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El ajuste del mercado inmobiliario todavía no ha tocado fondo.

El 15 de agosto, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los últimos datos relacionados con el sector inmobiliario, tanto de inversión como de ventas.

Desde el punto de vista de la inversión, de enero a julio, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 6.0877 millones de yuanes, una disminución interanual del 10,2%, de los cuales, la inversión residencial fue de 4.623 millones de yuanes, una disminución del 10,6%; En julio, la inversión en desarrollo inmobiliario cayó un 10,8% interanual, y la caída fue 0,7 puntos porcentuales mayor que la de junio.

Mirando hacia atrás, la inversión inmobiliaria nunca ha vuelto a niveles positivos desde que pasó a ser negativa en abril de 2022. Durante este período, ha experimentado varias políticas de rescate. Aunque hubo períodos en los que la caída en rangos individuales se redujo durante el proceso, todo el mercado lo hizo. no mejora significativamente.

El continuo deterioro por el lado de la inversión es a la vez un efecto y una causa.Datos más directos son que de enero a julio, los datos de adquisición de terrenos por parte de empresas inmobiliarias cayeron un 38% interanual, los inicios de nuevas construcciones cayeron un 23% y el área de construcción cayó un 12%. Los promotores ya no están dispuestos a adquirir terrenos. Actualmente, sólo las empresas centrales siguen activas en el mercado de subastas de terrenos. Las empresas locales de inversión urbana se han ido retirando gradualmente este año y ya no pueden proporcionar financiación para las subastas de terrenos locales.

Wu Ge, economista jefe de Changjiang Securities, cree que la intervención de la financiación pública en el lado de la oferta inmobiliaria puede seguir siendo prudente en el futuro, y los ajustes de las tasas de interés en el lado de la demanda también serán relativamente suaves. Teniendo en cuenta el debilitamiento de los precios de la vivienda y la menor disposición de las empresas inmobiliarias a adquirir terrenos, se espera inicialmente que la caída de la inversión inmobiliaria este año se expanda a alrededor del -11% desde el -9,6% del año pasado.

Esta tendencia hace que sea difícil ver cuándo se completará el fondo.

Si hay que mirar las buenas noticias en el lado de la inversión, es posible que en julio el índice de auge del desarrollo inmobiliario (denominado "Índice Nacional de Auge Inmobiliario") fuera de 92,22, subiendo durante tres meses consecutivos. El dato anterior de junio fue 92,11 y el de mayo fue 92,01.

Normalmente, un índice nacional de auge inmobiliario de 100 puntos es el nivel de auge más apropiado, entre 95 y 105 puntos es un nivel de auge moderado, por debajo de 95 es un nivel de auge bajo y por encima de 105 es un nivel de auge alto.

En cuanto a las ventas, hay una caída evidente tanto en el volumen como en el precio.

En términos de vivienda nueva, de enero a julio, la superficie de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción cayó un 18,6% interanual y el volumen de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción cayó un 24,3% interanual. La buena noticia es que, bajo la influencia de una serie de políticas favorables, la caída de algunos indicadores relacionados con el sector inmobiliario ha comenzado a reducirse, pero sigue siendo buena.

Lo que mejor refleja la prosperidad del sector inmobiliario son las ventas de casas de segunda mano.Según la lista de precios de viviendas de segunda mano de 70 ciudades publicada por la Oficina de Estadísticas en julio, desafortunadamente, sólo Beijing y Kunming dejaron de caer en 70 ciudades en julio, Shanghai subió ligeramente y las 67 ciudades restantes continuaron cayendo.

En términos de nivel de ciudad, entre las ciudades de primer nivel, Beijing y Shanghai se han estabilizado, pero Guangzhou y Shenzhen han experimentado caídas más amplias, con Guangzhou cayendo un 0,9% y Shenzhen cayendo un 1,2%. En términos de intensidad de estímulo, Guangzhou y Shenzhen están a la cabeza. significativamente más grande que Beijing y Shanghai Por supuesto, desde la perspectiva del registro de hogares. En términos de contenido de oro, Guangzhou y Shenzhen no son tan buenos como Beijing y Shanghai. En este momento, se puede ver la diferencia entre Beijing y Shanghai y Guangzhou y. Shénzhen.

Las ciudades de segundo nivel en su conjunto cayeron un 0,6% mes a mes, y las ciudades de tercer nivel cayeron un 0,7% en su conjunto. El efecto de las políticas en las ciudades de primer y segundo nivel fue más obvio.

En cuanto a ciudades específicas, hay varias que se pueden comparar. Por ejemplo, en las ciudades de segundo nivel, las ventas de viviendas de segunda mano en Chengdu superaron las 20.000 unidades en julio, un aumento intermensual del 19,2% y un aumento interanual. aumento anual del 38,3% Tengo que decir que el mercado inmobiliario de Chengdu es realmente un soplo de aire fresco.

Aunque el índice de precios en Chengdu también cayó un 0,7% en julio, en comparación con Xiamen y Wuhan, otra tendencia clara, Xiamen cayó un 13,2% y Wuhan un 13,4% en los primeros siete meses de este año, un 1,8% y un 1,6% respectivamente. , que puede describirse como trágico.

Tomemos como ejemplo una casa de 5 millones. Xiamen y Wuhan perdieron 90.000 y 80.000 yuanes al mes respectivamente. Para la gente corriente de la clase trabajadora, esto puede representar más de la mitad de los ingresos del año.

Han pasado tres meses desde que el banco central y la Administración de Supervisión Financiera del Estado emitieron conjuntamente una serie de importantes políticas favorables para el mercado inmobiliario el 17 de mayo de este año. Desde el New Deal "5.17", se han introducido nuevas políticas para el mercado inmobiliario. surgió en varios lugares, generalmente centrándose en la liberalización El umbral para comprar una casa y reducir el costo de compra de una casa.

Sobre esta base, dos políticas dignas de mención a nivel central son el intercambio de viviendas antiguas y la compra y almacenamiento de viviendas comerciales al final de los activos de propiedad estatal.

Estas dos políticas han sido muy ruidosas en el ámbito de la opinión pública, pero sus efectos reales han sido limitados.La dificultad con esta política es que ninguna de ellas estimuló un aumento de las transacciones. Reemplazar activos antiguos por otros nuevos requiere como premisa la necesidad de intercambiarlos por otros nuevos, y la compra y el almacenamiento de activos estatales eventualmente tendrán que fluir hacia el mercado, que debe ser digerido por el aumento del mercado.

Por lo tanto, la disposición a deshacerse de los activos estatales es muy baja. Como hemos dicho antes, en las ciudades que han anunciado adquisiciones y almacenamiento, la mayoría ha establecido condiciones estrictas, esencialmente para excluir aquellas casas que no son fáciles de vender. Pero imagínense, si la casa en sí es fácil de vender, ¿por qué el gobierno necesita recolectarla y almacenarla?

Tomando como ejemplo Shenzhen, que ha introducido recientemente una política de compra y almacenamiento, las condiciones de oferta de viviendas incluyen una ubicación adecuada, transporte conveniente, instalaciones de apoyo relativamente completas, cerca del área central de desarrollo regional, base industrial y ventajas de desarrollo; tamaño de apartamento adecuado, en principio, el área de la unidad principal del proyecto (Casas) debe cumplir con los requisitos de las unidades de vivienda asequibles y el área de Shenzhen (menos de 65 metros cuadrados es conveniente para la vida, el transporte circundante es conveniente y está cerca de las entradas del metro); y estaciones de autobuses, y tiene condiciones habitables como infraestructura e instalaciones habitables relativamente completas. Los procedimientos están completos y el proyecto de adquisición propuesto debe tener cuatro certificados completos para garantizar el cumplimiento legal del proyecto y cumplir con los requisitos de préstamo de las instituciones financieras;

De hecho, es fácil de entender. Anteriormente, el gobierno ganaba.dinero fácil, obtener grandes cantidades de fondos mediante la venta de terrenos y recaudar diversos impuestos y tasas durante el proceso de desarrollo inmobiliario, son dinero fácil. Pero ahora se les pide que salgan a comerciar y obtener ganancias.dinero duramente ganado, lo que no es bueno para los activos estatales.

Wu Ge cree que bajo el tono de prevenir y desactivar los riesgos inmobiliarios, las empresas estatales locales están impulsando medidas como "adquisición y almacenamiento", pero también enfrentan muchas dificultades.

Según los detalles de compra y almacenamiento divulgados en muchos lugares, el límite superior del precio de compra y almacenamiento es principalmente el costo de reposición de viviendas asequibles (asignación de terrenos + construcción e instalación + no más del 5% de ganancia del precio negociado con el real). Las empresas inmobiliarias basadas en el costo de la licitación, subasta y cotización de la tierra pueden tener una cierta brecha. Por un lado, esto mantendrá el precio de compra y almacenamiento muy bajo y, por otro lado, obtendrá ganancias. Al final, sólo los propietarios que tengan que comprar y almacenar se verán perjudicados.

El mercado actual necesita fuerza para sostener el fondo. Si los activos estatales realmente pueden hacerse cargo del exceso de casas en el mercado y convertirlas en viviendas asequibles, de hecho pueden estabilizar el impulso a la baja. Pero la clave es que en este momento, si. Si se adquiere al precio de la vivienda asequible, será aún más. Rompe directamente el precio de la vivienda.

Recientemente, algunos observadores inmobiliarios señalaron que los precios de la vivienda en China han vuelto a caer al rango de 2016 a 2017. Pero aun así, sigue siendo caro.

Li Xunlei, economista jefe de Zhongtai International, dijo en el reciente Foro de Verano de la Reunión Anual de Economistas de NetEase de 2024 que el sector inmobiliario ha estado aumentando durante más de 20 años. Si el período de aumento termina, en teoría debería ser una etapa descendente.

Li Xunlei sugirió utilizar la relación alquiler-venta para juzgar el nivel actual de precios de la vivienda. Desde el punto de vista actual, la relación alquiler-venta sigue siendo obviamente baja si se compara con la relación precio-ingresos. 20 veces se considera razonable, la relación precio-beneficio actual de los bienes raíces es de aproximadamente 50 veces, por lo que el tiempo de ajuste de los bienes raíces puede ser relativamente largo.

Ésta es la contradicción actual. La adquisición y el almacenamiento de activos estatales deben requerir precios bajos, pero las casas actuales son muy caras desde el comienzo de la adquisición del terreno. El precio del terreno puede exceder con creces el precio de la vivienda asequible. mercado para seguir el precio de la vivienda asequible Para vendérsela, primero debemos reducir la relación precio-beneficio de 50 veces.

En la actualidad, las políticas de rescate siguen siendo imperativas.

El 14 de agosto, Fan Gang, vicepresidente de la Asociación de Investigación de Reforma Económica Estructural de China y director del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral de Shenzhen de China, un grupo de expertos nacional de alto nivel, expresó sus puntos de vista sobre bienes raíces y urbanización en 2024 Boao Real Estate. Foro.Señaló que aunque la situación macroeconómica general sigue siendo lenta, el mercado inmobiliario está cerca del fondo. Después del fondo, habrá una etapa de arrastre hacia el fondo, es decir, una forma de "L", y así será. pasar por un período difícil.

Para superar este período difícil, todavía se necesita un apoyo político continuo. Si reducir el umbral no es suficiente, entonces aplastarlo; si reducir los costos no es suficiente, entonces mostrar cierta sinceridad y reducir la tasa de interés inmobiliaria existente para estimular la demanda incremental tanto como sea posible.

Estabilizar el mercado inmobiliario significa estabilizar la economía y estabilizar la confianza. Es necesario enfatizar una y otra vez este sentido común.

/// FIN ///

No.5940 primer artículo original ｜ Autor Liang Yunfeng

Material de referencia: China Real Estate News, "¿Qué tan efectivo es el New Deal "5·17" después de tres meses?丨Think Tank"; Wu Ge, "La trayectoria de los precios de la vivienda"; Jiemian News, "Fan Gang: El sector inmobiliario está cerca del fondo y la siguiente etapa del potencial de desarrollo del mercado inmobiliario radica en la urbanización".