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부동산 시장 조정은 아직 바닥을 치지 않았습니다.

8월 15일, 국가통계국은 투자와 판매 모두에서 부동산 관련 최신 데이터를 발표했습니다.

투자 측면에서 보면, 1월부터 7월까지 전국 부동산 개발 투자액은 60억 8,770만 위안으로 동기 대비 10.2% 감소했으며, 그 중 주택 투자는 46억 2,300만 위안으로 10.6% 감소했습니다. 7월 부동산 개발투자는 전년 동기 대비 10.8% 감소했고, 6월보다 감소 폭이 0.7%포인트 더 컸다.

돌이켜보면 부동산 투자는 2022년 4월 마이너스로 전환한 이후 플러스 수준으로 돌아온 적이 없다. 이 기간 동안 다양한 구제 정책을 경험했지만 그 과정에서 개별 범위의 하락폭이 좁아지는 시기도 있었지만 시장 전체는 그랬다. 크게 개선되지 않습니다.

투자측면의 지속적인 악화는 영향이자 원인이다.보다 직접적인 데이터에 따르면 1월부터 7월까지 부동산 회사의 토지 취득 데이터는 전년 동기 대비 38% 감소했고, 신규 건설 착공은 23% 감소했으며, 건축 면적은 12% 감소했습니다. 개발자들은 더 이상 토지 취득을 원하지 않고 있으며, 현재 중앙 기업들만이 토지 경매 시장에서 여전히 활동하고 있으며, 올해 들어 지방 도시 투자 회사들은 점차적으로 지역 토지 경매에 대한 자금 조달을 제공할 수 없게 되었습니다.

Changjiang Securities의 수석 이코노미스트인 Wu Ge는 부동산 공급 측면에 대한 공공 자금 개입이 앞으로도 신중하게 유지될 수 있으며 수요 측면의 금리 조정도 비교적 온화할 것이라고 믿습니다. 주택가격 하락세와 부동산 기업의 토지 매입 의지 위축 등을 감안하면 올해 부동산 투자 감소폭은 지난해 -9.6%에서 -11% 안팎으로 확대될 것으로 당초 예상됐다.

이런 추세는 바닥이 언제 완성될지 가늠하기 어렵게 만든다.

투자 측면에서 좋은 소식을 따져보면 7월 부동산개발붐지수(이하 '전국부동산붐지수')가 92.22로 3개월 연속 상승했다는 점을 들 수 있다. 이전 6월 데이터는 92.11이었고 5월에는 92.01이었습니다.

일반적으로 전국 부동산 호황지수는 100포인트가 가장 적절한 호황 수준이고, 95~105포인트는 중간 호황 수준, 95 미만은 낮은 호황 수준, 105이상은 높은 호황 수준이다.

판매 측면을 보면 수량과 가격 모두 하락세가 뚜렷하다.

신규주택 기준으로 1~7월 신축 상업용주택 매매면적은 전년 동기 대비 18.6% 감소했고, 신축 상업용 주택 매매량은 24.3% 감소했다. 좋은 소식은 일련의 우호적인 정책의 영향으로 일부 부동산 관련 지표의 하락폭이 줄어들기 시작했지만 여전히 제한적이라는 것입니다.

부동산 산업의 번영을 더 잘 반영하는 것은 중고 주택 판매입니다.지난 7월 통계국이 발표한 70개 도시 중고주택 가격표에 따르면, 안타깝게도 7월 70개 도시에서 베이징과 쿤밍만 하락세가 멈췄고, 상하이는 소폭 상승했고, 나머지 67개 도시는 계속 하락세를 보였다.

도시 수준으로는 1선 도시 중 베이징과 상하이가 안정세를 보였지만 광저우와 선전은 경기 부양 강도 측면에서 광저우가 0.9%, 선전이 1.2% 하락하는 등 하락 폭이 더 컸다. 물론 호구 등록 측면에서 볼 때 광저우와 선전은 베이징과 상하이보다 훨씬 좋지 않습니다. 이때 베이징과 상하이와 광저우의 차이를 볼 수 있습니다. 심천.

2선 도시 전체는 전월 대비 0.6% 하락했고, 3선 도시 전체는 0.7% 하락했다.

특정 도시를 살펴보면 비교할 수 있는 여러 가지가 있습니다. 예를 들어 2급 도시에서는 청두의 중고 주택 판매가 7월에 20,000채를 넘어 전월 대비 19.2%, 전년 대비 증가했습니다. 연간 성장률은 38.3%입니다. 청두 부동산 시장은 그야말로 신선한 바람을 불러일으키고 있습니다.

청두의 물가지수는 7월에도 0.7% 하락했지만 샤먼과 우한에 비해 올해 첫 7개월 동안 샤먼은 13.2%, 우한은 각각 1.8%, 1.6% 하락했다. , 이는 비극적이라고 할 수 있습니다.

500만 채의 주택을 예로 들면, 샤먼과 우한은 각각 한 달에 9만 위안, 8만 위안이 줄었습니다. 일반 서민들에게 이는 연간 수입의 절반 이상일 수 있습니다.

올해 5월 17일 중앙은행과 국가금융감독원이 공동으로 부동산시장에 대한 주요 우호정책을 잇달아 내놓은 지 3개월 만이다. 일반적으로 주택 구입 문턱과 주택 구입 비용 절감에 중점을 두고 여러 곳에서 발생했습니다.

이를 바탕으로 중앙 차원에서 언급할 가치가 있는 두 가지 정책은 노후물 교환과 국유 자산 말기 상업용 주택 구입 및 보관이다.

이 두 가지 정책은 여론계에서 큰 호응을 얻었지만 실제 효과는 제한적이었습니다.이 정책의 어려움은 어느 정책도 거래 증가를 촉진하지 못했다는 것입니다. 낡은 자산을 새 자산으로 교체하려면 새 자산으로 교환해야 한다는 전제가 필요하며, 국유 자산의 구매와 보관은 결국 시장으로 흘러 들어가야 하는데 이는 시장의 증가로 소화되어야 한다.

따라서 앞서 말했듯이 매입·보관을 선언한 도시에서는 대부분 팔기 어려운 주택을 배제하는 등 엄격한 조건을 설정해 놓고 있다. 그런데 집 자체가 팔기 쉽다면 왜 정부가 모아서 보관해야 합니까?

최근 구매 및 보관 정책을 도입한 심천을 예로 들면, 주택 공급 조건에는 적절한 위치, 편리한 교통, 비교적 완벽한 지원 시설, 지역 개발 핵심 지역에 가깝고 산업 기반 및 개발 이점이 포함됩니다. 적합한 아파트 크기, 원칙적으로 프로젝트(주택) 주요 유닛 면적은 선전 저렴한 주택 유닛 및 면적(65제곱미터 미만)의 요구 사항을 충족해야 합니다. 생활이 편리하고 주변 교통이 편리하며 지하철 입구와 가깝습니다. 및 버스 정류장, 비교적 완벽한 인프라 및 생활 시설 등 살기 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 절차가 완료되었으며, 제안된 인수 프로젝트는 프로젝트의 법적 준수를 보장하고 금융 기관의 대출 요구 사항을 충족하기 위해 4개의 완전한 인증서를 보유해야 합니다.

사실 이전에는 정부가 벌었다는 것은 이해하기 쉽습니다.쉬운 돈, 토지 매각을 통해 막대한 자금을 확보하고, 부동산 개발 과정에서 각종 세금과 수수료를 징수하는 등은 쉬운 돈입니다. 그런데 이제는 나가서 장사해서 이익을 내라는 요구를 받습니다.힘들게 번 돈, 이는 국유 자산에 좋지 않습니다.

Wu Ge는 부동산 위험을 예방하고 완화한다는 기치 아래 현지 국유 기업이 '인수 및 보관'과 같은 조치를 추진하고 있지만 많은 어려움에 직면해 있다고 믿습니다.

여러 곳에 공개된 구입 및 보관 내역에 따르면 구입 및 보관 가격의 상한선은 대부분 저렴한 주택의 교체 비용(토지 할당 + 건설 및 설치 + 실질과의 협상 가격 5% 이내)입니다. 부동산 회사는 토지 입찰, 경매 및 상장 비용을 기준으로 일정한 차이가 있을 수 있습니다. 이는 한편으로는 구매 및 보관 가격을 매우 낮게 유지하게 되지만, 다른 한편으로는 이로 인해 이익을 얻게 되며 결국 구매 및 보관을 해야 하는 주택 소유자만 피해를 입게 됩니다.

현재 시장은 바닥을 지탱할 수 있는 힘이 필요합니다. 국유 자산이 실제로 시장의 과잉 주택을 인수하고 이를 저렴한 주택으로 전환할 수 있다면 실제로 하락세를 안정시킬 수 있다는 것입니다. 저렴한 주택 가격으로 인수되면 훨씬 더 높아질 것입니다. 주택 가격을 직접적으로 깨뜨립니다.

최근 일부 부동산 관측통들은 중국 주택 가격이 2016~2017년 수준으로 떨어졌다고 지적했습니다! 하지만 그래도 여전히 비싸네요.

Zhongtai International의 수석 이코노미스트인 Li Xunlei는 최근 2024년 NetEase 이코노미스트 연례 회의 여름 포럼에서 부동산이 20년 넘게 상승해 왔다고 말했습니다. 상승 기간이 끝나면 이론적으로는 하락 단계가 되어야 합니다.

Li Xunlei는 현재 주택 가격 수준을 판단하기 위해 임대-판매 비율을 사용할 것을 제안했습니다. 현재 관점에서 보면 가격 대비 수익 비율이 여전히 낮은 편입니다. 20배가 적당하다고 판단되며, 현재 부동산 주가수익률은 50배 정도이므로 부동산 조정기간이 상대적으로 길어질 수 있습니다.

이것이 현재의 모순입니다. 국유 자산을 취득하고 보관하려면 저렴한 가격이 필요하지만, 현재 주택은 토지 취득 초기부터 토지 가격이 저렴한 주택 가격을 훨씬 초과할 수 있습니다. 저렴한 주택 가격을 따라가려면 먼저 가격 대비 수익 비율을 50배에서 낮추어야 합니다.

현재 구조정책은 여전히 ​​필수적이다.

8월 14일, 중국 경제 구조 개혁 연구 협회 부회장 겸 국가 고급 싱크탱크인 중국 심천 종합 개발 연구소 소장 판강(Fan Gang)이 2024 보아오 부동산(Boao Real Estate)에서 부동산과 도시화에 대한 자신의 견해를 표명했습니다. 법정.그는 전반적인 거시경제 상황이 여전히 부진하지만 부동산 시장은 바닥에 가까워진 뒤 바닥을 기어가는 단계, 즉 'L'자 형태가 될 것이라고 지적했다. 어려운 시기를 겪습니다.

이 어려운 시기를 극복하기 위해서는 여전히 지속적인 정책지원이 필요하다. 기준점을 낮추는 것만으로는 충분하지 않다면 깨뜨리고, 비용을 낮추는 것만으로는 충분하지 않다면, 성실성을 보여주고 기존 주택 이자율을 낮추어 가능한 한 증가하는 수요를 자극하십시오.

부동산 시장을 안정시키는 것은 경제를 안정시키고 신뢰를 안정시키는 것을 의미합니다. 이러한 상식은 거듭 강조되어야 합니다.

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No.5940 원문 첫 번째 글 | 저자 양운풍

참고자료 : 중국부동산신문, "'5·17' 뉴딜, 3개월 만에 얼마나 실효성이 있을까?丨싱크탱크', Wu Ge, '주택 가격의 궤적', Jiemian News, 'Fan Gang: 부동산은 바닥에 가까웠고, 부동산 시장 발전 잠재력의 다음 단계는 도시화에 있습니다.'