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Es agosto y es hora de presentar trabajos para el “examen parcial” para empresas inmobiliarias.

Según datos de la China Index Academy, en el primer semestre de 2024, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias fueron de 2.083.470 millones de yuanes, una disminución interanual del 41,6%. En la atmósfera relativamente lenta del mercado inmobiliario, algunas empresas luchan por protegerse y otras han conseguido adelantar en las curvas.

Entre ellas, una de las empresas inmobiliarias con más éxito en la superación es Poly Development.

Ya cuando Song Guangju era presidenta de Poly Development, había gritado el lema de "volver a los tres primeros", pero no pudo hacerlo hasta su jubilación. Liu Ping, que sucedió a Song Guangju, tiene mayores ambiciones y propuso un nuevo objetivo en 2022 de "progresar tres y competir por uno".

Después de que Evergrande y Country Garden sufrieran reveses, Poly Development finalmente logró este objetivo y alcanzó la posición de "número uno en la industria" como se esperaba. Sin embargo, este no es el final.

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El beneficio neto cayó por debajo de los 10 mil millones, Taikang Group redujo con frecuencia sus participaciones

La noche del 19 de agosto, Poly Development publicó su informe financiero para el primer semestre de 2024.

Durante el período del informe, la compañía logró un monto contratado de 173,336 millones de yuanes, una disminución interanual del 26,81% y un área contratada de 9,5425 millones de metros cuadrados. El monto de ventas ocupó el primer lugar en la industria.

Aunque mantiene su posición líder en ventas, los datos operativos de Poly Development no son los ideales.En el primer semestre de 2024, logró unos ingresos de 139.249 millones de yuanes, un aumento interanual del 1,66%; el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 7.420 millones de yuanes, una disminución interanual del 39,29%.

Informe financiero de Picture/Poly Development

Esta es la primera vez que el beneficio neto a medio plazo atribuible a su empresa matriz de Poly Development ha disminuido desde 2013, y también es la primera vez en los últimos cinco años que su beneficio neto a medio plazo atribuible a su empresa matriz ha caído por debajo la marca de los 10 mil millones.

Pero si analizamos la industria, el desempeño de Poly Development no es culpa de una sola empresa. "Interface News·Frontline of Entrepreneurship" Según estadísticas incompletas de Wind, al 22 de agosto, un total de 72 empresas inmobiliarias han emitido advertencias de rendimiento, de las cuales 43 empresas inmobiliarias han sufrido pérdidas y se espera que 18 empresas inmobiliarias vean una disminución de las ganancias.

Con respecto a la disminución de las ganancias, la gerencia de Poly Development declaró en la reunión informativa sobre desempeño para el primer semestre de 2024 que debido al impacto de la desaceleración del mercado, el margen de beneficio bruto de la compañía en el primer semestre del año disminuyó interanual. Al mismo tiempo, afectado por la disminución del ratio de capital remanente, el beneficio neto atribuible a la empresa matriz disminuyó interanualmente. La caída fue ligeramente mayor que la caída del beneficio neto.

Entre ellos, la disminución del margen de beneficio bruto probablemente esté relacionada con las medidas de descentralización llevadas a cabo por la empresa.

En su informe financiero para el primer semestre de 2024, Poly Development mencionó que ante la rápida desaceleración del mercado, la compañía ajustó activamente su estrategia de ventas, incrementó activamente sus esfuerzos para promover productos y fortaleció las medidas integrales de descontaminación.

En otras palabras, la empresa tiene que "cambiar precio por volumen", lo que inevitablemente erosionará las ganancias de la empresa.

Los datos eólicos muestran que en los 10 años comprendidos entre 2014 y 2023, el margen de beneficio bruto de ventas a medio plazo de Poly Development siempre se ha mantenido por encima del 20%, y en 2021 y antes, estos datos incluso se han mantenido por encima del 30%.

En el primer semestre de 2024, el margen de beneficio de ventas brutas de Poly Development cayó por debajo del 20% por primera vez, cayendo al 16,02%. Entre ellos, la razón principal es que el margen de beneficio bruto de las ventas en el segundo trimestre fue tan bajo como el 14,57%, lo que llevó a la disminución del margen de beneficio bruto general en el primer semestre de 2024.

Imagen/Viento

Según la estrategia de "precio por volumen", las suscripciones diarias promedio de Poly Development durante los tres principales días festivos (Festival de Qingming, Día del Trabajo y Festival del Bote del Dragón) en el segundo trimestre de este año fueron de casi 2 mil millones de yuanes, un año después. -aumento anual del 23%. En el segundo trimestre, se alcanzó un volumen total de ventas de 110.400 millones de yuanes, un aumento del 75% en comparación con el primer trimestre.

Ya sabes, en el primer trimestre de 2024, Poly Development solo logró un valor de contrato de 62.984 millones de yuanes, una caída interanual del 44,81%.

Si no hubiera renunciado a mayores márgenes de beneficio en el segundo trimestre, todavía se desconoce si Poly Development podría mantener su posición de "líder en ventas".

Informe financiero de Picture/Poly Development

Pero en comparación, los datos operativos de Poly Development en el primer trimestre fueron mejores: ingresos de 49.748 millones de yuanes, un aumento interanual del 24,51%; beneficio neto de 3.983 millones de yuanes, un aumento interanual del 0,44%. Aunque el beneficio neto atribuible a los accionistas cayó un 18,28% interanual, fue más débil que la caída del informe financiero intermedio.

Un lado es el beneficio, el otro es la escala. En la crisis de la industria, después de todo, no puedes quedarte con el pastel y comértelo también. A juzgar por el desempeño actual, Poly Development todavía elige la escala.

El Grupo Taikang, que se encuentra entre los accionistas de Poly Development, optó por reducir sus participaciones. De julio a septiembre de 2023, Taikang Life redujo sus tenencias de Poly Development en 81,769,7 millones de acciones y cobró 1,180 millones de yuanes.

El 27 de junio de 2024, Taikang Life continuó reduciendo sus tenencias de 41,6994 millones de acciones; del 1 de julio al 1 de agosto, Taikang Group redujo sus tenencias en un total de 129 millones de acciones. Después de esta transferencia de capital, Taikang Group poseía el 4,9999% de Poly. Patrimonio de la promoción, inferior al 5%.

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Cuando los fondos de seguros optan por marcharse apresuradamente, también puede indicar que los riesgos de las empresas inmobiliarias no se han liquidado por completo. Ni siquiera el desarrollo del "Gran Hermano" Poly puede impedir la salida del capital asegurador.

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Caminando sobre hielo fino en la posición de "primer hermano"

Poly Development parece tener una fuerte obsesión por mantener su posición en la industria.

Érase una vez una "compañía de seguros de contratación" que tenía fama y era líder en el sector inmobiliario. Pero gradualmente, Evergrande y Country Garden los alcanzaron y Poly Development cayó a los tres primeros.

"Volver a estar entre los tres primeros" se ha convertido en un "dolor de corazón" para el desarrollo de Poly. Ya en la junta de accionistas de diciembre de 2017, Song Guangju, entonces presidente de Poly Development, dejó claro que la empresa volvería a estar entre los tres primeros del sector. Sin embargo, hasta que dejó el cargo de presidenta en 2021, no lo hizo. lograr su deseo.

Liu Ping, que sucedió a Song Guangju, es aún más ambicioso. En 2022, gritó el lema "Avanza tres y compite por uno".Después de 2023, este lema ya no será una palabrería vacía.

Los datos del CRIC muestran que en enero de 2023, Poly se ubicó en el TOP1 en la clasificación de ventas a gran escala, solo ligeramente detrás de Country Garden en la lista de ventas de acciones con una ligera brecha de 50 millones de yuanes.

Imagen/captura de pantalla de la lista CRIC

A juzgar por las ventas acumuladas en los primeros siete meses de 2024, Poly Development ha ocupado el primer lugar en las clasificaciones de ventas a gran escala, comerciales y de acciones en la lista CRIC, ocupando el primer lugar en la industria.

Estar en esta posición no se debe a lo fuerte que se ha vuelto Poly, sino principalmente al apoyo de sus pares. Durante un largo período de tiempo, las ventas de Poly Development han mostrado una tendencia general a la baja.

Los anuncios divulgados por Poly Development muestran que desde el 1 de julio de 2021 hasta el 1 de julio de 2024, los montos del contrato fueron 327,340 mil millones de yuanes, 243,221 mil millones de yuanes, 267,823 mil millones de yuanes y 198,654 mil millones de yuanes respectivamente.

Esto también significa que Poly Development no puede sentarse y relajarse en la primera posición. Al contrario, está bajo una gran presión de ventas.

De hecho, después de "escaparse" de Evergrande y Country Garden, han surgido más competidores y ya ha comenzado un nuevo panorama competitivo.

En la clasificación de desempeño de ventas de empresas inmobiliarias de China Index Academy en el primer semestre de 2024, los cinco principales actores de la industria son Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China y China Resources Land. Detrás de cada empresa hay un estado. empresa propia o una empresa central.

En el primer semestre de 2024, las ventas de estas cinco empresas registraron un crecimiento negativo. Sin embargo, a excepción de Vanke, que estuvo profundamente involucrada en el torbellino de la opinión pública, Poly Development fue la empresa con la mayor caída, un 26,81% interanual. año tras año.

Especialmente en comparación con China Shipping, que ocupa el segundo lugar, la caída de Poly Development fue aproximadamente 9 puntos porcentuales mayor que la de China Shipping.

En julio de 2024, los datos de ventas interanuales de China Shipping y Greentown volvieron a niveles positivos, con tasas de crecimiento de dos dígitos. Durante el mismo período, las caídas en las ventas de China Resources Land y Vanke se redujeron significativamente en comparación con la primera mitad del año, mientras que Poly Development se convirtió en la empresa inmobiliaria con la mayor caída.

Lo que vale la pena señalar es que "Interface News · Entrepreneurship Frontier" señaló que en las clasificaciones de ventas de acciones para el primer semestre de 2024 divulgadas por la China Index Academy, China Shipping superó los 135,2 mil millones de yuanes de Poly Development con 139,4 mil millones de yuanes, que fue más alto. que los 135,2 mil millones de yuanes de Poly Development. Aproximadamente 4 mil millones de yuanes más.

En el ranking de ventas de acciones de los primeros siete meses de 2024, Poly Development ha recuperado la primera posición.

Este ir y venir también muestra que la competencia entre Poly Development y China Shipping se ha vuelto feroz. Poly Development no se sienta firmemente en la primera posición, sino que camina sobre hielo fino en esta posición y no se atreve a relajarse ni por un momento. .

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La reducción y ampliación de las reservas frecuentemente permite recaudar fondos, y el proyecto ha sido objeto de quejas repetidas veces.

Si bien se mantiene la escala, la tasa de pago de Poly Development no se ha mantenido.

En el primer semestre de 2024, Poly Development logró un monto de retiro de 146,6 mil millones de yuanes, con una tasa de recaudación de ventas del 84,6%. En el primer semestre de 2023, su tasa de recuperación de ventas llega al 96%.

No sólo eso, su flujo de caja operativo neto se volvió directamente negativo.

El informe financiero muestra que en el primer semestre de 2024, el flujo de caja operativo neto de Poly Development fue de -17.148 millones de yuanes, una disminución interanual del 339,97%. Al respecto, Poly Development explicó que se debió a que “el pago del terreno para el proyecto de ampliación del año anterior aumentó año tras año”.

El informe financiero de 2023 muestra que Poly Development amplió un total de 103 proyectos ese año, con un precio de tierra en acciones de 135.900 millones de yuanes. Parte de la tierra se adquirió con una prima alta. El precio mínimo promedio de los nuevos proyectos alcanzó los 15.187 yuanes por metro cuadrado. Ahora la empresa sólo puede pagar el pasado. El comportamiento radical “paga la cuenta”.

Poly Development, que ha vivido la "amarga experiencia", evidentemente ha ralentizado su ritmo de adquisición de terrenos. En el primer semestre de 2024, la compañía añadió 12 nuevos proyectos, con un precio total del suelo de 12.600 millones de yuanes, una disminución interanual del 70,7% y 82,2% respectivamente.

Imagen/Informe financiero del primer semestre de 2024

Imagen/Informe financiero del primer semestre de 2023

Aunque la escala de expansión ha disminuido, los esfuerzos de desarrollo y recaudación de fondos de Poly no se han detenido ni por un momento. Al mismo tiempo que publicó su informe financiero para el primer semestre de 2024, Poly Development publicó un plan de colocación privada, con el objetivo de recaudar no más de 9.500 millones de yuanes.

Al mismo tiempo, Poly Development anunció que la empresa emitirá 2.500 millones de yuanes en bonos de financiación a corto plazo el 16 de agosto con una tasa de interés del 2,02%.

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Según otro informe financiero, en el primer semestre de 2024, Poly Development acumuló un aumento neto en pasivos que devengan intereses de 19.300 millones de yuanes. Al final del período del informe, los pasivos totales que devengan intereses de la compañía alcanzaron los 373,5 mil millones de yuanes.

Informe financiero de Picture/Poly Development

Para adaptarse mejor al mercado, Poly Development está ajustando el ritmo de desarrollo, pero se ha quejado repetidamente de la calidad de los proyectos que ofrece.

En la sesión informativa sobre desempeño para la primera mitad de 2024 celebrada por Poly Development, un inversor preguntó que había problemas importantes con las nuevas propiedades de la compañía en Shanghai y Yue Tianhui, que incluían, entre otros, la falta de implementación estricta de los planos de diseño y reducciones importantes en estándares y reducciones, así como otros malos comportamientos como tomar atajos y tomar atajos.

En este sentido, Poly Development no aclaró si existían los problemas antes mencionados, pero afirmó que la empresa siguió estrictamente las estipulaciones del contrato y los estándares de gestión interna para el desarrollo y la construcción, y garantizaría un desempeño y entrega de calidad.

Y este no es un caso aislado. En julio de 2024, un propietario de Poly se quejó en el sitio web oficial del gobierno de Sichuan de que Poly Central Plaza operaba en violación de las regulaciones y entregaba propiedades de mala calidad en violación de las regulaciones.

En respuesta, la Oficina de Transporte y Construcción de Vivienda del Distrito de Chenghua respondió que la empresa promotora ha anunciado planes de rectificación específicos y límites de tiempo a los propietarios con respecto a los problemas de calidad de la vivienda informados por los propietarios, y que el trabajo de rectificación está actualmente en curso.

En septiembre de 2023, el foro de mensajes de liderazgo del People's Daily Online mostró que algunos propietarios de Nanchang Poly se quejaron de que la pintura de las paredes exteriores de los edificios de Poly Tianhui se estaba pelando y ampollando. La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Nanchang declaró claramente en su respuesta que se encontró en el lugar que había desviaciones en la planitud de las juntas de las capas de las paredes exteriores de algunos edificios, y que la capa superficial de algunas pinturas de paredes exteriores Tenía una apariencia desigual, que era más evidente bajo la luz del sol.

Red de Imagen/Foto, basada en protocolo VRF

Según Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, los problemas de calidad en los proyectos de Poly Development no se deben a una única razón, sino a múltiples factores como presión financiera, bajos márgenes de beneficio, modelos de alta rotación, mala gestión, tecnología y materiales.

"Por ejemplo, cuando el mercado está a la baja, las ventas no son fluidas y los pagos no son los esperados, los promotores pueden reducir la inversión en proyectos debido a la presión financiera, lo que puede afectar la calidad de la construcción", dijo Bai Wenxi.

Desde la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios tremendos y la confianza de las empresas inmobiliarias está en juego. Por lo tanto, el mercado de capitales, los consumidores y los inversores son cada vez más sensibles a la reputación de las empresas inmobiliarias. La forma en que Poly Development utiliza la calidad para ganarse el reconocimiento del mundo exterior puede ser una cuestión en la que las empresas deberían centrarse a continuación.