новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Автор: Цзя Ёнмин

Научный руководитель Института равновесия

Специальный исследователь Междисциплинарного центра Чжэцзянского университета

«Домашний пансионат» в очередной раз вызвал бурную дискуссию.

На пресс-конференции, проведенной 23-го числа в информационном бюро Госсовета, заместитель министра жилищного строительства и городского и сельского развития Дун Цзяньго заявил журналистам, что «мы изучаем возможность создания жилищного медицинского осмотра, жилищной пенсии и жилищного обеспечения». Что касается жилищных пенсий, Дун Цзяньго особо подчеркнул, что «личные счета уже существуют за счет выплаты специальных фондов на содержание жилья, и цель пилотного проекта заключается в том, чтобы правительство установило государственные счета». ».

Это означает, что давно запланированная система «жилищной пенсии» официально вступила в пилотную стадию.

Понятие «домашняя пенсия» легко напоминает «индивидуальную пенсию», что вызвало у общественности сомнения относительно того, нужны ли дополнительные взносы населения и не является ли это замаскированным налогом на имущество. В связи с этим на официальном сайте Министерства жилищно-коммунального хозяйства и градостроительства позже был опубликован ряд экспертных статей, в которых разъяснялось, что жилищные пенсии не являются налогом на недвижимость, а государственные счета не требуют внесения денег от простых людей и основаны на принцип «не увеличивать личное бремя и не умалять личные права и интересы».

В любом случае нам необходимо разобраться в прошлом и настоящем этой системы. Потому что после десятилетий быстрого городского и сельского строительства вопрос «Как поддержать жилье для пожилых людей» действительно является важным событием, достойным внимания китайского народа.

Жилищная пенсионная система действует более 20 лет, ее масштабы превышают один триллион юаней.

На самом деле, домашние пенсии – не такая уж новая вещь. Если под домовой пенсией понимается только фонд содержания дома, то есть средства, зарезервированные для будущего содержания дома, то он действительно существовал уже давно, но первоначальное название было «Фонд содержания дома», а позднее оно было Единое наименование изменено на «Специальный фонд содержания жилья». Конечно, содержание и масштаб предлагаемой жилищной пенсии больше не ограничиваются средствами, предназначенными для ремонта жилья.

В общенациональном масштабе система фондов содержания жилья началась в 1998 году, когда Китай официально объявил о комплексной жилищной реформе в «Уведомлении о дальнейшем углублении реформы городской жилищной системы и ускорении жилищного строительства», опубликованном Государственным советом в том же году. , было четко сказано. Было упомянуто, что должна быть создана специальная система фонда содержания жилья.

Конечно, до этого во многих местах была начата «жилищная реформа» с основной формой продажи государственного жилья, поэтому фонд ремонта жилья фактически существовал до 1998 года. Если взять в качестве примера город Цзинань, то первый фонд ремонта жилья был создан в 1996 году для проведения жилищной реформы. В том же году, когда город Цзинань реформировал свою жилищную систему, потребовалось, чтобы определенный процент доходов от продажи государственного жилья снимался и хранился на специальном счете Муниципального финансового бюро для содержания общественных частей дома. Общий объем средств на содержание, собранных городом Цзинань в то время, превысил 900 миллионов юаней, и эти дома жилищной реформы стали первой партией домов с «пенсией» в городе Цзинань.

Напротив, «пенсия» по коммерческому жилью немного запоздала. Причина в том, что в те годы не было обязательной выплаты средств на содержание вновь построенного коммерческого жилья. Поэтому многие коммерческое жилье в тот период не имело содержания жилья. средства.

Вообще говоря, начиная с 2000 года примерно до 2004 года, в различных частях страны последовательно обнародовались меры по управлению фондом содержания домов и детали их реализации, которые предусматривали, что прежде чем новые коммерческие дома будут сданы в эксплуатацию, они должны внести средства на содержание домов, в противном случае им не разрешается подать заявку на сертификаты на недвижимость. С тех пор дома имеют сбор средств на содержание только что стал нормальным.

30 октября 2007 года тогдашнее Министерство строительства и Министерство финансов совместно издали «Меры по управлению специальными фондами содержания жилья» (вступают в силу с 1 февраля 2008 года), которые официально установили систему специальных фондов содержания жилья, и Стандарты оплаты также были изменены. Предыдущая «плата на основе 2%-3% от покупной цены» была скорректирована на «плату на основе 5%-8% от стоимости квадратного метра объектов жилищного строительства и монтажа».

К 2013 году программа CCTV «Фокус-интервью» показала, что средства на содержание государственного жилья, выплачиваемые по всей стране в то время, достигли более одного триллиона. С тех пор соответствующих данных на национальном уровне не было, но теперь, когда прошло десять лет, масштаб должен был подняться более чем на один уровень. (Возьмем, к примеру, Пекин. По состоянию на июль 2013 года Пекин собрал в общей сложности 34,81 миллиарда юаней в фонды содержания жилых домов; почти десять лет спустя, к концу 2022 года, город собрал в общей сложности 78,290 миллиардов юаней в виде специальных жилых фондов. средства на содержание.)

Та жилищная пенсионная система, о которой сейчас говорят, - это не что иное, как дальнейшее исследование способов обеспечения безопасности жилья жителей и улучшения жилищного фонда на основе существующей системы специального фонда содержания жилья.

Зачем еще раз упоминать домашний пансион? Триггер и четыре основные причины

Зачем нам домашняя пенсия, если у нас уже есть целевые фонды содержания жилья? Более того, тема специальных фондов содержания жилья привлекла внимание людей примерно в 2013 году, но оставалась вялой более десяти лет. Почему с прошлого года она снова стала популярной? Существуют как прямые пусковые факторы, так и более глубокие причины. Давайте сначала посмотрим на прямые пусковые факторы.

Непосредственным провоцирующим фактором может стать несчастный случай.

29 апреля 2022 года в Паньшуваньской группе общины Цзиньпин на улице Цзиньшаньцяо района Ванчэн города Чанша провинции Хунань произошел особенно серьезный обвал, в результате которого 54 человека погибли, 9 получили ранения, а прямой экономический ущерб составил до 9077,86 десяти тысяч юаней. .

Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития провело 1 мая того же года видеоконференцию и развернуло общенациональную специальную работу по исправлению ситуации с безопасностью самостроящихся домов. Оно отметило, что необходимо ускорить исследования и усовершенствование различных проектов. системы управления безопасностью строительства домов, изучить и создать систему физического осмотра домов, а также укрепить гарантию безопасности всего жизненного цикла домов.

Впоследствии, 24 мая 2022 года, Главное управление Государственного совета опубликовало «Уведомление о Национальном специальном плане работ по исправлению ситуации с безопасностью самостоятельно построенных домов», в котором говорилось, что«Улучшить обязательные стандарты качества и безопасности жилья, а также изучить и создать такие системы, как регулярные медицинские осмотры, жилищные пенсии и страхование качества жилья».

Затем, 7 апреля 2023 года, на национальной видео- и телефонной конференции по специальным работам по исправлению безопасности самостроящихся домов было предложено «активно продвигать пилотный проект «трех систем» пенсионного обеспечения домов, регулярных медицинских осмотров домов и качества домов». страхование."

В мае 2023 года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития посетило провинцию Цзянсу и другие места для расследования строительства жилищной пенсионной системы.

Наконец, министр жилищного строительства и городского и сельского развития еще раз подчеркнул возможность изучения возможности создания жилищной пенсионной системы в конце июня 2023 года. Это может стать сигналом к ​​ускорению строительства и пилотирования жилищной пенсионной системы.

Если рассматривать более глубокие причины, то их может быть четыре.

Во-первых, Китай полностью вступил в эпоху фондового жилья. Доля старых домов продолжает увеличиваться, и жилье для пожилых людей должно быть включено в повестку дня.По данным «Ежегодника переписи населения Китая 2020», по состоянию на конец 2020 года в стране насчитывалось 460 миллионов единиц жилья, при площади застройки 51 миллиард квадратных метров насчитывалось 290 миллионов единиц городского жилья; площадь застройки составляет 29,2 миллиарда квадратных метров, из которых доля старых жилых единиц (в 2000 году (ранее построенных) достигла 31% по количеству единиц и продолжает быстро расти.

Многие старые дома имели недостатки в планировке, дизайне, строительных материалах и методах строительства. Теперь во многих из них есть скрытые опасности или проблемы, такие как структурная нестабильность, протечки крыш, обрушение наружных стен, а также старение помещений и оборудования.

Во-вторых, существующие специальные фонды содержания жилья не могут удовлетворить спрос.Это можно разделить на два уровня. Во-первых, специальные фонды содержания жилья с самого начала не были выплачены в полном объеме. «China Business News» сообщает, что в Нанкине 30% из примерно 940 000 единиц жилья старше 15 лет никогда не собирали средства на содержание, и даже те старые дома, которые собрали средства на содержание и в настоящее время имеют баланс в старых общинах, 28% имеют баланс менее 100 000 юаней, что далеко от удовлетворения потребностей в обслуживании. Во-вторых, даже если специальные фонды содержания жилья будут выплачены в полном объеме, удовлетворить спрос невозможно.

Что касается содержания домов после сдачи, текущую политику и правила можно в целом резюмировать следующим образом: в течение гарантийного периода качества дома за техническое обслуживание несет ответственность застройщик или первоначальная строительная единица, или используются деньги, предоставленные по гарантии на жилье; после истечения гарантийного срока ежедневный мелкий ремонт и мелкий ремонт, оплачиваемые за счет платы за управление имуществом и средств специального обслуживания, будут использоваться только для среднего или капитального ремонта. Проблема в том, что плата за управление имуществом большинства старых поселков фактически не в состоянии покрыть ежедневные расходы на содержание. В результате качество общественных частей домов быстро ухудшается, а проблем, требующих использования специальных средств на содержание, появляется все больше. быстро. Такая ситуация существует даже в некоторых относительно новых сообществах.

В-третьих, существует необходимость стабилизации цен на жилье и устранения рисков на рынке недвижимости.В настоящее время «гарантии сдачи зданий, защита средств к существованию людей и обеспечение стабильности» перевешивают почти все. Однако, в конечном счете, если цены на жилье будут продолжать расти, то нет необходимости «гарантировать сдачу зданий». Цены на подержанное жилье поддерживают цены на новое жилье, а тенденция к снижению цен на подержанное жилье, наблюдаемая сейчас во многих местах, в значительной степени отражается в продолжающемся снижении цен на «старые, ветхие и маленькие» дома.

Местоположение и школьные округа в старых общинах зачастую неплохие. Цены на жилье в них упали, по крайней мере, отчасти потому, что обслуживание старых домов не ведется на должном уровне. В этом смысле обеспечение полной безопасности жизненного цикла домов посредством жилищных пенсий может помочь отсрочить снижение цен на жилье и устранить риски рынка недвижимости и последующие более серьезные риски.

В-четвертых, жилищные пенсии также могут стимулировать экономический рост.После установления жилищной пенсии необходимо как минимум два аспекта работы для достижения цели обеспечения полной безопасности жизненного цикла жилья: во-первых, создать инспекцию качества жилья, систему управления безопасностью и систему страхования качества жилья, во-вторых, повысить Интенсивность и долгосрочность; -Будет проведено срочное техническое обслуживание дома.

Первый аспект обеспечивает стабильный спрос на бизнес по осмотру домов, бизнесу по обеспечению безопасности домов и страховой отрасли, а второй аспект формирует стабильный спрос на строительные материалы, товары для дома и соответствующие трудовые услуги. В то же время оба аспекта означают, что управление недвижимостью. Требования к отраслевым управленческим услугам. Кроме того, жилищная пенсионная система также способствует сбору средств на реконструкцию старых поселков. Все это может способствовать экономическому росту.

Есть сходство между системами ухода за пожилыми людьми «на дому» и системами ухода за пожилыми людьми «людей».

Что касается разработки жилищной пенсионной системы, будь то правительственные депутаты Всекитайского собрания народных представителей, члены Китайской народной политической консультативной конференции (например, представители Всекитайского собрания народных представителей, секретарь партии и председатель Nanjing Metro Group Co., Ltd. Ше Цайгао, члены Национального комитета Китайской народной политической консультативной конференции и Китайского общества оценщиков и риэлторов недвижимости Чан Чайцян) или эксперты и ученые (например, Ян Жун, президент Шанхайского научно-исследовательского института недвижимости, Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Исследовательского центра жилищной политики провинции Гуандун), все они склонны учиться у пенсионной системы, то есть создавать два типа счетов и выстраивать три основных компонента.

Два типа счетов относятся к классифицированному управлению жилищными пенсиями, которое состоит из государственных счетов и личных счетов.

Государственные счета относятся к государственным накопительным счетам жилищных пенсий. Юй Цайгао предложил, чтобы пропорциональная часть платы за передачу земли была выделена на консолидацию государственного счета и дополнена остатком дохода от добавленной стоимости в виде фондов технического обслуживания, фондов ремонта старых сообществ, средств, которые должны быть собраны при передаче трех снабжение и одна промышленность, а также городская собственность. Управляйте источниками финансирования, такими как стимулы и субсидии. Управление государственными счетами следует принципу «профессиональной деятельности под руководством правительства, общего планирования и использования и выделения средств», придерживается «двух линий доходов и расходов» и в основном используется для государственных услуг, таких как ежедневные обязательные медицинский осмотр домов, ежедневные проверки домов и приобретение комплексной страховки безопасности дома.

Личный счет в основном относится к первоначальному счету специального фонда содержания жилья, который управляется в соответствии с соответствующими законами и правилами о фондах специального содержания. Он в основном используется для содержания и ремонта общих частей жилья, а также общих помещений и оборудования. после истечения гарантийного срока.

По словам Яна Жуна, президента Шанхайского научно-исследовательского института недвижимости, эти три компонента относятся к базовым, специальным и коммерческим жилищным пенсиям.

Базовые жилищные пенсии выплачиваются из бюджетных фондов для обеспечения базовой безопасности жилья.В качестве источников финансирования можно рассматривать следующие три аспекта: во-первых, извлечение определенного процента из дохода от платы за передачу земли, который является основным источником средств для базовых жилищных пенсий, во-вторых, включение жилищных пенсий в общее планирование «других»; Распределение; в-третьих, если в будущем будет введен налог на имущество, определенная его часть будет изъята в дополнение к основным жилищным пенсиям.

Специальные жилищные пенсии в основном полагаются на существующие специальные фонды содержания жилья.. Однако систему управления необходимо оптимизировать по следующим двум аспектам: Во-первых, создать координационный счет на основе существующих счетов фонда личного содержания. Источниками его финансирования являются в основном доходы от добавленной стоимости и накопленные доходы фондов специального содержания. в качестве специальных фондов финансового обслуживания и т. д., используемых для обеспечения основных гарантий на экстренный ремонт жилья, авансирования лицевых счетов для покрытия недостающих расходов на содержание, приобретения страхования имущества для жилых комплексов и т. д., во-вторых, рационализировать механизм обновления фонда содержания и изучить; включение его в проект расчета платы за обслуживание недвижимости для поэтапного продления. Или владелец может оплатить плату за управление недвижимостью вместе с ежемесячным платежом и т. д.

Коммерческая жилищная пенсия представляет собой жилищное пенсионное страхование, приобретаемое владельцами добровольно в качестве дополнения к базовым и специальным пенсиям.Покупка страховки на приобретение жилья имеет три основных преимущества: во-первых, она позволяет зафиксировать страховую премию и «зафиксировать» возможные будущие расходы на техническое обслуживание; во-вторых, страховка имеет функцию управления рисками, что может снизить потери дома; Страхование имеет функцию финансового соглашения, поэтому вы можете После процесса голосования на собрании владельцев последующие расходы на техническое обслуживание будут оплачены страховой компанией, и нет необходимости проходить процесс голосования на собрании владельцев.

Не «заботьтесь о верхах, а не о низах» при разработке системы. Ключевым моментом является мотивация владельцев;

Описанный выше проект жилищной пенсии на высшем уровне выглядит очень хорошо. Если его удастся реализовать в рамках системы, обеспечивающей принудительное исполнение, это, конечно, будет хорошо.Однако эта концепция имеет некоторые неявные предпосылки, которые не обязательно могут быть реализованы в реальности.

Первое предположение состоит в том, что плата за передачу земли будет продолжать расти или оставаться стабильной в будущем или, по крайней мере, не упадет значительно.

В вышеупомянутой схеме верхнего уровня и государственный счет, и первый компонент очень зависят от доходов от передачи земли. Это правда, что доходы от передачи земли в различных местах были очень значительными в последние несколько лет и постепенно увеличивались. Однако в 2022 году эта тенденция изменилась, и, судя по тенденциям народонаселения и экономического развития, вернуться к ней, возможно, не удастся. к росту в будущем. Это будет огромно.

Второе предположение заключается в том, что стоимость (или рыночная цена) дома не упадет до такой степени, что кто-то предпочтет не владеть им, чем платить за его содержание.Эта гипотеза также может оказаться ложной, поскольку многие дома в некоторых городах Китая фактически заброшены.

Третье предположение заключается в том, что в будущем у нас будет широкий выбор продуктов пенсионного страхования.Это предположение не обязательно может стать реальностью, поскольку природа этого вида страхования аналогична страховому бизнесу «домашних пенсий», который активно продвигался на национальном уровне в последние несколько лет, но всегда получал мало внимания ( его профессиональное название – «жилье»).

Четвертое предположение заключается в том, что правительство, собственники и другие соответствующие субъекты готовы и эффективно участвовать в жилищном пенсионном страховании. Нереальность этого предположения очевидна.сейчасБольше всего критикуют некоторые специальные фонды содержания жилья за то, что, с одной стороны, их недостаточно, а с другой, их трудно использовать, когда они действительно необходимы. Основная причина заключается в сложности коллективных действий. трудно преодолеть.Кроме того, структура двух типов счетов и трех столпов,Также может существовать еще один неявный риск: передача большей власти от владельцев собственности правительству.

По некоторым данным, доля общин по всей стране, создавших во всех населенных пунктах комитеты домовладельцев, составляет лишь около 30%. Согласно действующему положению, в случае отсутствия комитета собственников (или в случае, когда комитет собственников «не желает» им управлять), фонды специального содержания находятся в ведении государственных органов, что уже ослабило власть собственников. в определенной степени. Вышеупомянутая структура жилищного пенсионного страхования на высшем уровне может еще больше усилить этот аргумент.

Ввиду этого, помимо проектирования верхнего уровня, мы должны также обратить внимание на исследование снизу вверх. Например, «медицинская страховка» для ремонта домов в городе Тайчжоу, провинция Цзянсу, создала «объединенный фонд при критических заболеваниях домов», чтобы решить проблему возобновления средств на техническое обслуживание во время капитального ремонта домов и давления на жильцов с целью финансирования ремонта. призывает владельцев платить плату за управление недвижимостью в обычном порядке.

Другой пример: хотя многие населенные пункты старые, их расположение и пейзаж превосходны, а недвижимость в населенных пунктах может продолжать приносить денежный поток. Некоторые компании по недвижимости сотрудничают с общинами, совмещают реконструкцию старых поселков и повышают жилищные пенсии через «действующие общины». В этом плане есть немало успешных кейсов, которые заслуживают внимания.

Короче говоря, ключом к разработке жилищной пенсионной системы, как и всех других систем, является совместимость стимулов, то есть заставить владельцев искренне согласиться - это отвечает собственным интересам владельцев и не повлияет на их власть. Поэтому особое внимание следует уделять исследованиям снизу вверх.

Эта статья представляет собой оригинальный материал, специально подготовленный отделом комментариев Ifeng.com и представляет только позицию автора.

Редактор ｜Лю Цзюнь