νέα

Η προσαρμογή της αγοράς ακινήτων δεν έχει φτάσει ακόμη στο πάτο.

Στις 15 Αυγούστου, το Εθνικό Γραφείο Στατιστικής δημοσίευσε τα πιο πρόσφατα στοιχεία σχετικά με τα ακίνητα, τόσο από επενδύσεις όσο και από πωλήσεις.

Από την πλευρά των επενδύσεων, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο, η εθνική επένδυση ανάπτυξης ακινήτων ήταν 6,0877 δισεκατομμύρια γιουάν, μια ετήσια μείωση 10,2% εκ των οποίων οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν 4,623 δισεκατομμύρια γιουάν, μείωση 10,6%. Τον Ιούλιο, οι επενδύσεις σε ανάπτυξη ακινήτων μειώθηκαν κατά 10,8% σε ετήσια βάση και η πτώση ήταν 0,7 ποσοστιαίες μονάδες μεγαλύτερη από εκείνη του Ιουνίου.

Κοιτάζοντας πίσω, οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν επέστρεψαν ποτέ σε θετικά επίπεδα από τότε που έγιναν αρνητικές τον Απρίλιο του 2022. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπήρξαν διάφορες πολιτικές διάσωσης Παρόλο που υπήρξαν περίοδοι που η μείωση των επιμέρους σειρών περιορίστηκε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας δεν βελτιωθεί σημαντικά.

Η συνεχιζόμενη επιδείνωση από την πλευρά των επενδύσεων είναι και αποτέλεσμα και αιτία.Πιο άμεσα στοιχεία είναι ότι από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο, τα στοιχεία για την απόκτηση γης από εταιρείες ακινήτων μειώθηκαν κατά 38% σε ετήσια βάση, οι νέες κατασκευές μειώθηκαν κατά 23% και η έκταση κατασκευής μειώθηκε κατά 12%. Οι προγραμματιστές δεν είναι πλέον διατεθειμένοι να αποκτήσουν γη Επί του παρόντος, μόνο οι κεντρικές επιχειρήσεις εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται στην αγορά των δημοπρασιών γης.

Ο Wu Ge, επικεφαλής οικονομολόγος της Changjiang Securities, πιστεύει ότι η παρέμβαση δημόσιας χρηματοδότησης στην πλευρά της προσφοράς ακινήτων μπορεί να παραμείνει συνετή στο μέλλον και οι προσαρμογές των επιτοκίων στην πλευρά της ζήτησης θα είναι επίσης σχετικά ήπιες. Λαμβάνοντας υπόψη την αποδυνάμωση των τιμών των κατοικιών και τη συρρίκνωση της προθυμίας των εταιρειών ακινήτων να αποκτήσουν γη, αρχικά αναμένεται ότι η μείωση των επενδύσεων σε ακίνητα φέτος θα επεκταθεί σε περίπου -11% από -9,6% πέρυσι.

Μια τέτοια τάση καθιστά δύσκολο να δούμε πότε θα ολοκληρωθεί το κάτω μέρος.

Αν πρέπει να δείτε τα καλά νέα από την πλευρά των επενδύσεων, μπορεί να είναι ότι τον Ιούλιο, ο δείκτης ανάπτυξης ακινήτων (αναφέρεται ως "Εθνικός δείκτης έκρηξης ακινήτων") ήταν 92,22, σημειώνοντας άνοδο για τρεις συνεχόμενους μήνες Τα προηγούμενα στοιχεία τον Ιούνιο ήταν 92,11 και τον Μάιο 92,01.

Κανονικά, ένας εθνικός δείκτης έκρηξης ακινήτων 100 μονάδων είναι το πιο κατάλληλο επίπεδο έκρηξης, μεταξύ 95 και 105 μονάδων είναι ένα μέτριο επίπεδο έκρηξης, κάτω από 95 είναι ένα χαμηλό επίπεδο έκρηξης και πάνω από 105 είναι ένα υψηλό επίπεδο έκρηξης.

Εξετάζοντας την πλευρά των πωλήσεων, υπάρχει εμφανής πτώση τόσο στον όγκο όσο και στην τιμή.

Όσον αφορά τις νέες κατοικίες, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο, η περιοχή πωλήσεων των νεόδμητων εμπορικών κατοικιών μειώθηκε κατά 18,6% σε ετήσια βάση και ο όγκος πωλήσεων των νεόδμητων εμπορικών κατοικιών μειώθηκε κατά 24,3% σε ετήσια βάση. Τα καλά νέα είναι ότι υπό την επίδραση μιας σειράς ευνοϊκών πολιτικών, η πτώση σε ορισμένους δείκτες που σχετίζονται με τα ακίνητα έχει αρχίσει να μειώνεται, αλλά εξακολουθεί να είναι καλή.

Αυτό που αντικατοπτρίζει καλύτερα την ευημερία του κλάδου των ακινήτων είναι οι πωλήσεις μεταχειρισμένων κατοικιών.Σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο μεταχειρισμένων κατοικιών 70 πόλεων που κυκλοφόρησε από το Γραφείο Στατιστικής τον Ιούλιο, δυστυχώς, μόνο το Πεκίνο και το Κουνμίνγκ σταμάτησαν να πέφτουν σε 70 πόλεις τον Ιούλιο, η Σαγκάη αυξήθηκε ελαφρά και οι υπόλοιπες 67 πόλεις συνέχισαν να πέφτουν.

Όσον αφορά το επίπεδο των πόλεων, μεταξύ των πόλεων πρώτης κατηγορίας, το Πεκίνο και η Σαγκάη έχουν σταθεροποιηθεί, αλλά το Guangzhou και το Shenzhen παρουσίασαν μεγαλύτερη πτώση, με το Guangzhou να υποχωρεί κατά 0,9% και το Shenzhen να υποχωρεί κατά 1,2%. Σημαντικά μεγαλύτερο από το Πεκίνο και τη Σαγκάη Φυσικά, από την άποψη της οικιακής εγγραφής Όσον αφορά την περιεκτικότητα σε χρυσό, το Guangzhou και το Shenzhen δεν είναι τόσο καλά όσο το Πεκίνο και η Σαγκάη Shenzhen.

Οι πόλεις δεύτερης βαθμίδας μειώθηκαν συνολικά κατά 0,6% από μήνα σε μήνα και οι πόλεις τρίτης κατηγορίας μειώθηκαν κατά 0,7% συνολικά.

Εξετάζοντας συγκεκριμένες πόλεις, υπάρχουν πολλές που μπορούν να συγκριθούν. Για παράδειγμα, μεταξύ των πόλεων δεύτερης κατηγορίας, οι πωλήσεις μεταχειρισμένων κατοικιών του Τσενγκντού ξεπέρασαν τις 20.000 μονάδες τον Ιούλιο, σημειώνοντας αύξηση 19,2% από μήνα σε μήνα και από έτος σε έτος. ετήσια αύξηση 38,3%.

Αν και ο δείκτης τιμών στο Chengdu μειώθηκε επίσης κατά 0,7% τον Ιούλιο, σε σύγκριση με το Xiamen και το Wuhan, μια άλλη σαφής τάση, η Xiamen μειώθηκε κατά 13,2% και η Wuhan μειώθηκε κατά 13,4% τους πρώτους επτά μήνες του τρέχοντος έτους, 1,8% και 1,6% αντίστοιχα , που μπορεί να χαρακτηριστεί τραγικό.

Πάρτε για παράδειγμα ένα σπίτι 5 εκατομμυρίων που το Ξιαμέν και το Γουχάν μειώθηκαν κατά 90.000 και 80.000 το μήνα αντίστοιχα.

Έχουν περάσει τρεις μήνες από τότε που η κεντρική τράπεζα και η Διοίκηση Χρηματοοικονομικής Εποπτείας εξέδωσαν από κοινού μια σειρά από σημαντικές ευνοϊκές πολιτικές για την αγορά ακινήτων στις 17 Μαΐου του τρέχοντος έτους Από το «5·17» του New Deal, έχουν εκδοθεί νέες πολιτικές για την αγορά ακινήτων εμφανίστηκε σε διάφορα μέρη, εστιάζοντας γενικά στην απελευθέρωση Το όριο για την αγορά ενός σπιτιού και τη μείωση του κόστους αγοράς ενός σπιτιού.

Σε αυτή τη βάση, δύο πολιτικές που αξίζει να αναφερθούν σε κεντρικό επίπεδο είναι η ανταλλαγή παλαιών περιουσιακών στοιχείων και η κατάργηση των κρατικών περιουσιακών στοιχείων για την αγορά και αποθήκευση εμπορικών κατοικιών.

Αυτές οι δύο πολιτικές ήταν πολύ υψηλές στην αρένα της κοινής γνώμης, αλλά οι πραγματικές τους επιπτώσεις ήταν περιορισμένες.Η δυσκολία με την πολιτική είναι ότι καμία από τις δύο πολιτικές δεν ενθάρρυνε την αύξηση των συναλλαγών. Η αντικατάσταση παλαιών περιουσιακών στοιχείων με νέα προϋποθέτει την ανάγκη ανταλλαγής τους με νέα ως προϋπόθεση, και η αγορά και αποθήκευση κρατικών περιουσιακών στοιχείων θα χρειαστεί τελικά να εισρεύσει στην αγορά, η οποία πρέπει να αφομοιωθεί από την αύξηση της αγοράς.

Ως εκ τούτου, η προθυμία διάθεσης των κρατικών περιουσιακών στοιχείων είναι πολύ χαμηλή. Αλλά φανταστείτε, εάν το ίδιο το σπίτι είναι εύκολο να πουληθεί, γιατί χρειάζεται η κυβέρνηση να το συλλέξει και να το αποθηκεύσει;

Λαμβάνοντας υπόψη το Shenzhen, το οποίο εισήγαγε πρόσφατα μια πολιτική αγοράς και αποθήκευσης, ως παράδειγμα, οι συνθήκες στέγασης περιλαμβάνουν κατάλληλη τοποθεσία, βολική μεταφορά, σχετικά πλήρεις υποστηρικτικές εγκαταστάσεις, κοντά στον πυρήνα της περιφερειακής ανάπτυξης, βιομηχανική βάση και πλεονεκτήματα ανάπτυξης Μέγεθος διαμερίσματος, κατ 'αρχήν, το έργο ( Σπίτια) Το μέγεθος της κύριας μονάδας πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις των προσιτών κατοικιών και της περιοχής Shenzhen (λιγότερο από 65 τετραγωνικά μέτρα είναι βολικό, η περιβάλλουσα μεταφορά είναι βολική, είναι κοντά σε εισόδους του μετρό και). σταθμούς λεωφορείων και διαθέτει συνθήκες διαβίωσης, όπως σχετικά πλήρεις υποδομές και εγκαταστάσεις διαβίωσης.

Στην πραγματικότητα, είναι εύκολο να γίνει κατανοητό Προηγουμένως, η κυβέρνηση κέρδιζεεύκολο χρήμα, η απόκτηση τεράστιων ποσών κεφαλαίων μέσω της πώλησης γης και η είσπραξη διαφόρων φόρων και τελών κατά τη διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων, αυτά είναι εύκολα χρήματα. Τώρα όμως καλούνται να βγουν και να κάνουν εμπόριο και να βγάλουν κέρδοςχρήματα που κερδήθηκαν με κόπο, κάτι που δεν είναι καλό για κρατικά περιουσιακά στοιχεία.

Ο Wu Ge πιστεύει ότι υπό τον τόνο της πρόληψης και της εκτόνωσης των κινδύνων ακινήτων, οι τοπικές κρατικές επιχειρήσεις προχωρούν μέτρα όπως «απόκτηση και αποθήκευση», αλλά αντιμετωπίζουν επίσης πολλές δυσκολίες.

Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες αγοράς και αποθήκευσης που αποκαλύπτονται σε πολλά μέρη, το ανώτατο όριο της τιμής αγοράς και αποθήκευσης είναι κυρίως το κόστος αντικατάστασης προσιτής στέγης (κατανομή γης + κατασκευή και εγκατάσταση + όχι περισσότερο από 5% κέρδος με πραγματική τιμή). κτηματομεσιτικές εταιρείες με βάση το κόστος της γης προσφορών, δημοπρασία και εισαγωγή μπορεί να Υπάρχει ένα ορισμένο κενό. Αφενός, αυτό θα κρατήσει την τιμή της αγοράς και της αποθήκευσης πολύ χαμηλά, και αφετέρου, θα αποκομίσει κέρδος από αυτό. Στο τέλος, μόνο οι ιδιοκτήτες σπιτιού που πρέπει να αγοραστούν και να αποθηκευτούν.

Η τρέχουσα αγορά χρειάζεται δύναμη για να υποστηρίξει τον πυθμένα αναλαμβάνεται στην τιμή της οικονομικής στέγης, θα είναι ακόμη περισσότερο Σπάει άμεσα την τιμή του σπιτιού.

Πρόσφατα, ορισμένοι παρατηρητές ακινήτων τόνισαν ότι οι τιμές κατοικιών στην Κίνα έχουν υποχωρήσει ξανά στο εύρος μεταξύ 2016 και 2017! Αλλά ακόμα κι έτσι, εξακολουθεί να είναι ακριβό.

Ο Li Xunlei, επικεφαλής οικονομολόγος της Zhongtai International, είπε στο πρόσφατο ετήσιο θερινό φόρουμ του NetEase Economist ότι η ακίνητη περιουσία αυξάνεται για περισσότερα από 20 χρόνια, θεωρητικά θα πρέπει να είναι πτωτική.

Ο Li Xunlei πρότεινε τη χρήση της αναλογίας ενοικίασης προς πώληση για να κριθεί το τρέχον επίπεδο τιμών κατοικιών Από την τρέχουσα άποψη, η αναλογία ενοικίασης προς πωλήσεις εξακολουθεί να είναι προφανώς στη χαμηλή αναλογία Το 20πλάσιο θεωρείται λογικό, η τρέχουσα αναλογία τιμής ακίνητης περιουσίας προς κέρδη είναι περίπου 50 φορές, επομένως ο χρόνος προσαρμογής της ακίνητης περιουσίας μπορεί να είναι σχετικά μεγάλος.

Αυτή είναι η τρέχουσα αντίφαση Η απόκτηση και αποθήκευση των κρατικών περιουσιακών στοιχείων πρέπει να απαιτεί χαμηλές τιμές, αλλά τα σημερινά σπίτια είναι πολύ ακριβά από την αρχή της απόκτησης γης αγορά για να ακολουθήσει την τιμή της προσιτής κατοικίας Για να σας το πουλήσουμε, πρέπει πρώτα να μειώσουμε την αναλογία τιμής προς κέρδη από 50 φορές.

Επί του παρόντος, οι πολιτικές διάσωσης εξακολουθούν να είναι επιτακτικές.

Στις 14 Αυγούστου, ο Fan Gang, αντιπρόεδρος της China Economic Structural Reform Research Association και διευθυντής του China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, μιας εθνικής δεξαμενής σκέψης υψηλού επιπέδου, εξέφρασε τις απόψεις του για την ακίνητη περιουσία και την αστικοποίηση στο Boao Real Estate 2024 Δικαστήριο.Επισήμανε ότι παρόλο που η συνολική μακροοικονομική κατάσταση είναι ακόμα υποτονική, η αγορά ακινήτων είναι κοντά στον πάτο, μετά τον πάτο, θα υπάρξει ένα στάδιο σέρνεται στον πάτο, δηλαδή ένα σχήμα «L» και θα είναι. περάσουν μια δύσκολη περίοδο.

Για να ξεπεραστεί αυτή η δύσκολη περίοδος, απαιτείται ακόμη συνεχής υποστήριξη πολιτικής. Εάν η μείωση του ορίου δεν είναι αρκετή, τότε συντρίψτε το εάν η μείωση του κόστους δεν είναι αρκετή, τότε δείξτε κάποια ειλικρίνεια και μειώστε το υφιστάμενο επιτόκιο στέγασης για να τονωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο η αυξητική ζήτηση.

Η σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων σημαίνει σταθεροποίηση της οικονομίας και σταθεροποίηση της εμπιστοσύνης. Αυτή η κοινή λογική πρέπει να τονίζεται ξανά και ξανά.

/// ΤΕΛΟΣ ///

No.5940 αρχικό πρώτο άρθρο｜Συγγραφέας Liang Yunfeng

Υλικό αναφοράς: China Real Estate News, "Πόσο αποτελεσματικό είναι το "5·17" New Deal μετά από τρεις μήνες;丨Think Tank", Wu Ge, "The Trajectory of Housing Prices"; Jiemian News, "Fan Gang: Τα ακίνητα βρίσκονται κοντά στον πάτο και το επόμενο στάδιο της αναπτυξιακής δυνατότητας της αγοράς ακινήτων βρίσκεται στην αστικοποίηση"