notícias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Autor: Jia Yongmin

Conselheiro Acadêmico, Instituto de Equilíbrio

Pesquisador especial do Centro Interdisciplinar da Universidade de Zhejiang

A "pensão da casa" mais uma vez provocou discussões acaloradas.

Em conferência de imprensa realizada pelo Gabinete de Informação do Conselho de Estado no dia 23, Dong Jianguo, Vice-Ministro do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, disse aos jornalistas que "estamos a estudar o estabelecimento de exame físico habitacional, pensão habitacional e habitação sistemas de seguros, e 22 cidades, incluindo Xangai, estão testando-os." Para pensões habitacionais, Dong Jianguo enfatizou particularmente que "já existem contas pessoais através do pagamento de fundos especiais de manutenção de habitação, e o foco do piloto é que o governo estabeleça contas públicas .”

Isto marca que o sistema de “pensões de habitação” há muito planeado entrou oficialmente na fase piloto.

O conceito de “pensão doméstica” lembra facilmente o de “pensão pessoal”, o que suscitou dúvidas públicas sobre se são necessárias contribuições adicionais do público e se se trata de um imposto sobre a propriedade disfarçado. A este respeito, o site oficial do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural publicou posteriormente uma série de artigos de especialistas explicando que as pensões habitacionais não são impostos imobiliários e que as contas públicas não exigem que as pessoas comuns contribuam com dinheiro, e são baseadas em o princípio de “não aumentar os encargos pessoais e não diminuir os direitos e interesses pessoais”.

Em qualquer caso, precisamos de resolver o passado e o presente deste sistema. Porque, depois de décadas de rápida construção urbana e rural, “como apoiar a habitação para os idosos” é de facto um grande acontecimento digno da atenção do povo chinês.

O sistema de pensões habitacionais está em funcionamento há mais de 20 anos, com uma escala superior a um trilião de yuans.

Na verdade, as pensões residenciais não são algo completamente novo. Se a pensão da casa se refere apenas ao fundo de manutenção da casa, ou seja, aos fundos reservados para a manutenção futura da casa, então ela já existe há muito tempo, mas o nome original era “Fundo de Manutenção da Casa”, e mais tarde foi foi O nome unificado foi alterado para “Fundo Especial de Manutenção de Habitação”. É claro que a conotação e o âmbito da pensão habitacional proposta já não se limitam aos fundos dedicados a reparações residenciais.

Em todo o país, o sistema de fundos de manutenção habitacional começou em 1998, ano em que a China anunciou oficialmente uma reforma habitacional abrangente no "Aviso sobre o aprofundamento da reforma do sistema habitacional urbano e a aceleração da construção habitacional" emitido pelo Conselho de Estado naquele ano. , foi claramente afirmado Foi mencionado que um sistema especial de fundo de manutenção de habitação deveria ser estabelecido.

É claro que, antes disso, a "reforma habitacional" com a principal forma de venda de habitação pública já havia sido lançada em muitos lugares, de modo que o fundo de reparação habitacional já existia antes de 1998. Tomando a cidade de Jinan como exemplo, o primeiro fundo de reparação habitacional foi criado em 1996 para a reforma habitacional. Nesse ano, quando a cidade de Jinan estava a reformar o seu sistema habitacional, exigiu que uma determinada percentagem das receitas provenientes da venda de habitação pública fosse retirada e armazenada numa conta especial do Departamento de Finanças Municipal para a manutenção das partes públicas da casa. O total de fundos de manutenção arrecadados pela cidade de Jinan naquela época ultrapassou 900 milhões de yuans, e essas casas de reforma habitacional se tornaram o primeiro lote de casas com "pensão" na cidade de Jinan.

Em contrapartida, a “pensão” para habitações comerciais atrasou-se um pouco. A razão é que, naqueles anos, não era obrigatório o pagamento de verbas de manutenção para habitações comerciais recém-construídas. fundos.

De um modo geral, a partir de 2000 até cerca de 2004, várias partes do país promulgaram sucessivamente medidas de gestão de fundos de manutenção de casas e detalhes de implementação, que estipulavam que antes de novas casas comerciais serem entregues para uso, devem pagar fundos de manutenção, caso contrário não estão autorizados a solicitar certificados imobiliários Desde então, as casas têm A arrecadação de fundos de manutenção acaba de se tornar normal.

Em 30 de outubro de 2007, o então Ministério da Construção e o Ministério das Finanças emitiram conjuntamente as “Medidas de Gestão dos Fundos Especiais de Manutenção de Habitação” (em vigor a partir de 1 de fevereiro de 2008), que instituíram formalmente o regime de fundos especiais de manutenção de habitação, e os padrões de pagamento também eram O anterior “pagamento com base em 2%-3% do preço de compra” foi ajustado para “pagamento com base em 5%-8% do custo por metro quadrado de projetos de construção e instalação residencial”.

Em 2013, o programa “Focus Interview” da CCTV revelou que os fundos de manutenção de habitação pública pagos em todo o país naquela altura tinham atingido mais de um bilião. Desde então, não existem dados relevantes a nível nacional, mas agora que se passaram dez anos, a escala deveria ter subido para mais de um nível. (Tome Pequim como exemplo. Em julho de 2013, Pequim havia arrecadado um total de 34,81 bilhões de yuans em fundos de manutenção residencial; quase dez anos depois, no final de 2022, a cidade havia arrecadado um total de 78,290 bilhões de yuans em fundos residenciais especiais. fundos de manutenção.)

O sistema de pensões habitacionais que as pessoas estão a discutir agora nada mais é do que uma exploração adicional de como garantir a segurança das habitações dos residentes e melhorar as instalações habitacionais com base no sistema especial de fundos de manutenção habitacional existente.

Por que mencionar a pensão residencial novamente? Um gatilho e quatro razões subjacentes

Por que precisamos de uma pensão residencial quando já temos fundos dedicados à manutenção da habitação? Além disso, o tema dos fundos especiais de manutenção da habitação atraiu a atenção das pessoas por volta de 2013, mas tem estado morno há mais de dez anos. Por que voltou a ser popular desde o ano passado? Existem fatores desencadeantes diretos e razões mais profundas. Vejamos primeiro os fatores desencadeantes diretos.

O fator precipitante imediato pode ser um acidente.

Em 29 de abril de 2022, um acidente de colapso particularmente grave ocorreu no Grupo Panshuwan da Comunidade Jinping, Rua Jinshanqiao, Distrito de Wangcheng, Cidade de Changsha, Província de Hunan, causando 54 mortes, 9 feridos e perdas econômicas diretas de até 9.077,86 Dez mil yuans .

O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural realizou uma videoconferência no dia 1º de maio daquele ano e implantou um trabalho especial de retificação em todo o país sobre a segurança das casas autoconstruídas. sistemas de gestão da segurança na construção de casas, estudar e estabelecer um sistema de exame físico das casas e fortalecer a garantia de segurança de todo o ciclo de vida das casas.

Posteriormente, em 24 de maio de 2022, a Secretaria-Geral do Conselho de Estado emitiu o “Aviso sobre o Plano Nacional de Trabalhos de Retificação Especial para a Segurança de Casas Autoconstruídas”, informando que"Melhorar os padrões obrigatórios de qualidade e segurança habitacional e estudar e estabelecer sistemas como exames físicos regulares, pensões habitacionais e seguro de qualidade habitacional."

Então, em 7 de abril de 2023, a videoconferência nacional e a conferência telefônica sobre o trabalho especial de retificação sobre a segurança das casas autoconstruídas propôs "promover ativamente o piloto dos 'três sistemas' de pensões residenciais, exames físicos regulares das casas e qualidade da casa seguro."

Em maio de 2023, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural foi à província de Jiangsu e outros locais para investigar a construção do sistema de pensões habitacionais.

Por último, o Ministro da Habitação e do Desenvolvimento Urbano-Rural enfatizou mais uma vez a exploração do estabelecimento de um sistema de pensões habitacionais no final de Junho de 2023. Isto pode ser um sinal para acelerar a construção e a pilotagem do sistema de pensões habitacionais.

Olhando para as razões mais profundas, pode haver quatro.

Em primeiro lugar, a China entrou plenamente na era do stock habitacional. A proporção de casas antigas continua a aumentar e a habitação para os idosos tem de ser colocada na agenda.Segundo dados do “Anuário do Censo da China 2020”, no final de 2020, existiam 460 milhões de unidades habitacionais no país, com uma área de construção de 51 mil milhões de metros quadrados, existiam 290 milhões de unidades habitacionais urbanas; uma área de construção de 29,2 bilhões de metros quadrados, dos quais unidades habitacionais antigas (em 2000 (anteriormente construídas) atingiram 31% em número de unidades, e ainda estão aumentando rapidamente.

Muitas casas antigas apresentavam deficiências de planeamento, concepção, materiais de construção e técnicas de construção. Agora, muitas delas apresentam perigos ou problemas ocultos, tais como instabilidade estrutural, infiltrações no telhado, queda de paredes exteriores e instalações e equipamentos envelhecidos.

Em segundo lugar, os fundos especiais de manutenção de habitação existentes não conseguem satisfazer a procura.Isto pode ser dividido em dois níveis. A primeira é que os fundos especiais de manutenção da habitação não foram pagos integralmente desde o início. "China Business News" relata que em Nanjing, 30% das aproximadamente 940.000 unidades habitacionais com mais de 15 anos nunca arrecadaram fundos de manutenção, e mesmo aquelas casas antigas que arrecadaram fundos de manutenção e atualmente têm saldo em comunidades antigas, 28% têm saldo inferior a 100.000 yuans, o que está longe de atender às necessidades de manutenção. Em segundo lugar, mesmo que os fundos especiais de manutenção da habitação sejam pagos integralmente, é impossível satisfazer a procura.

No que diz respeito à manutenção das casas após a entrega, as políticas e regulamentos actuais podem ser geralmente resumidos da seguinte forma: Durante o período de garantia da qualidade da casa, o promotor ou a unidade de construção original é responsável pela manutenção, ou é utilizado o dinheiro da garantia da habitação; após o término do período de garantia, pequenos reparos diários e pequenos reparos, pagos pelas taxas de administração da propriedade e fundos especiais de manutenção, serão usados ​​apenas para reparos médios ou grandes. O problema é que as taxas de administração de propriedades da maioria das comunidades antigas são, na verdade, impossíveis de cobrir as despesas diárias de manutenção. Como resultado, a qualidade das partes públicas das casas deteriora-se rapidamente e surgem cada vez mais problemas que exigem a utilização de fundos especiais de manutenção. rapidamente. Esta situação existe mesmo em algumas comunidades relativamente novas.

Terceiro, existe a necessidade de estabilizar os preços da habitação e resolver os riscos no mercado imobiliário.Actualmente, “garantir a entrega de edifícios, proteger a subsistência das pessoas e garantir a estabilidade” quase sobrecarrega tudo. No entanto, em última análise, se os preços da habitação continuarem a subir, então não há necessidade de “garantir a entrega de edifícios”. Os preços das casas usadas são o suporte para os preços das casas novas, e a tendência descendente dos preços das casas usadas agora observada em muitos lugares reflecte-se em grande parte no declínio contínuo dos preços das casas "velhas, degradadas e pequenas".

As localizações e os distritos escolares das comunidades mais antigas muitas vezes não são maus. Os preços da habitação caíram, pelo menos em parte porque a manutenção das casas antigas não acompanhou. Neste sentido, proporcionar segurança ao longo do ciclo de vida das casas através de pensões habitacionais pode ser útil para retardar o declínio dos preços das casas e resolver os riscos do mercado imobiliário e os riscos subsequentes maiores.

Em quarto lugar, as pensões de habitação também podem impulsionar o crescimento económico.Depois de estabelecer uma pensão habitacional, são necessários pelo menos dois aspectos de trabalho para atingir o objectivo de proporcionar segurança ao ciclo de vida completo da habitação: primeiro, estabelecer uma inspecção da qualidade da habitação, um sistema de gestão de segurança e um sistema de seguro de qualidade da habitação, em segundo lugar, aumentar o sistema intensivo e longo; - será realizada manutenção a prazo da casa.

O primeiro aspecto proporciona uma procura estável para negócios de inspecção de casas, negócios de garantia de segurança de casas e indústria de seguros, enquanto o último aspecto constitui uma procura estável de materiais de construção, fornecimentos domésticos e serviços de trabalho correspondentes. requisitos de serviço de gerenciamento da indústria. Além disso, o sistema de pensões habitacionais também contribui para a angariação de fundos para a renovação de antigas comunidades. Tudo isto pode ajudar a promover o crescimento económico.

Existem semelhanças entre os sistemas de prestação de cuidados a idosos para “casas” e de prestação de cuidados a idosos para “pessoas”

No que diz respeito à concepção do sistema de pensões de habitação, sejam os deputados do governo ao Congresso Nacional do Povo, os membros da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês (tais como representantes do Congresso Nacional do Povo, o Secretário do Partido e o Presidente do Nanjing Metro Group Co., Ltd. She Caigao, membros do Comitê Nacional da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês e da Sociedade Chinesa de Avaliadores e Corretores de Imóveis Chang Chaiqiang), ou especialistas e acadêmicos (por exemplo, Yan Rong, Presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai, Li Yujia, investigador-chefe do Centro Provincial de Investigação de Políticas de Habitação de Guangdong), todos tendem a aprender com o sistema de pensões, ou seja, a criação de dois tipos de contas e a construção de três pilares principais.

Os dois tipos de contas referem-se à gestão classificada das pensões de habitação, que consistem em contas públicas e contas pessoais.

As contas públicas referem-se às contas públicas de agrupamento de pensões de habitação. Yu Caigao sugeriu que uma parcela proporcional da taxa de transferência de terras fosse alocada para consolidar a conta pública e complementada pelo saldo da receita de valor agregado dos fundos de manutenção, fundos de renovação de antigas comunidades, fundos que deveriam ser arrecadados com a transferência de três abastecimento e uma indústria e propriedade urbana Gerenciar fontes de financiamento, como incentivos e subsídios. A gestão das contas públicas segue o princípio de "operação profissional liderada pelo governo, planeamento e utilização globais e fundos dedicados", adere às "duas linhas de receitas e despesas" e é utilizada principalmente para serviços públicos, como a obrigatoriedade diária exames físicos de casas, inspeções diárias de casas e aquisição de seguro abrangente de segurança residencial.

A conta pessoal refere-se principalmente à conta original do fundo especial de manutenção residencial, que é gerida de acordo com as leis e regulamentos pertinentes sobre fundos especiais de manutenção. É utilizada principalmente para a manutenção e renovação de partes partilhadas da residência e de instalações e equipamentos partilhados. após o período de garantia expirar.

Segundo Yan Rong, presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai, os três pilares referem-se às pensões básicas, especiais e de habitação comercial.

As pensões básicas de habitação são pagas a partir de fundos fiscais para garantir a segurança básica da habitação.Os três aspectos seguintes podem ser considerados para as suas fontes de financiamento: primeiro, extrair uma certa percentagem das receitas da taxa de transferência de terras, que é a principal fonte de fundos para as pensões básicas de habitação; despesas" das taxas de transferência de terras. Distribuição; terceiro, se um imposto sobre a propriedade for introduzido no futuro, uma certa proporção será retirada para complementar as pensões básicas de habitação.

As pensões especiais de habitação dependem principalmente de fundos especiais de manutenção de habitação existentes. No entanto, o sistema de gestão precisa de ser optimizado a partir dos dois aspectos seguintes: Primeiro, estabelecer uma conta de coordenação com base nas contas existentes do fundo de manutenção pessoal. As suas fontes de financiamento são principalmente os rendimentos de valor acrescentado e os rendimentos acumulados de fundos especiais de manutenção. como fundos especiais de manutenção financeira, etc., utilizados para fornecer garantias básicas para reparações de habitação de emergência, adiantar contas pessoais para pagar défices nos custos de manutenção, adquirir seguros de propriedade para comunidades residenciais, etc., racionalizar o mecanismo de renovação do fundo de manutenção e explorar; incorporá-lo no projeto de cálculo da taxa de serviço do imóvel para renovação faseada ou o proprietário poderá pagar a taxa de administração do imóvel juntamente com a mensalidade, etc.

A pensão de habitação comercial refere-se ao seguro de pensão de habitação adquirido voluntariamente pelos proprietários como complemento às pensões básicas e especiais.Existem três vantagens principais em comprar um seguro de doação de casa. Primeiro, ele pode fixar o prêmio do seguro e “bloquear” possíveis custos de manutenção futuros; o seguro tem função de arranjo financeiro, portanto, após o processo de votação da assembleia de proprietários, os custos de manutenção subsequentes serão pagos pela seguradora, não havendo necessidade de passar pelo processo de votação da assembleia de proprietários.

Não “cuidar de cima e não de baixo” ao projetar o sistema é a chave;

A concepção de alto nível da pensão habitacional acima descrita parece muito boa. Se puder ser implementada num sistema executório, seria obviamente uma coisa boa.No entanto, este quadro tem algumas premissas implícitas que podem não necessariamente se traduzir na realidade.

A primeira suposição é que as taxas de transferência de terras continuarão a aumentar ou permanecerão estáveis ​​no futuro, ou pelo menos não cairão significativamente.

Na concepção de nível superior acima mencionada, tanto a conta pública como o primeiro pilar são muito dependentes das receitas de transferência de terras. É verdade que as receitas de transferência de terras em vários locais têm sido muito consideráveis ​​nos últimos anos e têm aumentado gradualmente. No entanto, esta tendência foi invertida em 2022 e, a julgar pelas tendências populacionais e de desenvolvimento económico, pode não ser possível regressar. para o crescimento no futuro. Será enorme.

A segunda suposição é que o valor (ou preço de mercado) da casa não cairá ao ponto de alguém preferir não ser proprietário da casa a pagar pela manutenção dedicada.Esta hipótese também pode ser falsa, uma vez que muitas casas em certas cidades da China foram, na verdade, abandonadas.

A terceira suposição é que haverá uma grande variedade de produtos de seguro de pensão residencial para você escolher no futuro.Esta suposição pode não se tornar necessariamente uma realidade, porque a natureza deste tipo de seguro é semelhante à do negócio de seguros de “pensões residenciais”, que tem sido vigorosamente promovido a nível nacional nos últimos anos, mas que sempre recebeu pouca atenção ( seu nome profissional é "habitação") "Seguro de pensão hipotecária reversa") parece ter muito espaço, mas na prática é muito restrito e há muitos obstáculos legais a serem superados.

O quarto pressuposto é que o governo, os proprietários e outros intervenientes relevantes estão dispostos e são eficientes em participar no seguro de pensões habitacional. A irrealidade desta suposição é óbvia.agoraO que há de mais criticado em relação a alguns fundos especiais de manutenção habitacional é que, por um lado, não são suficientes e, por outro lado, é difícil utilizá-los quando são realmente necessários. é difícil de superar.Além disso, o enquadramento de dois tipos de contas e três pilares,Pode também haver outro risco implícito: transferir mais poder dos proprietários para o governo.

De acordo com alguns dados, a proporção de comunidades em todo o país que estabeleceram comités de proprietários em todas as comunidades é de apenas cerca de 30%. De acordo com a regulamentação em vigor, na ausência de uma comissão de proprietários (ou no caso em que a comissão de proprietários "não esteja disposta" a geri-la), os fundos especiais de manutenção são geridos por agências governamentais, o que já enfraqueceu o poder dos proprietários. até certo ponto. O design de alto nível do seguro de pensão habitacional acima mencionado pode fortalecer ainda mais este ponto.

Em vista disso, além do design de alto nível, devemos também prestar atenção à exploração de baixo para cima. Por exemplo, o "seguro médico" para reparos residenciais na cidade de Taizhou, província de Jiangsu, estabeleceu um "fundo conjunto de doenças críticas" para resolver o problema de renovação dos fundos de manutenção durante as reformas residenciais e a pressão sobre os residentes para financiar os reparos. incentiva os proprietários a pagarem taxas de administração de propriedades normalmente.

Outro exemplo é que embora muitas comunidades sejam antigas, a sua localização e cenário são excelentes e as propriedades nas comunidades podem continuar a gerar fluxo de caixa. Algumas empresas imobiliárias cooperam com as comunidades, combinam a renovação de comunidades antigas e aumentam as pensões de habitação através de “comunidades operacionais”. Existem muitos casos de sucesso nesse sentido, que merecem atenção.

Em suma, a chave para a concepção do sistema de pensões habitacionais, como todos os outros projectos de sistema, é a compatibilidade de incentivos, isto é, fazer com que os proprietários concordem sinceramente - fazê-lo é do interesse dos próprios proprietários e não afectará o seu poder. Por conseguinte, deve ser dada especial ênfase à exploração ascendente.

Este artigo é uma contribuição original especialmente encomendada pelo Departamento de Comentários do Ifeng.com e representa apenas a posição do autor.

Editor｜Liu Jun