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Die Anpassung des Immobilienmarktes hat ihren Tiefpunkt noch nicht erreicht.

Am 15. August veröffentlichte das National Bureau of Statistics die neuesten immobilienbezogenen Daten, sowohl zu Investitionen als auch zu Verkäufen.

Auf der Investitionsseite beliefen sich die nationalen Immobilienentwicklungsinvestitionen von Januar bis Juli auf 6,0877 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 10,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon beliefen sich die Wohninvestitionen auf 4,623 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 10,6 % entspricht. Im Juli gingen die Immobilienentwicklungsinvestitionen im Jahresvergleich um 10,8 % zurück, und der Rückgang war 0,7 Prozentpunkte größer als im Juni.

Rückblickend sind die Immobilieninvestitionen nie wieder auf ein positives Niveau zurückgekehrt, seit sie im April 2022 negativ waren. In dieser Zeit gab es verschiedene Rettungsmaßnahmen. Obwohl es Phasen gab, in denen sich der Rückgang einzelner Bereiche im Laufe des Prozesses verringerte, tat dies der gesamte Markt nicht wesentlich verbessern.

Die anhaltende Verschlechterung auf der Investitionsseite ist sowohl eine Auswirkung als auch eine Ursache.Direktere Daten besagen, dass von Januar bis Juli die Daten zum Grundstückserwerb durch Immobilienunternehmen im Vergleich zum Vorjahr um 38 % zurückgingen, die Neubaubeginne um 23 % zurückgingen und die Baufläche um 12 % zurückging. Bauträger sind nicht mehr bereit, Grundstücke zu erwerben. Derzeit sind nur noch zentrale Unternehmen auf dem Grundstücksauktionsmarkt aktiv. Lokale städtische Investmentgesellschaften haben sich in diesem Jahr allmählich zurückgezogen und sind nicht mehr in der Lage, lokale Grundstückauktionen zu finanzieren.

Wu Ge, Chefökonom von Changjiang Securities, glaubt, dass öffentliche Finanzierungseingriffe auf der Immobilienangebotsseite auch in Zukunft vorsichtig bleiben könnten und dass Zinsanpassungen auf der Nachfrageseite ebenfalls relativ mild ausfallen werden. Unter Berücksichtigung der Abschwächung der Immobilienpreise und der sinkenden Bereitschaft der Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, wird zunächst erwartet, dass sich der Rückgang der Immobilieninvestitionen in diesem Jahr auf etwa -11 % ausweiten wird, verglichen mit -9,6 % im Vorjahr.

Ein solcher Trend macht es schwierig zu erkennen, wann die Talsohle erreicht sein wird.

Wenn man sich die guten Nachrichten auf der Investmentseite ansieht, könnte es sein, dass der Immobilienentwicklungs-Boom-Index (als „National Real Estate Boom Index“ bezeichnet) im dritten Monat in Folge bei 92,22 lag Die vorherigen Daten lagen im Juni bei 92,11 und im Mai bei 92,01.

Normalerweise ist ein nationaler Immobilien-Boom-Index von 100 Punkten das am besten geeignete Boom-Niveau, zwischen 95 und 105 Punkten liegt ein moderates Boom-Niveau vor, unter 95 liegt ein niedriges Boom-Niveau vor und über 105 ist ein hohes Boom-Niveau.

Auf der Verkaufsseite ist ein deutlicher Mengen- und Preisrückgang zu verzeichnen.

Was den Neubau von Wohnraum betrifft, so sank die Verkaufsfläche neu gebauter Gewerbewohnungen von Januar bis Juli im Jahresvergleich um 18,6 % und das Verkaufsvolumen neu gebauter Gewerbewohnungen sank im Jahresvergleich um 24,3 %. Die gute Nachricht ist, dass der Rückgang einiger immobilienbezogener Indikatoren unter dem Einfluss einer Reihe günstiger Maßnahmen allmählich nachgelassen hat, aber immer noch begrenzt ist.

Was den Wohlstand der Immobilienbranche besser widerspiegelt, ist der Verkauf von Gebrauchthäusern.Laut der vom Statistikamt im Juli veröffentlichten Gebrauchthauspreisliste von 70 Städten stoppten leider nur Peking und Kunming im Juli in 70 Städten den Rückgang, Shanghai stieg leicht an und die übrigen 67 Städte fielen weiter.

Auf Stadtebene haben sich unter den Städten der ersten Reihe Peking und Shanghai stabilisiert, aber Guangzhou und Shenzhen verzeichneten größere Rückgänge, wobei Guangzhou um 0,9 % und Shenzhen um 1,2 % zurückgingen Aus Sicht der Haushaltsregistrierung sind Guangzhou und Shenzhen natürlich deutlich größer als Peking und Shanghai. Derzeit kann man den Unterschied zwischen Peking und Shanghai und Guangzhou erkennen Shenzhen.

Die Städte der zweiten Reihe gingen im Vergleich zum Vormonat insgesamt um 0,6 % zurück, und die Städte der dritten Reihe gingen insgesamt um 0,7 % zurück. Die Auswirkungen der Maßnahmen in Städten der ersten und zweiten Reihe waren deutlicher.

Wenn man sich bestimmte Städte ansieht, gibt es mehrere, die verglichen werden können. In Chengdu beispielsweise überstieg der Verkauf von Gebrauchtwohnungen im Juli 20.000 Einheiten, was einem Anstieg von 19,2 % gegenüber dem Vormonat und einem Anstieg gegenüber dem Vormonat entspricht. Jahreswachstum von 38,3 % Ich muss sagen, dass der Immobilienmarkt in Chengdu wirklich ein Hauch frischer Luft ist.

Obwohl der Preisindex in Chengdu im Juli im Vergleich zu Xiamen und Wuhan ebenfalls um 0,7 % sank, ein weiterer klarer Trend, fielen Xiamen in den ersten sieben Monaten dieses Jahres um 13,2 % und Wuhan um 13,4 % , was man als tragisch bezeichnen kann.

Nehmen wir als Beispiel ein 5-Millionen-Haus, das um 90.000 bzw. 80.000 Yuan gesunken ist. Für normale Arbeiter ist dies möglicherweise mehr als die Hälfte des Jahreseinkommens.

Es ist drei Monate her, seit die Zentralbank und die staatliche Finanzaufsichtsbehörde am 17. Mai dieses Jahres gemeinsam eine Reihe wichtiger günstiger Richtlinien für den Immobilienmarkt herausgegeben haben. Seit dem „5·17“ New Deal gibt es neue Richtlinien für den Immobilienmarkt Es sind an verschiedenen Orten entstanden, die sich im Allgemeinen auf die Liberalisierung der Hürde für den Hauskauf und die Senkung der Kosten für den Hauskauf konzentrieren.

Auf dieser Grundlage sind auf zentraler Ebene zwei Maßnahmen erwähnenswert: die Inzahlungnahme von Altbauten sowie der Kauf und die Lagerung von Gewerbewohnungen am Ende staatlicher Vermögenswerte.

Diese beiden Maßnahmen waren in der öffentlichen Meinung sehr lautstark, ihre tatsächlichen Auswirkungen waren jedoch begrenzt.Die Schwierigkeit bei dieser Richtlinie besteht darin, dass keine der beiden Maßnahmen einen Anstieg der Transaktionen stimulierte. Das Ersetzen alter Vermögenswerte durch neue erfordert als Voraussetzung den Austausch gegen neue, und der Kauf und die Lagerung staatseigener Vermögenswerte müssen letztendlich in den Markt fließen, der durch das Wachstum des Marktes verdaut werden muss.

Daher ist die Bereitschaft, staatliche Vermögenswerte zu veräußern, sehr gering. Wie wir bereits sagten, haben die meisten Städte, die Übernahmen und Einlagerungen angekündigt haben, strenge Bedingungen festgelegt, um im Wesentlichen diejenigen Häuser auszuschließen, die nicht einfach zu verkaufen sind. Aber stellen Sie sich vor: Wenn das Haus selbst leicht zu verkaufen ist, warum muss der Staat es dann einsammeln und lagern?

Am Beispiel von Shenzhen, das kürzlich eine Kauf- und Lagerpolitik eingeführt hat, umfassen die Bedingungen für die Wohnungsversorgung eine geeignete Lage, bequeme Transportmöglichkeiten, relativ vollständige unterstützende Einrichtungen, die Nähe zum Kerngebiet der regionalen Entwicklung, industrielle Grundlagen und Entwicklungsvorteile; Geeignete Wohnungsgröße, grundsätzlich sollte das Projekt (Häuser) den Anforderungen der bezahlbaren Wohneinheiten und der Fläche von Shenzhen entsprechen (weniger als 65 Quadratmeter); und Bushaltestellen, und es verfügt über lebenswerte Bedingungen wie relativ vollständige Infrastruktur und Wohneinrichtungen. Die Verfahren sind abgeschlossen, und das geplante Erwerbsprojekt muss über vier vollständige Zertifikate verfügen, um die rechtliche Konformität des Projekts sicherzustellen und die Kreditanforderungen der Finanzinstitute zu erfüllen.

Tatsächlich ist es leicht zu verstehen, dass die Regierung zuvor verdient hatleicht verdientes Geld, durch den Verkauf von Grundstücken riesige Geldbeträge zu beschaffen und während des Immobilienentwicklungsprozesses verschiedene Steuern und Gebühren zu erheben, das ist leichtes Geld. Aber jetzt werden sie aufgefordert, rauszugehen, zu handeln und Gewinn zu machenhart verdientes Geld, was nicht gut für staatliche Vermögenswerte ist.

Wu Ge glaubt, dass lokale staatliche Unternehmen unter dem Motto „Verhinderung und Entschärfung von Immobilienrisiken“ Maßnahmen wie „Erwerb und Lagerung“ vorantreiben, aber auch mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sind.

Nach den vielerorts veröffentlichten Kauf- und Lagerdetails liegt die Obergrenze des Kauf- und Lagerpreises meist bei den Wiederbeschaffungskosten für bezahlbaren Wohnraum (Grundstückszuteilung + Bau und Installation + nicht mehr als 5 % des ausgehandelten Preises). Immobilienunternehmen, die auf den Kosten für Grundstücksausschreibungen, -versteigerungen und -auflistungen basieren, können eine gewisse Lücke aufweisen. Dadurch wird einerseits der Anschaffungs- und Einlagerungspreis sehr niedrig gehalten, andererseits wird dadurch ein Gewinn erzielt. Geschädigt werden am Ende nur die Eigenheimbesitzer, die eingekauft und eingelagert werden müssen.

Der aktuelle Markt braucht Stärke, um den Tiefpunkt zu stützen. Wenn staatliche Vermögenswerte tatsächlich die überschüssigen Häuser auf dem Markt übernehmen und in bezahlbaren Wohnraum umwandeln können, kann dies in der Tat die Abwärtsdynamik stabilisieren Es wird zum Preis von bezahlbarem Wohnraum übernommen, es wird sogar noch mehr sein. Es bricht direkt den Hauspreis.

Kürzlich wiesen einige Immobilienbeobachter darauf hin, dass die Immobilienpreise in China wieder auf das Niveau von 2016 bis 2017 gefallen sind! Aber trotzdem ist es immer noch teuer.

Li Xunlei, Chefökonom von Zhongtai International, sagte auf dem Sommerforum der NetEase Economist-Jahrestagung 2024, dass der Immobilienmarkt seit mehr als 20 Jahren gestiegen sei.

Li Xunlei schlug vor, das aktuelle Immobilienpreisniveau anhand des Verhältnisses von Miete zu Umsatz zu beurteilen. Aus heutiger Sicht liegt das Verhältnis von Miete zu Umsatz offensichtlich immer noch auf der niedrigen Seite Das 20-fache gilt als angemessen, das aktuelle Preis-Leistungs-Verhältnis von Immobilien beträgt etwa das 50-fache, sodass die Anpassungszeit von Immobilien relativ lang sein kann.

Dies ist der aktuelle Widerspruch, der den Erwerb und die Lagerung staatlicher Vermögenswerte zu niedrigen Preisen erfordert, aber die aktuellen Immobilienpreise können den Preis für bezahlbaren Wohnraum, den Sie benötigen, bei weitem übersteigen Um den Markt an den Preis bezahlbaren Wohnraums anzupassen, müssen wir zunächst das Preis-Leistungs-Verhältnis um das Fünfzigfache senken.

Derzeit sind Rettungsmaßnahmen weiterhin zwingend erforderlich.

Am 14. August äußerte Fan Gang, Vizepräsident der China Economic Structural Reform Research Association und Direktor des China Shenzhen Comprehensive Development Research Institute, einer nationalen High-End-Denkfabrik, auf der Boao Real Estate 2024 seine Ansichten zu Immobilien und Urbanisierung Forum.Er wies darauf hin, dass die allgemeine makroökonomische Situation zwar immer noch schleppend sei, der Immobilienmarkt jedoch nahe am Tiefpunkt sei. Nach dem Tiefpunkt werde es eine Phase des Kriechens am Tiefpunkt geben, also eine „L“-Form, und das werde auch der Fall sein durchleben eine schwierige Zeit.

Um diese schwierige Zeit zu überstehen, ist weiterhin anhaltende politische Unterstützung erforderlich. Wenn die Senkung der Schwelle nicht ausreicht, dann streichen Sie sie; wenn die Senkung der Kosten nicht ausreicht, dann zeigen Sie etwas Aufrichtigkeit und senken Sie den bestehenden Immobilienzinssatz, um die zusätzliche Nachfrage so weit wie möglich anzukurbeln.

Den Immobilienmarkt zu stabilisieren bedeutet, die Wirtschaft zu stabilisieren und das Vertrauen zu stärken. Dieser gesunde Menschenverstand muss immer wieder betont werden.

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Nr. 5940 ursprünglicher erster Artikel｜Autor Liang Yunfeng

Referenzmaterial: China Real Estate News, „Wie effektiv ist der „5·17“ New Deal nach drei Monaten?“丨Think Tank“; Wu Ge, „The Trajectory of Housing Prices“; Jiemian News, „Fan Gang: Der Immobilienmarkt ist fast am Boden, und die nächste Stufe des Entwicklungspotenzials des Immobilienmarktes liegt in der Urbanisierung“