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저자丨지아용민

평형연구소 학술고문

절강대학교 학제간센터 특별연구원

'하우스펜션'이 또 한번 뜨거운 논란을 불러일으켰다.

23일 국무원 신문판공실에서 열린 기자회견에서 둥젠궈 주택도농개발부 부부장은 기자들에게 "주택신체검사, 주택연금, 주택제도 확립 등을 연구하고 있다"고 말했다. 주택연금의 경우 둥젠궈(Dong Jianguo)는 특히 “특별 주택 유지비 지급을 통해 개인 계좌가 이미 존재하며 시범사업의 초점은 정부가 공공 계좌를 개설하는 것”이라고 강조했다. .”

이는 오랫동안 계획됐던 '주거연금' 제도가 공식적으로 시범단계에 진입했다는 의미다.

'주택연금'이라는 개념은 '개인연금'을 연상시키기 쉬우며, 국민의 추가 부담금이 필요한지, 위장된 재산세인지에 대한 국민적 의구심을 불러일으켰다. 이에 대해 주택도농개발부 공식 홈페이지에는 이후 주택연금은 부동산세가 아니며, 공공계좌는 일반인이 돈을 기부할 필요가 없으며 이를 기반으로 한다는 점을 설명하는 전문가 글이 다수 게재됐다. '개인의 부담을 늘리지 않고 개인의 권익을 축소하지 않는다'는 원칙이다.

어쨌든 우리는 이 제도의 과거와 현재를 정리해야 한다. 왜냐하면 수십 년 동안의 급속한 도시 및 농촌 건설 이후 "노인을 위한 주택 지원 방법"은 실제로 중국 국민의 관심을 끌 만한 주요 행사이기 때문입니다.

주택연금제도는 운영된 지 20년이 넘었으며 그 규모는 1조 위안이 넘습니다.

사실 주택연금은 완전히 새로운 것은 아니다. 주택연금이 주택관리자금, 즉 향후 주택관리를 위해 적립된 자금만을 말한다면 실제로는 오래전부터 존재해 왔지만 원래 명칭은 "집관리자금"이었다가 나중에 통합 명칭이 '특별주택정비기금'으로 변경되었습니다. 물론, 제안된 주택연금의 의미와 범위는 더 이상 주택 수리 전용 자금에만 국한되지 않습니다.

전국적으로 주택관리기금 제도는 1998년부터 시작됐다. 이 해는 중국이 그해 국무원에서 발표한 '도시 주택 제도 개혁 심화 및 주택 건설 가속화에 관한 고시'에서 종합 주택 개혁을 공식적으로 발표한 해이기도 하다. , 주택관리특별자금제도를 마련해야 한다고 분명히 밝혔습니다.

물론 그 이전에도 공공주택 판매를 주된 형태로 하는 '주택개혁'이 여러 곳에서 추진되었기 때문에 실제로 주택수리자금은 1998년 이전에도 존재했었다. 지난시를 예로 들면, 주택개혁을 위해 1996년에 최초의 주택수리기금이 설립되었다. 그해 지난시가 주택 시스템을 개혁할 때 공공 주택 판매 수익금의 일정 비율을 인출하여 주택의 공공 부분 유지 관리를 위해 지방 재정국 특별 계정에 보관해야 했습니다. 당시 지난시가 모은 총 유지관리 자금은 9억 위안을 초과했고, 이러한 주택 개조 주택은 지난시 최초의 '연금' 주택이 되었습니다.

이에 비해 상업용 주택에 대한 '연금'은 그 당시에는 신축 상업용 주택에 대한 유지비 지급을 의무화하지 않았기 때문에 그 기간 동안 주택 유지 관리가 이루어지지 않은 경우가 많았습니다. 자금.

일반적으로 2000년부터 2004년경까지 전국 각지에서는 주택 유지관리자금 관리방안과 시행세부사항을 순차적으로 공표했는데, 이는 신규 상업용 주택이 인도되기 전에 유지관리비를 납부해야 하며, 그렇지 않으면 관리비를 납부할 수 없도록 규정하고 있다. 부동산 증명서를 신청하세요. 그 이후로 주택 관리비 징수는 이제 막 정상화되었습니다.

2007년 10월 30일 건설부와 재무부가 공동으로 주택관리특별자금제도를 정식으로 확립한 「주택관리특별자금 관리방안」(2008년 2월 1일부터 시행)을 공포하고, 지급기준도 기존 '구입가격의 2~3% 기준 지급'에서 '주택건축 및 설치공사 ㎡당 원가의 5~8% 기준 지급'으로 조정됐다.

2013년까지 CCTV의 '포커스 인터뷰' 프로그램에 따르면 당시 전국적으로 지급된 공공주택 유지관리 자금이 1조를 넘었다. 그 이후로는 국가 차원에서는 관련 자료가 없었지만, 10년이 지난 지금은 그 규모가 한 단계 이상으로 올라갔어야 했다. (베이징을 예로 들어보자. 2013년 7월 현재 베이징은 주택 유지관리 자금으로 총 348억1000만 위안을 모금했다. 거의 10년 후인 2022년 말까지 시는 특별 주거 부문에서 총 782억9000만 위안을 모았다. 유지비.)

지금 논의되고 있는 주택연금제도는 기존의 주택관리특별자금제도를 바탕으로 주민의 주거안전을 보장하고 주거시설을 개선할 수 있는 방안을 더 모색한 것에 불과하다.

왜 또 하우스펜션을 언급하는 걸까요? 방아쇠와 네 가지 근본적인 이유

이미 주택관리전담자금이 있는데 왜 주택연금이 필요한가요? 게다가 주택관리특별자금 문제는 2013년을 전후해 주목을 받았지만, 10년 넘게 지지부진했던 것이 지난해부터 다시 화제가 된 이유는 무엇일까. 직접적인 유발 요인과 더 깊은 이유가 모두 있습니다. 먼저 직접적인 유발 요인을 살펴보겠습니다.

즉각적인 촉발 요인은 사고일 수 있습니다.

2022년 4월 29일, 후난성 창사시 왕청구 진산차오 거리 진핑 커뮤니티 판수완 그룹에서 특히 심각한 붕괴 사고가 발생하여 54명이 사망하고 9명이 부상했으며 최대 9077.86만 위안의 직접적인 경제적 손실을 입었습니다. .

주택도농개발부는 그해 5월 1일 화상회의를 열고 자가건축주택 안전에 관한 특별정비사업을 전국적으로 전개해야 한다고 지적했다. 주택 건설 안전 관리 시스템을 연구하고 주택 신체 검사 시스템을 구축하며 주택의 전체 수명주기 안전 보장을 강화합니다.

이후 2022년 5월 24일 국무원판공실은 '자체건축주택 안전을 위한 국가특별개량사업계획에 관한 고시'를 발표하여 다음과 같이 밝혔다."주거의 질과 안전에 대한 의무기준을 개선하고, 정기건강검진, 주택연금, 주택품질보험 등 제도를 연구·구축하라."

그러다가 2023년 4월 7일 자가건축주택 안전 특별시정사업에 관한 전국화상전화회의에서는 "주택연금, 정기 주택 신체검사, 주택 품질 '3대 제도' 시범사업을 적극 추진하자"고 제안했다. 보험."

2023년 5월 주택도시농촌개발부는 장쑤성 등을 방문하여 주택연금 제도 구축을 조사했다.

마지막으로 주택도농부 장관은 2023년 6월 말 주택연금 제도 구축을 모색할 것을 다시 한번 강조했습니다. 이는 주택연금 제도 구축과 시범사업을 가속화하는 신호일 수 있습니다.

더 깊은 이유를 살펴보면 네 가지가 있을 수 있습니다.

첫째, 중국은 이미 재고 주택 시대에 진입했으며, 노후 주택 비율이 지속적으로 증가하고 있어 노인 간호를 위한 주택이 의제에 포함되어야 합니다.'2020년 중국 인구 조사 연감'의 데이터에 따르면, 2020년 말 현재 전국 주택 수는 4억 6천만 채, 건축 면적은 510억 평방미터이고, 도시 주택 수는 2억 9천만 채입니다. 건축면적은 292억㎡이며, 그 중 노후주택(2000년(이전 건축))이 호실수 기준으로 31%에 달해 여전히 빠른 속도로 증가하고 있다.

많은 오래된 주택에는 계획, 설계, 건축 자재 및 건축 기술이 부족했지만 이제는 구조적 불안정, 지붕 누수, 외벽 탈락, 시설 및 장비 노후화 등 숨겨진 위험이나 문제를 안고 있는 경우가 많습니다.

둘째, 기존의 특별주택관리자금은 수요를 감당할 수 없다.이는 두 가지 수준으로 나눌 수 있습니다. 첫째, 주택특별관리비를 처음부터 전액 지급하지 않았다는 점이다. "중국 비즈니스 뉴스"는 난징에서 15년이 넘은 약 94만 채의 주택 중 30%가 관리비를 받은 적이 없으며, 심지어 관리비를 모아 현재 잔고가 남아 있는 노후 지역 사회에서는, 28%는 잔액이 100,000위안 미만으로 유지 관리 요구 사항을 충족하기에는 거리가 멀습니다. 둘째, 주택관리특별자금을 전액 지급하더라도 수요를 충족시킬 수 없다.

납품 후 주택의 유지 관리와 관련하여 현행 정책 및 규정은 일반적으로 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 주택 품질 보증 기간 동안 개발자 또는 원 건설 단위가 유지 관리를 담당하거나 주택 보증금을 사용합니다. 보증 기간이 만료된 후 일일 경미한 수리 및 경미한 수리는 자산 관리비 및 특별 유지 보수 자금으로 지불되며 중간 또는 주요 수리에만 사용됩니다. 문제는 대부분 노후공동체의 자산관리비가 사실상 일일 유지관리비를 충당할 수 없다는 점이다. 이로 인해 주택의 공공부분의 질이 급격히 저하되고, 별도의 유지관리비를 투입해야 하는 문제가 점점 더 많이 나타나고 있다. 빠르게. 이러한 상황은 비교적 새로운 커뮤니티에서도 존재합니다.

셋째, 주택가격 안정과 부동산시장 리스크 해소가 필요하다.현재로서는 '건축물의 인도 보장, 민생 보호, 안정 보장'이 모든 것을 압도하는 수준이지만, 결국 주택 가격이 계속 오르면 '건축물 인도를 보장'할 필요가 없게 된다. 중고 주택 가격은 새 주택 가격을 지탱하는 역할을 하며, 현재 여러 곳에서 볼 수 있는 중고 주택 가격의 하락 추세는 "오래되고 낡고 작은" 주택의 가격이 지속적으로 하락하는 데 크게 반영됩니다.

오래된 지역사회의 위치와 학군은 나쁘지 않은 경우가 많습니다. 적어도 부분적으로는 오래된 주택의 유지 관리가 제대로 이루어지지 않았기 때문입니다. 이런 의미에서 주택연금을 통해 주택에 대한 완전한 생애주기 보장을 제공하는 것은 주택 가격 하락을 지연시키고 부동산 시장 위험과 이에 따른 더 큰 위험을 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다.

넷째, 주택연금은 경제성장을 촉진할 수도 있습니다.주택연금을 확립한 후, 주택에 대한 완전한 생애주기 보장을 제공한다는 목표를 달성하기 위해서는 최소한 두 가지 업무 측면이 필요합니다. 첫째, 주택 품질 검사, 안전 관리 시스템 및 주택 품질 보험 시스템을 구축하고, 둘째, 집중적이고 장기적인 강화입니다. -집의 정기 유지 관리가 수행됩니다.

전자의 측면은 주택검사사업, 주택안전보증사업, 보험산업에 대한 안정적인 수요를 제공하는 반면, 후자의 측면은 건축자재, 생활용품 및 이에 상응하는 노동서비스에 대한 안정적인 수요를 형성함과 동시에 두 측면 모두 자산관리산업을 의미한다. 관리 서비스 요구 사항. 또한, 주택연금제도는 노후 커뮤니티 재건을 위한 자금 조달에도 도움이 됩니다. 이 모든 것이 경제 성장을 촉진하는 데 도움이 될 수 있습니다.

'집'을 위한 노인돌봄 제도와 '사람'을 위한 노인돌봄 제도에는 유사점이 있다

주택연금제도의 설계에는 전국인민대표대회 정부대표, 중국인민정치협상회의 구성원(전인대 대표, 당서기, 난징메트로그룹주석유한공사 회장 등)이 참여한다. She Caigao, 중국인민정치협상회의 전국위원회 위원, 중국부동산감정인협회 Chang Chaiqiang) 또는 전문가 및 학자(예: 상하이 부동산 과학 연구소 소장 Yan Rong) , Li Yujia, 광둥성 주택 정책 연구 센터 수석 연구원) 모두 연금 제도, 즉 두 가지 유형의 계정을 설정하고 세 가지 주요 기둥을 구성하는 것에서 배우는 경향이 있습니다.

두 가지 계좌란 주택연금을 분류하여 관리하는 것을 말하며, 공공계좌와 개인계좌로 구성됩니다.

공공계좌는 주택연금 공공통합계좌를 말합니다. Yu Caigao는 공공 계정을 통합하기 위해 토지 양도 비용의 비례 부분을 할당하고 유지 관리 자금, 노후 지역 사회 개조 자금, 세 곳의 양도에서 징수해야 하는 자금의 부가가치 수입 잔액으로 보충할 것을 제안했습니다. 공급 및 산업, 도시부동산 상여금, 보조금 등 자금원을 관리합니다. 공공회계의 관리는 "정부주도, 전문운영, 종합계획 및 사용, 전용자금"의 원칙을 따르고, "수입과 지출의 두 가지 라인"을 준수하며 주로 일상의무 등 공공서비스에 사용됩니다. 주택 신체 검사, 주택 일일 검사 및 종합 주택 안전 보험 가입.

개인계좌는 주로 특별관리자금 관련 법령에 따라 관리되는 특별주택관리자금계좌를 말하며, 주로 주택의 공유부분과 공유시설 및 장비의 유지보수 및 개량에 사용됩니다. 보증 기간이 만료된 후.

상하이 부동산 연구소 소장 Yan Rong에 따르면 세 가지 기둥은 기본, 특별 및 상업용 주택 연금을 의미합니다.

주택기초연금은 주택의 기본적인 안전을 보장하기 위해 재정자금으로 지급됩니다.그 재원은 다음과 같은 세 가지 측면을 고려할 수 있다. 첫째, 기초주택연금의 주요 재원인 토지양도비 수입에서 일정 비율을 추출하고, 둘째, 주택연금을 '기타' 종합계획에 포함시킨다. 셋째, 향후 재산세가 도입될 경우 주택기초연금을 보충하기 위해 일정 비율을 인출한다.

특별주택연금은 주로 기존의 특별주택관리자금에 의존한다.. 그러나 관리 시스템은 다음 두 가지 측면에서 최적화되어야 합니다. 첫째, 기존 개인 유지 자금 계정을 기반으로 조정 계정을 설정합니다. 그 자금 조달원은 주로 부가가치 소득과 특별 유지 자금의 누적 수입입니다. 긴급 주택 수리를 위한 기본 보증 제공, 유지 관리 비용 부족분을 지불하기 위한 개인 계좌 선불, 주거 공동체에 대한 재산 보험 구매 등에 사용되는 특별 재정 유지 자금 등으로, 둘째, 유지 관리 자금 갱신 메커니즘을 합리화하고 탐색합니다. 단계적 갱신을 위해 부동산 서비스 수수료 계산 프로젝트에 통합하거나 소유자가 월별 지불금 등과 함께 부동산 관리비를 지불할 수도 있습니다.

상업용 주택연금은 기본연금과 특별연금에 보충하여 소유자가 자발적으로 가입하는 주택연금보험을 말합니다.주택 양로 보험에 가입하면 세 가지 주요 이점이 있습니다. 첫째, 보험료를 고정하고 향후 유지 관리 비용을 "확보"할 수 있으며, 둘째, 보험에는 주택 손실을 줄일 수 있는 위험 관리 기능이 있습니다. 보험에는 재정주선 기능이 있어 오너총회의 의결 과정을 거친 후 차후의 유지비용은 보험회사가 부담하므로, 오너총회의 의결과정을 거칠 필요가 없습니다.

시스템을 설계할 때 소유자에게 동기를 부여하는 것이 핵심입니다.

위에서 설명한 주택연금의 최상위 설계는 매우 좋아 보이지만, 시행 가능한 시스템으로 구현될 수 있다면 당연히 좋은 일이 될 것입니다.그러나 이 프레임워크에는 반드시 현실로 변환되지 않을 수도 있는 몇 가지 암묵적인 전제가 있습니다.

첫 번째 가정은 토지 양도 수수료가 앞으로도 계속 증가하거나 안정적으로 유지되거나 적어도 크게 떨어지지는 않을 것이라는 것입니다.

위에서 언급한 최상위 설계에서는 공공 계정과 첫 번째 기둥 모두 토지 양도 수익에 크게 의존합니다. 최근 몇 년간 각지의 토지이전수입이 매우 상당하고 점차 증가한 것은 사실이나, 2022년에는 이러한 추세가 역전되어 인구 및 경제발전 추세로 판단하면 불가능할 수도 있다. 앞으로는 엄청난 성장을 이룰 것입니다.

두 번째 가정은 집의 가치(또는 시장 가격)가 누군가가 특별한 유지비를 지불하는 것보다 집을 소유하지 않을 정도로 떨어지지 않는다는 것입니다.중국의 특정 도시에 있는 많은 주택이 실제로 버려져 있기 때문에 이 가설은 거짓일 수도 있습니다.

세 번째 가정은 미래에는 선택할 수 있는 연금보험 상품이 풍부할 것이라는 것이다.이러한 가정이 반드시 현실화되지는 않을 수도 있는데, 이는 이러한 유형의 보험의 성격이 지난 몇 년 동안 국가 차원에서 활발하게 추진되었지만 항상 거의 주목을 받지 못했던 '가계연금' 보험 사업과 똑같기 때문입니다( 전문 명칭은 '주택'), '역모기지연금보험')은 공간이 많아 보이지만 실제로는 매우 제한적이며 극복해야 할 법적 장애물이 많습니다.

네 번째 가정은 정부, 소유주 및 기타 관련 행위자가 주택연금보험에 참여할 의사가 있고 효율적이라는 것입니다. 이 가정의 비현실성은 명백합니다.지금일부 주택관리특별자금에 대해 가장 비판적인 점은 한편으로는 부족하고, 다른 한편으로는 꼭 필요할 때 사용하기 어렵다는 점이다. 근본적인 이유는 집단행동의 어려움이다. 극복하기 어렵습니다.또한, 2가지 유형의 계정과 3가지 기둥의 틀을 바탕으로,또한 암묵적으로 또 다른 위험이 있을 수 있습니다. 즉, 부동산 소유자로부터 정부로 더 많은 권력을 이전하는 것입니다.

일부 자료에 따르면 전국 전체 지역사회에서 주택소유자위원회를 설립한 지역사회의 비율은 약 30%에 불과합니다. 현행 규정에 따르면 건축주위원회가 없을 경우(또는 건축주위원회가 관리를 “의지”하지 않는 경우) 특별 유지관리 자금을 정부 기관에서 관리하게 되어 이미 소유자의 권한이 약화되었습니다. 어느 정도. 앞서 언급한 주택연금보험의 최상위 설계는 이러한 점을 더욱 강화할 수 있습니다.

이러한 관점에서 우리는 최상위 설계와 더불어 상향식 탐색에도 주의를 기울여야 합니다. 예를 들어, 장쑤성 타이저우(Taizhou)시의 주택 수리를 위한 '의료 보험'은 주택 수리 중 유지 관리 자금을 갱신하는 문제와 주민들의 수리 자금 압박 문제를 해결하기 위해 '주택 중대 질병 공동 기금'을 설립했습니다. 소유자가 자산 관리 수수료를 정상적으로 지불하도록 권장합니다.

또 다른 예는 많은 커뮤니티가 오래되었지만 위치와 경관이 우수하고 커뮤니티의 부동산이 계속해서 현금 흐름을 창출할 수 있다는 것입니다. 일부 부동산 회사는 커뮤니티와 협력하고, 오래된 커뮤니티의 개조를 결합하며, "커뮤니티 운영"을 통해 주택 연금을 인상합니다. 이와 관련하여 주목할 만한 성공적인 사례가 많이 있습니다.

간단히 말해서, 주택 연금 시스템 설계의 핵심은 다른 모든 시스템 설계와 마찬가지로 인센티브 호환성, 즉 소유자가 진심으로 동의하도록 만드는 것입니다. 그렇게 하는 것은 소유자 자신의 이익에 부합하며 권력에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 상향식 탐색에 특히 중점을 두어야 합니다.

이 글은 Ifeng.com 댓글부에서 특별히 의뢰하여 작성한 글이며, 작성자의 입장만을 대변합니다.

편집자｜류준