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不動産市場の調整はいまだ底を打っていない。

8月15日、国家統計局は投資と販売の両方に関する最新の不動産関連データを発表した。

投資面では、1月から7月までの全国不動産開発投資は60億8,770万元で前年比10.2%減少、このうち住宅投資は46億2,300万元で10.6%減少した。 ７月の不動産開発投資は前年同月比１０．８％減となり、落ち込み幅は６月に比べ０．７ポイント拡大した。

振り返ってみると、不動産投資は2022年4月にマイナスに転じて以来、一度もプラス水準に戻っていません。この間、さまざまな救済策が講じられてきましたが、途中で個別の下落幅が縮小する時期もありましたが、市場全体としては下落幅が縮小しました。大幅には改善されません。

投資面での継続的な悪化は、結果であると同時に原因でもある。より直接的なデータとしては、1月から7月までの不動産会社の土地取得データは前年同期比38％減、新規着工数は23％減、建設面積は12％減となった。開発業者はもはや土地取得に積極的ではなく、現在も中央企業のみが土地競売市場で活動しているが、今年に入り徐々に撤退しており、地方の土地競売に資金を提供することができなくなっている。

長江証券のチーフエコノミスト、ウー・ゲー氏は、不動産供給側への公的資金介入は今後も慎重であり、需要側の金利調整も比較的緩やかになるだろうとみている。住宅価格の下落や不動産会社の土地取得意欲の縮小などを考慮すると、当初、今年の不動産投資の減少幅は昨年のマイナス9.6％からマイナス11％程度に拡大すると予想されている。

このような傾向では、いつ底が完成するかが見えにくくなります。

投資面で良いニュースを見なければならないとすれば、7月の不動産開発ブーム指数（「全国不動産ブーム指数」と呼ばれる）が92.22となり、3か月連続で上昇したことかもしれない。前回の６月のデータは９２．１１、５月は９２．０１だった。

通常、全国不動産ブーム指数 100 ポイントが最適なブームレベル、95 ～ 105 ポイントの間が中程度のブームレベル、95 未満は低ブームレベル、105 を超えると高ブームレベルとなります。

販売面を見ると、量と価格の両方が明らかに減少しています。

新築住宅については、1月から7月までの新築事業用住宅の販売面積は前年同期比18.6％減、新築事業用住宅の販売戸数は同24.3％減となった。一連の有利な政策の影響で、一部の不動産関連指標の下落が縮小し始めているのは良いニュースだが、依然として限定的だ。

不動産業界の隆盛をよく表しているのが中古住宅の販売だ。統計局が7月に発表した70都市の中古住宅価格表によると、残念ながら70都市で下げ止まったのは北京と昆明だけで、上海は若干上昇し、残りの67都市は下落が続いた。

都市レベルで見ると、一級都市では北京と上海は安定しているが、広州と深センはより広範囲で下落しており、刺激の強さでは広州が0.9%、深センが1.2%下落している。もちろん、戸籍の観点から見ると、広州と深センは北京と上海には及ばないが、現時点では北京と上海、広州との違いが分かる。深セン。

二線都市全体は前月比0.6％下落し、三線都市は全体で0.7％下落した。一線都市と二線都市における政策の効果はより顕著だった。

特定の都市に目を向けると、比較できる都市がいくつかある。例えば、二級都市の中で、成都の中古住宅販売戸数は7月に2万戸を超え、前月比19.2％増、前年同月比で増加した。成都の不動産市場はまさに新鮮な息吹であると言わざるを得ません。

成都の物価指数も7月に0.7％下落したが、アモイと武漢と比較すると、これも明らかな傾向で、今年最初の7カ月でアモイは13.2％、武漢は13.4％それぞれ下落した。 、それは悲劇的であると言えます。

500万の住宅を例に挙げると、アモイと武漢はそれぞれ月に9万と8万が減り、これは年間収入の半分以上になるかもしれない。

今年5月17日に中央銀行と国家金融監督局が共同で不動産市場に向けた一連の主要な有利政策を発表してから3カ月が経過した。「5・17」ニューディール以来、不動産市場に対する新たな政策が打ち出された。さまざまな場所で、住宅購入の敷居と住宅購入コストの削減に焦点が当てられています。

これに基づいて、中央レベルで言及する価値のある 2 つの政策は、古いものの下取りと、商業用住宅の購入と保管のための国有資産の廃止です。

これら 2 つの政策は世論の場で非常に声高に主張されてきましたが、実際の効果は限定的でした。この政策の難点は、どちらの政策も取引の増加を刺激しなかったことである。古い資産を新しいものに取り替えるには、新しいものと交換することが前提となり、国有資産の購入・保管は最終的には市場に流れ、市場の増加によって消化する必要がある。

したがって、国有資産の処分意欲は非常に低いということは、先ほども申し上げましたように、買い取りと保管を表明した都市のほとんどは、基本的に売却が困難な住宅を排除するという厳しい条件を設けているということでございます。しかし、想像してみてください。家そのものが簡単に売れるのであれば、なぜ政府がそれを回収して保管する必要があるのでしょうか?

最近買取・保管政策を導入した深セン市を例に挙げると、住宅条件には、適切な立地、便利な交通、比較的充実した支援施設、地域開発の中核地域に近い、産業基盤と開発の利点が含まれます。アパートのサイズ、原則としてプロジェクト（住宅）の本体サイズは、深センの手頃な価格の住宅ユニットと面積（65平方メートル未満）の要件を満たす必要があり、生活が便利で、周囲の交通が便利で、地下鉄の入り口に近い。バス停留所があり、インフラや生活施設が比較的充実しているなど、住みやすい条件を備えている；手続きが完了しており、提案された買収プロジェクトは、プロジェクトの法的遵守を保証し、金融機関の融資要件を満たすための4つの完全な証明書を取得している必要がある。

実際、以前は政府が稼いでいたのは簡単です。簡単にお金が手に入る、土地の売却によって巨額の資金を獲得し、不動産開発の過程でさまざまな税金や手数料を徴収するなど、これらは簡単にお金になります。しかし今、彼らは外に出て取引して利益を上げることを求められています苦労して稼いだお金、これは国有資産にとっては良くありません。

呉格氏は、不動産リスクの予防・軽減を口実に、地元国有企業は「取得・保管」などの対策を進めているが、多くの困難にも直面していると考えている。

多くの場所で公開されている購入および保管の詳細によると、購入および保管価格の上限は、ほとんどが手頃な価格の住宅の再調達コスト（土地割り当て + 建設および設置 + 実質利益の 5% 以内）です。不動産会社は、土地の入札、競売、および上場の費用に基づいて、一定のギャップがある場合があります。これにより、購入と保管の価格が非常に安く抑えられる一方で、最終的には購入と保管が必要な住宅所有者だけが利益を得ることができます。

現在の市場には底値を支える力が必要だ。国有資産が本当に市場の余剰住宅を引き継ぎ、手頃な価格の住宅に転換できれば、下落の勢いを確実に安定させることができるだろう。しかし、現時点で重要なのは、それができるかどうかだ。それは手頃な価格の住宅の価格で引き継がれますが、それはさらに住宅価格を直接破壊することになります。

最近、一部の不動産専門家は、中国の住宅価格が 2016 年から 2017 年の範囲に戻ったと指摘しました。しかし、それでもまだ高価です。

Zhongtai Internationalのチーフエコノミスト、Li Xunlei氏は、最近開催された2024年NetEaseエコノミスト年次総会夏季フォーラムで、不動産は20年以上上昇し続けてきたが、上昇期が終われば理論的には下落局面に入るはずだと述べた。

Li Xunlei 氏は、現在の住宅価格水準を判断するために賃貸料と販売の比率を使用することを提案しました。現在の観点から、価格収益率を考慮すると、賃貸料と販売の比率は依然として低いほうにあります。 20倍が妥当と考えられますが、現在の不動産株価収益率は50倍程度であるため、不動産の調整期間は比較的長くなる可能性があります。

これが現在の矛盾です。国有資産の取得と保管には低価格が必要ですが、現在の住宅は土地取得の当初から非常に高価であり、手頃な価格の住宅の価格を超える可能性があります。手頃な価格の住宅を販売するには、まず株価収益率を 50 倍から下げる必要があります。

現時点でも救援政策は不可欠だ。

8月14日、中国経済構造改革研究協会の副会長であり、国家ハイエンドシンクタンクである中国深セン総合発展研究所所長の范剛氏は、2024ボアオ不動産で不動産と都市化についての見解を表明した。フォーラム。同氏は、全体的なマクロ経済状況は依然低迷しているものの、不動産市場は底値に近づいており、底を這う段階、つまり「L」字型になるだろうと指摘した。困難な時期を経験する。

この困難な時期を乗り越えるためには、引き続き政策支援が必要です。基準値を下げるだけで十分でない場合は、それを打ち破り、コストを下げるだけでは十分でない場合は、ある程度の誠意を示し、既存の住宅金利を引き下げて、可能な限り増加する需要を刺激します。

不動産市場の安定は、経済の安定と信頼の安定を意味します。この常識を何度も強調する必要があります。

/// 終わり ///

No.5940 オリジナル初記事｜著者 梁雲峰

参考資料：中国不動産ニュース「「5・17」ニューディールは3カ月でどれほど効果があるのか​​？丨シンクタンク」、ウー・ゲー、「住宅価格の軌跡」、ジエミアン・ニュース、「ファン・ガン：不動産は底値に近づいており、不動産市場の発展可能性の次の段階は都市化にある」