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Auteur 丨Jia Yongmin

Conseiller académique, Institut de l'Equilibre

Chercheur spécial au Centre interdisciplinaire de l'Université du Zhejiang

La « pension de famille » a une fois de plus suscité de vives discussions.

Lors d'une conférence de presse tenue le 23 par le Bureau d'information du Conseil d'État, Dong Jianguo, vice-ministre du Ministère du logement et du développement urbain et rural, a déclaré aux journalistes que « nous étudions la mise en place d'un examen physique du logement, d'une pension de logement et d'un programme de logement ». systèmes d'assurance, et 22 villes, dont Shanghai, les testent. » Pour les pensions de logement, Dong Jianguo a particulièrement souligné que « des comptes personnels existent déjà grâce au paiement de fonds spéciaux d'entretien du logement, et l'objectif du projet pilote est que le gouvernement établisse des comptes publics. .»

Cela signifie que le système de « pension de logement », prévu de longue date, est officiellement entré dans la phase pilote.

Le concept de « pension de logement » rappelle facilement celui de « pension personnelle », ce qui a suscité des doutes dans l'opinion publique quant à savoir si des cotisations supplémentaires de la part du public sont nécessaires et s'il s'agit d'un impôt foncier déguisé. À cet égard, le site officiel du ministère du Logement et du Développement urbain et rural a publié par la suite un certain nombre d'articles d'experts expliquant que les pensions de logement ne sont pas des impôts fonciers et que les comptes publics n'exigent pas que les gens ordinaires contribuent en argent et sont basés sur le principe de « ne pas augmenter les fardeaux personnels et ne pas diminuer les droits et intérêts personnels ».

Quoi qu’il en soit, nous devons faire le tri entre le passé et le présent de ce système. Car, après des décennies de construction urbaine et rurale rapide, « comment soutenir le logement des personnes âgées » est effectivement un événement majeur digne de l'attention du peuple chinois.

Le système de retraite du logement fonctionne depuis plus de 20 ans et dépasse les mille milliards de yuans.

En fait, les pensions résidentielles ne sont pas une nouveauté. Si la pension de maison se réfère uniquement au fonds d'entretien de la maison, c'est-à-dire aux fonds réservés à l'entretien futur de la maison, alors elle existe en réalité depuis longtemps, mais le nom d'origine était "Fonds d'entretien de la maison", et plus tard elle était Le nom unifié a été changé en « Fonds spécial d'entretien du logement ». Bien entendu, la connotation et la portée de la pension de logement proposée ne se limitent plus aux fonds dédiés aux réparations résidentielles.

À l'échelle nationale, le système de fonds d'entretien du logement a débuté en 1998, année où la Chine a officiellement annoncé une réforme globale du logement dans la « Avis sur l'approfondissement de la réforme du système de logement urbain et l'accélération de la construction de logements » publié par le Conseil d'État cette année-là. , il a été clairement indiqué. Il a été mentionné qu'un système spécial de fonds d'entretien du logement devrait être créé.

Bien entendu, avant cela, une « réforme du logement » ayant pour principale forme la vente de logements sociaux avait été lancée dans de nombreux endroits, de sorte que le fonds de réparation des logements existait effectivement avant 1998. En prenant la ville de Jinan comme exemple, le premier fonds de réparation des logements a été créé en 1996 pour la réforme du logement. Cette année-là, lorsque la ville de Jinan réformait son système de logement, elle exigeait qu'un certain pourcentage du produit de la vente des logements sociaux soit retiré et stocké sur un compte spécial du Bureau municipal des finances pour l'entretien des parties publiques de la maison. Le total des fonds d'entretien collectés par la ville de Jinan à cette époque dépassait 900 millions de yuans, et ces maisons de réforme du logement sont devenues le premier lot de maisons avec « pension » dans la ville de Jinan.

En revanche, la « pension » pour les logements commerciaux a été un peu tardive. La raison en est qu'à cette époque, il n'était pas obligatoire de payer des fonds d'entretien pour les logements commerciaux nouvellement construits. Par conséquent, de nombreux logements commerciaux au cours de cette période n'avaient pas d'entretien. fonds.

D'une manière générale, entre 2000 et 2004 environ, diverses régions du pays ont successivement promulgué des mesures de gestion du fonds d'entretien des maisons et des détails de mise en œuvre, qui stipulaient qu'avant que de nouvelles maisons commerciales ne soient livrées pour être utilisées, elles doivent payer des fonds d'entretien, sinon elles ne sont pas autorisées à demander des certificats immobiliers Depuis, les maisons sont devenues normales.

Le 30 octobre 2007, le ministère de la Construction et le ministère des Finances ont publié conjointement les « Mesures pour la gestion des fonds spéciaux d'entretien des logements » (en vigueur à compter du 1er février 2008), qui ont officiellement établi le système de fonds spéciaux d'entretien des logements, et les normes de paiement étaient également L'ancien « paiement basé sur 2 à 3 % du prix d'achat » a été ajusté à « un paiement basé sur 5 à 8 % du coût par mètre carré des projets de construction et d'installation résidentielles ».

En 2013, le programme « Focus Interview » de CCTV a révélé que les fonds publics d’entretien des logements versés à l’époque dans tout le pays avaient atteint plus de mille milliards. Depuis lors, il n’existe plus de données pertinentes au niveau national, mais maintenant que dix ans se sont écoulés, l’échelle aurait dû s’élever à plus d’un niveau. (Prenons l'exemple de Pékin. En juillet 2013, Pékin avait collecté un total de 34,81 milliards de yuans en fonds d'entretien résidentiel ; près de dix ans plus tard, fin 2022, la ville avait collecté un total de 78,290 milliards de yuans en fonds résidentiels spéciaux. fonds d'entretien.)

Le système de pension de logement dont les gens discutent actuellement n'est rien d'autre qu'une exploration plus approfondie de la manière d'assurer la sécurité des logements des résidents et d'améliorer les installations de logement sur la base du système de fonds spécial d'entretien du logement existant.

Pourquoi mentionner à nouveau la pension en maison ? Un déclencheur et quatre raisons sous-jacentes

Pourquoi avons-nous besoin d’une pension de logement alors que nous disposons déjà de fonds dédiés à l’entretien du logement ? Par ailleurs, le thème des fonds spéciaux d'entretien du logement a attiré l'attention vers 2013, mais est resté tiède depuis plus de dix ans. Pourquoi est-il redevenu populaire depuis l'année dernière ? Il existe à la fois des facteurs déclenchants directs et des raisons plus profondes. Examinons d’abord les facteurs déclenchants directs.

Le facteur déclenchant immédiat peut être un accident.

Le 29 avril 2022, un accident d'effondrement particulièrement grave s'est produit dans le groupe Panshuwan de la communauté de Jinping, rue Jinshanqiao, district de Wangcheng, ville de Changsha, province du Hunan, causant 54 morts, 9 blessés et des pertes économiques directes pouvant atteindre 9 077.86 Dix mille yuans. .

Le ministère du Logement et du Développement urbain-rural a tenu une vidéoconférence le 1er mai de la même année et a déployé un travail spécial de rectification à l'échelle nationale sur la sécurité des maisons auto-construites. Il a souligné la nécessité d'accélérer la recherche et l'amélioration de divers logements. systèmes de gestion de la sécurité de la construction des maisons, étudier et établir un système d'examen physique des maisons et renforcer la garantie de sécurité du cycle de vie complet des maisons.

Par la suite, le 24 mai 2022, la Direction générale du Conseil d'État a publié l'« Avis sur le plan national spécial de travail de rectification pour la sécurité des maisons auto-construites », indiquant que"Améliorer les normes obligatoires en matière de qualité et de sécurité des logements, et étudier et établir des systèmes tels que des examens physiques réguliers, des pensions de logement et une assurance qualité du logement."

Puis, le 7 avril 2023, la vidéoconférence nationale et la conférence téléphonique sur les travaux spéciaux de rectification sur la sécurité des maisons auto-construites ont proposé de « promouvoir activement le projet pilote des « trois systèmes » de pensions de logement, d'examens physiques réguliers des maisons et de qualité des maisons. assurance."

En mai 2023, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural s'est rendu dans la province du Jiangsu et dans d'autres endroits pour enquêter sur la construction d'un système de retraite pour le logement.

Enfin, le ministre du Logement et du Développement urbain-rural a une nouvelle fois souligné l'exploration de la mise en place d'un système de retraite logement d'ici fin juin 2023. Cela pourrait être un signal pour accélérer la construction et le pilotage du système de retraite logement.

Si l’on considère les raisons plus profondes, il peut y en avoir quatre.

Premièrement, la Chine est pleinement entrée dans l'ère du parc immobilier. La proportion de maisons anciennes continue d'augmenter et le logement pour les personnes âgées doit être mis à l'ordre du jour.Selon les données du « China Census Yearbook 2020 », à la fin de 2020, il y avait 460 millions de logements dans le pays, avec une superficie de construction de 51 milliards de mètres carrés, il y avait 290 millions de logements urbains, avec une superficie de construction de 29,2 milliards de mètres carrés, dont les logements anciens (en 2000 (précédemment construits) ont atteint 31% en nombre d'unités, et continuent d'augmenter rapidement.

De nombreuses maisons anciennes présentaient des déficiences en termes de planification, de conception, de matériaux de construction et de techniques de construction. Aujourd'hui, nombre d'entre elles présentent des dangers ou des problèmes cachés tels qu'une instabilité structurelle, des fuites dans le toit, la chute des murs extérieurs et des installations et équipements vieillissants.

Deuxièmement, les fonds spéciaux existants pour l’entretien des logements ne peuvent pas répondre à la demande.Celui-ci peut être divisé en deux niveaux. La première est que les fonds spéciaux d’entretien du logement n’ont pas été intégralement versés dès le début. "China Business News" rapporte qu'à Nanjing, 30 % des quelque 940 000 logements âgés de plus de 15 ans n'ont jamais collecté de fonds d'entretien, et même les vieilles maisons qui ont collecté des fonds d'entretien et ont actuellement un solde dans les vieilles communautés, 28 % ont un solde inférieur à 100 000 yuans, ce qui est loin de répondre aux besoins d'entretien. Deuxièmement, même si les fonds spéciaux d’entretien des logements sont intégralement versés, il est impossible de répondre à la demande.

Concernant l'entretien des maisons après la livraison, les politiques et réglementations en vigueur peuvent être généralement résumées comme suit : pendant la période de garantie de la qualité de la maison, le promoteur ou l'unité de construction d'origine est responsable de l'entretien, ou l'argent de la garantie du logement est utilisé ; après l'expiration de la période de garantie, les réparations mineures quotidiennes et les réparations mineures, payées par les frais de gestion immobilière, et les fonds d'entretien spéciaux ne seront utilisés que pour les réparations moyennes ou majeures. Le problème est que les frais de gestion immobilière de la plupart des communautés anciennes sont en réalité impossibles à couvrir les dépenses d'entretien quotidiennes. En conséquence, la qualité des parties publiques des maisons se détériore rapidement et des problèmes nécessitant l'utilisation de fonds d'entretien spéciaux apparaissent de plus en plus. rapidement. Cette situation existe même dans certaines communautés relativement nouvelles.

Troisièmement, il est nécessaire de stabiliser les prix de l’immobilier et de résoudre les risques sur le marché immobilier.À l'heure actuelle, « garantir la livraison des bâtiments, protéger les moyens de subsistance des gens et assurer la stabilité » dépasse presque tout. Cependant, en dernière analyse, si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, il n'est alors pas nécessaire de « garantir la livraison des bâtiments ». Les prix des logements d'occasion soutiennent les prix des logements neufs, et la tendance à la baisse des prix des logements d'occasion actuellement observée dans de nombreux endroits se reflète largement dans la baisse continue des prix des maisons « anciennes, délabrées et petites ».

Les emplacements et les districts scolaires des communautés plus anciennes ne sont souvent pas mauvais. Les prix des logements ont baissé, au moins en partie parce que l'entretien des vieilles maisons n'a pas suivi. En ce sens, assurer une sécurité complète du cycle de vie des maisons grâce aux pensions de retraite peut être utile pour retarder la baisse des prix de l’immobilier et résoudre les risques du marché immobilier et les risques plus importants qui en découlent.

Quatrièmement, les pensions de logement peuvent également stimuler la croissance économique.Après la création d'une pension de logement, au moins deux aspects de travail sont nécessaires pour atteindre l'objectif de fournir une sécurité complète du cycle de vie du logement : premièrement, établir un contrôle de la qualité du logement, un système de gestion de la sécurité et un système d'assurance de la qualité du logement ; -l'entretien à terme de la maison sera effectué.

Le premier aspect fournit une demande stable pour les activités d'inspection des maisons, les activités de garantie de sécurité des maisons et le secteur des assurances, tandis que le second aspect forme une demande stable pour les matériaux de construction, les fournitures ménagères et les services de main-d'œuvre correspondants. Dans le même temps, les deux aspects signifient que la gestion immobilière. Exigences du service de gestion de l'industrie. En outre, le système de retraite du logement est également propice à la collecte de fonds pour la rénovation des anciennes communautés. Tout cela peut contribuer à promouvoir la croissance économique.

Il existe des similitudes entre les systèmes de soins aux personnes âgées pour les « maisons » et les systèmes de soins aux personnes âgées pour les « personnes »

Concernant la conception du système de retraite du logement, qu'il s'agisse des députés du gouvernement à l'Assemblée populaire nationale, des membres de la Conférence consultative politique du peuple chinois (tels que les représentants de l'Assemblée populaire nationale, le secrétaire du Parti et le président de Nanjing Metro Group Co., Ltd. She Caigao, membres du Comité national de la Conférence consultative politique du peuple chinois et de la Société chinoise des évaluateurs immobiliers et des agents immobiliers Chang Chaiqiang), ou des experts et des universitaires (par exemple Yan Rong, président de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai, Li Yujia, chercheur en chef du Centre provincial de recherche sur la politique du logement du Guangdong), ont tous tendance à tirer des leçons du système de retraite, c'est-à-dire en ouvrant deux types de comptes et en construisant trois piliers principaux.

Les deux types de comptes font référence à la gestion classifiée des pensions de logement, qui sont constituées de comptes publics et de comptes personnels.

Les comptes publics font référence aux comptes publics de mise en commun des pensions de logement. Yu Caigao a suggéré qu'une partie proportionnelle des frais de transfert de terres soit allouée à la consolidation du compte public, et complétée par le solde des revenus à valeur ajoutée des fonds d'entretien, des anciens fonds de rénovation communautaire, des fonds qui devraient être collectés lors de la cession de trois approvisionnement et une industrie, et propriété urbaine Gérer les sources de financement telles que les incitations et les subventions. La gestion des comptes publics suit le principe du « fonctionnement professionnel dirigé par le gouvernement, de la planification et de l'utilisation globales et des fonds dédiés », adhère aux « deux lignes de recettes et de dépenses » et est principalement utilisée pour les services publics tels que les obligations quotidiennes. examens physiques des maisons, inspections quotidiennes des maisons et souscription d'une assurance complète de sécurité habitation.

Le compte personnel désigne principalement le compte original du fonds spécial d'entretien du logement, qui est géré conformément aux lois et réglementations en vigueur sur les fonds spéciaux d'entretien. Il est principalement utilisé pour l'entretien et la rénovation des parties communes de la résidence et des installations et équipements communs. après l'expiration de la période de garantie.

Selon Yan Rong, président de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai, les trois piliers font référence aux pensions de logement de base, spéciales et commerciales.

Les pensions de logement de base sont payées sur les fonds fiscaux pour garantir la sécurité de base du logement.Les trois aspects suivants peuvent être envisagés pour ses sources de financement : premièrement, extraire un certain pourcentage des revenus des droits de mutation foncière, qui sont la principale source de financement des pensions de logement de base, deuxièmement, intégrer les pensions de logement dans la planification globale des « autres » ; dépenses" des droits de mutation foncière. Répartition; troisièmement, si un impôt foncier est introduit à l'avenir, une certaine proportion sera retirée pour compléter les pensions de base du logement.

Les pensions spéciales de logement reposent principalement sur les fonds spéciaux d'entretien du logement existants. Cependant, le système de gestion doit être optimisé sous les deux aspects suivants : Premièrement, établir un compte de coordination basé sur les comptes du fonds d'entretien personnel existant. Ses sources de financement sont principalement les revenus à valeur ajoutée et les revenus accumulés des fonds spéciaux d'entretien. comme fonds spéciaux d'entretien financier, etc., utilisés pour fournir des garanties de base pour les réparations d'urgence des logements, avancer des comptes personnels pour payer les déficits de coûts d'entretien, souscrire une assurance de propriété pour les communautés résidentielles, etc., deuxièmement, rationaliser le mécanisme de renouvellement du fonds d'entretien et explorer ; en l'intégrant au projet de calcul des frais de service immobilier pour un renouvellement progressif. Ou le propriétaire peut payer les frais de gestion immobilière en même temps que le paiement mensuel, etc.

La pension de logement commercial fait référence à une assurance pension de logement souscrite volontairement par les propriétaires en complément des pensions de base et des pensions spéciales.Il y a trois avantages majeurs à souscrire une assurance de dotation habitation. Premièrement, elle peut fixer la prime d'assurance et « bloquer » les éventuels coûts d'entretien futurs ; l'assurance a une fonction de montage financier, vous pouvez donc Après le processus de vote de l'assemblée des propriétaires, les frais d'entretien ultérieurs seront payés par la compagnie d'assurance, et il n'est pas nécessaire de passer par le processus de vote de l'assemblée des propriétaires.

Ne « prenez pas soin du haut et non du bas » lors de la conception du système, la clé est de motiver les propriétaires ;

La conception de haut niveau de la pension de logement décrite ci-dessus semble très bonne si elle peut être mise en œuvre dans un système exécutoire, ce serait bien sûr une bonne chose.Cependant, ce cadre comporte certaines prémisses implicites qui ne se traduisent pas nécessairement dans la réalité.

La première hypothèse est que les frais de mutation foncière continueront d’augmenter ou resteront stables à l’avenir, ou du moins qu’ils ne diminueront pas de manière significative.

Dans la conception de haut niveau mentionnée ci-dessus, le compte public et le premier pilier dépendent fortement des revenus de transfert de terres. Il est vrai que les revenus de transfert de terres dans diverses régions ont été très considérables ces dernières années et ont progressivement augmenté. Cependant, cette tendance s'est inversée en 2022 et, à en juger par l'évolution de la population et du développement économique, il ne sera peut-être pas possible de revenir. à la croissance dans le futur. Ce sera énorme.

La deuxième hypothèse est que la valeur (ou le prix du marché) de la maison ne chutera pas au point où quelqu'un préférerait ne pas être propriétaire de la maison plutôt que de payer pour son entretien.Cette hypothèse peut également être fausse, puisque de nombreuses maisons dans certaines villes de Chine ont en réalité été abandonnées.

La troisième hypothèse est qu’il y aura une multitude de produits d’assurance pension résidentielle parmi lesquels choisir à l’avenir.Cette hypothèse ne deviendra peut-être pas nécessairement réalité, car la nature de ce type d'assurance est à l'image de l'assurance "pension de retraite" qui a été vigoureusement promue au niveau national ces dernières années mais qui a toujours reçu peu d'attention ( son nom professionnel est "logement"), "Assurance pension hypothécaire inversée") semble avoir beaucoup de place, mais en pratique, elle est très restreinte et les obstacles juridiques à surmonter sont nombreux.

La quatrième hypothèse est que le gouvernement, les propriétaires et les autres acteurs concernés sont disposés et efficaces à participer à l’assurance pension du logement. L’irréalité de cette hypothèse est évidente.maintenantCe qui est le plus critiqué à propos de certains fonds spéciaux d'entretien du logement, c'est que, d'une part, ils ne sont pas suffisants et, d'autre part, qu'il est difficile de les utiliser lorsqu'ils sont réellement nécessaires. La raison fondamentale est la difficulté de l'action collective. est difficile à surmonter.De plus, le cadre de deux types de comptes et de trois piliers,Il peut également y avoir un autre risque implicite : transférer davantage de pouvoir des propriétaires fonciers au gouvernement.

Selon certaines données, la proportion de communautés à l'échelle nationale qui ont créé des comités de propriétaires dans toutes les communautés n'est que d'environ 30 %. Selon la réglementation en vigueur, en l'absence de comité de propriétaires (ou dans le cas où le comité de propriétaires n'est « pas disposé » à le gérer), des fonds spéciaux d'entretien sont gérés par des agences gouvernementales, ce qui a déjà affaibli le pouvoir des propriétaires. dans une certaine mesure. La conception de haut niveau susmentionnée de l’assurance pension logement pourrait encore renforcer ce point.

Dans cette optique, outre la conception de haut niveau, nous devons également prêter attention à l'exploration ascendante. Par exemple, « l'assurance médicale » pour les réparations des maisons dans la ville de Taizhou, province du Jiangsu, a créé un « fonds de mise en commun des maladies graves des maisons » pour résoudre le problème du renouvellement des fonds d'entretien lors des rénovations des maisons et la pression exercée sur les résidents pour qu'ils financent les réparations. encourage les propriétaires à payer normalement les frais de gestion immobilière.

Un autre exemple est que, même si de nombreuses communautés sont anciennes, leur emplacement et leur paysage sont excellents, et les propriétés des communautés peuvent continuer à générer des flux de trésorerie. Certaines foncières coopèrent avec les communautés, combinent la rénovation des anciennes communautés et augmentent les pensions de logement par l'intermédiaire de « communautés d'exploitation ». Il existe de nombreux cas de réussite à cet égard qui méritent attention.

En bref, la clé de la conception du système de retraite du logement, comme de toutes les autres conceptions de systèmes, est la compatibilité des incitations, c'est-à-dire que les propriétaires soient sincèrement d'accord - cela est dans l'intérêt des propriétaires et n'affectera pas leur pouvoir. Il convient donc d’accorder une attention particulière à l’exploration ascendante.

Cet article est une contribution originale spécialement commandée par le département des commentaires d'Ifeng.com et représente uniquement la position de l'auteur.

Éditeur｜Liu Jun