новости

Корректировка рынка недвижимости еще не достигла дна.

15 августа Национальное бюро статистики опубликовало последние данные, связанные с недвижимостью, как по инвестициям, так и по продажам.

Что касается инвестиций, с января по июль объем инвестиций в развитие недвижимости в стране составил 6,0877 млрд юаней, что на 10,2% меньше, чем в прошлом году, из них инвестиции в жилье составили 4,623 млрд юаней, снизившись на 10,6%. В июле инвестиции в развитие недвижимости упали на 10,8% в годовом исчислении, и это снижение было на 0,7 процентных пункта больше, чем в июне.

Оглядываясь назад, можно сказать, что инвестиции в недвижимость ни разу не вернулись к положительному уровню с тех пор, как в апреле 2022 года они стали отрицательными. существенно не улучшится.

Продолжающееся ухудшение инвестиционной ситуации является одновременно следствием и причиной.Более прямые данные заключаются в том, что с января по июль данные о приобретении земли компаниями по недвижимости упали на 38% в годовом исчислении, объемы нового строительства упали на 23%, а площадь застройки упала на 12%. Застройщики больше не желают приобретать землю. В настоящее время на рынке земельных аукционов по-прежнему активны только центральные предприятия. Местные городские инвестиционные компании в этом году постепенно отступили и больше не могут обеспечивать финансирование местных земельных аукционов.

У Гэ, главный экономист Changjiang Securities, считает, что вмешательство государственного финансирования со стороны предложения недвижимости может оставаться разумным в будущем, а корректировка процентных ставок со стороны спроса также будет относительно мягкой. Принимая во внимание ослабление цен на жилье и снижение готовности компаний по недвижимости приобретать землю, первоначально ожидается, что снижение инвестиций в недвижимость в этом году увеличится примерно до -11% с прошлогодних -9,6%.

Такая тенденция затрудняет прогнозирование момента завершения дна.

Если вам нужно обратить внимание на хорошие новости с инвестиционной стороны, то, возможно, в июле индекс бума развития недвижимости (называемый «Национальным индексом бума недвижимости») составил 92,22, увеличиваясь три месяца подряд. предыдущие данные в июне были 92,11, а в мае - 92,01.

Обычно национальный индекс бума недвижимости в 100 пунктов является наиболее подходящим уровнем бума, от 95 до 105 пунктов — умеренным уровнем бума, ниже 95 — низким уровнем бума и выше 105 — высоким уровнем бума.

Что касается продаж, то наблюдается очевидное падение как объема, так и цены.

Что касается нового жилья, то с января по июль площадь продаж вновь построенного коммерческого жилья упала на 18,6% в годовом исчислении, а объем продаж вновь построенного коммерческого жилья упал на 24,3% в годовом исчислении. Хорошей новостью является то, что под влиянием ряда благоприятных мер снижение некоторых показателей, связанных с недвижимостью, начало сужаться, но оно пока носит ограниченный характер.

Что лучше всего отражает процветание индустрии недвижимости, так это продажи подержанных домов.Согласно прейскуранту цен на вторичное жилье в 70 городах, опубликованному Статистическим бюро в июле, к сожалению, только Пекин и Куньмин прекратили падение в 70 городах в июле, Шанхай немного вырос, а остальные 67 городов продолжили падение.

Что касается уровня городов, среди городов первого уровня Пекин и Шанхай стабилизировались, но в Гуанчжоу и Шэньчжэне наблюдается более широкий спад: Гуанчжоу упал на 0,9%, а Шэньчжэнь - на 1,2%. С точки зрения интенсивности стимулирования Гуанчжоу и Шэньчжэнь находятся на лидирующих позициях. значительно больше, чем в Пекине и Шанхае. Конечно, с точки зрения регистрации домохозяйств. С точки зрения содержания золота Гуанчжоу и Шэньчжэнь не так хороши, как Пекин и Шанхай. В настоящее время вы можете увидеть разницу между Пекином, Шанхаем и Гуанчжоу. Шэньчжэнь.

Города второго уровня в целом упали на 0,6% в месячном исчислении, а города третьего уровня в целом упали на 0,7%. Эффект от политики в городах первого и второго уровня был более очевидным.

Если посмотреть на конкретные города, то можно сравнить несколько городов. Например, среди городов второго уровня продажи подержанного жилья в Чэнду превысили 20 000 единиц в июле, что на 19,2% больше, чем в прошлом месяце, и в годовом исчислении. Годовой рост на 38,3%. Надо сказать, что рынок недвижимости Чэнду действительно глоток свежего воздуха.

Хотя индекс цен в Чэнду также упал на 0,7% в июле по сравнению с Сямынем и Уханем, что является еще одной явной тенденцией, Сямынь упал на 13,2%, а Ухань упал на 13,4% за первые семь месяцев этого года на 1,8% и 1,6% соответственно. , что можно охарактеризовать как трагическое.

Возьмем, к примеру, 5-миллионный дом в Сямыне и Ухане, который упал на 90 000 и 80 000 в месяц соответственно. Для обычных людей из рабочего класса это может быть больше, чем половина годового дохода.

Прошло три месяца с тех пор, как 17 мая этого года Центральный банк и Государственное управление финансового надзора совместно опубликовали серию важных благоприятных мер для рынка недвижимости. После «Нового курса 5·17» были введены новые правила для рынка недвижимости. возникли в разных местах, в основном ориентированные на либерализацию порога покупки дома и снижение стоимости покупки дома.

Исходя из этого, на центральном уровне стоит упомянуть две политики: обмен старого имущества и прекращение использования государственных активов для покупки и хранения коммерческого жилья.

Эти две политики активно обсуждались в общественном мнении, но их фактический эффект был ограниченным.Трудность с этой политикой заключается в том, что ни одна из них не стимулировала рост транзакций. Замена старых активов новыми требует необходимости обмена их на новые как предпосылки, а покупка и хранение государственных активов в конечном итоге должны будут перетечь на рынок, который должен быть переварен увеличением рынка.

Поэтому готовность распоряжаться госимуществом очень низкая. Как мы уже говорили, в большинстве городов, заявивших о покупке и хранении, выставлены жесткие условия, по сути, для исключения тех домов, которые нелегко продать. Но представьте себе, если сам дом легко продать, зачем государству его собирать и хранить?

Взяв в качестве примера Шэньчжэнь, который недавно ввел политику покупки и хранения, жилищные условия включают подходящее расположение, удобную транспортную развязку, относительно полную вспомогательную базу, близость к основной зоне регионального развития, промышленную основу и подходящие преимущества развития; размер квартиры, в принципе, проект (дома). Размер основной квартиры должен соответствовать требованиям и площади доступного жилья в Шэньчжэне (менее 65 квадратных метров, жизнь удобна, транспортная развязка удобна, близко к метро и метро); автобусные станции, и он имеет пригодные для жизни условия, такие как относительно полная инфраструктура и жилые помещения. Процедуры завершены, и предлагаемый проект приобретения должен иметь четыре полных сертификата, чтобы гарантировать юридическое соответствие проекта и соответствовать кредитным требованиям финансовых учреждений.

На самом деле это легко понять. Раньше правительство зарабатывало.легкие деньги, получение огромных сумм средств за счет продажи земли и сбора различных налогов и сборов в процессе строительства недвижимости - это легкие деньги. Но теперь их просят выйти и торговать и получать прибыль.с трудом заработанные деньги, что нехорошо для государственных активов.

У Гэ считает, что под предлогом предотвращения и снижения рисков в сфере недвижимости местные государственные предприятия продвигают такие меры, как «приобретение и хранение», но они также сталкиваются со многими трудностями.

Согласно подробностям покупки и хранения, раскрытым во многих местах, верхний предел цены покупки и хранения в основном представляет собой стоимость замены доступного жилья (отделение земли + строительство и установка + прибыль не более 5%). Договорная цена с реальной). компании по недвижимости на основе стоимости земельных торгов, аукционов и листинга могут быть Существует определенный разрыв. С одной стороны, это позволит сохранить цену покупки и хранения на очень низком уровне, а с другой стороны, получить от этого прибыль. В конечном итоге пострадают только домовладельцы, которых приходится покупать и хранить.

Нынешнему рынку нужна сила, чтобы поддержать дно. Если государственные активы действительно смогут поглотить излишки домов на рынке и превратить их в доступное жилье, это действительно сможет стабилизировать нисходящую динамику. его перехватывает цена доступного жилья, она будет еще больше. Это напрямую снижает цену дома.

Недавно некоторые обозреватели рынка недвижимости отметили, что цены на жилье в Китае вернулись к диапазону между 2016 и 2017 годами! Но даже в этом случае это все равно дорого.

Ли Сюньлэй, главный экономист Zhongtai International, заявил на недавнем Летнем форуме экономистов NetEase 2024 года, что рынок недвижимости растет уже более 20 лет. Если период роста закончится, теоретически это должна быть стадия снижения.

Ли Сюньлэй предложил использовать соотношение арендной платы к продажам для оценки текущего уровня цен на жилье. С текущей точки зрения соотношение арендной платы к продажам все еще явно находится на низком уровне. 20 раз считается разумным, текущее соотношение цены и прибыли на недвижимость составляет около 50 раз, поэтому время корректировки недвижимости может быть относительно долгим.

Это нынешнее противоречие. Приобретение и хранение государственных активов должны требовать низких цен, но нынешние дома очень дороги с самого начала приобретения земли. Цена на землю может значительно превышать цену доступного жилья. рынок следит за ценами на доступное жилье. Чтобы продать его вам, нам нужно сначала снизить соотношение цены и прибыли в 50 раз.

В настоящее время политика спасения по-прежнему необходима.

14 августа Фань Ган, вице-президент Китайской ассоциации исследований структурных экономических реформ и директор Китайского Шэньчжэньского института комплексных исследований развития, национального высококлассного аналитического центра, выразил свои взгляды на недвижимость и урбанизацию на выставке Boao Real Estate 2024. Форум.Он отметил, что, хотя общая макроэкономическая ситуация по-прежнему вялая, рынок недвижимости близок к дну. После дна наступит этап ползания по дну, то есть L-образная форма, и так оно и будет. пережить трудный период.

Чтобы пережить этот трудный период, по-прежнему необходима постоянная политическая поддержка. Если снижения порога недостаточно, тогда преодолейте его; если снижения затрат недостаточно, проявите некоторую искренность и снизьте существующую процентную ставку на жилье, чтобы максимально стимулировать растущий спрос.

Стабилизация рынка недвижимости означает стабилизацию экономики и укрепление доверия. Этот здравый смысл необходимо подчеркивать снова и снова.

/// КОНЕЦ ///

№ 5940, оригинальная первая статья｜Автор Лян Юньфэн

Справочный материал: «Новости недвижимости Китая», «Насколько эффективен новый курс «5·17» спустя три месяца?»丨Аналитический центр»; У Гэ, «Траектория цен на жилье»; Jiemian News, «Банда фанатов: недвижимость близка к дну, и следующий этап потенциала развития рынка недвижимости заключается в урбанизации»