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Autore丨Jia Yongmin

Consulente accademico, Istituto dell'Equilibrio

Ricercatore speciale presso il Centro Interdisciplinare dell'Università di Zhejiang

La "pensione in casa" ha suscitato ancora una volta un acceso dibattito.

In una conferenza stampa tenuta dall'Ufficio Informazioni del Consiglio di Stato il 23, Dong Jianguo, vice ministro del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha detto ai giornalisti che "stiamo studiando l'istituzione di esami fisici degli alloggi, pensioni abitative e sistemi assicurativi, e 22 città tra cui Shanghai li stanno sperimentando." Per quanto riguarda le pensioni immobiliari, Dong Jianguo ha sottolineato in particolare che "i conti personali esistono già attraverso il pagamento di fondi speciali per il mantenimento degli alloggi, e l'obiettivo del progetto pilota è che il governo stabilisca conti pubblici .”

Ciò segna che il sistema di “pensione abitativa”, da tempo pianificato, è ufficialmente entrato nella fase pilota.

Il concetto di "pensione domestica" ricorda facilmente quello di "pensione personale", che ha suscitato dubbi nell'opinione pubblica sulla necessità di ulteriori contributi pubblici e se si tratti di un'imposta patrimoniale mascherata. A questo proposito, il sito web ufficiale del Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha successivamente pubblicato una serie di articoli di esperti in cui spiegava che le pensioni sugli alloggi non sono tasse sugli immobili e che i conti pubblici non richiedono che la gente comune contribuisca con denaro e si basano su il principio di "non aumentare gli oneri personali e non diminuire i diritti e gli interessi personali".

In ogni caso, dobbiamo fare chiarezza tra passato e presente di questo sistema. Perché, dopo decenni di rapida costruzione urbana e rurale, “come sostenere gli alloggi per gli anziani” è davvero un evento importante degno dell'attenzione del popolo cinese.

Il sistema pensionistico abitativo è in funzione da più di 20 anni, con una scala che supera i mille miliardi di yuan.

In effetti, le pensioni domestiche non sono una cosa completamente nuova. Se la pensione della casa si riferisce solo al fondo per il mantenimento della casa, cioè ai fondi riservati per il futuro mantenimento della casa, allora in realtà esiste da molto tempo, ma il nome originale era "Fondo per il mantenimento della casa", e successivamente era La denominazione unificata è stata modificata in "Fondo speciale per la manutenzione degli alloggi". Naturalmente, la connotazione e la portata della proposta pensione per l'edilizia abitativa non si limitano più ai fondi dedicati alle riparazioni residenziali.

A livello nazionale, il sistema dei fondi per il mantenimento degli alloggi è iniziato nel 1998, che è stato anche l’anno in cui la Cina ha annunciato ufficialmente una riforma abitativa globale nella “Notifica sull’ulteriore approfondimento della riforma del sistema abitativo urbano e sull’accelerazione della costruzione di alloggi” emessa dal Consiglio di Stato quell’anno. , è stato affermato chiaramente che si dovrebbe istituire un sistema speciale di fondi per il mantenimento degli alloggi.

Naturalmente, prima di ciò, in molti luoghi era stata lanciata la “riforma abitativa” con la forma principale di vendita di alloggi pubblici, quindi il fondo per la riparazione degli alloggi esisteva effettivamente prima del 1998. Prendendo come esempio la città di Jinan, nel 1996 è stato istituito il primo fondo per la riparazione degli alloggi per la riforma abitativa. Quell’anno, quando la città di Jinan stava riformando il suo sistema abitativo, richiese che una certa percentuale dei proventi della vendita di alloggi pubblici fosse ritirata e depositata in un conto speciale dell’Ufficio finanziario municipale per la manutenzione delle parti pubbliche della casa. I fondi totali per la manutenzione raccolti dalla città di Jinan in quel momento superarono i 900 milioni di yuan, e quelle case di riforma abitativa divennero il primo gruppo di case con "pensione" nella città di Jinan.

Al contrario, la "pensione" per gli alloggi commerciali è arrivata un po' in ritardo, perché in quegli anni non era obbligatorio pagare i fondi per il mantenimento degli alloggi commerciali di nuova costruzione, pertanto in quel periodo molti alloggi commerciali non avevano la manutenzione degli alloggi fondi.

In generale, a partire dal 2000 fino al 2004 circa, varie parti del paese hanno successivamente promulgato misure di gestione dei fondi per la manutenzione delle case e dettagli di attuazione, che stabilivano che prima che le nuove case commerciali fossero consegnate per l'uso, queste devono pagare i fondi per la manutenzione, altrimenti non sono autorizzate a farlo. richiedere certificati immobiliari Da allora, le case hanno La riscossione dei fondi di mantenimento è appena diventata normale.

Il 30 ottobre 2007, l'allora Ministero delle Costruzioni e il Ministero delle Finanze hanno emanato congiuntamente le "Misure per la gestione dei fondi speciali per il mantenimento degli alloggi" (in vigore dal 1° febbraio 2008), che hanno formalmente istituito il sistema dei fondi speciali per il mantenimento degli alloggi, e anche i criteri di pagamento sono stati adeguati. Il precedente "pagamento basato sul 2%-3% del prezzo di acquisto" è stato modificato in "pagamento basato sul 5%-8% del costo per metro quadrato di progetti di costruzione e installazione residenziale".

Nel 2013, il programma “Focus Interview” della CCTV ha rivelato che i fondi per il mantenimento dell’edilizia pubblica pagati a quel tempo a livello nazionale avevano raggiunto più di mille miliardi. Da allora non ci sono dati rilevanti a livello nazionale, ma ora che sono trascorsi dieci anni la scala dovrebbe essere salita a più di un livello. (Prendiamo Pechino come esempio. Nel luglio 2013, Pechino aveva raccolto un totale di 34,81 miliardi di yuan in fondi per la manutenzione residenziale; quasi dieci anni dopo, alla fine del 2022, la città aveva raccolto un totale di 78,290 miliardi di yuan in fondi residenziali speciali. fondi di mantenimento.)

Il sistema pensionistico abitativo di cui si sta discutendo ora non è altro che un'ulteriore esplorazione di come garantire la sicurezza degli alloggi dei residenti e migliorare le strutture abitative sulla base dell'attuale sistema di fondi speciali per il mantenimento degli alloggi.

Perché menzionare nuovamente la pensione domestica? Un fattore scatenante e quattro ragioni sottostanti

Perché abbiamo bisogno di una pensione domestica quando disponiamo già di fondi dedicati al mantenimento dell'abitazione? Del resto il tema dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione ha attirato l'attenzione della gente intorno al 2013, ma è rimasto tiepido per più di dieci anni. Perché è tornato popolare dall'anno scorso? Ci sono sia fattori scatenanti diretti che ragioni più profonde. Diamo prima un’occhiata ai fattori scatenanti diretti.

Il fattore scatenante immediato potrebbe essere un incidente.

Il 29 aprile 2022, si è verificato un crollo particolarmente grave nel gruppo Panshuwan della comunità di Jinping, via Jinshanqiao, distretto di Wangcheng, città di Changsha, provincia di Hunan, provocando 54 morti, 9 feriti e perdite economiche dirette fino a 9077,86 diecimila yuan. .

Il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha tenuto una videoconferenza il 1 maggio di quell'anno e ha avviato uno speciale lavoro di rettifica a livello nazionale sulla sicurezza delle case autocostruite. Ha sottolineato che è necessario accelerare la ricerca e il miglioramento di vari sistemi per la gestione della sicurezza della costruzione delle case, studiare e stabilire un sistema di esame fisico delle case e rafforzare l'intero ciclo di vita della garanzia di sicurezza.

Successivamente, in data 24 maggio 2022, la Direzione Generale del Consiglio di Stato ha emanato la “Avviso relativo al Piano nazionale di interventi straordinari di rettifica per la messa in sicurezza delle case autocostruite”, precisando che"Migliorare gli standard obbligatori per la qualità e la sicurezza degli alloggi e studiare e istituire sistemi quali esami fisici regolari, pensioni per gli alloggi e assicurazioni sulla qualità degli alloggi".

Poi, il 7 aprile 2023, la conferenza nazionale video e telefonica sui lavori di rettifica speciali sulla sicurezza delle case autocostruite ha proposto di "promuovere attivamente il progetto pilota dei 'tre sistemi' di pensioni delle case, esami fisici regolari delle case e qualità delle case". assicurazione."

Nel maggio 2023, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale si è recato nella provincia di Jiangsu e in altri luoghi per indagare sulla costruzione del sistema pensionistico abitativo.

Infine, il Ministro dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha sottolineato ancora una volta l’opportunità di istituire un sistema pensionistico per l’edilizia abitativa alla fine di giugno 2023. Questo potrebbe essere un segnale per accelerare la costruzione e la sperimentazione del sistema pensionistico per l’edilizia abitativa.

Guardando le ragioni più profonde, potrebbero essercene quattro.

In primo luogo, la Cina è entrata a pieno titolo nell’era dell’edilizia in stock. La percentuale di vecchie case continua ad aumentare e gli alloggi per gli anziani devono essere inseriti all’ordine del giorno.Secondo i dati del “China Census Yearbook 2020”, alla fine del 2020 nel Paese si contavano 460 milioni di unità abitative, con una superficie edificabile di 51 miliardi di metri quadrati, con 290 milioni di unità abitative urbane; una superficie edificabile di 29,2 miliardi di metri quadrati, di cui le vecchie unità abitative (nel 2000 (precedentemente costruite) hanno raggiunto il 31% in numero di unità, ed è ancora in rapido aumento.

Molte vecchie case presentavano carenze nella pianificazione, nella progettazione, nei materiali da costruzione e nelle tecniche di costruzione. Ora molte di esse nascondono pericoli o problemi come instabilità strutturale, perdite del tetto, crolli dei muri esterni e strutture e attrezzature obsolete.

In secondo luogo, i fondi speciali esistenti per la manutenzione degli alloggi non sono in grado di soddisfare la domanda.Questo può essere diviso in due livelli. Il primo è che i fondi speciali per il mantenimento degli alloggi non sono stati pagati per intero fin dall'inizio. "China Business News" riferisce che a Nanchino il 30% delle circa 940.000 unità abitative che hanno più di 15 anni non hanno mai raccolto fondi per il mantenimento, e anche quelle vecchie case che hanno raccolto fondi per il mantenimento e attualmente hanno un saldo nelle vecchie comunità, Il 28% ha un saldo inferiore a 100.000 yuan, una cifra ben lontana dal soddisfare le esigenze di manutenzione. In secondo luogo, anche se i fondi speciali per la manutenzione degli alloggi venissero pagati per intero, sarebbe impossibile soddisfare la domanda.

Per quanto riguarda la manutenzione delle case dopo la consegna, le politiche e i regolamenti attuali possono essere generalmente riassunti come segue: durante il periodo di garanzia della qualità della casa, il promotore o l'unità di costruzione originale è responsabile della manutenzione, oppure viene utilizzato il denaro della garanzia della casa; dopo la scadenza del periodo di garanzia, le piccole riparazioni giornaliere e le piccole riparazioni, pagate dalle spese di gestione della proprietà, e i fondi speciali per la manutenzione verranno utilizzati solo per riparazioni medie o importanti. Il problema è che le spese di gestione della proprietà della maggior parte dei vecchi centri sono in realtà impossibili da coprire le spese di manutenzione quotidiana. Di conseguenza, la qualità delle parti pubbliche delle case si deteriora rapidamente e compaiono sempre più problemi che richiedono l'uso di fondi speciali per la manutenzione. velocemente. Questa situazione esiste anche in alcune comunità relativamente nuove.

In terzo luogo, è necessario stabilizzare i prezzi delle case e risolvere i rischi nel mercato immobiliare.Al momento, "garantire la consegna degli edifici, proteggere i mezzi di sussistenza delle persone e garantire la stabilità" è quasi un compito arduo. Tuttavia, in ultima analisi, se i prezzi delle case continuano a salire, non è necessario "garantire la consegna degli edifici". I prezzi delle case di seconda mano sono il supporto per i prezzi delle nuove case, e la tendenza al ribasso dei prezzi delle case di seconda mano ora osservata in molti luoghi si riflette in gran parte nel continuo calo dei prezzi delle case "vecchie, fatiscenti e piccole".

Le ubicazioni e i distretti scolastici delle comunità più vecchie spesso non sono male. I prezzi delle case sono diminuiti, almeno in parte perché la manutenzione delle vecchie case non è riuscita a tenere il passo. In questo senso, garantire la sicurezza dell’intero ciclo di vita delle case attraverso le pensioni immobiliari può essere utile per ritardare il calo dei prezzi delle case e risolvere i rischi del mercato immobiliare e i conseguenti maggiori rischi.

In quarto luogo, le pensioni immobiliari possono anche stimolare la crescita economica.Dopo aver stabilito una pensione abitativa, sono necessari almeno due aspetti del lavoro per raggiungere l’obiettivo di garantire la sicurezza dell’intero ciclo di vita degli alloggi: in primo luogo, stabilire un’ispezione della qualità degli alloggi, un sistema di gestione della sicurezza e un sistema di assicurazione della qualità degli alloggi, in secondo luogo, aumentare Intensivo e lungo; Verrà effettuata la manutenzione a termine della casa.

Il primo aspetto fornisce una domanda stabile per le attività di ispezione delle case, le attività di garanzia della sicurezza domestica e il settore assicurativo, mentre il secondo aspetto costituisce una domanda stabile di materiali da costruzione, forniture domestiche e corrispondenti servizi di manodopera. Allo stesso tempo, entrambi gli aspetti significano la gestione della proprietà Requisiti del servizio di gestione del settore. Inoltre, il sistema pensionistico immobiliare favorisce anche la raccolta di fondi per la ristrutturazione delle vecchie comunità. Tutto ciò può contribuire a promuovere la crescita economica.

Esistono somiglianze tra i sistemi di fornitura di assistenza agli anziani per “case” e di fornitura di assistenza agli anziani per “persone”

Per quanto riguarda la progettazione del sistema pensionistico abitativo, si tratti dei deputati del governo dell'Assemblea nazionale del popolo, dei membri della Conferenza consultiva politica del popolo cinese (come rappresentanti dell'Assemblea nazionale del popolo, del segretario del partito e del presidente della Nanjing Metro Group Co., Ltd. She Caigao, membri del Comitato nazionale della Conferenza consultiva politica del popolo cinese e della Società cinese di periti immobiliari e agenti immobiliari Chang Chaiqiang), o esperti e studiosi (ad esempio, Yan Rong, presidente dello Shanghai Real Estate Research Institute, Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca provinciale sulla politica abitativa del Guangdong), tutti tendono a imparare dal sistema pensionistico, ovvero creando due tipi di conti e costruendo tre pilastri principali.

Le due tipologie di conti si riferiscono alla gestione classificata delle pensioni immobiliari, che consistono in conti pubblici e conti personali.

I conti pubblici si riferiscono ai conti pubblici di pooling delle pensioni immobiliari. Yu Caigao ha suggerito che una parte proporzionale della tassa di trasferimento fondiario sia destinata a consolidare il conto pubblico e integrata dal saldo del reddito a valore aggiunto dei fondi di manutenzione, dei fondi di rinnovamento delle vecchie comunità, fondi che dovrebbero essere raccolti dalla consegna di tre fornitura e un settore e proprietà urbana Gestire le fonti di finanziamento come incentivi e sussidi. La gestione dei conti pubblici segue il principio "guidata dal governo, funzionamento professionale, pianificazione e utilizzo complessivi e fondi dedicati", aderisce alle "due linee di entrate e di spesa" ed è utilizzata principalmente per servizi pubblici come l'obbligo giornaliero esami fisici delle case, ispezioni giornaliere delle case e acquisto di un'assicurazione completa per la sicurezza della casa.

Il conto personale si riferisce principalmente al conto originario del fondo speciale per la manutenzione residenziale, gestito in conformità con le leggi e i regolamenti pertinenti sui fondi speciali per la manutenzione. Viene utilizzato principalmente per la manutenzione e la ristrutturazione delle parti condivise dell'abitazione e delle strutture e attrezzature condivise dopo la scadenza del periodo di garanzia.

Secondo Yan Rong, presidente dello Shanghai Real Estate Research Institute, i tre pilastri si riferiscono alle pensioni per gli alloggi di base, speciali e commerciali.

Le pensioni abitative di base vengono pagate con fondi fiscali per garantire la sicurezza di base degli alloggi.Si possono considerare i seguenti tre aspetti per le sue fonti di finanziamento: in primo luogo, estrarre una certa percentuale dal reddito derivante dalla tassa di trasferimento dei terreni, che è la principale fonte di fondi per le pensioni abitative di base, in secondo luogo, incorporare le pensioni abitative nella pianificazione complessiva dell'"altro". "spese" delle tasse di trasferimento fondiario. Distribuzione; in terzo luogo, se in futuro verrà introdotta un'imposta sulla proprietà, una certa percentuale verrà prelevata per integrare le pensioni di base per l'abitazione.

Le pensioni speciali per gli alloggi si basano principalmente sui fondi speciali esistenti per il mantenimento degli alloggi. Tuttavia, il sistema di gestione deve essere ottimizzato dai seguenti due aspetti: in primo luogo, creare un conto di coordinamento basato sui conti esistenti del fondo di mantenimento personale. Le sue fonti di finanziamento sono principalmente il reddito con valore aggiunto e il reddito accumulato dei fondi speciali di mantenimento come fondi speciali di mantenimento finanziario, ecc., utilizzati per fornire garanzie di base per le riparazioni di emergenza degli alloggi, anticipare conti personali per coprire le carenze nei costi di manutenzione, acquistare assicurazioni sulla proprietà per le comunità residenziali, ecc., in secondo luogo, razionalizzare il meccanismo di rinnovo dei fondi di manutenzione ed esplorare; incorporandolo nel progetto di calcolo della commissione per i servizi immobiliari per il rinnovo graduale oppure il proprietario può pagare la commissione di gestione della proprietà insieme al pagamento mensile, ecc.

La pensione per l'edilizia commerciale si riferisce all'assicurazione pensionistica sull'abitazione acquistata volontariamente dai proprietari come supplemento alle pensioni di base e alle pensioni speciali.Ci sono tre vantaggi principali nell'acquistare un'assicurazione sulla proprietà della casa: in primo luogo, può fissare il premio assicurativo e "bloccare" possibili costi di manutenzione futuri; in secondo luogo, l'assicurazione ha una funzione di gestione del rischio, che può ridurre la perdita della casa; l'assicurazione ha una funzione di organizzazione finanziaria, quindi puoi Dopo il processo di votazione dell'assemblea dei proprietari, i costi di manutenzione successivi saranno pagati dalla compagnia assicurativa e non è necessario passare attraverso il processo di votazione dell'assemblea dei proprietari.

Non “prendersi cura della parte superiore e non della parte inferiore” durante la progettazione del sistema è la chiave;

La struttura di livello superiore della previdenza abitativa sopra descritta sembra molto buona. Se potesse essere implementata in un sistema esecutivo, sarebbe ovviamente una buona cosa.Tuttavia, questo quadro ha alcune premesse implicite che potrebbero non necessariamente tradursi in realtà.

La prima ipotesi è che le tariffe per il trasferimento dei terreni continueranno ad aumentare o rimarranno stabili in futuro, o almeno non diminuiranno in modo significativo.

Nel suddetto disegno di primo livello, sia il conto pubblico che il primo pilastro dipendono fortemente dalle entrate derivanti dai trasferimenti fondiari. È vero che le entrate derivanti dai trasferimenti di terreni in vari luoghi sono state considerevoli negli ultimi anni e sono gradualmente aumentate. Tuttavia, questa tendenza si è invertita nel 2022 e, a giudicare dalle tendenze della popolazione e dello sviluppo economico, potrebbe non essere possibile tornare indietro. alla crescita futura sarà enorme.

Il secondo presupposto è che il valore (o il prezzo di mercato) della casa non scenderà al punto che qualcuno preferirebbe non possederla piuttosto che pagarne la manutenzione dedicata.Questa ipotesi potrebbe anche essere falsa, poiché in alcune città della Cina molte case sono state abbandonate.

Il terzo presupposto è che in futuro ci sarà una vasta gamma di prodotti assicurativi pensionistici residenziali tra cui scegliere.Questa ipotesi potrebbe non diventare necessariamente realtà, perché la natura di questo tipo di assicurazione è simile al business assicurativo della "pensione domiciliare", che è stato fortemente promosso a livello nazionale negli ultimi anni ma ha sempre ricevuto poca attenzione ( il suo nome professionale è "abitazione"), "Reverse Mortgage Pension Insurance") sembra avere molto spazio, ma in pratica è molto limitato e ci sono molti ostacoli legali da superare.

Il quarto presupposto è che il governo, i proprietari e gli altri attori rilevanti siano disposti ed efficienti a partecipare all’assicurazione pensionistica sull’edilizia abitativa. L’irrealtà di questa ipotesi è ovvia.OraLa cosa più criticata riguardo ad alcuni fondi speciali per la manutenzione dell'edilizia abitativa è che da un lato non sono sufficienti e dall'altro è difficile utilizzarli quando sono realmente necessari. La ragione fondamentale è la difficoltà dell'azione collettiva è difficile da superare.Inoltre, il quadro di due tipi di conti e tre pilastri,Potrebbe esserci anche un altro rischio implicito: trasferire più potere dai proprietari immobiliari al governo.

Secondo alcuni dati, la percentuale di comunità a livello nazionale che hanno istituito comitati di proprietari di case in tutte le comunità è solo del 30% circa. Secondo la normativa attuale, in assenza di un comitato di proprietà (o nel caso in cui il comitato di proprietà "non sia disposto" a gestirlo), i fondi speciali di manutenzione sono gestiti da agenzie governative, il che ha già indebolito il potere dei proprietari in una certa misura. La già citata progettazione di alto livello dell’assicurazione pensionistica immobiliare può rafforzare ulteriormente questo punto.

In quest’ottica, oltre alla progettazione di alto livello, occorre prestare attenzione anche all’esplorazione dal basso. Ad esempio, l'"assicurazione medica" per le riparazioni delle case nella città di Taizhou, nella provincia di Jiangsu, ha istituito un "fondo di raccolta per malattie gravi" per risolvere il problema del rinnovo dei fondi per la manutenzione durante le revisioni delle case e la pressione sui residenti per finanziare anche le riparazioni incoraggia i proprietari a pagare normalmente le spese di gestione della proprietà.

Un altro esempio è che, sebbene molte comunità siano antiche, la loro ubicazione e il loro panorama sono eccellenti e le proprietà nelle comunità possono continuare a generare flusso di cassa. Alcune società immobiliari cooperano con le comunità, combinano la ristrutturazione di vecchie comunità e aumentano le pensioni degli alloggi attraverso "comunità operative". Ci sono molti casi di successo in questo senso, che meritano attenzione.

In breve, la chiave per la progettazione del sistema pensionistico abitativo, come tutti gli altri progetti di sistema, è la compatibilità degli incentivi, cioè il fatto che i proprietari siano sinceramente d’accordo: farlo è nell’interesse dei proprietari e non influirà sul loro potere. Pertanto, un’enfasi particolare dovrebbe essere posta sull’esplorazione dal basso verso l’alto.

Questo articolo è un contributo originale appositamente commissionato dal Dipartimento Commenti di Ifeng.com e rappresenta solo la posizione dell'autore.

Redattore｜Liu Jun