notícias

O ajustamento do mercado imobiliário ainda não atingiu o seu nível mínimo.

No dia 15 de agosto, o Instituto Nacional de Estatísticas divulgou os últimos dados relacionados com o setor imobiliário, tanto de investimento como de vendas.

Do lado do investimento, de janeiro a julho, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de 6,0877 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 10,2%, dos quais o investimento residencial foi de 4,623 bilhões de yuans, uma diminuição de 10,6%. Em Julho, o investimento em promoção imobiliária caiu 10,8% em termos homólogos, e a descida foi 0,7 pontos percentuais superior à registada em Junho.

Olhando para trás, o investimento imobiliário nunca regressou a níveis positivos desde que se tornou negativo em Abril de 2022. Durante este período, sofreu várias políticas de resgate. Embora tenha havido períodos em que o declínio nas faixas individuais se estreitou durante o processo, todo o mercado sim. não melhorar significativamente.

A deterioração contínua do lado do investimento é simultaneamente um efeito e uma causa.Dados mais diretos são que de janeiro a julho, os dados de aquisição de terrenos por empresas imobiliárias caíram 38% em relação ao ano anterior, o início de novas construções caiu 23% e a área de construção caiu 12%. Os promotores já não estão dispostos a adquirir terrenos. Actualmente, apenas as empresas centrais ainda estão activas no mercado de leilões de terrenos. As empresas locais de investimento urbano recuaram gradualmente este ano e já não conseguem fornecer financiamento para leilões de terrenos locais.

Wu Ge, economista-chefe da Changjiang Securities, acredita que a intervenção do financiamento público do lado da oferta imobiliária pode permanecer prudente no futuro, e os ajustamentos das taxas de juro do lado da procura também serão relativamente moderados. Tendo em conta o enfraquecimento dos preços da habitação e a menor vontade das empresas imobiliárias em adquirir terrenos, espera-se inicialmente que o declínio no investimento imobiliário este ano se expanda para cerca de -11% face aos -9,6% do ano passado.

Tal tendência torna difícil prever quando o fundo será concluído.

Se você tiver que olhar para as boas notícias do lado do investimento, pode ser que, em julho, o índice de boom de desenvolvimento imobiliário (conhecido como “Índice Nacional de Boom Imobiliário”) tenha sido de 92,22, subindo por três meses consecutivos. os dados anteriores em junho foram 92,11 e em maio foram 92,01.

Normalmente, um índice nacional de boom imobiliário de 100 pontos é o nível de boom mais apropriado, entre 95 e 105 pontos é um nível de boom moderado, abaixo de 95 é um nível de boom baixo e acima de 105 é um nível de boom alto.

Olhando para o lado das vendas, há uma queda óbvia tanto no volume quanto no preço.

Em termos de habitações novas, de Janeiro a Julho, a área de vendas de habitações comerciais recém-construídas caiu 18,6% em termos homólogos, e o volume de vendas de habitações comerciais recém-construídas caiu 24,3% em termos homólogos. A boa notícia é que, sob a influência de uma série de políticas favoráveis, o declínio em alguns indicadores relacionados com o imobiliário começou a diminuir, mas ainda é bom e limitado.

O que melhor reflete a prosperidade do setor imobiliário são as vendas de casas usadas.De acordo com a lista de preços de casas usadas de 70 cidades divulgada pelo Bureau of Statistics em julho, infelizmente, apenas Pequim e Kunming pararam de cair em 70 cidades em julho, Xangai subiu ligeiramente e as 67 cidades restantes continuaram a cair.

Em termos de nível de cidade, entre as cidades de primeiro nível, Pequim e Xangai estabilizaram, mas Guangzhou e Shenzhen registaram quedas mais amplas, com Guangzhou a cair 0,9% e Shenzhen a cair 1,2%. significativamente maior do que Pequim e Xangai Claro, do ponto de vista do registro familiar Em termos de conteúdo de ouro, Guangzhou e Shenzhen não são tão bons quanto Pequim e Xangai. Neste momento, você pode ver a diferença entre Pequim e Xangai e Guangzhou. Shenzhen.

As cidades de segundo nível caíram globalmente 0,6% em termos mensais e as cidades de terceiro nível caíram 0,7% no geral. O efeito das políticas nas cidades de primeiro e segundo níveis foi mais óbvio.

Olhando para cidades específicas, há várias que podem ser comparadas. Por exemplo, entre as cidades de segundo nível, as vendas de habitações usadas em Chengdu ultrapassaram 20.000 unidades em julho, um aumento mensal de 19,2% e um aumento anual. aumento anual de 38,3%. É preciso dizer que o mercado imobiliário de Chengdu é realmente uma lufada de ar fresco.

Embora o índice de preços em Chengdu também tenha caído 0,7% em julho, em comparação com Xiamen e Wuhan, outra tendência clara, Xiamen caiu 13,2% e Wuhan caiu 13,4% nos primeiros sete meses deste ano, 1,8% e 1,6%, respectivamente. , o que pode ser descrito como trágico.

Tomemos como exemplo uma casa de 5 milhões de euros. Para as pessoas comuns da classe trabalhadora, isto pode representar mais de metade do rendimento anual.

Já se passaram três meses desde que o banco central e a Administração Estatal de Supervisão Financeira emitiram conjuntamente uma série de importantes políticas favoráveis ​​para o mercado imobiliário em 17 de maio deste ano. Desde o New Deal "5·17", surgiram novas políticas para o mercado imobiliário. surgiram em vários locais, geralmente centrados na liberalização do limiar para a compra de uma casa e na redução do custo de aquisição de uma casa.

Nesta base, duas políticas dignas de menção a nível central são a troca de imóveis antigos e o fim dos activos estatais para compra e armazenamento de habitação comercial.

Estas duas políticas têm sido muito expressivas na opinião pública, mas os seus efeitos reais têm sido limitados.A dificuldade com esta política é que nenhuma das políticas estimulou um aumento nas transações. A substituição de activos antigos por novos exige a necessidade de trocá-los por novos como premissa, e a compra e armazenamento de activos estatais acabará por ter de fluir para o mercado, que precisa de ser digerido pelo aumento do mercado.

Portanto, a vontade de alienar activos estatais é muito baixa. Como já dissemos, a maioria das cidades que anunciaram a compra e o armazenamento estabeleceram condições rigorosas, essencialmente para excluir as casas que não são fáceis de vender. Mas imagine só, se a casa em si é fácil de vender, porque é que o governo precisa de a recolher e armazenar?

Tomando como exemplo Shenzhen, que introduziu recentemente uma política de compra e armazenamento, as condições de habitação incluem localização adequada, transporte conveniente, instalações de apoio relativamente completas, perto da área central de desenvolvimento regional, base industrial e vantagens de desenvolvimento adequadas; tamanho do apartamento, em princípio, o projeto (Casas) O tamanho da unidade principal deve atender aos requisitos de unidades habitacionais e áreas acessíveis de Shenzhen (menos de 65 metros quadrados de vida é conveniente, o transporte ao redor é conveniente, está perto das entradas do metrô e); estações rodoviárias e possui condições de habitabilidade, como infraestrutura e instalações habitacionais relativamente completas. Os procedimentos estão completos e o projeto de aquisição proposto deve ter quatro certificados completos para garantir a conformidade legal do projeto e atender aos requisitos de empréstimo das instituições financeiras;

Na verdade, é fácil de entender. Anteriormente, o governo ganhava.dinheiro facil, obtendo grandes quantias de fundos através da venda de terrenos e cobrando vários impostos e taxas durante o processo de desenvolvimento imobiliário, estes são dinheiro fácil. Mas agora eles são convidados a sair e negociar e obter lucrodinheiro ganho com muito esforço, o que não é bom para os ativos estatais.

Wu Ge acredita que sob o tom de prevenir e neutralizar os riscos imobiliários, as empresas estatais locais estão a avançar medidas como "aquisição e armazenamento", mas também enfrentam muitas dificuldades.

De acordo com os detalhes de compra e armazenamento divulgados em muitos lugares, o limite superior do preço de compra e armazenamento é principalmente o custo de reposição de moradias populares (alocação de terreno + construção e instalação + lucro não superior a 5% do preço negociado com o real). empresas imobiliárias com base no custo de licitação, leilão e listagem de terrenos podem haver Há uma certa lacuna. Por um lado, isso manterá o preço de compra e armazenamento muito baixo e, por outro lado, terá lucro com isso. No final, apenas os proprietários que precisam ser comprados e armazenados serão prejudicados.

O mercado actual precisa de força para apoiar a base. Se os activos estatais conseguirem realmente assumir o controlo do excesso de casas no mercado e convertê-las em habitação acessível, poderão de facto estabilizar a dinâmica descendente. se for adquirido ao preço da habitação acessível, será ainda mais. Quebra diretamente o preço da habitação.

Recentemente, alguns observadores imobiliários salientaram que os preços da habitação na China caíram para o intervalo entre 2016 e 2017! Mas mesmo assim, ainda é caro.

Li Xunlei, economista-chefe da Zhongtai International, disse no recente Fórum de Verão da Reunião Anual de Economistas da NetEase de 2024 que o setor imobiliário vem crescendo há mais de 20 anos. Se o período de alta terminar, deveria, teoricamente, ser um estágio de queda.

Li Xunlei sugeriu usar a relação entre aluguel e vendas para avaliar o nível atual de preços da habitação. Do ponto de vista atual, a relação entre aluguel e vendas ainda está obviamente no lado baixo. 20 vezes é considerado razoável, o actual rácio preço/lucro imobiliário é de cerca de 50 vezes, pelo que o tempo de ajustamento do imobiliário pode ser relativamente longo.

Esta é a contradição actual. A aquisição e armazenamento de activos estatais deve exigir preços baixos, mas as casas actuais são muito caras desde o início da aquisição do terreno. mercado para acompanhar o preço da habitação acessível Para vendê-la, devemos primeiro reduzir a relação preço-lucro de 50 vezes.

Actualmente, as políticas de resgate continuam a ser imperativas.

Em 14 de agosto, Fan Gang, vice-presidente da Associação de Pesquisa de Reforma Estrutural Econômica da China e diretor do Instituto de Pesquisa de Desenvolvimento Abrangente da China Shenzhen, um grupo de reflexão nacional de alto nível, expressou suas opiniões sobre o setor imobiliário e a urbanização no Boao Real Estate 2024. Fórum.Ele destacou que embora a situação macroeconômica geral ainda seja lenta, o mercado imobiliário está próximo do fundo. Depois do fundo, haverá uma fase de rastejamento no fundo, ou seja, em forma de “L”, e vai. passar por um período difícil.

Para ultrapassar este período difícil, ainda é necessário um apoio político contínuo. Se a redução do limiar não for suficiente, então esmague-o; se a redução dos custos não for suficiente, então mostre alguma sinceridade e baixe a taxa de juro da habitação existente para estimular a procura incremental, tanto quanto possível.

Estabilizar o mercado imobiliário significa estabilizar a economia e estabilizar a confiança. Este bom senso precisa de ser repetidamente enfatizado.

/// FIM ///

No.5940 primeiro artigo original｜Autor Liang Yunfeng

Material de referência: China Real Estate News, "Quão eficaz é o New Deal "5·17" após três meses?丨Think Tank"; Wu Ge, "A Trajetória dos Preços da Habitação"; Jiemian News, "Fan Gang: O mercado imobiliário está perto do fundo, e o próximo estágio do potencial de desenvolvimento do mercado imobiliário está na urbanização"