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著者丨ジア・ヨンミン

平衡研究所学術顧問

浙江大学学際センター特別研究員

「住宅年金」が再び議論を白熱させている。

住宅・都市農村発展部の董建国次官は23日、国務院新聞弁公室が開いた記者会見で、「住宅健康診断、住宅年金、住宅保障制度の創設を検討している」と述べた。住宅年金については、董建国氏は特に「住宅維持特別資金の支払いを通じて個人口座がすでに存在しており、試験の焦点は政府が公的口座を設立することである」と強調した。 」

これは、長年計画されていた「すまい年金」制度が正式に試験段階に入ったことを意味する。

「住宅年金」という概念は「個人年金」を容易に想起させるため、国民からの追加拠出が必要なのか、また固定資産税が偽装されているのではないかという国民の疑念を引き起こしている。この点に関して、住宅・都市農村開発省の公式ウェブサイトはその後、住宅年金は固定資産税ではなく、公的口座は一般人に資金を拠出する必要がなく、以下の根拠に基づいていると説明する多くの専門家記事を掲載した。 「個人の負担を増やさず、個人の権利利益を減じない」という原則。

いずれにしても、この制度の過去と現在を整理する必要がある。なぜなら、何十年にもわたって急速に都市と農村の建設が進められてきた後、「高齢者の住宅をどのように支援するか」はまさに中国人の注目に値する大きな出来事だからである。

住宅年金制度は20年以上運営されており、その規模は1兆元を超えている。

実際、住宅年金はまったく新しいものではありません。住宅年金が住宅維持基金、つまり将来の住宅の維持のために積み立てられる資金のみを指す場合、実際には古くから存在していましたが、当初の名前は「住宅維持基金」であり、その後、統一名称を「住宅整備特別基金」に変更しました。もちろん、提案されている住宅年金の意味と範囲は、もはや住宅修繕専用の基金に限定されません。

全国的に住宅維持基金制度が始まったのは 1998 年であり、この年は中国が同年国務院の「都市住宅制度改革の更なる深化と住宅建設の加速に関する通知」で包括的住宅改革を正式に発表した年でもあった。と明記されました 住宅整備特別資金制度を創設すべきとの記載がありました。

もちろんそれ以前から公営住宅の分譲を主体とした「住宅リフォーム」が各地で打ち出されており、住宅修繕積立金は1998年以前から存在していた。済南市を例に挙げると、1996 年に住宅リフォームのために最初の住宅修繕基金が設立されました。この年、済南市は住宅制度の改革を行っていた際、公営住宅の売却収益の一定割合を引き出し、住宅の公共部分の維持管理のために市財務局の特別会計に保管することを義務付けた。当時済南市が集めた維持資金総額は9億元を超え、これらの住宅リフォーム住宅は済南市初の「年金」付き住宅となった。

逆に、事業用住宅の「年金」の支給が少し遅かったのは、当時、新築の事業用住宅には維持費の支払いが義務付けられていなかったため、当時の事業用住宅には住宅維持管理がなされていないものが多かった。資金。

一般的に、2000 年から 2004 年頃にかけて、全国各地で住宅維持資金管理措置とその実施細則が相次いで公布され、新築の商業用住宅を引き渡して使用する前に維持資金を支払わなければならない、そうでなければ支払えないという内容となった。それ以来、住宅には修繕積立金の徴収が常態化しました。

2007年10月30日、当時の建設省と大蔵省が共同で「住宅整備特別資金の運用に関する方策について」（2008年2月1日施行）を公布し、住宅整備特別資金制度が正式に創設されました。支払い基準も従来の「購入価格の2～3％に基づく支払い」から「住宅建築・設置工事の平方メートル当たりの費用の5～8％に基づく支払い」に変更される。

2013年までに、CCTVの「フォーカス・インタビュー」番組は、当時全国に支払われた公営住宅維持資金が1兆以上に達したことを明らかにした。それ以来、全国レベルでの関連データはないが、10年が経過した現在、その規模は一段階以上上がっているはずだ。 （北京を例に挙げます。2013 年 7 月の時点で、北京市は住宅維持資金として総額 348 億 1,000 万元を集めました。ほぼ 10 年後の 2022 年末までに、市は特別住宅維持資金として総額 782 億 9,000 万元を集めました）維持資金。）

今議論されている住宅年金制度は、既存の住宅整備特別資金制度を基礎として、居住者の住宅の安全の確保と住宅設備の充実をさらに検討するものにほかなりません。

なぜまた住宅年金について言及するのでしょうか？きっかけと4つの根本的な理由

すでに住宅維持専用資金があるのに、なぜ住宅年金が必要なのでしょうか?また、住宅整備特別資金の話題は2013年ごろから注目を集めたが、10年以上低迷していたにもかかわらず、なぜ昨年から再び注目を集めているのだろうか。直接的な要因とより深い理由の両方があります。まず直接的な要因を見てみましょう。

直接の原因は事故かもしれません。

2022年4月29日、湖南省長沙市王城区金山橋街金平コミュニティ盤樹湾群で特に深刻な崩落事故が発生し、54名が死亡、9名が負傷、最大9077.86万元の直接経済損失をもたらした。 。

住宅・都市農村開発省は同年5月1日にテレビ会議を開催し、自作住宅の安全性に関する特別是正作業を全国的に展開し、さまざまな研究と改善を加速する必要があると指摘した。住宅建築安全管理制度の整備、住宅健康診断制度の検討・確立を図り、住宅のライフサイクル全体の安全保証を強化する。

その後、2022年5月24日、国務院総弁公室は「住宅の安全のための国家特別是正作業計画に関する通知」を発表し、次のように述べた。「住宅の品質と安全性に関する義務基準を改善し、定期健康診断、住宅年金、住宅品質保険などの制度を検討・確立する。」

そして2023年4月7日、自作住宅の安全性に関する特別是正作業に関する全国テレビ会議と電話会議は、「住宅年金、定期住宅健康診断、住宅品質検査の『3つの制度』の試行を積極的に推進する」ことを提案した。保険。"

2023年5月、住宅・都市農村開発部は江蘇省などを訪問し、住宅年金制度の構築について調査した。

最後に、住宅・都市農村開発大臣は、2023年6月末に住宅年金制度の創設を検討することを改めて強調した。これは、住宅年金制度の構築と試験運用を加速するシグナルとなる可能性がある。

より深い理由を見ると、4つあるかもしれません。

まず、中国は本格的にストック住宅の時代に突入しており、古い住宅の割合が増え続けており、高齢者向けの住宅が議題に上らなければならない。「2020年中国国勢調査年鑑」のデータによると、2020年末時点で国内の住宅戸数は4億6,​​000万戸、建設面積は510億平方メートル、都市住宅は2億9,000万戸ある。建築面積は292億平方メートルで、そのうち古い住宅（2000年時点）は戸数ベースで31％に達し、今も急速に増加している。

古い住宅の多くは、計画、設計、建材、施工技術に欠陥があり、構造の不安定、屋根の雨漏り、外壁の脱落、設備や設備の老朽化などの危険や問題が隠れています。

第二に、既存の住宅整備特別資金は需要に応えられない。これは 2 つのレベルに分けることができます。一つは、住宅整備特別資金が最初から全額支給されていないことです。 『中国経済報』の報道によると、南京市では築15年以上の住宅約94万戸のうち30％が一度も維持費を徴収しておらず、維持費を徴収し現在残高がある古い住宅であっても古い集落では、 28％は残高が10万元未満で、維持ニーズを満たすには程遠い。第二に、住宅整備特別資金を全額支給しても需要に応えることは不可能である。

引き渡し後の住宅のメンテナンスについて、現在の政策や規制は概ね次のように要約できる。住宅品質の保証期間中は、デベロッパーまたは元の建設会社がメンテナンスを担当するか、住宅保証金が使用される。保証期間終了後は、日常の軽微な修理および軽度の修理は、物件管理費および特別メンテナンス資金によって支払われ、中規模または大規模な修理にのみ使用されます。問題は、ほとんどの古いコミュニティの財産管理費では日常の維持費を賄うことが実際には不可能であることです。その結果、住宅の公共部分の品質は急速に劣化し、特別な維持管理資金の使用を必要とする問題がますます現れています。素早く。この状況は、比較的新しいコミュニティの一部にも存在します。

第三に、住宅価格を安定させ、不動産市場のリスクを解決する必要がある。現状では「建物の引き渡しを保証し、国民生活を守り、安定を確保する」ことがほとんどを占めていますが、結局のところ、住宅価格が上昇し続ければ「建物の引き渡しを保証する」必要はありません。中古住宅価格は新築住宅価格を下支えしており、現在各地で見られる中古住宅価格の下落傾向は、主に「古くて老朽化した小規模住宅」の継続的な価格下落に反映されている。

古いコミュニティの立地や学区は悪くないことが多く、少なくとも部分的には古い家の維持管理が追いついていないことが原因です。この意味で、住宅年金を通じて住宅のライフサイクル全体の保障を提供することは、住宅価格の下落を遅らせ、不動産市場のリスクとその後のより大きなリスクを解決するのに役立つ可能性があります。

第四に、住宅年金も経済成長を押し上げる可能性がある。住宅年金の創設後、住宅のライフサイクル全体にわたる安全を提供するという目標を達成するには、少なくとも 2 つの取り組みが必要である。第 1 に、住宅品質検査、安全管理システム、および住宅品質保険制度を確立すること。・住宅の定期メンテナンスをさせていただきます。

前者は住宅検査事業、住宅安全保証事業、保険業などの安定した需要を提供し、後者は建築資材、家庭用品およびそれに伴う労働サービスなどの安定した需要を形成すると同時に、資産管理を意味します。業界の管理サービス要件。さらに、住宅年金制度は、古いコミュニティの改修のための資金調達にも役立ちます。これらすべてが経済成長の促進に役立つ可能性があります。

「家」の介護と「人」の介護には共通点がある

住宅年金制度の設計に関しては、全国人民代表大会の政府代表、中国人民政治協商会議のメンバー（全国人民代表大会の代表、党書記、南京地下鉄集団有限公司の会長など）であっても、 She Caigao、中国人民政治協商会議全国委員会のメンバー、中国不動産鑑定士・不動産業者協会のChang Chaiqiang）、または専門家や学者（たとえば、上海不動産研究所の院長Yan Rong、広東省住宅政策研究センター主任研究員の李玉佳氏）は皆、年金制度から学ぶ傾向があり、つまり2種類の口座を設定し、3つの大きな柱を構築している。

2種類の口座とは、住宅年金の区分管理を指し、公的口座と個人口座から構成されます。

公的口座とは、住宅年金公的プール口座を指します。余才高氏は、土地譲渡料の比例部分を公会計の統合に割り当て、維持資金、古いコミュニティの改修資金、3つの土地の引き渡しから回収すべき資金の付加価値収入の残高で補うことを提案した。インセンティブや補助金などの資金源を管理します。公会計の管理は「政府主導、専門的運営、全体的な計画と使用、専用資金」の原則に従い、「収入と支出の2つのライン」を遵守し、主に日常の義務教育などの公共サービスに使用されます。住宅の健康診断、住宅の日常検査、および包括的な住宅安全保険の加入。

個人口座とは、主に特別整備資金に関する法令に基づいて管理される本来の住宅整備資金口座を指し、主に住宅の共用部分や共用施設・設備の維持・改修に使用されます。保証期間終了後。

上海不動産研究所所長の厳栄氏によると、3つの柱とは基本、特別、商業住宅年金を指すという。

住宅基礎年金は、住宅の基本的な安全を確保するために財政基金から支給されます。その財源としては、次の 3 点が考えられる。第 1 に、住宅基礎年金の主な財源である土地譲渡料収入から一定割合を抽出すること。第 2 に、住宅年金を「その他の年金」全体の計画に組み込むこと。土地譲渡料の「支出」を分配する。第三に、将来固定資産税が導入された場合、住宅基礎年金を補うために一定割合が徴収される。

住宅特別年金は主に既存の住宅維持特別基金に依存しています。。ただし、管理システムは次の 2 つの側面から最適化する必要があります。 まず、既存の個人維持基金口座に基づいて調整口座を設立し、その資金源は主に付加価値収入と特別維持資金の累積収入です。特別財政維持基金などとして、住宅の緊急修繕に対する基本保証の提供、維持費の不足分の支払いのための個人口座の前払い、住宅コミュニティの不動産保険の購入などに使用されます。第二に、維持基金の更新メカニズムを合理化し、検討します。物件管理費を段階的に更新する場合の物件管理費の算定事業に組み入れたり、月々の支払いと合わせてオーナーが支払うこともあります。

事業用住宅年金とは、基礎年金や特別年金を補うためにオーナーが任意で加入する住宅年金保険のことです。住宅養老保険を購入することには 3 つの大きな利点があります。第一に、保険料を固定し、将来の維持費を「固定」できることです。第二に、保険にはリスク管理機能があり、住宅の損失を軽減できます。保険にはファイナンシャルアレンジメント機能があり、オーナーズミーティングの議決手続き後、その後の維持費は保険会社が負担するため、オーナーズミーティングの議決手続きは不要です。

システムを設計するときに「下位ではなく上位を気にする」のではなく、オーナーのモチベーションを高めることが重要です。

上記の住宅年金のトップレベルの設計は非常に優れているように見えますが、それが強制的な制度として導入されるのであれば、それはもちろん良いことです。ただし、このフレームワークには、必ずしも現実に反映されるとは限らない暗黙の前提がいくつかあります。

第一の前提は、土地譲渡料が今後も増加し続けるか安定的に推移するか、少なくとも大幅に下落することはないということである。

上述の上位設計では、公的会計も第 1 の柱も土地譲渡収入に大きく依存している。確かにここ数年、各地の土地譲渡収入は非常に大きく、徐々に増加してきておりますが、2022年にはこの傾向が逆転しており、人口や経済発展の動向から判断すると、もう戻らないかもしれません。今後の成長に大きく貢献します。

2 番目の仮定は、家の価値 (または市場価格) が、専用のメンテナンスにお金を払うくらいなら家を所有したくないという人がいるほどには下がらないということです。中国の特定の都市では実際に多くの家が放棄されているため、この仮説も誤りである可能性があります。

3つ目の前提は、将来的には住宅年金保険の選択肢が豊富になるということです。この種の保険の性質は、ここ数年国レベルで精力的に推進されてきたものの、常にほとんど注目されてこなかった「住宅型年金」保険事業とまったく同じであるため、この仮定は必ずしも現実になるとは限りません（専門的な名前は「住宅」です）「リバースモーゲージ年金保険」）には多くのスペースがあるように見えますが、実際には非常に制限されており、克服する必要がある法的障害がたくさんあります。

4 番目の前提は、政府、所有者、その他の関連主体が住宅年金保険に積極的かつ効率的に参加するということです。この仮定が非現実であることは明らかです。今一部の住宅整備特別資金について最も批判されているのは、資金が十分ではない一方で、本当に必要なときに使いにくいという点であり、その根本的な理由は集団行動の難しさである。克服するのは難しいです。また、2種類のアカウントと3つの柱の枠組みにより、また、不動産所有者から政府への権限移譲という別のリスクが暗黙的に存在する可能性もあります。

あるデータによると、全国のすべてのコミュニティに住宅所有者委員会を設置しているコミュニティの割合は約 30% にすぎません。現在の規制によれば、所有者委員会が存在しない場合（または所有者委員会が管理することに「気がない」場合）、特別維持資金は政府機関によって管理され、所有者の権限はすでに弱まっています。ある程度は。前述の住宅年金保険の上位設計は、この点をさらに強化する可能性がある。

このため、トップレベルの設計に加えて、ボトムアップの検討にも注意を払う必要があります。例えば、江蘇省台州市の住宅修繕のための「医療保険」は、住宅のオーバーホール時の維持資金の更新の問題と、住民への修繕資金の圧力を解決するために「住宅重病プール基金」を設立した。所有者に不動産管理費の通常の支払いを奨励します。

また、古い集落が多いものの、立地や景観が優れており、集落内の不動産が継続的にキャッシュフローを生み出し続ける例も挙げられます。一部の不動産会社はコミュニティと協力し、古いコミュニティの改修を組み合わせ、「運営コミュニティ」を通じて住宅年金を増額している。この点に関しては多くの成功事例があり、注目に値します。

要するに、住宅年金制度の設計の鍵は、他のすべての制度設計と同様、インセンティブの適合性、つまり所有者に心から同意させることです。そうすることは所有者自身の利益であり、所有者の権力には影響しません。したがって、ボトムアップの探索に特に重点を置く必要があります。

この記事は、Ifeng.com のコメント部門から特別に委託されたオリジナルの寄稿であり、著者の立場のみを表します。

編集者｜リウ・ジュン