uutiset

Kiinteistömarkkinoiden sopeutuminen ei ole vielä saavuttanut pohjaansa.

Tilastovirasto julkaisi 15. elokuuta uusimmat kiinteistöihin liittyvät tiedot sekä investoinneista että myynnistä.

Investointien puolelta tammikuusta heinäkuuhun kansallinen kiinteistökehitysinvestoinnit olivat 6,0877 miljardia yuania, mikä on 10,2 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, josta asuininvestoinnit olivat 4,623 miljardia yuania, laskua 10,6 %. Kiinteistökehitysinvestoinnit laskivat heinäkuussa 10,8 % edellisvuodesta ja 0,7 prosenttiyksikköä suurempi kuin kesäkuussa.

Kiinteistösijoitus ei ole enää koskaan palannut positiiviselle tasolle sen jälkeen, kun se kääntyi negatiiviseksi huhtikuussa 2022. Tänä aikana se on kokenut erilaisia ​​pelastuspoliittisia linjauksia. Vaikka yksittäisten vaihteluvälien lasku kaventui prosessin aikana, niin koko markkina ei paranna merkittävästi.

Investointipuolen jatkuva heikkeneminen on sekä seuraus että syy.Suorempaa tietoa on, että tammi-heinäkuussa kiinteistöyhtiöiden maanhankintatiedot laskivat 38 % vuodentakaisesta, uudisrakentamisen aloitukset vähenivät 23 % ja rakentamisen pinta-ala 12 %. Rakennuttajat eivät ole enää valmiita hankkimaan maata. Tällä hetkellä maahuutokauppamarkkinoilla toimivat edelleen vain keskusyritykset, jotka ovat vähitellen vetäytyneet tänä vuonna eivätkä enää pysty rahoittamaan paikallisia maahuutokauppoja.

Changjiang Securitiesin pääekonomisti Wu Ge uskoo, että julkisen rahoituksen interventio kiinteistöjen tarjontapuolella saattaa pysyä varovaisena tulevaisuudessa, ja myös korkotason muutokset kysyntäpuolella ovat suhteellisen lieviä. Ottaen huomioon asuntojen hintojen heikkeneminen ja kiinteistöyhtiöiden maanhankintahalukkuuden heikkeneminen, on alustavasti odotettavissa, että tänä vuonna kiinteistösijoitusten supistuminen laajenee noin -11 %:iin viime vuoden -9,6 %:sta.

Tällainen trendi tekee vaikeaksi nähdä, milloin pohja valmistuu.

Jos pitää katsoa hyviä uutisia sijoituspuolella, voi olla, että heinäkuussa kiinteistökehitysbuumiindeksi (jota kutsutaan "kansalliseksi kiinteistöbuumiindeksiksi") oli 92,22, noussut kolmena peräkkäisenä kuukautena aiempi data kesäkuussa oli 92,11 ja toukokuussa 92,01.

Normaalisti 100 pisteen kansallinen kiinteistöbuumin indeksi on sopivin puomin taso, 95-105 pisteen välillä on kohtalainen puomin taso, alle 95 on matala puomin taso ja yli 105 on korkea noususuhdanne.

Myyntipuolta tarkasteltaessa sekä volyymi että hinta ovat selvästi pudonneet.

Uusien asuntojen osalta tammi-heinäkuussa uusien liikeasuntojen myyntipinta-ala laski 18,6 % vuodentakaisesta ja uusien liikeasuntojen myyntimäärä laski 24,3 % vuodentakaisesta. Hyvä uutinen on se, että suotuisan politiikan vaikutuksesta joidenkin kiinteistöihin liittyvien indikaattoreiden lasku on alkanut kaventua, mutta se on edelleen hyvä.

Kiinteistöalan vaurautta kuvaa paremmin käytettyjen asuntojen myynti.Tilastokeskuksen heinäkuussa julkaiseman 70 kaupungin käytettyjen asuntojen hinnaston mukaan valitettavasti vain Peking ja Kunming lopettivat laskun 70 kaupungissa heinäkuussa, Shanghai nousi hieman ja loput 67 kaupunkia jatkoivat laskuaan.

Kaupunkien tasolla Peking ja Shanghai ovat vakiintuneet, mutta Guangzhou ja Shenzhen ovat kokeneet laajemman laskun, kun Guangzhoussa on pudonnut 0,9 prosenttia ja Shenzhenissä 1,2 prosenttia huomattavasti suurempi kuin Pekingissä ja Shanghaissa Tietenkin kotitalouksien rekisteröinnin näkökulmasta Guangzhou ja Shenzhen eivät ole yhtä hyviä kuin Peking ja Shanghai Tällä hetkellä voit nähdä eron Pekingin ja Shanghain ja Guangzhoun välillä Shenzhen.

Toisen tason kaupungit kokonaisuutena laskivat 0,6 % kuukaudesta ja kolmannen tason kaupungit laskivat kokonaisuudessaan 0,7 %.

Tarkasteltaessa tiettyjä kaupunkeja voidaan verrata useita. Esimerkiksi toissijaisissa kaupungeissa Chengdun käytettyjen asuntojen myynti ylitti heinäkuussa 20 000 asuntoa, mikä on 19,2 % kuukauden kasvua ja edelliseen vuoteen verrattuna. vuoden kasvu 38,3 % Minun on sanottava, että Chengdun kiinteistömarkkinat ovat todella raitista ilmaa.

Vaikka Chengdun hintaindeksi laski heinäkuussa 0,7 % verrattuna Xiameniin ja Wuhaniin, mikä on toinen selvä trendi, Xiamen laski 13,2 % ja Wuhan 13,4 % tämän vuoden seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana , jota voidaan kuvata traagiseksi.

Otetaan esimerkiksi 5 miljoonan talo Xiamen ja Wuhan 80 000 yuania kuukaudessa.

On kulunut kolme kuukautta siitä, kun keskuspankki ja Finanssivalvonta julkaisivat 17. toukokuuta joukon merkittäviä kiinteistömarkkinoille suotuisia linjauksia "5·17" New Dealin jälkeen kiinteistömarkkinoille on tullut uusia linjauksia syntyi eri paikoissa, keskittyen yleensä vapauttamiseen.

Tältä pohjalta kaksi maininnan arvoista politiikkaa keskustasolla ovat vanhan vaihto ja liikeasuntojen osto ja varastointi valtion omaisuuden lopussa.

Nämä kaksi politiikkaa ovat olleet hyvin äänekkäitä yleisessä mielipiteessä, mutta niiden todelliset vaikutukset ovat olleet rajallisia.Politiikan vaikeus on se, että kumpikaan politiikka ei kannustanut liiketoimien lisääntymiseen. Vanhan omaisuuden korvaaminen uusilla edellyttää lähtökohtana tarvetta vaihtaa ne uusiin, ja valtion omaisuuden osto ja varastointi tulee lopulta virrata markkinoille, mikä joutuu sulattamaan markkinoiden kasvun.

Siksi halukkuus luovuttaa valtion omaisuutta on erittäin alhainen, kuten olemme aiemmin todenneet, kaupungeista, jotka ovat ilmoittaneet hankinnoista ja varastoista, useimmat ovat asettaneet tiukat ehdot, lähinnä sulkeakseen pois ne talot, joita ei ole helppo myydä. Mutta kuvittele vain, jos itse talo on helppo myydä, miksi hallituksen on kerättävä ja varastoitava se?

Hiljattain osto- ja varastointipolitiikan ottaneen Shenzhenin esimerkkinä asuntojen tarjonnan edellytyksiä ovat sopiva sijainti, kätevä kuljetus, suhteellisen täydelliset tukitilat, lähellä aluekehityksen ydinaluetta, teollinen perusta ja kehitysedut; sopiva asunnon koko, periaatteessa projekti ( talot) Pääyksikön pinta-alan tulee täyttää Shenzhenin kohtuuhintaisten asuntojen vaatimukset (alle 65 neliömetriä on kätevää, ympäröivä kuljetus on kätevää, se on lähellä metron sisäänkäyntiä); ja linja-autoasemat, ja siinä on asumiskelpoiset olosuhteet, kuten suhteellisen täydellinen infrastruktuuri ja asumistilat. Menettelyt ovat valmiit, ja ehdotetulla hankintahankkeella on oltava neljä täydellistä todistusta hankkeen lainmukaisuuden varmistamiseksi ja rahoituslaitosten lainavaatimusten täyttämiseksi.

Itse asiassa se on helppo ymmärtää Aiemmin hallitus ansaitsihelppoa rahaa, hankkimalla valtavia määriä varoja myymällä maata ja keräämällä erilaisia ​​veroja ja maksuja kiinteistökehitysprosessin aikana, nämä ovat helppoa rahaa. Mutta nyt heitä pyydetään menemään kauppaan ja tekemään voittoakovalla työllä ansaittua rahaa, mikä ei ole hyvä valtion omaisuuden kannalta.

Wu Ge uskoo, että kiinteistöjen riskien ehkäisemisen ja purkamisen sävyssä paikalliset valtionyhtiöt edistävät toimenpiteitä, kuten "hankinta ja varastointi", mutta niillä on myös monia vaikeuksia.

Monissa paikoissa julkistettujen osto- ja varastointitietojen mukaan hankinta- ja varastointihinnan yläraja on enimmäkseen kohtuuhintaisen asunnon jälleenhankintakustannus (maahankinta + rakentaminen ja asennus + voittoa enintään 5 % Neuvotteluhinnasta). kiinteistöyhtiöt, jotka perustuvat maan hinnoitteluun, huutokauppaan ja listaukseen voi olla olemassa tietty aukko. Toisaalta tämä pitää oston ja varastoinnin hinnan erittäin alhaisena, ja toisaalta se tuottaa siitä voittoa. Lopulta vain ostettavat ja varastoitavat asunnonomistajat kärsivät.

Nykyiset markkinat tarvitsevat voimaa tukeakseen pohjaa, jos valtion omaisuus voi todella ottaa haltuunsa markkinoiden ylimääräiset asunnot ja muuttaa ne kohtuuhintaisiksi asuntoiksi, mutta avain on, että tällä hetkellä se otetaan haltuun kohtuuhintaisen asunnon hinnalla, sitä tulee vielä enemmän Se rikkoo suoraan asunnon hinnan.

Äskettäin jotkut kiinteistötarkkailijat huomauttivat, että Kiinan asuntojen hinnat ovat laskeneet takaisin vuosien 2016-2017 alueelle! Mutta silti se on kallista.

Zhongtai Internationalin pääekonomisti Li Xunlei sanoi äskettäisessä NetEase Economistin kesäfoorumissa, että kiinteistöala on noussut yli 20 vuotta. Jos nousukausi päättyy, sen pitäisi teoriassa olla laskuvaihe.

Li Xunlei ehdotti vuokra-myyntisuhdetta asuntojen nykyisen hintatason arvioimiseen 20 kertaa pidetään kohtuullisena, nykyinen kiinteistön hinta-tulossuhde on noin 50-kertainen, joten kiinteistöjen sopeutumisaika voi olla suhteellisen pitkä.

Tämä on tämänhetkinen ristiriita Valtion omaisuuden hankinta ja varastointi edellyttää alhaisia ​​hintoja, mutta nykyiset talot ovat erittäin kalliita maahankinnan alusta alkaen markkinat seuraamaan kohtuuhintaisten asuntojen hintaa Jotta voimme myydä sen sinulle, meidän on ensin laskettava hinta-tulossuhde 50-kertaiseksi.

Tällä hetkellä pelastuspolitiikka on edelleen välttämätöntä.

14. elokuuta Fan Gang, Kiinan talouden rakenneuudistustutkimusyhdistyksen varapuheenjohtaja ja China Shenzhen Comprehensive Development Research Instituten johtaja, kansallisen huippuluokan ajatushautomo, ilmaisi näkemyksensä kiinteistöistä ja kaupungistumisesta vuoden 2024 Boao Real Estate -tapahtumassa. foorumi.Hän huomautti, että vaikka yleinen makrotaloudellinen tilanne on edelleen vaisu, kiinteistömarkkinat ovat lähellä pohjaa Pohjan jälkeen tulee ryömintävaihe, eli "L"-muoto, ja se tulee olemaan. käy läpi vaikean ajanjakson.

Tästä vaikeasta ajanjaksosta selviämiseksi tarvitaan edelleen jatkuvaa poliittista tukea. Jos kynnyksen alentaminen ei riitä, murskaa se, jos kustannusten alentaminen ei riitä, osoita vilpittömyyttä ja alenna nykyistä asuntokorkoa lisätäksesi kysyntää mahdollisimman paljon.

Kiinteistömarkkinoiden vakauttaminen tarkoittaa talouden vakauttamista ja luottamuksen vakauttamista. Tätä maalaisjärkeä on korostettava yhä uudelleen.

/// LOPPU ///

No.5940 alkuperäinen ensimmäinen artikkeli｜Kirjoittaja Liang Yunfeng

Viitemateriaali: China Real Estate News, "Kuinka tehokas "5·17" New Deal on kolmen kuukauden jälkeen?丨Think Tank"; Wu Ge, "Asuntojen hintojen kehityskulku"; Jiemian News, "Fan Gang: Kiinteistöt ovat lähellä pohjaa, ja kiinteistömarkkinoiden seuraava kehityspotentiaali on kaupungistuminen"