berita

Penyesuaian pasar properti belum mencapai titik terendah.

Pada tanggal 15 Agustus, Biro Statistik Nasional merilis data terbaru terkait real estat, baik dari investasi maupun penjualan.

Dari sisi investasi, dari Januari hingga Juli, investasi pengembangan real estat nasional adalah 6,0877 miliar yuan, turun 10,2% dari tahun ke tahun; di antaranya, investasi perumahan adalah 4,623 miliar yuan, turun 10,6%. Pada bulan Juli, investasi pengembangan real estat turun 10,8% tahun-ke-tahun, dan penurunan tersebut 0,7 poin persentase lebih besar dibandingkan pada bulan Juni.

Melihat ke belakang, investasi real estate tidak pernah kembali ke level positif sejak berubah menjadi negatif pada bulan April 2022. Selama periode ini, telah mengalami berbagai kebijakan penyelamatan Meskipun ada periode ketika penurunan kisaran individu menyempit selama proses tersebut, seluruh pasar mengalaminya tidak membaik secara signifikan.

Terus memburuknya sisi investasi merupakan akibat sekaligus sebab.Data yang lebih langsung adalah bahwa dari bulan Januari hingga Juli, data pengadaan tanah oleh perusahaan real estat turun sebesar 38% tahun-ke-tahun, pembangunan baru dimulai turun sebesar 23%, dan luas konstruksi turun sebesar 12%. Pengembang tidak lagi bersedia mengakuisisi lahan. Saat ini, hanya perusahaan pusat yang masih aktif di pasar lelang lahan. Perusahaan investasi perkotaan lokal secara bertahap mundur pada tahun ini dan tidak lagi mampu menyediakan pembiayaan untuk lelang lahan lokal.

Wu Ge, kepala ekonom Changjiang Securities, percaya bahwa intervensi pendanaan publik pada sisi pasokan real estat mungkin tetap bijaksana di masa depan, dan penyesuaian suku bunga pada sisi permintaan juga akan relatif ringan. Dengan mempertimbangkan melemahnya harga rumah dan menyusutnya keinginan perusahaan real estat untuk mengakuisisi tanah, penurunan investasi real estat pada tahun ini diperkirakan akan meningkat menjadi sekitar -11% dari -9,6% pada tahun lalu.

Tren seperti itu membuat sulit untuk melihat kapan bagian bawah akan selesai.

Jika melihat kabar baik dari sisi investasi, mungkin pada bulan Juli, indeks booming pengembangan real estate (disebut sebagai "Indeks Boom Real Estate Nasional") adalah 92,22, meningkat selama tiga bulan berturut-turut data sebelumnya pada bulan Juni sebesar 92,11 dan pada bulan Mei sebesar 92,01.

Biasanya, indeks pertumbuhan real estat nasional sebesar 100 poin adalah tingkat pertumbuhan yang paling tepat, antara 95 dan 105 poin adalah tingkat pertumbuhan sedang, di bawah 95 adalah tingkat pertumbuhan rendah, dan di atas 105 adalah tingkat pertumbuhan tinggi.

Dari sisi penjualan, terlihat jelas adanya penurunan baik volume maupun harga.

Dalam hal perumahan baru, dari Januari hingga Juli, area penjualan perumahan komersial yang baru dibangun turun 18,6% tahun-ke-tahun, dan volume penjualan perumahan komersial yang baru dibangun turun 24,3% tahun-ke-tahun. Kabar baiknya adalah bahwa di bawah pengaruh serangkaian kebijakan yang menguntungkan, penurunan beberapa indikator terkait real estat mulai mengecil, namun masih dalam batas yang baik.

Hal yang lebih mencerminkan kemakmuran industri real estate adalah penjualan rumah bekas.Menurut daftar harga rumah bekas 70 kota yang dirilis oleh Biro Statistik pada bulan Juli, sayangnya, hanya Beijing dan Kunming yang berhenti turun di 70 kota pada bulan Juli, Shanghai naik sedikit, dan 67 kota sisanya terus turun.

Dalam hal tingkat kota, di antara kota-kota tingkat pertama, Beijing dan Shanghai telah stabil, namun Guangzhou dan Shenzhen telah mengalami penurunan yang lebih luas, dengan Guangzhou turun sebesar 0,9% dan Shenzhen turun sebesar 1,2%. jauh lebih besar dari Beijing dan Shanghai. Tentu saja, dari perspektif pendaftaran rumah tangga Dalam hal kandungan emas, Guangzhou dan Shenzhen tidak sebaik Beijing dan Shanghai. Saat ini, Anda dapat melihat perbedaan antara Beijing dan Shanghai dan Guangzhou dan Shenzhen.

Kota-kota lapis kedua secara keseluruhan turun sebesar 0,6% bulan ke bulan, dan kota-kota lapis ketiga turun sebesar 0,7% secara keseluruhan. Dampak kebijakan di kota-kota lapis pertama dan kedua terlihat lebih jelas.

Melihat kota-kota tertentu, ada beberapa yang bisa dibandingkan. Misalnya, di antara kota-kota lapis kedua, penjualan rumah bekas di Chengdu melebihi 20.000 unit di bulan Juli, meningkat dari bulan ke bulan sebesar 19,2% dan dari tahun ke tahun. peningkatan tahun sebesar 38,3%. Harus dikatakan bahwa pasar properti Chengdu benar-benar merupakan angin segar.

Meskipun indeks harga di Chengdu juga turun sebesar 0,7% pada bulan Juli, dibandingkan dengan Xiamen dan Wuhan, tren lain yang jelas, Xiamen turun sebesar 13,2% dan Wuhan turun masing-masing sebesar 13,4% dalam tujuh bulan pertama tahun ini , yang bisa dikatakan tragis.

Ambil contoh rumah seharga 5 juta.

Sudah tiga bulan sejak bank sentral dan Badan Pengawasan Keuangan Negara bersama-sama mengeluarkan serangkaian kebijakan besar yang menguntungkan pasar properti pada 17 Mei tahun ini. Sejak Kesepakatan Baru "5·17", kebijakan baru untuk pasar properti telah muncul bermunculan di berbagai tempat, umumnya fokus pada liberalisasi ambang batas pembelian rumah dan pengurangan biaya pembelian rumah.

Atas dasar ini, dua kebijakan yang patut disebutkan di tingkat pusat adalah tukar tambah aset lama dan penghentian aset milik negara untuk pembelian dan penyimpanan perumahan komersial.

Kedua kebijakan ini sangat vokal di arena opini publik, namun dampak nyatanya masih terbatas.Kesulitan dari kebijakan tersebut adalah tidak adanya kebijakan yang mendorong peningkatan transaksi. Mengganti aset lama dengan yang baru memerlukan kebutuhan untuk menukarnya dengan yang baru sebagai premis, dan pembelian serta penyimpanan aset milik negara pada akhirnya perlu mengalir ke pasar, yang perlu dicerna oleh peningkatan pasar.

Oleh karena itu, kemauan untuk melepas aset-aset milik negara sangat rendah. Seperti yang telah kami sampaikan sebelumnya, sebagian besar kota yang telah mengumumkan pembelian dan penyimpanan telah menetapkan persyaratan yang ketat, pada dasarnya untuk mengecualikan rumah-rumah yang tidak mudah untuk dijual. Tapi bayangkan saja, kalau rumahnya sendiri mudah dijual, mengapa pemerintah perlu mengumpulkan dan menyimpannya?

Ambil contoh Shenzhen yang baru-baru ini memperkenalkan kebijakan pembelian dan penyimpanan, kondisi perumahan meliputi lokasi yang sesuai, transportasi yang nyaman, fasilitas pendukung yang relatif lengkap, dekat dengan kawasan inti pembangunan regional, landasan industri dan keunggulan pengembangan; ukuran apartemen, pada prinsipnya, proyek ( Rumah) Ukuran unit utama harus memenuhi persyaratan unit dan luas perumahan yang terjangkau di Shenzhen (kurang dari 65 meter persegi kehidupan yang nyaman, transportasi di sekitarnya nyaman, dekat dengan pintu masuk kereta bawah tanah dan terminal bus, dan memiliki kondisi layak huni seperti infrastruktur dan fasilitas hidup yang relatif lengkap; Prosedurnya lengkap, dan proyek akuisisi yang diusulkan harus memiliki empat sertifikat lengkap untuk memastikan kepatuhan hukum proyek dan memenuhi persyaratan pinjaman lembaga keuangan.

Sebenarnya hal ini mudah untuk dipahamiuang mudah, memperoleh dana dalam jumlah besar melalui penjualan tanah, dan memungut berbagai pajak dan biaya selama proses pengembangan real estat, ini adalah uang mudah. Tapi sekarang mereka diminta keluar dan berdagang dan mendapat untunguang hasil jerih payah, yang tidak baik untuk aset milik negara.

Wu Ge percaya bahwa dengan tujuan mencegah dan meredakan risiko real estat, badan usaha milik negara setempat sedang melakukan langkah-langkah seperti "akuisisi dan penyimpanan", tetapi mereka juga menghadapi banyak kesulitan.

Menurut rincian pembelian dan penyimpanan yang diungkapkan di banyak tempat, batas atas harga pembelian dan penyimpanan sebagian besar adalah biaya penggantian perumahan yang terjangkau (alokasi lahan + konstruksi dan pemasangan + keuntungan tidak lebih dari 5% dari harga yang dinegosiasikan). perusahaan perkebunan berdasarkan biaya penawaran tanah, lelang dan pencatatan mungkin Ada kesenjangan tertentu. Di satu sisi, hal ini akan menjaga harga pembelian dan penyimpanan tetap rendah, dan di sisi lain, akan mendapat untung yang pada akhirnya hanya pemilik rumah yang harus membeli dan menyimpan yang akan dirugikan.

Pasar saat ini membutuhkan kekuatan untuk mendukung kelompok bawah. Jika aset-aset milik negara benar-benar dapat mengambil alih kelebihan rumah di pasar dan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau, maka hal ini dapat menstabilkan momentum penurunan diambil alih dengan harga perumahan yang terjangkau, bahkan akan lebih langsung merusak harga rumah.

Baru-baru ini, beberapa pengamat real estat menunjukkan bahwa harga rumah di Tiongkok telah jatuh kembali ke kisaran antara tahun 2016 dan 2017! Tapi meski begitu, harganya tetap mahal.

Li Xunlei, kepala ekonom Zhongtai International, mengatakan pada Forum Musim Panas Pertemuan Tahunan NetEase Economist 2024 baru-baru ini bahwa real estate telah meningkat selama lebih dari 20 tahun.

Li Xunlei menyarankan penggunaan rasio sewa terhadap penjualan untuk menilai tingkat harga rumah saat ini. Dari sudut pandang saat ini, rasio sewa terhadap penjualan jelas masih berada di sisi yang rendah 20 kali dianggap wajar, rasio harga terhadap pendapatan real estat saat ini sekitar 50 kali lipat, sehingga waktu penyesuaian real estat mungkin relatif lama.

Inilah kontradiksi yang ada saat ini. Perolehan dan penyimpanan aset-aset milik negara pasti membutuhkan harga yang murah, namun harga rumah yang ada saat ini sangat mahal sejak awal pembebasan lahan pasar mengikuti harga perumahan yang terjangkau. Untuk menjualnya kepada Anda, pertama-tama kami harus menurunkan rasio harga terhadap pendapatan dari 50 kali.

Saat ini, kebijakan penyelamatan masih penting.

Pada tanggal 14 Agustus, Fan Gang, wakil presiden Asosiasi Riset Reformasi Struktural Ekonomi Tiongkok dan direktur Institut Penelitian Pembangunan Komprehensif China Shenzhen, sebuah lembaga pemikir kelas atas nasional, mengungkapkan pandangannya mengenai real estat dan urbanisasi di Boao Real Estate 2024 Forum.Ia mencontohkan, meski situasi makroekonomi secara keseluruhan masih lesu, namun pasar real estate sudah mendekati titik terbawah, akan ada tahap merangkak ke bawah, yaitu bentuk "L", dan itu akan terjadi melewati masa sulit.

Untuk melewati masa sulit ini, dukungan kebijakan yang berkelanjutan masih diperlukan. Jika menurunkan ambang batas saja tidak cukup, hancurkan saja; jika menurunkan biaya saja tidak cukup, maka tunjukkan kesungguhan hati dan turunkan suku bunga perumahan yang ada untuk merangsang peningkatan permintaan sebanyak mungkin.

Menstabilkan pasar properti berarti menstabilkan perekonomian dan menstabilkan kepercayaan. Akal sehat ini perlu ditekankan berulang kali.

/// AKHIR ///

No.5940 artikel asli pertama｜Penulis Liang Yunfeng

Materi referensi: China Real Estate News, "Seberapa efektifkah Kesepakatan Baru "5·17" setelah tiga bulan?丨Think Tank"; Wu Ge, "The Trajectory of Housing Price"; Jiemian News, "Fan Gang: Real estat hampir mencapai titik terendah, dan tahap selanjutnya dari potensi pengembangan pasar properti terletak pada urbanisasi"