇 년 동안 반얀트리 충칭 베이베이를 제외하고 5성급 호텔과 리조트가 공개 경매에 나오는 것은 드문 일이 아닙니다.

2023년 말, Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel 및 Tianjin Ritz-Carlton Hotel을 포함한 Tianfang 그룹 산하 3개 호텔의 자산 패키지가 성공적으로 경매되었으며, 총 거래 가격은 원래 순자산과 비교하여 20억 위안입니다. 45억 3천만 위안의 평가 가격은 절반으로 줄었다고 할 수 있습니다.

최근 소피텔 베이징도 '선반'에 올랐다. 호텔 트레이딩 네트워크에 따르면 베이징 장안 거리에 위치한 소피텔 베이징 호텔이 28억 위안에 매물로 나와 있다. 이 호텔은 원래 COFCO 그룹의 자산이었으며 2014년 9월에 문을 열었습니다. 이전에는 베이징 장안 거리에 있는 W 호텔이었습니다. 하지만 이 호텔은 개장 이후 계속 적자를 면치 못하고 있다.

이후 이 호텔은 Tianfu Fund에 인수되었습니다. 2019년 1월, 메리어트 인터내셔널 그룹과 Tianfu Fund의 자회사인 Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd. 간의 베이징 창안 거리에 위치한 W 호텔에 대한 운영 서비스 계약이 공식적으로 종료되었으며 호텔은 소피텔 베이징으로 이름이 바뀌었습니다.

베이징 호텔 업계 관계자는 "메리어트 그룹 산하 W 호텔의 관리 서비스 수수료가 매우 높다. 이에 비해 아코르 그룹 소피텔 호텔의 관리 서비스 수수료는 상대적으로 낮다"고 말했다. 오늘 소피텔 베이징은 다시 한 번 주인이 바뀌면서 Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd.의 지분이 동결되었습니다.

베이징에서는 East Third Ring Road에 있는 웨스틴 호텔도 주인이 바뀌었습니다. 2023년 10월 이전에는 호텔 앞에 '진마오(Jinmao)'라는 글자가 새겨져 중국 진마오(Jinmao)의 중요한 자산임을 보여줄 예정이다. 손을 바꾼 후 '진마오'라는 글자는 조용히 지워졌다.

상하이에서는 화교타운(아시아)이 불가리 호텔 상하이를 매각하고 신화련그룹이 소피텔 상하이 신화련을 매각하는 등 많은 고급 호텔도 매물로 내놨다.

2023년 12월, OCT(아시아)는 Shanghai Suhewan 프로젝트 자산의 일부를 거래 가격 24억 3천만 위안에 매각했다고 발표했습니다. 이 자산은 Bulgari Hotel Shanghai입니다. 6년의 공사기간을 거쳐 2018년 오픈한 이 초호화 5성급 호텔은 세계 6번째 불가리 호텔이자 중국 2번째 불가리 호텔이다. 여행 웹사이트에서는 이 호텔의 기본 객실 연간 가격이 6~7천 위안으로 상하이에서 가장 비싼 호텔 중 하나라고 합니다.

제3자 기관 맥시안 연구소(Maxian Research Institute)의 통계에 따르면 2023년에는 경매 가격이 1억 위안을 넘는 호텔 수가 130개를 넘어설 것으로 예상됩니다. 그렇다면 이 5성급 호텔은 누가 인수하게 될까요?

이 중 텐진 리츠칼튼 호텔 등 3개 텐팡그룹의 자산은 정체를 알 수 없는 구매자가 포장해 사들인 것으로 알려졌다. 상하이 불가리 호텔의 새 주인은 장쑤성 최대 시멘트 제조업체인 진펑시멘트그룹이다. 진펑시멘트는 불가리 인수 전 상하이 훙커우 산즈 쉐라톤 호텔을 16억4300만 위안에 매입했다.

한때 화제가 되기도 했던 '시멘트왕'이 해변으로 물건을 휩쓸었다.

또한 베이징 진마오 웨스틴 호텔(Beijing Jinmao Westin Hotel)을 인수한 Bohai Runze는 거래 두 달 전에 설립되었으며 등록 자본금은 5천만 위안에 불과하며 그 뒤에 있는 주주는 Shi Cui와 Su Fushe 두 명의 자연인입니다. 경제 관찰자는 위 두 자연인 뒤에는 산시성 위린에서 석탄 채굴, 석탄 세척, 석탄 화학 산업 및 기타 사업에 종사하는 Zhonghui Group이라는 회사가 있다고 보도했습니다.

또한 상하이 황푸 그린랜드 메리어트 호텔을 14억 8,800만 위안에 베이징은행에 매각해 사무용 빌딩으로 탈바꿈할 계획이며, 켐핀스키 호텔 상하이 루자주이 지분 49%를 개인 바이어들이 매입했다.

호텔은 경매됐지만 인터컨티넨탈과 쉐라톤은 계속 확장 중이다.

호텔은 흔히 "폭격 세일"이지만 중국 내 주요 국제 호텔 브랜드의 매출은 성장하고 있습니다. InterContinental Hotels Group을 예로 들면, 2023년 InterContinental Hotels Group의 중화권 매출은 미화 7,400만 달러로 전년 대비 105%가 넘는 성장률을 보이며 전 세계 총 매출의 약 7%를 차지했습니다.

호텔 산업에서는 일반적으로 소유자와 브랜드 소유자가 분리되어 있습니다. 소유자는 주로 부동산 개발업체이며, 중국의 주요 5성급 호텔 소유자는 브랜드 소유자입니다. 메리어트, 힐튼, 인터컨티넨탈, 하얏트, 아코르호텔 등 국제 호텔 그룹이 소유한 호텔 브랜드는 호텔 재산권을 보유하지 않으며, 주요 수입원은 브랜드 라이센스, 관리 서비스 등에 대한 수수료를 받는 것입니다.

오너들의 삶이 쉽지는 않지만, 중국 내 국제 호텔 그룹의 수는 계속해서 늘어나고 있습니다.

인터컨티넨탈 호텔 그룹 중화권 홍보부서가 '프리즘' 저자에게 제공한 자료에 따르면 올해 상반기 그룹 중화권 지역 신규 오픈 호텔 수가 전년 동기 대비 49% 증가했다. -해, 계약 호텔 수가 38% 증가했습니다. 현재 이 그룹은 중국에서 약 1,300개의 호텔을 개장했거나 건설 중입니다.

힐튼그룹은 올해 힐튼그룹이 5년 연속 중국 시장에서 연간 100개 이상의 신규 호텔을 개장하는 발전률을 달성할 것이라고 밝혔다. 현재 힐튼그룹은 중국에 700번째 호텔을 오픈했다.

소유자 자원은 국제 호텔 그룹 간 경쟁의 핵심입니다. 인터컨티넨탈호텔그룹 관계자는 '프리즘'의 저자에게 과거 민간 부동산 회사가 소유주였던 것과 달리 지금은 이들이 협력하는 소유주 중 상당수가 중앙 국영기업, 심지어 개인 소유주라고 전했다.

그러나 오너의 빈번한 부정적인 소식은 호텔 브랜드에도 문제를 가져옵니다.

중화권의 한 국제 호텔 그룹 관계자는 최근 몇 년 동안 "쉐라톤 호텔이 매각됐다", "반얀트리 호텔이 경매됐다"는 등의 기사가 자주 신문에 나왔다고 글쓴이에게 불만을 토로했다. 이번 조치는 쉐라톤, 반얀트리 등 호텔 브랜드와는 아무런 관련이 없지만, 호텔 브랜드들은 계속해서 '총을 쐈다'.

"많은 손님들이 반얀트리에 뭔가 문제가 있다고 생각했습니다. 사실, 주인이 어떻게 바뀌더라도 호텔의 정상적인 운영에는 영향을 미치지 않을 것입니다."라고 반얀트리 충칭 베이베이의 한 경영진은 작성자에게 말했습니다. 아울러 관리인은 오너가 반얀트리 브랜드를 소개할 당시 20년 위탁 계약을 맺었고, 현재 기간이 이제 막 반쯤 지났다고 설명했다.

또한, 해외 호텔 역시 5성급 호텔과 리조트 호텔에만 의존해서는 플러스 성장을 유지하기 어렵다는 사실을 깨달았다. 인터컨티넨탈 호텔을 예로 들면, 최근 몇 년간 중국에서는 '홀리데이 익스프레스(Holiday Express)', '홀리데이(Holiday)' 등 경제적인 브랜드의 프랜차이즈를 잇달아 오픈해 중소 오너들을 유치하기 위해 저비용 방법을 사용했다.

인터컨티넨탈호텔그룹 관계자에 따르면 새로 확장하는 호텔 중 약 70%가 홀리데이인 익스프레스 등 저가 브랜드다.

반얀트리, 인터컨티넨탈 등 해외 호텔 브랜드도 국내 국내 호텔 브랜드와 경쟁을 벌이고 있다. 이전에는 일부 민간 부동산 회사가 점차 국제 호텔 브랜드와의 협력을 포기하기 시작했으며, 5성급 호텔을 수익이 더 높은 아파트 및 기타 형식으로 전환하거나 자체 호텔 브랜드를 설립하고 자산 경량화 전환을 시작했습니다.

앞서 인터컨티넨탈호텔그룹 관계자는 "민간 부동산 회사들은 해외 호텔 그룹에 맡겨서 높은 관리비를 지불하는 것보다 자체 호텔 브랜드를 구축하는 것이 낫다고 생각할 수도 있다"고 말했다.

수낙을 예로 들면, 초창기에 문을 연 수낙 문화관광도시의 지원호텔은 대부분 크라운프라자 등 국제 브랜드의 경영에 위탁됐다. 최근 몇 년 동안 새로 문을 연 호텔에서는 "송핀(Songpin)", "진산(Jinshan)" 등과 같은 자체 브랜드를 사용하는 경우가 늘어나고 있습니다. 그 중 '송핀'은 선악과 화주그룹이 설립한 합작회사가 만든 브랜드다. 또한 완다 호텔은 '완다 레인(Wanda Reign)', '완다 비스타(Wanda Vista)' 등 자사 브랜드를 포함해 자산 경량화 확장을 시작했다.

그러나 국내 호텔의 브랜드 구축은 아직 갈 길이 멀다.

영국 브랜드 평가 기관 '브랜드 파이낸스'가 발표한 '세계에서 가장 가치 있는 50대 호텔 브랜드' 목록에 따르면, 50위 안에 중국 브랜드는 단 4개, 홍콩에 본사를 둔 샹그릴라 호텔은 단 1개뿐이다. 중국은 상위 10위 안에 들었다.