notizia

L’aggiustamento del mercato immobiliare non ha ancora toccato il fondo.

Il 15 agosto, l'Ufficio nazionale di statistica ha pubblicato gli ultimi dati relativi al settore immobiliare, sia sugli investimenti che sulle vendite.

Dal lato degli investimenti, da gennaio a luglio, gli investimenti nazionali per lo sviluppo immobiliare sono stati di 6,0877 miliardi di yuan, con un calo del 10,2% su base annua, di cui 4,623 miliardi di yuan per gli investimenti residenziali, con un calo del 10,6%; A luglio, gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono diminuiti del 10,8% su base annua e il calo è stato di 0,7 punti percentuali maggiore rispetto a quello di giugno.

Guardando indietro, gli investimenti immobiliari non sono mai tornati su livelli positivi da quando sono diventati negativi nell’aprile 2022. Durante questo periodo, hanno sperimentato diverse politiche di salvataggio. Anche se ci sono stati periodi in cui il calo dei singoli intervalli si è ridotto, lo ha fatto l’intero mercato non migliorare in modo significativo.

Il continuo deterioramento dal lato degli investimenti è sia un effetto che una causa.Dati più diretti sono che da gennaio a luglio, i dati sull’acquisizione di terreni da parte delle società immobiliari sono diminuiti del 38% su base annua, l’avvio di nuove costruzioni è diminuito del 23% e l’area edificabile è diminuita del 12%. Gli sviluppatori non sono più disposti ad acquisire terreni. Attualmente, solo le imprese centrali sono ancora attive nel mercato delle aste fondiarie. Le società locali di investimento urbano si sono gradualmente ritirate quest'anno e non sono più in grado di fornire finanziamenti per le aste fondiarie locali.

Wu Ge, capo economista di Changjiang Securities, ritiene che gli interventi di finanziamento pubblico sul lato dell'offerta immobiliare potrebbero rimanere prudenti in futuro, e che anche gli aggiustamenti dei tassi di interesse sul lato della domanda saranno relativamente moderati. Tenendo conto dell'indebolimento dei prezzi immobiliari e della sempre minore disponibilità delle società immobiliari ad acquisire terreni, si prevede inizialmente che il calo degli investimenti immobiliari quest'anno si espanderà a circa -11% rispetto al -9,6% dell'anno scorso.

Una tale tendenza rende difficile prevedere quando il fondo sarà completato.

Se si devono guardare le buone notizie dal lato degli investimenti, è possibile che a luglio l'indice del boom dello sviluppo immobiliare (denominato "indice nazionale del boom immobiliare") fosse 92,22, in aumento per tre mesi consecutivi i dati precedenti di giugno erano 92,11 e di maggio erano 92,01.

Normalmente, un indice nazionale di boom immobiliare di 100 punti è il livello di boom più appropriato, tra 95 e 105 punti è un livello di boom moderato, sotto 95 è un livello di boom basso e sopra 105 è un livello di boom alto.

Guardando al lato delle vendite, c’è un evidente calo sia del volume che del prezzo.

Per quanto riguarda le nuove abitazioni, da gennaio a luglio la superficie di vendita degli alloggi commerciali di nuova costruzione è diminuita del 18,6% su base annua e il volume delle vendite degli alloggi commerciali di nuova costruzione è diminuito del 24,3% su base annua. La buona notizia è che, sotto l’influenza di una serie di politiche favorevoli, il calo di alcuni indicatori legati al settore immobiliare ha iniziato a ridursi, ma è ancora limitato.

Ciò che meglio riflette la prosperità del settore immobiliare è la vendita di case di seconda mano.Secondo il listino prezzi delle case di seconda mano di 70 città pubblicato dall'Ufficio di statistica a luglio, purtroppo solo Pechino e Kunming hanno smesso di scendere in 70 città a luglio, Shanghai è leggermente aumentata e le restanti 67 città hanno continuato a scendere.

A livello urbano, tra le città di primo livello, Pechino e Shanghai si sono stabilizzate, ma Guangzhou e Shenzhen hanno registrato cali più ampi, con Guangzhou in calo dello 0,9% e Shenzhen in calo dell’1,2%. significativamente più grande di Pechino e Shanghai. Naturalmente, dal punto di vista della registrazione delle famiglie In termini di contenuto di oro, Guangzhou e Shenzhen non sono buone come Pechino e Shanghai. In questo momento, puoi vedere la differenza tra Pechino e Shanghai e Guangzhou Shenzen.

Le città di secondo livello nel complesso sono scese dello 0,6% su base mensile, mentre le città di terzo livello sono scese dello 0,7% nel complesso. L’effetto delle politiche nelle città di primo e secondo livello è stato più evidente.

Guardando le città specifiche, ce ne sono diverse che possono essere confrontate. Ad esempio, nelle città di secondo livello, le vendite di case di seconda mano di Chengdu hanno superato le 20.000 unità a luglio, con un aumento su base mensile del 19,2% e su base annua. incremento annuo del 38,3%. Devo dire che il mercato immobiliare di Chengdu è davvero una boccata d'aria fresca.

Anche se l’indice dei prezzi a Chengdu è sceso dello 0,7% a luglio, rispetto a Xiamen e Wuhan, un’altra tendenza evidente, Xiamen è diminuito del 13,2% e Wuhan è sceso del 13,4% nei primi sette mesi di quest’anno rispettivamente dell’1,8% e dell’1,6%. , che può essere descritto come tragico.

Prendiamo come esempio una casa da 5 milioni. Xiamen e Wuhan hanno perso rispettivamente 90.000 e 80.000 yuan al mese. Per la gente comune della classe operaia, questo potrebbe essere più della metà del reddito annuale.

Sono passati tre mesi da quando la banca centrale e l'Amministrazione statale per la vigilanza finanziaria hanno emesso congiuntamente una serie di politiche favorevoli per il mercato immobiliare il 17 maggio di quest'anno. Dal New Deal "5·17" sono arrivate nuove politiche per il mercato immobiliare sono sorti in vari luoghi, concentrandosi generalmente sulla liberalizzazione della soglia per l'acquisto di una casa e sulla riduzione dei costi di acquisto di una casa.

Su questa base, due politiche degne di nota a livello centrale sono la permuta dei vecchi e l'acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali in dismissione del patrimonio statale.

Queste due politiche sono state molto esplicite nell’arena dell’opinione pubblica, ma i loro effetti reali sono stati limitati.La difficoltà con questa politica è che nessuna delle due politiche ha stimolato un aumento delle transazioni. La sostituzione di vecchi asset con nuovi richiede come premessa la necessità di scambiarli con nuovi, e l’acquisto e lo stoccaggio di asset di proprietà statale alla fine dovranno confluire nel mercato, che deve essere digerito dall’aumento del mercato.

Pertanto, la disponibilità a cedere beni di proprietà statale è molto bassa. Come abbiamo detto prima, nelle città che hanno annunciato acquisizioni e depositi, la maggior parte di esse ha posto condizioni rigorose, essenzialmente per escludere quelle case che non sono facili da vendere. Ma immaginate, se la casa stessa è facile da vendere, perché il governo dovrebbe raccoglierla e conservarla?

Prendendo come esempio Shenzhen, che ha recentemente introdotto una politica di acquisto e stoccaggio, le condizioni di offerta abitativa includono un’ubicazione adeguata, trasporti convenienti, strutture di supporto relativamente complete, vicino all’area centrale dello sviluppo regionale, basi industriali e vantaggi di sviluppo; dimensioni adeguate dell'appartamento, in linea di principio, il progetto (Case) L'area dell'unità principale dovrebbe soddisfare i requisiti delle unità abitative e dell'area a prezzi accessibili di Shenzhen (meno di 65 metri quadrati la vita è comoda, i trasporti circostanti sono convenienti, è vicino agli ingressi della metropolitana); e stazioni degli autobus, e ha condizioni vivibili come infrastrutture e strutture abitative relativamente complete. Le procedure sono complete e il progetto di acquisizione proposto deve avere quattro certificati completi per garantire la conformità legale del progetto e soddisfare i requisiti di prestito degli istituti finanziari.

In effetti, è facile da capire. In precedenza, il governo guadagnavasoldi facili, ottenendo enormi quantità di fondi attraverso la vendita di terreni e riscuotendo varie tasse e commissioni durante il processo di sviluppo immobiliare, questi sono soldi facili. Ma ora viene chiesto loro di uscire, commerciare e realizzare un profittosoldi guadagnati duramente, il che non va bene per i beni di proprietà statale.

Wu Ge ritiene che con l'intento di prevenire e disinnescare i rischi immobiliari, le imprese statali locali stiano portando avanti misure come "acquisizione e stoccaggio", ma si trovano anche ad affrontare molte difficoltà.

Secondo i dettagli di acquisto e deposito divulgati in molti luoghi, il limite superiore del prezzo di acquisto e deposito è per lo più il costo di sostituzione di alloggi a prezzi accessibili (assegnazione del terreno + costruzione e installazione + non più del 5% di profitto rispetto al prezzo negoziato). le società immobiliari basate sul costo delle gare d'appalto, dell'asta e della quotazione dei terreni possono essere C'è un certo divario. Da un lato ciò manterrà il prezzo di acquisto e deposito molto basso e dall'altro ne trarrà profitto. Alla fine, solo i proprietari di case che devono essere acquistati e immagazzinati ne rimarranno danneggiati.

Il mercato attuale ha bisogno di forza per sostenere il fondo. Se gli asset statali riuscissero davvero a impossessarsi delle case in eccesso sul mercato e a convertirle in alloggi a prezzi accessibili, ciò potrebbe effettivamente stabilizzare lo slancio ribassista se viene rilevato al prezzo degli alloggi a prezzi accessibili, sarà ancora di più. Rompe direttamente il prezzo delle case.

Recentemente, alcuni osservatori immobiliari hanno sottolineato che i prezzi delle case in Cina sono tornati al livello compreso tra il 2016 e il 2017! Ma anche così, è ancora costoso.

Li Xunlei, capo economista di Zhongtai International, ha dichiarato al recente NetEase Economist Annual Meeting Summer Forum del 2024 che il settore immobiliare è in crescita da oltre 20 anni. Se il periodo di crescita dovesse finire, dovrebbe teoricamente essere una fase discendente.

Li Xunlei ha suggerito di utilizzare il rapporto affitto/vendite per giudicare l'attuale livello dei prezzi delle case. Dal punto di vista attuale, il rapporto affitto/vendite è ancora ovviamente basso se il rapporto prezzo/utili 20 volte è considerato ragionevole, l'attuale rapporto prezzo/utili degli immobili è di circa 50 volte, quindi il tempo di adeguamento degli immobili potrebbe essere relativamente lungo.

Questa è la contraddizione attuale: l'acquisizione e lo stoccaggio di beni di proprietà statale devono richiedere prezzi bassi, ma le case attuali sono molto costose fin dall'inizio dell'acquisizione del terreno mercato per seguire il prezzo degli alloggi a prezzi accessibili, per venderteli, dobbiamo prima abbassare il rapporto prezzo/utili di 50 volte.

Al momento, le politiche di salvataggio sono ancora indispensabili.

Il 14 agosto, Fan Gang, vicepresidente della China Economic Structural Reform Research Association e direttore del China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, un think tank nazionale di fascia alta, ha espresso il suo punto di vista sul settore immobiliare e sull'urbanizzazione al Boao Real Estate 2024. Foro.Egli ha sottolineato che, sebbene la situazione macroeconomica generale sia ancora stagnante, il mercato immobiliare è vicino al fondo. Dopo il fondo, ci sarà una fase di strisciamento verso il basso, cioè a forma di "L", e lo farà attraversare un periodo difficile.

Per superare questo periodo difficile è ancora necessario un sostegno politico costante. Se abbassare la soglia non è sufficiente, allora abbattetela; se abbassare i costi non è sufficiente, allora mostrate una certa sincerità e abbassate il tasso di interesse immobiliare esistente per stimolare il più possibile la domanda incrementale.

Stabilizzare il mercato immobiliare significa stabilizzare l’economia e stabilizzare la fiducia. Questo buon senso deve essere sottolineato ancora e ancora.

/// FINE ///

N. 5940 primo articolo originale ｜ Autore Liang Yunfeng

Materiale di riferimento: China Real Estate News, "Quanto è efficace il New Deal "5·17" dopo tre mesi?丨Think Tank"; Wu Ge, "La traiettoria dei prezzi delle case"; Jiemian News, "Fan Gang: il settore immobiliare è vicino al fondo e la prossima fase del potenziale di sviluppo del mercato immobiliare risiede nell'urbanizzazione"