notícias

Banyan Tree Beibei, Chongqing, fotografada pelo autor.

Autor | Yue Jiachen

Editor | Wang Weikai

Produzido | Prisma·Tencent Xiaoman Studio

Este é um hotel de luxo que já foi amado por celebridades da Internet. É também o primeiro hotel resort de águas termais da rede de hotéis de renome internacional "Banyan Tree" na China. Até hoje, ainda pode ser visto em Douyin e Xiaohongshu. e irmãs fazem check-in aqui.

Porém, ao contrário da agitação da Internet, este hotel corre o risco de ser leiloado.

Recentemente, o pacote de ativos da Chongqing Baichun Industrial Co., Ltd. localizado em Wenquan Road, cidade de Chengjiang, distrito de Beibei, foi listado na Alibaba Asset Auction Network. O leilão começará em 2 de setembro, com um preço inicial de 700 milhões de yuans. . O principal ativo deste pacote de ativos é Banyan Tree Chongqing Beibei.

“Este leilão na verdade não tem nada a ver com Banyan Tree.” Um funcionário do hotel explicou ao autor de “Prism” que o que está sendo leiloado são os bens imóveis do hotel, e os direitos operacionais do hotel pertencem ao Banyan Tree. do Banyan Tree Hotel Group com sede em Cingapura. Mesmo que o imóvel mude de mãos, o hotel continuará funcionando.

Nos últimos dois anos, notícias sobre hotéis cinco estrelas sendo "demitidos" têm sido comuns, desde o Westin Hotel em Pequim, ao Bulgari Hotel em Xangai, ao InterContinental Resort em Haitang Bay, em Sanya...

No entanto, assim como o Banyan Tree Chongqing Beibei, o que é vendido geralmente são os imóveis desses hotéis e tem pouco a ver com a marca do hotel. Uma pessoa do departamento de relações públicas de um grupo hoteleiro internacional lamentou ao autor que muitas vezes eles “baixam a arma”.

As frequentes mudanças de propriedade de imóveis hoteleiros estão diretamente relacionadas ao choque no setor imobiliário. Os promotores imobiliários já foram os maiores proprietários de hotéis cinco estrelas, mas agora todo o setor imobiliário está em um período de declínio. Os hotéis não lucrativos são os primeiros a serem colocados nas prateleiras pelos proprietários. os hotéis também foram empurrados para uma boca de “encruzilhada”.

A descida do "Chongqing Hotel No. 1"

“Montar um palco no hotel e cantar na residência” já foi o “pensamento positivo” dos investidores do Banyan Tree Hotel em Beibei, Chongqing.

No caminho para este hotel, você pode ver muitos projetos imobiliários com a palavra "Yue" ao longo do caminho, como "Banyan Tree", "Banyan Tree Private Residence", "Angsana Forest Residence"... Isso não pode ajudar, mas fazer as pessoas se perguntarem, qual é o verdadeiro "Li Kui"? Um funcionário do Banyan Tree Hotel disse ao autor que apenas o hotel é operado pelo Banyan Tree Group.

O hotel foi construído pela Chongqing Baichun Industrial Company, que é de propriedade integral do Chongqing Shenji Industrial Group. Após a conclusão, foi confiado à Banyan Tree para gestão. Outros projetos “Yue” são todos áreas residenciais construídas pelos proprietários e não têm nada a ver com Banyan Tree.

Actualmente, estes projectos imobiliários não vão bem.

Olhando para fora do hotel, podemos ver edifícios inacabados e vilas desabitadas por toda parte. Uma das vilas do resort chamada "Banyan Tree Private Residence" tem a porta fechada. A entrada está coberta de mato e a estrada que leva ao interior está coberta de folhas caídas... Segundo um funcionário da Banyan Tree, quando. o projeto da vila foi lançado há oito anos. Essas vilas são vendidas por dezenas de milhões de dólares, mas poucas pessoas moram nelas após a conclusão do projeto.

A porta do resort de luxo "Banyan Tree Private Residence" está fechada, fotografada pelo autor.

O incorporador que escolheu um nome tão superficial espera, sem dúvida, usar a reputação de “Banyan Tree” para vender propriedades. “Hotel internacional + imóveis especiais” é uma estratégia testada e comprovada entre os incorporadores.

O destino deste hotel Banyan Tree que está sendo executado também está intimamente relacionado às baixas vendas de vilas.

Oito anos atrás, o preço da casa no distrito de Beibei, Chongqing, era de apenas 6.000 yuans/metro quadrado, enquanto o preço unitário das residências privadas Banyan Tree chegava a 40.000 yuans/metro quadrado, e o preço total de uma villa era de quase 30 milhões. yuan. O desenvolvedor espera conseguir o reembolso do projeto por meio da venda de vilas. No entanto, o posicionamento de alto preço torna o projeto impopular no mercado, o que faz com que o Grupo Shenji comece a decair.

O autor viu em um mapa antigo do hotel que o prédio próximo ao salão de recepção estava sinalizado como escritório de vendas, mas atualmente não há vendedor. De acordo com as memórias dos funcionários da Banyan Tree acima mencionados, nos últimos anos, o departamento de vendas da Banyan Tree Private Villa foi transferido continuamente e agora está vazio.

No final, a Chongqing Baichun Industrial Company, principal desenvolvedora do Banyan Tree Beibei em Chongqing, pediu falência e reorganização devido a atrasos de projetos de dezenas de milhões de yuans, e foi declarada falida e liquidada em agosto do ano passado. No final de 2022, os ativos totais da empresa eram de 1,743 bilhão de yuans, o passivo total era de 1,972 bilhão de yuans e os ativos líquidos eram de -229 milhões de yuans.

Na verdade, a Shenji Industrial não é apenas proprietária do Banyan Tree Beibei, mas também já foi conhecida como o "Hotel nº 1 em Chongqing". Ela é proprietária do Westin Chongqing Jiefangbei, do Sofitel Chongqing Shenji e do Days Hotel Chongqing Liangping. hotéis cinco estrelas de referência local.

No início de 2022, o Quinto Tribunal Popular Intermediário de Chongqing aceitou o pedido de liquidação de falência do Shenji Industrial Group. Em setembro daquele ano, ele foi declarado falido, com direitos de credor totais de 10,76 bilhões de yuans e um valor patrimonial avaliado de 1,56 bilhões. yuan.

Naquela época, o Sofitel Chongqing Shenji Hotel (mais tarde renomeado como Asit Hotel) foi colocado em execução hipotecária. Em 20 de junho do ano passado, o Westin Hotel em Chongqing Jiefangbei foi leiloado pelo tribunal com um preço inicial de 1,038 bilhão de yuans. No entanto, este hotel cinco estrelas, considerado o "carro-chefe da cidade montanhosa", falhou no primeiro leilão. porque ninguém participou da licitação.

A intenção do bêbado não está no “hotel”

Banyan Tree Beibei, Chongqing, que está no meio da crise dos "leilões", não está bem agora. O autor viu no hotel que havia poucos hóspedes, para economizar custos, o hotel também fechou o buffet de café da manhã. e mudou para o serviço de quarto.

“Ao contrário dos hotéis cinco estrelas em áreas urbanas, os hotéis resort têm obviamente períodos de baixa e alta temporada. Na baixa temporada, é difícil para os operadores hoteleiros se autofinanciarem e precisarem contar com subsídios do proprietário.” de Banyan Tree Chongqing Beibei disse ao "Prism" O autor explica.

Um membro da indústria que geriu o desenvolvimento e construção de hotéis de cinco estrelas algures no sul da China disse ao autor que, no sector imobiliário, existe um consenso de que, devido aos elevados custos operacionais, investir em hotéis de cinco estrelas não é rentável. Uma fonte de uma importante empresa imobiliária também disse que, em sua empresa, os hotéis cinco estrelas são considerados um “ativo ineficiente” com o ciclo de retorno mais longo.

Então, por que as imobiliárias ainda migram para hotéis resort cinco estrelas por muito tempo, sabendo que não estão ganhando dinheiro?

Um corretor de imóveis que atua no desenvolvimento hoteleiro revelou ao autor que as imobiliárias geralmente desenvolvem hotéis resort cinco estrelas por curiosidade. Elas não esperam que esses hotéis gerem receitas operacionais consideráveis, mas consideram os hotéis como uma fonte. de tráfego para atrair clientes, impulsionando assim as vendas das residências vizinhas.

Os incorporadores geralmente adquirem terrenos em massa ao redor dos hotéis para construir projetos residenciais como "quartos com vista para o mar" e "quartos com fontes termais".

“Alguns projetos exigem a construção de hotéis cinco estrelas de apoio na aquisição de terrenos. Esta é uma das razões pelas quais os hotéis cinco estrelas dispararam na última década ou mais.”

A pessoa mencionada acima, que administrou hotéis cinco estrelas, explicou que quando os desenvolvedores negociam a cooperação com os governos locais, o governo local geralmente exige a construção de um complexo "comercial + hotel cinco estrelas + residencial" e a introdução de hotéis cinco estrelas de luxo. hotéis estrelas de grupos hoteleiros internacionais. A “intenção do bêbado” do governo local reside no comércio e na hotelaria, enquanto a “intenção do bêbado” dos incorporadores reside na aquisição de terrenos residenciais.

“Os incorporadores imobiliários constroem hotéis cinco estrelas não na esperança de que o hotel ganhe dinheiro, mas para obter mais terrenos residenciais e ganhar dinheiro com as vendas residenciais. " ele disse. Certa vez, ele fez cálculos sobre o projeto e descobriu que o retorno do investimento do hotel em 20 anos era até negativo.

Para ele, “acertar grandes contas” é a lógica central das incorporadoras imobiliárias que investem em hotéis. No entanto, com a recessão do mercado imobiliário, o volume de transações residenciais despencou, as vendas de imóveis não podem mais "feedback" dos hotéis e a lógica anterior de "acerto de grandes contas" também é insustentável.

“Se você decidir vender um ativo, o principal motivo é que ele não lhe renderá dinheiro.” Um gestor de fundos que presta atenção ao setor imobiliário há muito tempo disse ao autor: “Aos olhos de muitas empresas imobiliárias”. , os hotéis são um ‘ativo negativo’”.

Um “chefe do carvão” torna-se o novo dono de um hotel cinco estrelas

Durante a recessão no sector imobiliário, os proprietários de hotéis de cinco estrelas também começaram a reorganizar as suas fortunas. As empresas imobiliárias privadas, que outrora eram a força principal, retiraram-se uma após a outra, e as empresas estatais centrais e alguns misteriosos compradores individuais tornaram-se as aquisições.

Nos últimos anos, com exceção do Banyan Tree Chongqing Beibei, não é incomum que hotéis e resorts cinco estrelas sejam colocados em leilão público.

No final de 2023, os pacotes de ativos de três hotéis do Grupo Tianfang, incluindo Sanya Tianfang InterContinental Resort Hotel e Tianjin Ritz-Carlton Hotel, foram leiloados com sucesso, com um preço total de transação de 2 bilhões de yuans em comparação com o ativo líquido original. preço de avaliação de 4,53 bilhões de yuans, pode-se dizer que foi cortado pela metade.

Recentemente, o Sofitel Beijing também foi colocado na “prateleira”. De acordo com a Hotel Trading Network, o Sofitel Beijing Hotel localizado na rua Chang'an, em Pequim, está à venda por 2,8 bilhões de yuans. O hotel era originalmente um ativo do Grupo COFCO e foi inaugurado em setembro de 2014. Anteriormente era o W Hotel na rua Chang'an, em Pequim. No entanto, o hotel tem funcionado com prejuízo desde a sua inauguração.

Posteriormente, o hotel também foi adquirido pelo Fundo Tianfu. Em janeiro de 2019, o contrato de serviço operacional entre o Marriott International Group e o Beijing Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd., uma subsidiária do Tianfu Fund, em relação ao W Hotel na Chang'an Street em Pequim foi oficialmente rescindido, e o hotel foi renomeado como Sofitel Pequim.

"A taxa de serviço de administração do W Hotel do Grupo Marriott é muito alta. Em comparação, a taxa de administração do Hotel Sofitel do Grupo Accor é relativamente baixa", disse uma pessoa da indústria hoteleira de Pequim. Hoje, o Sofitel Beijing enfrenta mais uma vez uma mudança de mãos e o patrimônio do Tianfu Rongde Hotel (Beijing) Co., Ltd.

Em Pequim, o Westin Hotel no Terceiro Anel Viário Leste também mudou de mãos. Antes de outubro de 2023, o hotel também será coroado com a palavra “Jinmao” na frente para mostrar que é um ativo importante da China Jinmao. Depois de mudar de mãos, a palavra “Jinmao” foi apagada silenciosamente.

Em Xangai, muitos hotéis de alta estrela também foram colocados à venda, como Overseas Chinese Town (Ásia) vendendo o Bulgari Hotel Shanghai, o Grupo Xinhualian vendendo o Sofitel Shanghai Xinhualian...

Em dezembro de 2023, a OCT (Ásia) anunciou que havia vendido parte dos ativos do projeto Shanghai Suhewan por um preço de transação de 2,43 bilhões de yuans. Este ativo é o Bulgari Hotel Shanghai. Este hotel cinco estrelas ultraluxuoso, que levou seis anos para ser construído e inaugurado em 2018, é o sexto hotel Bulgari no mundo e o segundo na China. Nos sites de viagens, o preço anual de um quarto básico neste hotel é de seis a sete mil yuans, o que o torna quase um dos hotéis mais caros de Xangai.

De acordo com estatísticas da instituição terceirizada Maxian Research Institute, em 2023, o número de hotéis com preços de leilão superiores a 100 milhões de yuans ultrapassará 130. Então, quem assumirá esses hotéis cinco estrelas?

Entre eles, os ativos de três Grupo Tianfang, incluindo o Tianjin Ritz-Carlton Hotel, foram embalados e adquiridos por um comprador misterioso. O novo proprietário do Bulgari Hotel em Xangai é o Jinfeng Cement Group, o maior fabricante de cimento da província de Jiangsu. Antes de adquirir a Bulgari, a Jinfeng Cement comprou o Shanghai Hongkou Sanzhi Sheraton Hotel por 1,643 bilhão de yuans.

O “Rei do Cimento” levou mercadorias para a praia, o que já se tornou um assunto quente.

Além disso, Bohai Runze, que assumiu o Beijing Jinmao Westin Hotel, foi estabelecido apenas dois meses antes da transação, com um capital social de apenas 50 milhões de yuans. Os acionistas por trás dele são duas pessoas físicas, Shi Cui e Su Fushe. O Observador Económico informou que por trás das duas pessoas singulares acima referidas está uma empresa chamada Grupo Zhonghui, que se dedica à mineração de carvão, lavagem de carvão, indústria química de carvão e outros negócios em Yulin, Shaanxi.

Além disso, o Shanghai Huangpu Greenland Marriott Hotel foi vendido ao Banco de Pequim por 1,488 mil milhões de yuans, com planos para o transformar num edifício de escritórios; uma participação de 49% no Kempinski Hotel Shanghai Lujiazui foi adquirida por compradores privados;

O hotel foi leiloado, mas InterContinental e Sheraton ainda estão em expansão

Os hotéis são frequentemente “vendas imediatas”, mas as receitas das principais marcas hoteleiras internacionais na China estão a crescer. Tomando o InterContinental Hotels Group como exemplo, em 2023, a receita do InterContinental Hotels Group na Grande China foi de 74 milhões de dólares, uma taxa de crescimento anual superior a 105%, representando aproximadamente 7% da receita total global.

Na indústria hoteleira, os proprietários e os proprietários das marcas são geralmente separados. Os proprietários são principalmente promotores imobiliários, enquanto os proprietários das marcas. incluem Marriott, marcas de hotéis pertencentes a grupos hoteleiros internacionais como Hilton, InterContinental, Hyatt e AccorHotels não possuem direitos de propriedade hoteleira e sua principal fonte de receita é a cobrança de taxas de licenciamento de marca, serviços de gerenciamento, etc.

Embora a vida não seja fácil para os proprietários, o número de grupos hoteleiros internacionais na China continua a expandir-se.

De acordo com dados fornecidos pelo departamento de relações públicas do InterContinental Hotels Group Greater China ao autor de “Prism”, no primeiro semestre deste ano, o número de hotéis recém-inaugurados na região da Grande China do Grupo aumentou 49% em termos anuais. ano, e o número de hotéis contratados aumentou 38%. Até agora, o grupo tem cerca de 1.300 hotéis abertos ou em construção na China.

O Grupo Hilton afirmou que este ano o Grupo Hilton alcançará uma taxa de desenvolvimento de abertura de mais de 100 novos hotéis por ano no mercado chinês pelo quinto ano consecutivo. Atualmente, o Grupo Hilton abriu seu 700º hotel na China.

Os recursos do proprietário são a chave para a concorrência entre grupos hoteleiros internacionais. Uma pessoa do InterContinental Hotels Group disse ao autor de "Prism" que, ao contrário do passado, quando as empresas imobiliárias privadas eram as proprietárias, muitos dos proprietários com quem cooperam agora são empresas estatais centrais e até proprietários individuais.

No entanto, as frequentes notícias negativas do proprietário também trazem problemas para a marca hoteleira.

Um membro de um grupo hoteleiro internacional na Grande China queixou-se ao autor de que, nos últimos anos, notícias como "O Hotel Sheraton foi vendido" e "O Hotel Banyan Tree foi leiloado" têm aparecido frequentemente nos jornais. proprietário do hotel. Esta ação não tem nada a ver com marcas de hotéis como Sheraton e Banyan Tree, mas as marcas de hotéis têm repetidamente "baixado suas armas".

“Muitos hóspedes pensaram que havia algo errado com o Banyan Tree. Na verdade, não importa como o proprietário por trás dele mude, isso não afetará o funcionamento normal do hotel, disse um membro da administração do Banyan Tree Chongqing Beibei ao autor. O gestor explicou ainda que quando o proprietário introduziu a marca Banyan Tree, assinou um contrato de cessão de 20 anos, e o período atual acaba de passar da metade.

Além disso, os hotéis internacionais também perceberam que é difícil manter um crescimento positivo dependendo apenas de hotéis cinco estrelas e hotéis resort. Tomemos como exemplo os Hotéis InterContinental. Nos últimos anos, abriu sucessivamente franquias para marcas económicas como "Holiday Express" e "Holiday" na China, utilizando um método de baixo custo para atrair pequenos e médios proprietários.

De acordo com uma pessoa do InterContinental Hotels Group, cerca de 70% dos hotéis recém-expandidos são marcas econômicas como o Holiday Inn Express.

Marcas hoteleiras internacionais, como Banyan Tree e InterContinental, também enfrentam a concorrência de marcas hoteleiras nacionais locais. Anteriormente, algumas empresas imobiliárias privadas começaram a abandonar gradualmente a cooperação com marcas hoteleiras internacionais, convertendo hotéis de cinco estrelas em apartamentos e outros formatos com retornos mais elevados, ou estabelecendo as suas próprias marcas hoteleiras independentes e embarcando numa transformação de ativos leves.

“As empresas imobiliárias privadas podem pensar que, em vez de confiarem a grupos hoteleiros internacionais e pagarem elevadas taxas de gestão, é melhor construir as suas próprias marcas hoteleiras, disse a fonte do InterContinental Hotels Group acima mencionada”.

Tomando Sunac como exemplo, os hotéis de apoio da Cidade de Turismo Cultural de Sunac inaugurados nos primeiros anos foram na sua maioria confiados à gestão de marcas internacionais como o Crowne Plaza. Nos últimos anos, os hotéis recém-inaugurados têm utilizado cada vez mais marcas próprias, como "Songpin", "Jinshan", etc. Entre eles, "Songpin" é uma marca criada por uma joint venture estabelecida pela Sunac e pelo Grupo Huazhu. Além disso, a Wanda Hotels também iniciou a expansão de ativos leves, incluindo marcas como "Wanda Reign" e "Wanda Vista".

No entanto, a construção da marca dos hotéis nacionais ainda tem um longo caminho a percorrer.

Na lista das "50 marcas hoteleiras mais valiosas do mundo", divulgada pela agência britânica de avaliação de marcas "Brand Finance", existem apenas quatro marcas chinesas no top 50, e apenas uma Shangri-La, com sede em Hong Kong, A China está entre os dez primeiros.