berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Pengarang丨Jia Yongmin

Penasihat Akademik, Institut Ekuilibrium

Peneliti khusus di Pusat Interdisipliner Universitas Zhejiang

"Rumah pensiun" sekali lagi memicu diskusi hangat.

Pada konferensi pers yang diadakan oleh Kantor Informasi Dewan Negara pada tanggal 23, Dong Jianguo, Wakil Menteri Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, mengatakan kepada wartawan bahwa "kami sedang mempelajari pembentukan pemeriksaan fisik perumahan, pensiun perumahan, dan perumahan sistem asuransi, dan 22 kota termasuk Shanghai sedang mengujinya." Untuk pensiun perumahan, Dong Jianguo secara khusus menekankan bahwa “rekening pribadi sudah ada melalui pembayaran dana pemeliharaan perumahan khusus, dan fokus dari uji coba ini adalah agar pemerintah membuat rekening publik .”

Hal ini menandai bahwa sistem “pensiun perumahan” yang telah lama direncanakan telah resmi memasuki tahap percontohan.

Konsep "pensiun rumah" dengan mudah mengingatkan pada "pensiun pribadi", yang telah memicu keraguan masyarakat tentang apakah diperlukan kontribusi tambahan dari masyarakat dan apakah itu merupakan pajak properti terselubung. Berkaitan dengan hal tersebut, situs resmi Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan kemudian menerbitkan sejumlah artikel ahli yang menjelaskan bahwa pensiun perumahan bukanlah pajak real estat, dan rekening publik tidak mengharuskan masyarakat biasa untuk menyumbangkan uang, dan didasarkan pada asas “tidak menambah beban pribadi dan tidak mengurangi hak dan kepentingan pribadi”.

Bagaimanapun, kita perlu memilah sistem ini di masa lalu dan masa kini. Pasalnya, setelah puluhan tahun pembangunan perkotaan dan pedesaan yang pesat, "bagaimana mendukung perumahan bagi lansia" memang menjadi peristiwa besar yang patut menjadi perhatian masyarakat Tiongkok.

Sistem pensiun perumahan telah beroperasi selama lebih dari 20 tahun, dengan skala melebihi satu triliun yuan.

Sebenarnya, pensiun rumah bukanlah hal baru. Jika dana pensiun rumah hanya mengacu pada dana pemeliharaan rumah, yaitu dana yang dicadangkan untuk pemeliharaan rumah di kemudian hari, maka sebenarnya sudah ada sejak lama, namun nama aslinya adalah “Dana Pemeliharaan Rumah”, dan kemudian menjadi tadinya Nama terpadu diubah menjadi "Dana Pemeliharaan Perumahan Khusus". Tentu saja, konotasi dan ruang lingkup usulan pensiun perumahan tidak lagi terbatas pada dana yang didedikasikan untuk perbaikan tempat tinggal.

Secara nasional, sistem dana pemeliharaan perumahan dimulai pada tahun 1998, yang juga merupakan tahun ketika Tiongkok secara resmi mengumumkan reformasi perumahan yang komprehensif dalam "Pemberitahuan tentang Pendalaman Lebih Lanjut Reformasi Sistem Perumahan Perkotaan dan Percepatan Pembangunan Perumahan" yang dikeluarkan oleh Dewan Negara pada tahun itu. , disebutkan dengan jelas Disebutkan bahwa sistem dana pemeliharaan perumahan khusus harus dibentuk.

Tentu saja, sebelum itu, “reformasi perumahan” dengan bentuk utama penjualan perumahan rakyat telah dicanangkan di banyak tempat, sehingga dana perbaikan perumahan sebenarnya sudah ada sebelum tahun 1998. Mengambil contoh Kota Jinan, dana perbaikan perumahan pertama dibentuk pada tahun 1996 untuk reformasi perumahan. Pada tahun itu, ketika Kota Jinan sedang mereformasi sistem perumahannya, persentase tertentu dari hasil penjualan perumahan umum harus ditarik dan disimpan di rekening khusus Biro Keuangan Kota untuk pemeliharaan bagian umum rumah. Total dana pemeliharaan yang dikumpulkan oleh Kota Jinan pada saat itu melebihi 900 juta yuan, dan rumah reformasi perumahan tersebut menjadi rumah "pensiun" pertama di Kota Jinan.

Sebaliknya, “pensiun” untuk perumahan komersial agak terlambat. Pasalnya, pada tahun-tahun tersebut, tidak wajib membayar dana pemeliharaan untuk perumahan komersial yang baru dibangun. Oleh karena itu, banyak perumahan komersial pada periode tersebut tidak memiliki pemeliharaan perumahan dana.

Secara umum, mulai tahun 2000 hingga sekitar tahun 2004, berbagai daerah secara berturut-turut mengumumkan langkah-langkah pengelolaan dana pemeliharaan rumah dan rincian pelaksanaannya, yang menetapkan bahwa sebelum rumah komersial baru diserahkan untuk digunakan, mereka harus membayar dana pemeliharaan, jika tidak, mereka tidak diperbolehkan untuk membayar. mengajukan permohonan sertifikat real estat. Sejak itu, rumah telah Pengumpulan dana pemeliharaan menjadi hal biasa.

Pada tanggal 30 Oktober 2007, Kementerian Konstruksi dan Kementerian Keuangan bersama-sama mengeluarkan "Langkah-langkah Pengelolaan Dana Pemeliharaan Perumahan Khusus" (berlaku mulai 1 Februari 2008), yang secara resmi membentuk sistem dana pemeliharaan perumahan khusus, dan standar pembayaran juga "Pembayaran berdasarkan 2% -3% dari harga pembelian" sebelumnya telah disesuaikan menjadi "pembayaran berdasarkan 5% -8% dari biaya per meter persegi proyek konstruksi dan instalasi perumahan."

Pada tahun 2013, program “Wawancara Fokus” CCTV mengungkapkan bahwa dana pemeliharaan perumahan rakyat yang dibayarkan secara nasional pada saat itu telah mencapai lebih dari satu triliun. Sejak saat itu, belum ada data yang relevan di tingkat nasional, namun kini setelah sepuluh tahun berlalu, skalanya seharusnya sudah meningkat menjadi lebih dari satu tingkat. (Ambil contoh Beijing. Pada Juli 2013, Beijing telah mengumpulkan total dana pemeliharaan perumahan sebesar 34,81 miliar yuan; hampir sepuluh tahun kemudian, pada akhir tahun 2022, kota ini telah mengumpulkan total dana perumahan khusus sebesar 78,290 miliar yuan. dana pemeliharaan.)

Sistem pensiun perumahan yang sedang dibicarakan masyarakat saat ini tidak lain hanyalah penjajakan lebih jauh bagaimana menjamin keamanan perumahan warga dan meningkatkan fasilitas perumahan berdasarkan sistem dana khusus pemeliharaan perumahan yang ada.

Mengapa menyebutkan pensiun rumah lagi? Pemicu dan empat alasan yang mendasarinya

Mengapa kita memerlukan dana pensiun rumah padahal kita sudah mempunyai dana khusus pemeliharaan rumah? Apalagi topik dana khusus pemeliharaan perumahan sempat menarik perhatian masyarakat sekitar tahun 2013, namun sudah hangat-hangat selama lebih dari sepuluh tahun. Mengapa kembali populer sejak tahun lalu? Ada faktor pemicu langsung dan alasan yang lebih dalam. Mari kita lihat faktor pemicu langsungnya terlebih dahulu.

Faktor pemicu langsungnya mungkin adalah kecelakaan.

Pada tanggal 29 April 2022, kecelakaan runtuh yang sangat serius terjadi di Kelompok Panshuwan Komunitas Jinping, Jalan Jinshanqiao, Distrik Wangcheng, Kota Changsha, Provinsi Hunan, menyebabkan 54 kematian, 9 luka-luka, dan kerugian ekonomi langsung hingga 9077.86 Sepuluh ribu yuan .

Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengadakan konferensi video pada tanggal 1 Mei tahun itu dan mengerahkan pekerjaan perbaikan khusus nasional mengenai keamanan rumah yang dibangun sendiri sistem manajemen keselamatan konstruksi rumah, mempelajari dan membangun sistem pemeriksaan fisik rumah, dan memperkuat seluruh siklus hidup jaminan keselamatan rumah.

Selanjutnya, pada tanggal 24 Mei 2022, Kantor Umum Dewan Negara mengeluarkan “Pemberitahuan Rencana Kerja Perbaikan Khusus Nasional untuk Keamanan Rumah yang Dibangun Sendiri”, yang menyatakan bahwa"Meningkatkan standar wajib untuk kualitas dan keamanan perumahan, dan mempelajari serta menetapkan sistem seperti pemeriksaan fisik rutin, pensiun perumahan, dan asuransi kualitas perumahan."

Kemudian pada tanggal 7 April 2023, konferensi video dan telepon nasional mengenai pekerjaan perbaikan khusus mengenai keamanan rumah yang dibangun sendiri mengusulkan untuk "secara aktif mempromosikan percontohan 'tiga sistem' pensiun rumah, pemeriksaan fisik rumah secara teratur, dan kualitas rumah. asuransi."

Pada Mei 2023, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan pergi ke Provinsi Jiangsu dan tempat lain untuk menyelidiki pembangunan sistem pensiun perumahan.

Terakhir, Menteri Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan kembali menekankan penjajakan pembentukan sistem pensiun perumahan pada akhir Juni 2023. Hal ini dapat menjadi sinyal untuk mempercepat pembangunan dan uji coba sistem pensiun perumahan.

Jika ditilik lebih dalam, mungkin ada empat alasan.

Pertama, Tiongkok telah sepenuhnya memasuki era penyediaan perumahan. Proporsi rumah tua terus meningkat, dan perumahan bagi lansia harus dimasukkan dalam agenda.Menurut data "Buku Tahunan Sensus Tiongkok 2020", pada akhir tahun 2020, terdapat 460 juta unit rumah di negara tersebut, dengan luas pembangunan 51 miliar meter persegi; luas pembangunan 29,2 miliar meter persegi, dimana unit rumah lama (tahun 2000 (sebelumnya dibangun) telah mencapai 31% dari jumlah unit, dan masih terus meningkat pesat.

Banyak rumah tua yang memiliki kekurangan dalam perencanaan, desain, bahan bangunan, dan teknik konstruksi. Kini banyak di antaranya yang memiliki bahaya atau masalah tersembunyi seperti ketidakstabilan struktur, kebocoran atap, dinding luar yang runtuh, serta fasilitas dan peralatan yang sudah tua.

Kedua, dana pemeliharaan perumahan khusus yang ada tidak dapat memenuhi kebutuhan.Ini dapat dibagi menjadi dua tingkatan. Pertama, dana khusus pemeliharaan perumahan belum dibayarkan secara penuh sejak awal. "China Business News" melaporkan bahwa di Nanjing, 30% dari sekitar 940.000 unit rumah yang berusia lebih dari 15 tahun tidak pernah mengumpulkan dana pemeliharaan, dan bahkan rumah-rumah tua yang telah mengumpulkan dana pemeliharaan dan saat ini memiliki saldo Di komunitas lama, 28% memiliki saldo kurang dari 100.000 yuan, yang jauh dari memenuhi kebutuhan pemeliharaan. Kedua, meskipun dana khusus pemeliharaan perumahan telah dibayar penuh, permintaan tersebut tidak mungkin dapat dipenuhi.

Mengenai pemeliharaan rumah setelah penyerahan, kebijakan dan peraturan yang berlaku saat ini secara umum dapat diringkas sebagai berikut: Selama masa jaminan kualitas rumah, pengembang atau unit konstruksi asli bertanggung jawab atas pemeliharaan, atau uang jaminan perumahan digunakan; setelah masa garansi berakhir, perbaikan kecil dan perbaikan kecil setiap hari, yang dibayar oleh biaya pengelolaan properti, dan dana pemeliharaan khusus hanya akan digunakan untuk perbaikan sedang atau besar. Permasalahannya adalah biaya pengelolaan properti sebagian besar masyarakat lanjut usia sebenarnya tidak mampu menutupi pengeluaran pemeliharaan sehari-hari. Akibatnya, kualitas bagian-bagian umum rumah menurun dengan cepat, dan permasalahan yang memerlukan penggunaan dana pemeliharaan khusus semakin banyak bermunculan. dengan cepat. Situasi ini terjadi bahkan di beberapa komunitas yang relatif baru.

Ketiga, adanya kebutuhan untuk menstabilkan harga rumah dan mengatasi risiko di pasar properti.Saat ini, "menjamin penyerahan bangunan, melindungi penghidupan masyarakat, dan memastikan stabilitas" hampir menguasai segalanya. Namun, dalam analisis akhir, jika harga rumah terus meningkat, maka tidak perlu "menjamin penyerahan bangunan". Harga rumah bekas merupakan penopang harga rumah baru, dan tren penurunan harga rumah bekas yang kini terlihat di banyak tempat sebagian besar tercermin dalam terus menurunnya harga rumah "tua, bobrok, dan kecil".

Lokasi dan distrik sekolah di komunitas yang lebih tua seringkali tidak buruk. Harga rumah mereka turun, setidaknya sebagian karena pemeliharaan rumah-rumah tua tidak dapat mengimbanginya. Dalam hal ini, memberikan keamanan siklus hidup rumah secara penuh melalui dana pensiun rumah dapat membantu dalam menunda penurunan harga rumah dan menyelesaikan risiko pasar properti serta risiko-risiko yang lebih besar berikutnya.

Keempat, dana pensiun perumahan juga dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi.Setelah menetapkan pensiun perumahan, setidaknya diperlukan dua aspek pekerjaan untuk mencapai tujuan menyediakan keamanan siklus hidup penuh untuk perumahan: pertama, membangun pemeriksaan kualitas perumahan, sistem manajemen keselamatan dan sistem asuransi kualitas perumahan; kedua, meningkatkan Intensif dan jangka panjang -pemeliharaan jangka waktu rumah akan dilakukan.

Aspek pertama memberikan permintaan yang stabil untuk bisnis inspeksi rumah, bisnis jaminan keamanan rumah dan industri asuransi, sedangkan aspek terakhir membentuk permintaan yang stabil untuk bahan bangunan, perlengkapan rumah tangga dan layanan tenaga kerja terkait persyaratan layanan Manajemen industri. Selain itu, sistem pensiun perumahan juga kondusif untuk penggalangan dana untuk renovasi komunitas lama. Semua ini dapat membantu mendorong pertumbuhan ekonomi.

Terdapat kesamaan antara sistem penyediaan perawatan lansia untuk “rumah” dan penyediaan perawatan lansia untuk “orang”

Mengenai desain sistem pensiun perumahan, baik itu deputi pemerintah di Kongres Rakyat Nasional, anggota Konferensi Konsultatif Politik Rakyat Tiongkok (seperti perwakilan Kongres Rakyat Nasional, Sekretaris Partai dan Ketua Nanjing Metro Group Co., Ltd. She Caigao, anggota Komite Nasional Konferensi Konsultatif Politik Rakyat Tiongkok, dan Perkumpulan Penilai dan Real Estat Tiongkok Chang Chaiqiang), atau pakar dan cendekiawan (misalnya, Yan Rong, Presiden Institut Penelitian Real Estat Shanghai, Li Yujia, Kepala Peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong), semuanya cenderung belajar dari sistem pensiun, yaitu membuat dua jenis rekening dan membangun tiga pilar utama.

Kedua jenis rekening tersebut mengacu pada pengelolaan dana pensiun perumahan yang diklasifikasikan, yang terdiri dari rekening publik dan rekening pribadi.

Rekening publik mengacu pada rekening kumpulan dana pensiun perumahan. Yu Caigao menyarankan agar sebagian dari biaya pengalihan tanah dialokasikan untuk mengkonsolidasikan rekening publik, dan ditambah dengan sisa pendapatan nilai tambah dari dana pemeliharaan, dana renovasi komunitas lama, dana yang harus dikumpulkan dari serah terima tiga. pasokan dan satu industri, dan properti perkotaan Mengelola sumber pendanaan seperti insentif dan subsidi. Pengelolaan rekening publik mengikuti prinsip "operasi yang dipimpin pemerintah, profesional, perencanaan dan penggunaan keseluruhan, dan dana khusus", menganut "dua jalur pendapatan dan pengeluaran", dan terutama digunakan untuk layanan publik seperti kewajiban sehari-hari. pemeriksaan fisik rumah, pemeriksaan harian rumah, dan pembelian asuransi keamanan rumah yang komprehensif.

Rekening pribadi terutama mengacu pada rekening dana pemeliharaan tempat tinggal khusus asli, yang dikelola sesuai dengan undang-undang dan peraturan terkait tentang dana pemeliharaan khusus. Rekening ini terutama digunakan untuk pemeliharaan dan renovasi bagian tempat tinggal bersama serta fasilitas dan peralatan bersama setelah masa garansi berakhir.

Menurut Yan Rong, presiden Shanghai Real Estate Research Institute, tiga pilar tersebut mengacu pada pensiun perumahan dasar, khusus dan komersial.

Pensiun perumahan dasar dibayarkan dari dana fiskal untuk menjamin keamanan dasar perumahan.Tiga aspek berikut dapat dipertimbangkan untuk sumber pendanaannya: pertama, mengambil persentase tertentu dari pendapatan biaya pengalihan tanah, yang merupakan sumber utama dana pensiun perumahan dasar, kedua, memasukkan pensiun perumahan ke dalam perencanaan keseluruhan "lainnya". pengeluaran" dari biaya pengalihan tanah. Distribusi; ketiga, jika pajak properti diberlakukan di masa depan, sejumlah tertentu akan ditarik untuk menambah dana pensiun dasar perumahan.

Pensiun perumahan khusus terutama bergantung pada dana pemeliharaan perumahan khusus yang ada. Namun sistem pengelolaannya perlu dioptimalkan dari dua aspek berikut: Pertama, membentuk rekening koordinasi berdasarkan rekening dana pemeliharaan pribadi yang ada. Sumber pendanaannya terutama berasal dari pendapatan nilai tambah dan juga akumulasi pendapatan dana pemeliharaan khusus sebagai dana pemeliharaan keuangan khusus, dll., digunakan untuk memberikan jaminan dasar untuk perbaikan perumahan darurat, memajukan rekening pribadi untuk membayar kekurangan biaya pemeliharaan, membeli asuransi properti untuk komunitas perumahan, dll.; kedua, merasionalisasi mekanisme pembaruan dana pemeliharaan dan mengeksplorasi memasukkannya ke dalam proyek perhitungan biaya layanan properti untuk pembaruan bertahap. Atau pemilik dapat membayar biaya pengelolaan properti bersama dengan pembayaran bulanan, dll.

Pensiun perumahan komersial mengacu pada asuransi pensiun perumahan yang dibeli secara sukarela oleh pemilik sebagai tambahan terhadap pensiun dasar dan pensiun khusus.Ada tiga keuntungan utama membeli asuransi endowment rumah. Pertama, dapat menetapkan premi asuransi dan "mengunci" kemungkinan biaya pemeliharaan di masa depan; kedua, asuransi memiliki fungsi manajemen risiko, yang dapat mengurangi kerugian rumah; asuransi mempunyai fungsi pengaturan keuangan, sehingga setelah proses pemungutan suara pada rapat pemilik, biaya pemeliharaan selanjutnya akan ditanggung oleh perusahaan asuransi, dan tidak perlu melalui proses pemungutan suara pada rapat pemilik.

Jangan “mengurus yang atas dan bukan yang terbawah” ketika merancang sistem adalah kuncinya;

Desain pensiun perumahan tingkat atas yang dijelaskan di atas terlihat sangat bagus. Jika dapat diimplementasikan ke dalam sistem yang dapat ditegakkan, tentu saja ini merupakan hal yang baik.Namun, kerangka kerja ini memiliki beberapa premis implisit yang belum tentu bisa diterjemahkan menjadi kenyataan.

Asumsi pertama adalah bahwa biaya pengalihan lahan akan terus meningkat atau tetap stabil di masa depan, atau setidaknya tidak akan turun secara signifikan.

Dalam desain tingkat atas yang disebutkan di atas, baik rekening publik maupun pilar pertama sangat bergantung pada pendapatan transfer lahan. Memang benar bahwa pendapatan transfer lahan di berbagai tempat telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir dan secara bertahap meningkat. Namun, tren ini telah berbalik pada tahun 2022, dan jika dilihat dari tren populasi dan perkembangan ekonomi, hal ini mungkin tidak dapat kembali terjadi. untuk pertumbuhan di masa depan.

Asumsi kedua adalah nilai (atau harga pasar) rumah tersebut tidak akan turun sampai pada titik di mana seseorang lebih memilih tidak memiliki rumah tersebut daripada membayar biaya pemeliharaan khusus.Hipotesis ini mungkin juga salah, karena banyak rumah di kota-kota tertentu di Tiongkok yang sebenarnya telah ditinggalkan.

Asumsi ketiga adalah akan terdapat banyak sekali produk asuransi pensiun perumahan yang dapat dipilih di masa depan.Asumsi tersebut belum tentu menjadi kenyataan, karena sifat asuransi jenis ini sama seperti bisnis asuransi “pensiun berbasis rumah” yang gencar dipromosikan di tingkat nasional dalam beberapa tahun terakhir namun kurang mendapat perhatian ( nama profesionalnya adalah "perumahan"). "Asuransi Pensiun Hipotek Terbalik") tampaknya memiliki banyak ruang, namun dalam praktiknya sangat terbatas dan banyak kendala hukum yang harus diatasi.

Asumsi keempat adalah pemerintah, pemilik dan aktor terkait lainnya bersedia dan efisien untuk berpartisipasi dalam asuransi pensiun perumahan. Ketidaknyataan asumsi ini jelas terlihat.SekarangHal yang paling dikritik dari sejumlah dana khusus pemeliharaan perumahan adalah di satu sisi tidak mencukupi, dan di sisi lain sulit digunakan pada saat benar-benar dibutuhkan sulit diatasi.Selain itu, kerangka dua jenis akun dan tiga pilar,Mungkin juga ada risiko lain yang tersirat: pengalihan kekuasaan lebih besar dari pemilik properti ke pemerintah.

Menurut beberapa data, proporsi komunitas nasional yang telah membentuk komite pemilik rumah di seluruh komunitas hanya sekitar 30%. Menurut peraturan saat ini, jika tidak ada komite pemilik (atau jika komite pemilik “tidak mau” mengelolanya), dana pemeliharaan khusus dikelola oleh lembaga pemerintah, yang telah melemahkan kekuasaan pemilik. sampai batas tertentu. Desain asuransi pensiun perumahan tingkat atas yang disebutkan di atas dapat semakin memperkuat poin ini.

Oleh karena itu, selain desain tingkat atas, eksplorasi dari bawah ke atas juga harus diperhatikan. Misalnya, "asuransi kesehatan" untuk perbaikan rumah di Kota Taizhou, Provinsi Jiangsu, telah membentuk "dana pengumpulan penyakit kritis rumah" untuk menyelesaikan masalah pembaruan dana pemeliharaan selama perbaikan rumah dan tekanan pada penghuni untuk mendanai perbaikan mendorong pemilik untuk membayar biaya pengelolaan properti secara normal.

Contoh lainnya adalah meskipun banyak komunitas yang sudah tua, lokasi dan pemandangannya sangat bagus, dan properti di komunitas tersebut dapat terus menghasilkan arus kas. Beberapa perusahaan properti bekerja sama dengan masyarakat, menggabungkan renovasi komunitas lama, dan meningkatkan dana pensiun perumahan melalui "komunitas operasi". Ada banyak kasus sukses dalam hal ini yang patut mendapat perhatian.

Singkatnya, kunci dari desain sistem pensiun perumahan, seperti semua desain sistem lainnya, adalah kompatibilitas insentif, yaitu membuat pemilik dengan tulus setuju - hal ini adalah demi kepentingan pemilik sendiri dan tidak akan mempengaruhi kekuasaan mereka. Oleh karena itu, penekanan khusus harus diberikan pada eksplorasi bottom-up.

Artikel ini adalah kontribusi asli yang ditugaskan khusus oleh Departemen Komentar Ifeng.com dan hanya mewakili posisi penulis.

Editor｜Liu Jun