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Autor: Jia Yongmin

Asesor Académico, Instituto del Equilibrio

Investigador especial del Centro Interdisciplinario de la Universidad de Zhejiang

La "pensión de la casa" ha vuelto a provocar un acalorado debate.

En una conferencia de prensa celebrada por la Oficina de Información del Consejo de Estado el día 23, Dong Jianguo, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo a los periodistas que "estamos estudiando el establecimiento de exámenes físicos de viviendas, pensiones de vivienda y pensiones de vivienda". sistemas de seguros, y 22 ciudades, incluida Shanghai, los están poniendo a prueba". Para las pensiones de vivienda, Dong Jianguo enfatizó particularmente que "las cuentas personales ya existen a través del pago de fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda, y el objetivo del proyecto piloto es que el gobierno establezca cuentas públicas". .”

Esto indica que el sistema de “pensiones de vivienda”, largamente planeado, ha entrado oficialmente en la etapa piloto.

El concepto de "pensión domiciliaria" recuerda fácilmente al de "pensión personal", lo que ha suscitado dudas en la opinión pública sobre si se necesitan contribuciones adicionales del público y si se trata de un impuesto sobre la propiedad encubierto. En este sentido, el sitio web oficial del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publicó posteriormente una serie de artículos de expertos explicando que las pensiones de vivienda no son impuestos inmobiliarios y que las cuentas públicas no requieren que la gente común aporte dinero y se basan en el principio de "no aumentar las cargas personales ni disminuir los derechos e intereses personales".

En cualquier caso, necesitamos aclarar el pasado y el presente de este sistema. Porque, después de décadas de rápida construcción urbana y rural, "cómo apoyar la vivienda para las personas mayores" es de hecho un acontecimiento importante digno de la atención del pueblo chino.

El sistema de pensiones de vivienda ha estado en funcionamiento durante más de 20 años, con una escala que supera el billón de yuanes.

De hecho, las pensiones domiciliarias no son algo completamente nuevo. Si la pensión de la casa solo se refiere al fondo de mantenimiento de la casa, es decir, los fondos reservados para el mantenimiento futuro de la casa, entonces en realidad existe desde hace mucho tiempo, pero el nombre original era "Fondo de mantenimiento de la casa", y luego Se cambió el nombre unificado a "Fondo Especial para el Mantenimiento de Vivienda". Por supuesto, la connotación y el alcance de la pensión de vivienda propuesta ya no se limitan a los fondos dedicados a reparaciones residenciales.

A nivel nacional, el sistema de fondos de mantenimiento de viviendas comenzó en 1998, que también fue el año en que China anunció oficialmente una reforma integral de la vivienda en el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" emitido por el Consejo de Estado ese año. , se afirmó claramente Se mencionó que debería establecerse un sistema de fondo especial para el mantenimiento de la vivienda.

Por supuesto, antes de eso, en muchos lugares se había lanzado la "reforma de la vivienda" con la principal forma de vender viviendas públicas, por lo que el fondo de reparación de viviendas en realidad existía antes de 1998. Tomando como ejemplo la ciudad de Jinan, el primer fondo de reparación de viviendas se creó en 1996 para la reforma de viviendas. Ese año, cuando la ciudad de Jinan estaba reformando su sistema de vivienda, exigió que un cierto porcentaje de los ingresos de la venta de viviendas públicas se retirara y se almacenara en una cuenta especial de la Oficina de Finanzas Municipal para el mantenimiento de las partes públicas de la casa. Los fondos totales de mantenimiento recaudados por la ciudad de Jinan en ese momento superaron los 900 millones de yuanes, y esas casas de reforma habitacional se convirtieron en el primer lote de casas con "pensión" en la ciudad de Jinan.

Por el contrario, la "pensión" para las viviendas comerciales llegó un poco tarde. La razón es que en esos años no era obligatorio pagar fondos de mantenimiento para las viviendas comerciales de nueva construcción, por lo que muchas viviendas comerciales durante ese período no tenían mantenimiento. fondos.

En términos generales, desde 2000 hasta alrededor de 2004, varias partes del país promulgaron sucesivamente medidas de gestión de fondos de mantenimiento de viviendas y detalles de implementación, que estipulaban que antes de entregar nuevas casas comerciales para su uso, deben pagar fondos de mantenimiento; de lo contrario, no se les permite solicitar certificados de bienes raíces Desde entonces, las casas tienen La recaudación de fondos de mantenimiento se ha vuelto normal.

El 30 de octubre de 2007, el entonces Ministerio de Construcción y el Ministerio de Hacienda emitieron conjuntamente las “Medidas para el Manejo de los Fondos Especiales de Mantenimiento de Vivienda” (vigentes a partir del 1 de febrero de 2008), que establecieron formalmente el sistema de fondos especiales de mantenimiento de vivienda, y los estándares de pago también fueron El anterior "pago basado en el 2% -3% del precio de compra" se ajustó a "pago basado en el 5% -8% del costo por metro cuadrado de proyectos de construcción e instalación residenciales".

En 2013, el programa “Entrevista de enfoque” de CCTV reveló que los fondos de mantenimiento de viviendas públicas pagados en todo el país en ese momento habían alcanzado más de un billón. Desde entonces no ha habido datos relevantes a nivel nacional, pero ahora que han pasado diez años la escala debería haber subido a más de un nivel. (Tomemos a Beijing como ejemplo. Hasta julio de 2013, Beijing había recaudado un total de 34.810 millones de yuanes en fondos de mantenimiento residencial; casi diez años después, a finales de 2022, la ciudad había recaudado un total de 78.290 millones de yuanes en fondos residenciales especiales. fondos de mantenimiento.)

El sistema de pensiones de vivienda que la gente está discutiendo ahora no es más que una exploración adicional de cómo garantizar la seguridad de las viviendas de los residentes y mejorar las instalaciones de vivienda basándose en el sistema de fondo especial de mantenimiento de viviendas existente.

¿Por qué volver a mencionar la pensión domiciliaria? Un desencadenante y cuatro razones subyacentes

¿Por qué necesitamos una pensión de vivienda cuando ya contamos con fondos exclusivos para el mantenimiento de la vivienda? Además, el tema de los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda atrajo la atención de la gente alrededor de 2013, pero ha estado tibio durante más de diez años. ¿Por qué ha vuelto a ser popular desde el año pasado? Hay factores desencadenantes directos y razones más profundas. Veamos primero los factores desencadenantes directos.

El factor precipitante inmediato puede ser un accidente.

El 29 de abril de 2022, se produjo un accidente de colapso particularmente grave en el grupo Panshuwan de la comunidad Jinping, calle Jinshanqiao, distrito de Wangcheng, ciudad de Changsha, provincia de Hunan, que causó 54 muertes, 9 heridos y pérdidas económicas directas de hasta 9077,86 diez mil yuanes. .

El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural realizó una videoconferencia el 1 de mayo de ese año y desplegó a nivel nacional un trabajo especial de rectificación de la seguridad de las viviendas autoconstruidas, señaló que es necesario acelerar la investigación y mejora de diversos. sistemas para la gestión de seguridad de la construcción de viviendas, estudiar y establecer un sistema de examen físico de las viviendas y fortalecer la garantía de seguridad durante todo el ciclo de vida de las viviendas.

Posteriormente, el 24 de mayo de 2022, la Dirección General del Consejo de Estado emitió el “Aviso sobre el Plan Nacional de Trabajo Especial de Rectificación para la Seguridad de las Viviendas Autoconstruidas”, señalando que"Mejorar las normas obligatorias para la calidad y seguridad de la vivienda, y estudiar y establecer sistemas como exámenes físicos periódicos, pensiones de vivienda y seguros de calidad de la vivienda".

Luego, el 7 de abril de 2023, la videoconferencia nacional y la conferencia telefónica sobre los trabajos especiales de rectificación de la seguridad de las casas autoconstruidas propusieron "promover activamente el piloto de los 'tres sistemas' de pensiones de las viviendas, exámenes físicos periódicos de las viviendas y calidad de las mismas. seguro."

En mayo de 2023, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural viajó a la provincia de Jiangsu y otros lugares para investigar la construcción del sistema de pensiones de vivienda.

Finalmente, el Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural hizo hincapié una vez más en explorar el establecimiento de un sistema de pensiones de vivienda a finales de junio de 2023. Esto puede ser una señal para acelerar la construcción y la puesta a prueba del sistema de pensiones de vivienda.

Si analizamos las razones más profundas, puede haber cuatro.

En primer lugar, China ha entrado de lleno en la era de las viviendas en stock. La proporción de casas antiguas sigue aumentando y la vivienda para las personas mayores debe incluirse en la agenda.Según datos del “Anuario del Censo de China 2020”, al cierre de 2020 existían en el país 460 millones de viviendas, con una superficie de construcción de 51 mil millones de metros cuadrados había 290 millones de viviendas urbanas; una superficie de construcción de 29,2 mil millones de metros cuadrados, de los cuales las viviendas antiguas (en 2000 (construidas anteriormente) alcanzaron el 31% en número de unidades, y siguen aumentando rápidamente.

Muchas casas antiguas tenían deficiencias en la planificación, el diseño, los materiales y las técnicas de construcción. Ahora muchas de ellas tienen peligros o problemas ocultos como inestabilidad estructural, goteras en el techo, caída de las paredes exteriores e instalaciones y equipos obsoletos.

En segundo lugar, los fondos especiales de mantenimiento de viviendas existentes no pueden satisfacer la demanda.Esto se puede dividir en dos niveles. La primera es que los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda no se han pagado en su totalidad desde el principio. "China Business News" informa que en Nanjing, el 30% de las aproximadamente 940.000 unidades de vivienda que tienen más de 15 años nunca han recaudado fondos de mantenimiento, e incluso aquellas casas antiguas que han recaudado fondos de mantenimiento y actualmente tienen un saldo en comunidades antiguas. El 28% tiene un saldo inferior a 100.000 yuanes, lo que dista mucho de cubrir las necesidades de mantenimiento. En segundo lugar, incluso si los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda se pagaran en su totalidad, sería imposible satisfacer la demanda.

En cuanto al mantenimiento de las casas después de la entrega, las políticas y regulaciones actuales se pueden resumir generalmente de la siguiente manera: durante el período de garantía de la calidad de la casa, el desarrollador o la unidad de construcción original es responsable del mantenimiento, o se utiliza el dinero de la garantía de la vivienda; Después de que expire el período de garantía, las reparaciones menores diarias y las reparaciones menores, pagadas con los honorarios de administración de la propiedad, y los fondos especiales de mantenimiento se utilizarán solo para reparaciones medianas o mayores. El problema es que las tarifas de administración de la propiedad de la mayoría de las comunidades antiguas son en realidad imposibles de cubrir los gastos de mantenimiento diarios. Como resultado, la calidad de las partes públicas de las casas se deteriora rápidamente y aparecen cada vez más problemas que requieren el uso de fondos especiales de mantenimiento. rápidamente. Esta situación existe incluso en algunas comunidades relativamente nuevas.

En tercer lugar, existe la necesidad de estabilizar los precios de la vivienda y resolver los riesgos en el mercado inmobiliario.En la actualidad, "garantizar la entrega de los edificios, proteger los medios de vida de las personas y garantizar la estabilidad" casi abruma todo. Sin embargo, en última instancia, si los precios de la vivienda siguen aumentando, entonces no hay necesidad de "garantizar la entrega de los edificios". Los precios de las viviendas de segunda mano son el sostén de los precios de las viviendas nuevas, y la tendencia a la baja de los precios de las viviendas de segunda mano que se observa actualmente en muchos lugares se refleja en gran medida en la continua caída de los precios de las casas "viejas, ruinosas y pequeñas".

Las ubicaciones y los distritos escolares de las comunidades más antiguas a menudo no son malos. Los precios de sus viviendas han caído, al menos en parte porque el mantenimiento de las casas antiguas no se ha mantenido. En este sentido, proporcionar seguridad para el ciclo de vida completo de las viviendas a través de pensiones puede ser útil para retrasar la caída de los precios de la vivienda y resolver los riesgos del mercado inmobiliario y los riesgos mayores posteriores.

Cuarto, las pensiones de vivienda también pueden impulsar el crecimiento económico.Después de establecer una pensión de vivienda, se necesitan al menos dos aspectos de trabajo para lograr el objetivo de brindar seguridad durante todo el ciclo de vida de la vivienda: en primer lugar, establecer una inspección de la calidad de la vivienda, un sistema de gestión de la seguridad y un sistema de seguro de calidad de la vivienda; -Se realizará el mantenimiento a plazo de la casa.

El primer aspecto proporciona una demanda estable para el negocio de inspección de viviendas, el negocio de garantía de seguridad de la vivienda y la industria de seguros, mientras que el segundo aspecto genera una demanda estable de materiales de construcción, suministros para el hogar y los servicios laborales correspondientes. Al mismo tiempo, ambos aspectos significan que la administración de propiedades. Requisitos del servicio de gestión de la industria. Además, el sistema de pensiones de vivienda también favorece la recaudación de fondos para la renovación de comunidades antiguas. Todo esto puede ayudar a promover el crecimiento económico.

Existen similitudes entre los sistemas de atención a las personas mayores en “casas” y a las “personas”

En cuanto al diseño del sistema de pensiones de vivienda, ya sean los diputados gubernamentales al Congreso Nacional del Pueblo, los miembros de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino (como los representantes del Congreso Nacional del Pueblo, el secretario del Partido y el presidente de Nanjing Metro Group Co., Ltd. She Caigao, miembros del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y de la Sociedad China de Tasadores y Agentes Inmobiliarios Chang Chaiqiang), o expertos y académicos (por ejemplo, Yan Rong, Presidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong), todos tienden a aprender del sistema de pensiones, es decir, establecer dos tipos de cuentas y construir tres pilares principales.

Los dos tipos de cuentas se refieren a la gestión clasificada de las pensiones de vivienda, que constan de cuentas públicas y cuentas personales.

Las cuentas públicas se refieren a cuentas públicas mancomunadas de pensiones de vivienda. Yu Caigao sugirió que una parte proporcional de la tarifa de transferencia de tierras se asigne para consolidar la cuenta pública y se complemente con el saldo de los ingresos de valor agregado de los fondos de mantenimiento, los antiguos fondos de renovación comunitaria, fondos que deberían recaudarse de la entrega de tres oferta y una industria, y propiedad urbana Gestionar fuentes de financiación como incentivos y subvenciones. La gestión de las cuentas públicas sigue el principio de "operación profesional, planificación general, uso y fondos específicos dirigidos por el gobierno", se adhiere a las "dos líneas de ingresos y gastos" y se utiliza principalmente para servicios públicos como el diario obligatorio. exámenes físicos de viviendas, inspecciones diarias de viviendas y contratación de un seguro integral de seguridad de la vivienda.

La cuenta personal se refiere principalmente a la cuenta original del fondo especial de mantenimiento residencial, que se administra de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes sobre fondos especiales de mantenimiento. Se utiliza principalmente para el mantenimiento y renovación de partes compartidas de la residencia y de instalaciones y equipos compartidos. después de que expire el período de garantía.

Según Yan Rong, presidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, los tres pilares se refieren a las pensiones de vivienda básica, especial y comercial.

Las pensiones básicas de vivienda se pagan con fondos fiscales para garantizar la seguridad básica de la vivienda.Para sus fuentes de financiación se pueden considerar los siguientes tres aspectos: en primer lugar, extraer un determinado porcentaje de los ingresos por concepto de transferencia de tierras, que es la principal fuente de fondos para las pensiones básicas de vivienda; en segundo lugar, incorporar las pensiones de vivienda en la planificación general de los "otros"; "gastos" de las tasas de transferencia de tierras. Distribución; en tercer lugar, si en el futuro se introduce un impuesto a la propiedad, una cierta proporción se retirará para complementar las pensiones básicas de vivienda.

Las pensiones especiales de vivienda dependen principalmente de los fondos especiales de mantenimiento de viviendas existentes.. Sin embargo, el sistema de gestión debe optimizarse desde los dos aspectos siguientes: primero, establecer una cuenta de coordinación basada en las cuentas existentes del fondo de mantenimiento personal. Sus fuentes de financiación son principalmente los ingresos por valor añadido y los ingresos acumulados de los fondos de mantenimiento especiales. como fondos especiales de mantenimiento financiero, etc., utilizados para proporcionar garantías básicas para reparaciones de emergencia de viviendas, adelantar cuentas personales para cubrir déficits en los costos de mantenimiento, comprar seguros de propiedad para comunidades residenciales, etc., en segundo lugar, racionalizar el mecanismo de renovación del fondo de mantenimiento y explorar; incorporándolo al proyecto de cálculo de la tarifa del servicio de la propiedad para la renovación por fases o el propietario puede pagar la tarifa de administración de la propiedad junto con el pago mensual, etc.

La pensión de vivienda comercial se refiere al seguro de pensión de vivienda adquirido voluntariamente por los propietarios como complemento de las pensiones básicas y las pensiones especiales.Comprar un seguro de dotación de vivienda tiene tres ventajas principales: en primer lugar, puede fijar la prima del seguro y "fijar" posibles costos de mantenimiento futuros; en segundo lugar, el seguro tiene una función de gestión de riesgos, que puede reducir la pérdida de la casa; el seguro tiene una función de arreglo financiero, por lo que después del proceso de votación de la junta de propietarios, los costos de mantenimiento posteriores serán pagados por la compañía de seguros y no es necesario pasar por el proceso de votación de la junta de propietarios.

No “preocuparse por arriba y no por abajo” al diseñar el sistema, motivar a los propietarios es la clave;

El diseño de alto nivel de la pensión de vivienda descrito anteriormente parece muy bueno si se puede implementar en un sistema ejecutable, por supuesto sería algo bueno.Sin embargo, este marco tiene algunas premisas implícitas que no necesariamente se traducen en realidad.

El primer supuesto es que las tarifas de transferencia de tierras seguirán aumentando o se mantendrán estables en el futuro, o al menos no caerán significativamente.

En el diseño de alto nivel mencionado anteriormente, tanto la cuenta pública como el primer pilar dependen en gran medida de los ingresos por transferencias de tierras. Es cierto que los ingresos por transferencias de tierras en varios lugares han sido muy considerables en los últimos años y han aumentado gradualmente. Sin embargo, esta tendencia se revirtió en 2022 y, a juzgar por las tendencias de población y desarrollo económico, es posible que no sea posible regresar. para el crecimiento en el futuro será enorme.

El segundo supuesto es que el valor (o precio de mercado) de la casa no caerá hasta el punto en que alguien prefiera no ser propietario de la casa antes que pagar el mantenimiento dedicado.Esta hipótesis también puede ser falsa, ya que muchas casas en determinadas ciudades de China han sido realmente abandonadas.

El tercer supuesto es que habrá una gran cantidad de productos de seguros de pensiones residenciales para elegir en el futuro.Es posible que esta suposición no se convierta necesariamente en una realidad, porque la naturaleza de este tipo de seguro es similar al negocio de seguros de "pensiones domiciliarias" que se ha promovido vigorosamente a nivel nacional en los últimos años pero que siempre ha recibido poca atención ( su nombre profesional es "vivienda"). "Seguro de Pensiones de Hipoteca Inversa") parece tener mucho espacio, pero en la práctica es muy restringido y hay muchos obstáculos legales que superar.

El cuarto supuesto es que el gobierno, los propietarios y otros actores relevantes están dispuestos y son eficientes para participar en el seguro de pensiones de vivienda. La irrealidad de esta suposición es obvia.ahoraLo más criticado de algunos fondos especiales para el mantenimiento de viviendas es que, por un lado, no son suficientes y, por otro, es difícil utilizarlos cuando realmente se necesitan. La razón fundamental es la dificultad de la acción colectiva. es difícil de superar.Además, el marco de dos tipos de cuentas y tres pilares,También puede haber otro riesgo implícito: transferir más poder de los propietarios al gobierno.

Según algunos datos, la proporción de comunidades a nivel nacional que han establecido comités de propietarios en todas las comunidades es sólo alrededor del 30%. Según la normativa vigente, en ausencia de un comité de propietarios (o en el caso de que el comité de propietarios "no esté dispuesto" a gestionarlo), los fondos especiales de mantenimiento son administrados por agencias gubernamentales, lo que ya ha debilitado el poder de los propietarios. hasta cierto punto. El diseño de alto nivel del seguro de pensiones de vivienda antes mencionado puede reforzar aún más este punto.

En vista de esto, además del diseño de alto nivel, también debemos prestar atención a la exploración de abajo hacia arriba. Por ejemplo, el "seguro médico" para reparaciones de viviendas en la ciudad de Taizhou, provincia de Jiangsu, ha establecido un "fondo común para enfermedades críticas de las viviendas" para resolver el problema de la renovación de los fondos de mantenimiento durante las reformas de las viviendas y la presión sobre los residentes para financiar las reparaciones. Alienta a los propietarios a pagar las tarifas de administración de la propiedad con normalidad.

Otro ejemplo es que, aunque muchas comunidades son antiguas, sus ubicaciones y paisajes son excelentes, y las propiedades en las comunidades pueden seguir generando flujo de caja. Algunas empresas inmobiliarias cooperan con las comunidades, combinan la renovación de comunidades antiguas y aumentan las pensiones de vivienda a través de "comunidades operativas". Hay muchos casos exitosos a este respecto que merecen atención.

En resumen, la clave para el diseño del sistema de pensiones de vivienda, como todos los demás diseños de sistemas, es la compatibilidad de incentivos, es decir, lograr que los propietarios estén sinceramente de acuerdo; hacerlo es en beneficio de los propios propietarios y no afectará su poder. Por lo tanto, se debe poner especial énfasis en la exploración ascendente.

Este artículo es una contribución original encargada especialmente por el Departamento de Comentarios de Ifeng.com y representa únicamente la posición del autor.

Editor｜Liu Jun