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Le marché immobilier a-t-il atteint le niveau « L » ?

2024-08-26

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L’ajustement du marché immobilier n’a pas encore atteint son point bas.

Le 15 août, le Bureau national des statistiques a publié les dernières données relatives à l'immobilier, tant sur les investissements que sur les ventes.

Du côté des investissements, de janvier à juillet, l'investissement national en développement immobilier s'est élevé à 6,0877 milliards de yuans, soit une baisse de 10,2% sur un an, dont 4,623 milliards de yuans pour l'investissement résidentiel, soit une baisse de 10,6%. En juillet, les investissements en développement immobilier ont chuté de 10,8% sur un an, soit une baisse de 0,7 point de pourcentage plus importante qu'en juin.

Avec le recul, l’investissement immobilier n’est jamais revenu à des niveaux positifs depuis qu’il est devenu négatif en avril 2022. Au cours de cette période, il a connu diverses politiques de sauvetage. Même s’il y a eu des périodes où la baisse des fourchettes individuelles s’est rétrécie au cours du processus, c’est l’ensemble du marché qui a connu ce phénomène. ne s’améliore pas de manière significative.

La détérioration continue du côté des investissements est à la fois un effet et une cause.Des données plus directes indiquent que de janvier à juillet, les données sur l'acquisition de terrains par les sociétés immobilières ont chuté de 38 % sur un an, les mises en chantier de 23 % et les superficies en construction de 12 %. Les promoteurs ne sont plus disposés à acquérir des terrains. Actuellement, seules les entreprises centrales sont encore actives sur le marché des enchères foncières. Les sociétés locales d'investissement urbain se sont progressivement retirées cette année et ne sont plus en mesure de financer les enchères foncières locales.

Wu Ge, économiste en chef de Changjiang Securities, estime que les interventions de financement public du côté de l'offre immobilière pourraient rester prudentes à l'avenir, et que les ajustements des taux d'intérêt du côté de la demande seront également relativement modérés. Compte tenu de l'affaiblissement des prix de l'immobilier et de la moindre volonté des sociétés immobilières d'acquérir des terrains, on s'attend initialement à ce que la baisse des investissements immobiliers cette année s'étende à environ -11%, contre -9,6% l'année dernière.

Une telle tendance rend difficile de prévoir quand le fond sera achevé.

Si vous devez regarder les bonnes nouvelles du côté des investissements, il se peut qu'en juillet, l'indice du boom du développement immobilier (appelé « indice national du boom immobilier ») était de 92,22, en hausse pendant trois mois consécutifs. les données précédentes de juin étaient de 92,11 et celles de mai de 92,01.

Normalement, un indice national de boom immobilier de 100 points est le niveau de boom le plus approprié, entre 95 et 105 points est un niveau de boom modéré, en dessous de 95 est un niveau de boom faible et au-dessus de 105 est un niveau de boom élevé.

Du côté des ventes, on constate une baisse évidente tant du volume que des prix.

En termes de logements neufs, de janvier à juillet, la surface de vente des logements commerciaux nouvellement construits a diminué de 18,6 % sur un an et le volume des ventes de logements commerciaux nouvellement construits a diminué de 24,3 % sur un an. La bonne nouvelle est que sous l’influence d’une série de politiques favorables, la baisse de certains indicateurs liés à l’immobilier a commencé à se réduire, mais elle reste limitée.

Ce qui reflète le mieux la prospérité du secteur immobilier, ce sont les ventes de maisons d’occasion.Selon la liste des prix des logements d'occasion de 70 villes publiée par le Bureau des statistiques en juillet, malheureusement, seules Pékin et Kunming ont cessé de baisser dans 70 villes en juillet, Shanghai a légèrement augmenté et les 67 villes restantes ont continué de baisser.

Au niveau des villes, parmi les villes de premier rang, Pékin et Shanghai se sont stabilisées, mais Guangzhou et Shenzhen ont connu des baisses plus importantes, Guangzhou et Shenzhen ayant chuté de 0,9 % et Shenzhen de 1,2 %. nettement plus grand que Pékin et Shanghai Bien sûr, du point de vue de l'enregistrement des ménages, Guangzhou et Shenzhen ne sont pas aussi bonnes que Pékin et Shanghai. À l'heure actuelle, vous pouvez voir la différence entre Pékin, Shanghai et Guangzhou. Shenzhen.

Les villes de deuxième rang ont globalement chuté de 0,6 % d'un mois à l'autre, et les villes de troisième rang ont chuté de 0,7 % dans l'ensemble. L'effet des politiques dans les villes de premier et de deuxième rang a été plus évident.

En regardant des villes spécifiques, plusieurs peuvent être comparées. Par exemple, parmi les villes de second rang, les ventes de logements d'occasion à Chengdu ont dépassé 20 000 unités en juillet, soit une augmentation mensuelle de 19,2 % et sur un an. augmentation annuelle de 38,3%. Il faut dire que le marché immobilier de Chengdu est vraiment une bouffée d'air frais.

Bien que l'indice des prix à Chengdu ait également chuté de 0,7% en juillet, par rapport à Xiamen et Wuhan, autre tendance claire, Xiamen a chuté de 13,2% et Wuhan de 13,4% au cours des sept premiers mois de cette année, respectivement de 1,8% et 1,6%. , que l’on peut qualifier de tragique.

Prenons l'exemple d'une maison de 5 millions d'habitants : Xiamen et Wuhan ont chuté respectivement de 90 000 et 80 000 par mois pour les travailleurs ordinaires, cela peut représenter plus de la moitié du revenu annuel.

Cela fait trois mois que la Banque centrale et l'Administration nationale de surveillance financière ont publié conjointement, le 17 mai de cette année, une série de politiques majeures favorables au marché immobilier. Depuis le New Deal « 5·17 », de nouvelles politiques pour le marché immobilier ont été mises en place. ont surgi à divers endroits, se concentrant généralement sur la libéralisation du seuil d'achat d'une maison et la réduction du coût d'achat d'une maison.

Sur cette base, deux politiques dignes de mention au niveau central sont la reprise des biens anciens et la fin des actifs appartenant à l'État pour l'achat et le stockage de logements commerciaux.

Ces deux politiques ont été très bruyantes dans l’opinion publique, mais leurs effets réels ont été limités.La difficulté de cette politique est qu’aucune des deux politiques n’a stimulé une augmentation des transactions. Le remplacement des anciens actifs par de nouveaux nécessite comme prémisse la nécessité de les échanger contre de nouveaux, et l'achat et le stockage des actifs appartenant à l'État devront éventuellement être acheminés vers le marché, qui doit être digéré par l'augmentation du marché.

Par conséquent, la volonté de céder les actifs appartenant à l’État est très faible. Comme nous l’avons déjà dit, la plupart des villes qui ont annoncé l’achat et le stockage ont fixé des conditions strictes, essentiellement pour exclure les maisons qui ne sont pas faciles à vendre. Mais imaginez, si la maison elle-même est facile à vendre, pourquoi le gouvernement devrait-il la collecter et la stocker ?

En prenant comme exemple Shenzhen, qui a récemment introduit une politique d'achat et de stockage, les conditions de logement comprennent un emplacement approprié, un transport pratique, des installations de soutien relativement complètes, à proximité de la zone centrale du développement régional, une base industrielle et des avantages de développement appropriés ; taille de l'appartement, en principe, le projet (Maisons) La taille de l'unité principale doit répondre aux exigences des logements abordables et de la superficie de Shenzhen (moins de 65 mètres carrés) ; la vie est pratique, les transports environnants sont pratiques, il est proche des entrées de métro et gares routières, et il dispose de conditions habitables telles qu'une infrastructure et des équipements de vie relativement complets ; Les procédures sont complètes et le projet d'acquisition proposé doit avoir quatre certificats complets pour garantir la conformité juridique du projet et répondre aux exigences de prêt des institutions financières.

En fait, c’est facile à comprendre. Auparavant, le gouvernement gagnait.argent facile, obtenir d'énormes sommes d'argent en vendant des terrains et collecter diverses taxes et frais pendant le processus de développement immobilier, c'est de l'argent facile. Mais maintenant, on leur demande d'aller faire du commerce et de réaliser des bénéfices.argent durement gagné, ce qui n’est pas bon pour les actifs appartenant à l’État.

Wu Ge estime que sous le ton de la prévention et du désamorçage des risques immobiliers, les entreprises publiques locales proposent des mesures telles que « l'acquisition et le stockage », mais qu'elles sont également confrontées à de nombreuses difficultés.

Selon les détails d'achat et de stockage divulgués à de nombreux endroits, la limite supérieure du prix d'achat et de stockage est principalement le coût de remplacement d'un logement abordable (attribution du terrain + construction et installation + pas plus de 5 % de profit par rapport au prix réel). les sociétés immobilières basées sur le coût des enchères foncières, des enchères et de la cotation peuvent être Il existe un certain écart. D'une part, cela permettra de maintenir le prix d'achat et de stockage à un niveau très bas, et d'autre part, cela permettra d'en tirer un profit. En fin de compte, seuls les propriétaires qui doivent être achetés et stockés seront lésés.

Le marché actuel a besoin de force pour soutenir le fond. Si les actifs appartenant à l'État peuvent réellement reprendre les logements excédentaires sur le marché et les convertir en logements abordables, cela peut effectivement stabiliser la dynamique à la baisse. il est repris au prix d'un logement abordable, il le sera encore plus. Il casse directement le prix de l'immobilier.

Récemment, certains observateurs de l’immobilier ont souligné que les prix de l’immobilier en Chine étaient revenus dans la fourchette comprise entre 2016 et 2017 ! Mais même ainsi, cela reste cher.

Li Xunlei, économiste en chef de Zhongtai International, a déclaré lors du récent forum d'été de la réunion annuelle des économistes de NetEase 2024 que l'immobilier est en hausse depuis plus de 20 ans. Si la période de hausse se termine, elle devrait théoriquement être une phase de baisse.

Li Xunlei a suggéré d'utiliser le ratio loyers/ventes pour juger du niveau actuel des prix des logements. Du point de vue actuel, le ratio loyers/ventes est encore évidemment bas si le ratio prix/bénéfices est de . 20 fois est considéré comme raisonnable, le ratio prix/bénéfice de l'immobilier actuel est d'environ 50 fois, de sorte que le temps d'ajustement de l'immobilier peut être relativement long.

C'est la contradiction actuelle. L'acquisition et le stockage des actifs appartenant à l'État doivent nécessiter des prix bas, mais les maisons actuelles sont très chères dès le début de l'acquisition du terrain. Le prix du terrain peut dépasser de loin le prix des logements abordables. marché pour suivre le prix des logements abordables. Pour vous les vendre, nous devons d’abord réduire le ratio cours/bénéfice de 50 fois.

À l’heure actuelle, les politiques de sauvetage restent impératives.

Le 14 août, Fan Gang, vice-président de l'Association chinoise de recherche sur la réforme structurelle économique et directeur du China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, un groupe de réflexion national haut de gamme, a exprimé son point de vue sur l'immobilier et l'urbanisation lors du Boao Real Estate 2024. Forum.Il a souligné que, bien que la situation macroéconomique globale soit encore morose, le marché immobilier est proche du fond, après le fond, il y aura une étape de rampement vers le bas, c'est-à-dire une forme en « L ». traverser une période difficile.

Pour traverser cette période difficile, un soutien politique continu est encore nécessaire. Si l’abaissement du seuil ne suffit pas, alors brisez-le ; si la réduction des coûts ne suffit pas, faites preuve d’une certaine sincérité et abaissez le taux d’intérêt du logement existant pour stimuler autant que possible la demande supplémentaire.

Stabiliser le marché immobilier signifie stabiliser l’économie et stabiliser la confiance. Ce bon sens doit être souligné encore et encore.

/// FIN ///

Premier article original n° 5940|Auteur Liang Yunfeng

Document de référence : China Real Estate News, « Quelle est l'efficacité du New Deal « 5·17 » après trois mois ?丨Think Tank" ; Wu Ge, "La trajectoire des prix du logement" ; Jiemian News, "Fan Gang : L'immobilier est proche du fond, et la prochaine étape du potentiel de développement du marché immobilier réside dans l'urbanisation"