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Autor: Jia Yongmin

Akademischer Berater, Institute of Equilibrium

Sonderforscher am Interdisziplinären Zentrum der Zhejiang-Universität

„Hausrente“ hat erneut für heftige Diskussionen gesorgt.

Auf einer Pressekonferenz des Informationsbüros des Staatsrates am 23. sagte Dong Jianguo, Vizeminister des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, gegenüber Reportern: „Wir prüfen die Einrichtung von Wohnungsbauuntersuchungen, Wohnungsrenten und Wohnungsbau.“ Versicherungssysteme, und 22 Städte, darunter Shanghai, führen sie als Pilotprojekt durch.“ Für Wohnrenten betonte Dong Jianguo insbesondere, dass „persönliche Konten bereits durch die Zahlung spezieller Wohnungsinstandhaltungsfonds bestehen und der Schwerpunkt des Pilotprojekts auf der Einrichtung öffentlicher Konten durch die Regierung liegt.“ .“

Damit ist das seit langem geplante System der „Wohnrente“ offiziell in die Pilotphase eingetreten.

Der Begriff „Hausrente“ erinnert leicht an „persönliche Rente“, was in der Öffentlichkeit Zweifel darüber geweckt hat, ob zusätzliche Beiträge der Öffentlichkeit erforderlich sind und ob es sich um eine verschleierte Grundsteuer handelt. In diesem Zusammenhang veröffentlichte die offizielle Website des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung später eine Reihe von Expertenartikeln, in denen erklärt wurde, dass Wohnrenten keine Immobiliensteuern seien und öffentliche Konten keine Einzahlungen von gewöhnlichen Menschen erfordern, sondern darauf basieren der Grundsatz, „persönliche Belastungen nicht zu erhöhen und persönliche Rechte und Interessen nicht zu schmälern“.

Auf jeden Fall müssen wir die Vergangenheit und Gegenwart dieses Systems klären. Denn nach Jahrzehnten des rasanten Stadt- und Landbaus ist die Frage „Wie kann Wohnraum für ältere Menschen gefördert werden?“ tatsächlich ein wichtiges Ereignis, das die Aufmerksamkeit des chinesischen Volkes verdient.

Das Wohnungsrentensystem besteht seit mehr als 20 Jahren und hat einen Umfang von über einer Billion Yuan.

Tatsächlich sind Hausrenten keine völlig neue Sache. Bezieht sich die Hausrente nur auf die Hauswartungskasse, also die Mittel, die für die künftige Instandhaltung des Hauses reserviert sind, dann gibt es sie tatsächlich schon seit langem, die ursprüngliche Bezeichnung lautete jedoch „Hauswartungskasse“ und später auch „Hauswartungskasse“. Der einheitliche Name wurde in „Special Housing Maintenance Fund“ geändert. Natürlich beschränken sich Inhalt und Umfang der vorgeschlagenen Wohnrente nicht mehr nur auf Fonds, die für Wohnungsreparaturen bestimmt sind.

Das landesweite Wohnungsinstandhaltungsfondssystem begann im Jahr 1998, als China in der vom Staatsrat in diesem Jahr herausgegebenen „Mitteilung zur weiteren Vertiefung der Reform des städtischen Wohnungswesens und zur Beschleunigung des Wohnungsbaus“ offiziell eine umfassende Wohnungsreform ankündigte , wurde klar gesagt Es wurde erwähnt, dass ein spezielles Fondssystem für die Instandhaltung von Wohnraum eingerichtet werden sollte.

Natürlich gab es schon vorher vielerorts eine „Wohnungsreform“ mit der Hauptform des Verkaufs von Sozialwohnungen, so dass der Wohnungsreparaturfonds schon vor 1998 existierte. Am Beispiel der Stadt Jinan wurde 1996 der erste Wohnungsreparaturfonds zur Wohnungsreform eingerichtet. Als die Stadt Jinan in diesem Jahr ihr Wohnungssystem reformierte, verlangte sie, dass ein bestimmter Prozentsatz des Erlöses aus dem Verkauf von Sozialwohnungen abgezogen und auf einem Sonderkonto des Städtischen Finanzamts für die Instandhaltung öffentlicher Teile des Hauses gespeichert wird. Die gesamten von der Stadt Jinan zu diesem Zeitpunkt gesammelten Unterhaltsgelder beliefen sich auf über 900 Millionen Yuan, und diese Häuser zur Wohnungsreform wurden zu den ersten Häusern mit „Renten“ in der Stadt Jinan.

Im Gegensatz dazu kam die „Rente“ für Gewerbewohnungen etwas spät. Der Grund dafür ist, dass in jenen Jahren keine Unterhaltszahlungen für neu gebaute Gewerbewohnungen erforderlich waren Mittel.

Im Allgemeinen wurden von 2000 bis etwa 2004 in verschiedenen Teilen des Landes nacheinander Verwaltungsmaßnahmen und Umsetzungsdetails für Hausunterhaltsfonds erlassen, die vorsahen, dass neue Gewerbehäuser vor der Übergabe an die Nutzung Unterhaltsfonds zahlen müssen, andernfalls dürfen sie dies nicht tun Beantragen Sie seitdem Immobilienzertifikate. Die Einziehung von Unterhaltsmitteln ist zur Normalität geworden.

Am 30. Oktober 2007 erließen das damalige Bauministerium und das Finanzministerium gemeinsam die „Maßnahmen zur Verwaltung von Sonderfonds für die Wohnungsinstandhaltung“ (gültig ab 1. Februar 2008), mit denen das System der Sonderfonds für die Wohnungsinstandhaltung offiziell eingeführt wurde Die Zahlungsstandards wurden ebenfalls angepasst. Die bisherige „Zahlung auf der Grundlage von 2 % bis 3 % des Kaufpreises“ wurde auf „Zahlung auf der Grundlage von 5 % bis 8 % der Kosten pro Quadratmeter bei Wohnbau- und Installationsprojekten“ angepasst.

Im Jahr 2013 enthüllte die CCTV-Sendung „Focus Interview“, dass die damals landesweit gezahlten öffentlichen Mittel für die Instandhaltung von Wohnraum mehr als eine Billion erreichten. Auf nationaler Ebene liegen seither keine relevanten Daten mehr vor, doch nun, nach zehn Jahren, dürfte die Skala auf mehr als eine Ebene angestiegen sein. (Nehmen Sie Peking als Beispiel. Bis Juli 2013 hatte Peking insgesamt 34,81 Milliarden Yuan an Fonds für die Instandhaltung von Wohngebäuden eingesammelt; fast zehn Jahre später, bis Ende 2022, hatte die Stadt insgesamt 78,290 Milliarden Yuan an Sonderwohnungen eingesammelt Unterhaltsfonds.)

Das Wohnungsrentensystem, über das derzeit diskutiert wird, ist nichts anderes als eine weitere Untersuchung der Frage, wie die Sicherheit der Wohnungen der Bewohner gewährleistet und die Wohnverhältnisse auf der Grundlage des bestehenden speziellen Wohnungserhaltungsfondssystems verbessert werden können.

Warum noch einmal Hausrente erwähnen? Ein Auslöser und vier zugrunde liegende Gründe

Warum brauchen wir eine Hausrente, wenn wir bereits über eigene Fonds zur Wohnungserhaltung verfügen? Darüber hinaus hat das Thema der speziellen Wohnungserhaltungsfonds um 2013 herum Aufmerksamkeit erregt, war aber seit mehr als zehn Jahren verhalten. Warum ist es seit letztem Jahr wieder populär geworden? Es gibt sowohl direkte auslösende Faktoren als auch tiefer liegende Gründe. Schauen wir uns zunächst die direkten auslösenden Faktoren an.

Der unmittelbar auslösende Faktor kann ein Unfall sein.

Am 29. April 2022 ereignete sich in der Panshuwan-Gruppe der Jinping-Gemeinde, Jinshanqiao-Straße, Bezirk Wangcheng, Stadt Changsha, Provinz Hunan, ein besonders schwerer Einsturzunfall, der 54 Tote, 9 Verletzte und direkte wirtschaftliche Verluste von bis zu 9077,86 Zehntausend Yuan verursachte .

Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung hielt am 1. Mai desselben Jahres eine Videokonferenz ab und leitete eine landesweite Sonderberichtigungsarbeit zur Sicherheit selbstgebauter Häuser ein. Darin wurde darauf hingewiesen, dass die Forschung und Verbesserung verschiedener Bereiche beschleunigt werden muss Systeme für das Sicherheitsmanagement beim Hausbau, Erforschung und Einrichtung eines Systems zur physikalischen Hausuntersuchung und Stärkung der Sicherheitsgarantie für den gesamten Lebenszyklus von Häusern.

Anschließend, am 24. Mai 2022, veröffentlichte das Generalbüro des Staatsrates die „Mitteilung zum Nationalen Sonderberichtigungsarbeitsplan für die Sicherheit selbstgebauter Häuser“, in der es heißt„Verbessern Sie die verbindlichen Standards für Wohnqualität und -sicherheit und erforschen und etablieren Sie Systeme wie regelmäßige körperliche Untersuchungen, Wohnrenten und eine Wohnqualitätsversicherung.“

Am 7. April 2023 wurde dann auf der nationalen Video- und Telefonkonferenz zu besonderen Nachbesserungsarbeiten zur Sicherheit selbstgebauter Häuser vorgeschlagen, „die Pilotierung der ‚drei Systeme‘ der Hausrenten, der regelmäßigen Hausuntersuchungen und der Hausqualität aktiv zu fördern.“ Versicherung."

Im Mai 2023 reiste das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung in die Provinz Jiangsu und an andere Orte, um den Aufbau des Wohnungsrentensystems zu untersuchen.

Abschließend betonte der Minister für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung noch einmal die Prüfung der Einrichtung eines Wohnrentensystems Ende Juni 2023. Dies könnte ein Signal sein, den Aufbau und die Pilotierung des Wohnrentensystems zu beschleunigen.

Betrachtet man die tieferen Gründe, kann es vier geben.

Erstens ist China vollständig in die Ära der Bestandswohnungen eingetreten. Der Anteil alter Häuser nimmt weiter zu, und Wohnraum für die Altenpflege muss auf die Tagesordnung gesetzt werden.Nach Angaben des „China Census Yearbook 2020“ gab es Ende 2020 460 Millionen Wohneinheiten im Land, bei einer Baufläche von 51 Milliarden Quadratmetern gab es 290 Millionen städtische Wohneinheiten; eine bebaute Fläche von 29,2 Milliarden Quadratmetern, wovon alte Wohneinheiten (im Jahr 2000 (zuvor gebaut)) 31 % nach Anzahl der Einheiten erreicht haben und weiterhin stark wachsen.

Bei vielen alten Häusern wiesen Planungs-, Design-, Baumaterial- und Bautechnikmängel auf. Viele von ihnen bergen nun versteckte Gefahren oder Probleme wie strukturelle Instabilität, Dachlecks, herunterfallende Außenwände sowie veraltete Einrichtungen und Geräte.

Zweitens können die bestehenden Sonderfonds zur Wohnungserhaltung die Nachfrage nicht decken.Dies kann in zwei Ebenen unterteilt werden. Erstens wurden die Sonderfonds für die Wohnungserhaltung nicht von Anfang an vollständig ausgezahlt. „China Business News“ berichtet, dass in Nanjing 30 % der rund 940.000 Wohneinheiten, die älter als 15 Jahre sind, noch nie Unterhaltsgelder erhalten haben, und selbst die alten Häuser, die Unterhaltsgelder eingesammelt haben und derzeit einen Restbetrag haben. In alten Gemeinden, 28 % haben ein Guthaben von weniger als 100.000 Yuan, was bei weitem nicht den Unterhaltsbedarf deckt. Zweitens ist es selbst bei vollständiger Auszahlung der Sonderfonds zur Wohnungserhaltung nicht möglich, den Bedarf zu decken.

In Bezug auf die Instandhaltung von Häusern nach der Lieferung lassen sich die aktuellen Richtlinien und Vorschriften allgemein wie folgt zusammenfassen: Während der Garantiezeit der Hausqualität ist der Bauträger oder die ursprüngliche Baueinheit für die Instandhaltung verantwortlich, oder es werden die Gelder aus der Wohnungsgarantie verwendet; Nach Ablauf der Garantiezeit werden tägliche Kleinreparaturen und Kleinreparaturen, die durch Hausverwaltungsgebühren bezahlt werden, und spezielle Wartungsfonds nur für mittlere oder größere Reparaturen verwendet. Das Problem besteht darin, dass die Gebühren für die Hausverwaltung in den meisten alten Gemeinden nicht ausreichen, um die täglichen Instandhaltungskosten zu decken. Dadurch verschlechtert sich die Qualität der öffentlichen Teile der Häuser rapide und es treten immer mehr Probleme auf, die den Einsatz spezieller Instandhaltungsmittel erfordern schnell. Diese Situation besteht sogar in einigen relativ neuen Gemeinden.

Drittens besteht die Notwendigkeit, die Immobilienpreise zu stabilisieren und Risiken auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.Derzeit überwältigt die „Gewährleistung der Bereitstellung von Gebäuden, der Schutz des Lebensunterhalts der Menschen und die Gewährleistung der Stabilität“ fast alles. Wenn die Immobilienpreise jedoch weiter steigen, besteht letztendlich keine Notwendigkeit, „die Bereitstellung von Gebäuden zu gewährleisten“. Die Preise für Gebrauchtimmobilien stützen die Preise für Neubauimmobilien, und der inzwischen vielerorts zu beobachtende Abwärtstrend bei den Preisen für Gebrauchtimmobilien spiegelt sich größtenteils im anhaltenden Preisverfall bei „alten, heruntergekommenen und kleinen“ Häusern wider.

Die Lagen und Schulbezirke älterer Gemeinden sind oft nicht schlecht. Ihre Wohnungspreise sind gesunken, zumindest teilweise, weil die Instandhaltung alter Häuser nicht mithalten konnte. In diesem Sinne kann die Bereitstellung von Sicherheit über den gesamten Lebenszyklus von Häusern durch Hausrenten hilfreich sein, um den Rückgang der Immobilienpreise zu verzögern und Immobilienmarktrisiken und die daraus resultierenden größeren Risiken zu beseitigen.

Viertens können Wohnrenten auch das Wirtschaftswachstum ankurbeln.Nach der Einrichtung einer Wohnrente sind mindestens zwei Arbeitsaspekte erforderlich, um das Ziel zu erreichen, eine vollständige Lebenszyklussicherheit für Wohnraum zu gewährleisten: erstens Einrichtung eines Wohnqualitätsinspektionssystems, eines Sicherheitsmanagementsystems und eines Wohnqualitätsversicherungssystems, zweitens Erhöhung der Intensität und Dauerhaftigkeit -Es wird eine langfristige Instandhaltung des Hauses durchgeführt.

Der erste Aspekt sorgt für eine stabile Nachfrage nach Hausinspektionsgeschäften, Haussicherheitsgarantiegeschäften und der Versicherungsbranche, während der letztere Aspekt eine stabile Nachfrage nach Baumaterialien, Haushaltsbedarf und entsprechenden Arbeitsdienstleistungen schafft. Gleichzeitig bedeuten beide Aspekte, dass die Immobilienverwaltungsbranche Anforderungen an den Verwaltungsdienst. Darüber hinaus trägt das Wohnrentensystem auch dazu bei, Mittel für die Sanierung alter Wohnanlagen zu beschaffen. All dies kann zur Förderung des Wirtschaftswachstums beitragen.

Es gibt Ähnlichkeiten zwischen den Systemen der Altenpflege für „Häuser“ und der Altenpflege für „Menschen“.

Was die Gestaltung des Wohnungsrentensystems betrifft, seien es die Regierungsabgeordneten des Nationalen Volkskongresses, Mitglieder der Politischen Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes (z. B. Vertreter des Nationalen Volkskongresses, Parteisekretär und Vorsitzender der Nanjing Metro Group Co., Ltd.) She Caigao, Mitglieder des Nationalkomitees der Politischen Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes und der Chinesischen Gesellschaft für Immobiliengutachter und Immobilienmakler Chang Chaiqiang) oder Experten und Wissenschaftler (z. B. Yan Rong, Präsident des Shanghai Real Estate Science Research Institute). , Li Yujia, Chefforscher des Guangdong Provincial Housing Policy Research Center), neigen alle dazu, vom Rentensystem zu lernen, das heißt, zwei Arten von Konten einzurichten und drei Hauptsäulen aufzubauen.

Die beiden Arten von Konten beziehen sich auf die klassifizierte Verwaltung von Wohnrenten, die aus öffentlichen Konten und Privatkonten bestehen.

Bei öffentlichen Konten handelt es sich um öffentliche Pooling-Konten für Wohnungsrenten. Yu Caigao schlug vor, einen proportionalen Teil der Landübertragungsgebühr zur Konsolidierung des öffentlichen Kontos zu verwenden und durch den Rest der Mehrwerteinnahmen der Instandhaltungsfonds, der alten Gemeindeerneuerungsfonds und der Mittel, die aus der Übergabe von drei gesammelt werden sollten, zu ergänzen Versorgung und eine Industrie sowie städtisches Eigentum. Verwalten Sie Finanzierungsquellen wie Bonus- und Fördermittel. Die Verwaltung der öffentlichen Finanzen folgt dem Grundsatz „von der Regierung geleiteter, professioneller Betrieb, Gesamtplanung und -verwendung sowie zweckgebundener Mittel“, folgt den „zwei Einnahmen- und Ausgabenlinien“ und wird hauptsächlich für öffentliche Dienstleistungen wie die tägliche Pflicht verwendet körperliche Untersuchungen von Häusern, tägliche Inspektionen von Häusern und der Abschluss einer umfassenden Haussicherheitsversicherung.

Das persönliche Konto bezieht sich hauptsächlich auf das ursprüngliche Sonderkonto für den Unterhalt von Wohngebäuden, das gemäß den einschlägigen Gesetzen und Vorschriften für Sonderunterhaltsfonds verwaltet wird. Es wird hauptsächlich für die Instandhaltung und Renovierung gemeinsam genutzter Teile des Wohnhauses sowie gemeinsamer Einrichtungen und Geräte verwendet nach Ablauf der Garantiezeit.

Laut Yan Rong, Präsident des Shanghai Real Estate Research Institute, beziehen sich die drei Säulen auf Grundrenten, Sonderrenten und gewerbliche Wohnrenten.

Um die Grundsicherung des Wohnens zu gewährleisten, werden Grundrenten aus Steuermitteln gezahlt.Als Finanzierungsquellen können folgende drei Aspekte in Betracht gezogen werden: Erstens, einen bestimmten Prozentsatz aus den Einnahmen aus der Grundstücksübertragungsgebühr zu extrahieren, die die Hauptfinanzierungsquelle für die grundlegende Wohnrente darstellen, und zweitens, die Wohnrenten in die Gesamtplanung des „Anderen“ einzubeziehen Ausgaben“ der Grundstücksübertragungsgebühren. Verteilung; drittens wird bei der künftigen Einführung einer Grundsteuer ein bestimmter Anteil als Ergänzung zur Grundrente für Wohneigentum abgezogen.

Die Sonderwohnungsrente stützt sich überwiegend auf bestehende Sonderwohnungserhaltungsfonds. Das Verwaltungssystem muss jedoch unter den folgenden zwei Gesichtspunkten optimiert werden: Erstens muss ein Koordinierungskonto auf der Grundlage der vorhandenen persönlichen Unterhaltsfondskonten eingerichtet werden. Seine Finanzierungsquellen sind hauptsächlich die Mehrwerteinnahmen und die kumulierten Einnahmen der speziellen Unterhaltsfonds B. spezielle finanzielle Unterhaltsfonds usw., die dazu dienen, grundlegende Garantien für Notreparaturen an Wohnungen bereitzustellen, persönliche Konten zur Begleichung fehlender Unterhaltskosten bereitzustellen, Sachversicherungen für Wohngemeinschaften abzuschließen usw. Zweitens: den Erneuerungsmechanismus des Unterhaltsfonds rationalisieren und erkunden Einbeziehung in das Projekt zur Berechnung der Immobiliendienstleistungsgebühr für die schrittweise Erneuerung. Oder der Eigentümer kann die Immobilienverwaltungsgebühr zusammen mit der monatlichen Zahlung usw. zahlen.

Bei der gewerblichen Wohnrente handelt es sich um eine vom Eigentümer freiwillig abgeschlossene Wohnrentenversicherung als Ergänzung zur Grundrente und Sonderrente.Der Abschluss einer Hauskapitalversicherung bietet drei große Vorteile: Erstens kann er die Versicherungsprämie festlegen und mögliche zukünftige Wartungskosten „festlegen“. Zweitens verfügt die Versicherung über eine Risikomanagementfunktion, die den Verlust des Hauses reduzieren kann. Die Versicherung verfügt über eine Finanzvereinbarungsfunktion, so dass Sie nach dem Abstimmungsprozess der Eigentümerversammlung die späteren Unterhaltskosten von der Versicherungsgesellschaft bezahlen können und es nicht erforderlich ist, den Abstimmungsprozess der Eigentümerversammlung zu durchlaufen.

Achten Sie bei der Gestaltung des Systems nicht darauf, „die Oberseite und nicht die Unterseite“ zu berücksichtigen; die Motivation der Eigentümer ist der Schlüssel

Die oben beschriebene Top-Gestaltung der Wohnrente sieht sehr gut aus, wenn sie in ein durchsetzbares System umgesetzt werden kann, wäre das natürlich eine gute Sache.Dieser Rahmen hat jedoch einige implizite Prämissen, die sich nicht unbedingt in die Realität umsetzen lassen.

Die erste Annahme ist, dass die Grundstücksübertragungsgebühren auch in Zukunft weiter steigen oder stabil bleiben oder zumindest nicht wesentlich sinken werden.

Im oben genannten Top-Level-Design sind sowohl das öffentliche Konto als auch die erste Säule stark von Einnahmen aus Grundstücksübertragungen abhängig. Es stimmt, dass die Einnahmen aus Landübertragungen in den letzten Jahren an verschiedenen Orten sehr beträchtlich waren und allmählich zugenommen haben. Dieser Trend hat sich jedoch im Jahr 2022 umgekehrt, und angesichts der Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklungstrends ist dies möglicherweise nicht möglich Die Rückkehr zum Wachstum in der Zukunft wird enorm sein.

Die zweite Annahme besteht darin, dass der Wert (oder Marktpreis) des Hauses nicht so weit sinkt, dass jemand das Haus lieber nicht mehr besitzt, als spezielle Instandhaltungsfonds zu zahlen.Auch diese Hypothese könnte falsch sein, da viele Häuser in bestimmten Städten Chinas tatsächlich verlassen sind.

Die dritte Annahme ist, dass es in Zukunft eine große Auswahl an Produkten zur privaten Altersvorsorge geben wird.Diese Annahme muss sich nicht zwangsläufig bewahrheiten, denn der Charakter dieser Versicherungsart ähnelt dem der „Hausrenten“-Versicherung, die zwar in den letzten Jahren bundesweit stark gefördert wurde, aber stets wenig Beachtung fand ( Ihr Berufsname lautet „Wohnen“. „Reverse Mortgage Pension Insurance“ scheint viel Platz zu bieten, ist aber in der Praxis sehr begrenzt und es gibt viele rechtliche Hürden, die es zu überwinden gilt.

Die vierte Annahme besteht darin, dass der Staat, Eigentümer und andere relevante Akteure bereit und effizient sind, sich an der Rentenversicherung für Wohneigentum zu beteiligen. Die Unwirklichkeit dieser Annahme liegt auf der Hand.JetztDer größte Kritikpunkt an einigen speziellen Wohnungsinstandhaltungsfonds ist, dass sie einerseits nicht ausreichen und andererseits schwierig zu nutzen sind, wenn sie wirklich benötigt werden. Der Hauptgrund liegt in der Schwierigkeit, kollektive Maßnahmen zu ergreifen ist schwer zu überwinden.Darüber hinaus besteht der Rahmen aus zwei Arten von Konten und drei Säulen,Möglicherweise birgt dies noch ein weiteres Risiko: die Übertragung von mehr Macht von den Grundstückseigentümern auf die Regierung.

Einigen Daten zufolge beträgt der Anteil der Gemeinden im ganzen Land, die in allen Gemeinden Hausbesitzerausschüsse eingerichtet haben, nur etwa 30 %. Nach den geltenden Vorschriften werden in Ermangelung eines Eigentümerausschusses (oder in dem Fall, in dem der Eigentümerausschuss „nicht bereit“ ist, ihn zu verwalten) spezielle Instandhaltungsfonds von staatlichen Stellen verwaltet, was die Macht der Eigentümer bereits geschwächt hat bis zu einem gewissen Grad. Die oben erwähnte Top-Level-Gestaltung der Wohnrentenversicherung könnte diesen Punkt noch verstärken.

Vor diesem Hintergrund müssen wir neben dem Top-Level-Design auch auf die Bottom-up-Exploration achten. Beispielsweise hat die „Krankenversicherung“ für Hausreparaturen in der Stadt Taizhou, Provinz Jiangsu, einen „Haus-Krankheits-Pooling-Fonds“ eingerichtet, um das Problem der Erneuerung der Wartungsgelder bei Hausrenovierungen und den Druck auf die Bewohner, Reparaturen zu finanzieren, zu lösen ermutigt die Eigentümer, die Hausverwaltungsgebühren normal zu zahlen.

Ein weiteres Beispiel ist, dass viele Gemeinden zwar alt sind, ihre Lage und Landschaft jedoch hervorragend sind und die Immobilien in den Gemeinden weiterhin Cashflow generieren können. Einige Immobilienunternehmen kooperieren mit Gemeinden, bündeln die Sanierung alter Gemeinden und erhöhen die Wohnrenten durch „Betreibergemeinschaften“. In dieser Hinsicht gibt es viele erfolgreiche Fälle, die Aufmerksamkeit verdienen.

Kurz gesagt, der Schlüssel zur Gestaltung des Wohnungsrentensystems liegt wie bei allen anderen Systementwürfen in der Anreizkompatibilität, das heißt, die Eigentümer dazu zu bringen, aufrichtig zuzustimmen – dies liegt im eigenen Interesse der Eigentümer und wird ihre Macht nicht beeinträchtigen. Daher sollte besonderer Wert auf die Bottom-up-Exploration gelegt werden.

Dieser Artikel ist ein Originalbeitrag, der speziell von der Kommentarabteilung von Ifeng.com in Auftrag gegeben wurde und lediglich die Position des Autors wiedergibt.

Herausgeber｜Liu Jun