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É agosto e é hora de enviar trabalhos para o “exame intermediário” para imobiliárias.

De acordo com dados da China Index Academy, no primeiro semestre de 2024, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias foram de 2,08347 milhões de yuans, uma diminuição anual de 41,6%. Num mercado imobiliário relativamente lento, algumas empresas estão a lutar para se protegerem e algumas já ultrapassaram outras.

Entre elas, uma das imobiliárias de maior sucesso em ultrapassagens é a Poly Development.

Já quando Song Guangju era presidente da Poly Development, ela gritava o slogan "voltar aos três primeiros", mas não conseguiu fazê-lo até se aposentar. Liu Ping, que sucedeu Song Guangju, tem ambições maiores e propôs uma nova meta em 2022 de "progredir três e competir por um".

Depois que Evergrande e Country Garden sofreram reveses, a Poly Development finalmente alcançou esse objetivo e alcançou a posição de “número um do setor” como esperado. No entanto, esta não é o fim.

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O lucro líquido caiu abaixo de 10 mil milhões, o Grupo Taikang reduziu frequentemente as suas participações

Na noite de 19 de agosto, a Poly Development divulgou seu relatório financeiro do primeiro semestre de 2024.

Durante o período do relatório, a empresa alcançou um valor contratado de 173,336 bilhões de yuans, uma redução anual de 26,81% e uma área contratada de 9,5425 milhões de metros quadrados. O valor das vendas ficou em primeiro lugar no setor.

Embora mantenha sua posição de liderança em vendas, os dados operacionais da Poly Development não são ideais.No primeiro semestre de 2024, obteve receitas de 139,249 bilhões de yuans, um aumento anual de 1,66%;

Relatório financeiro de desenvolvimento de imagem/poli

Esta é a primeira vez que o lucro líquido a médio prazo atribuível à sua empresa-mãe da Poly Development diminuiu desde 2013, e é também a primeira vez nos últimos cinco anos que o seu lucro líquido a médio prazo atribuível à sua empresa-mãe caiu abaixo a marca dos 10 bilhões.

Mas olhando para a indústria, o desempenho da Poly Development não é culpa de uma empresa. "Interface News · Frontline of Entrepreneurship" De acordo com estatísticas incompletas da Wind, até 22 de agosto, um total de 72 empresas imobiliárias emitiram avisos de desempenho, das quais 43 empresas imobiliárias sofreram perdas e 18 empresas imobiliárias deverão ver um declínio nos lucros.

Em relação à diminuição dos lucros, a gestão da Poly Development afirmou na reunião de briefing de desempenho do primeiro semestre de 2024 que devido ao impacto da recessão do mercado, a margem de lucro bruto da empresa no primeiro semestre do ano diminuiu ano a ano. Ao mesmo tempo, afectado pelo declínio do rácio de capital próprio transitado, o lucro líquido atribuível à empresa-mãe diminuiu em relação ao ano anterior. O declínio foi ligeiramente maior do que o declínio do lucro líquido.

Entre eles, a queda na margem de lucro bruto está provavelmente relacionada às medidas de descentralização levadas a cabo pela empresa.

No seu relatório financeiro para o primeiro semestre de 2024, a Poly Development mencionou que, face à rápida recessão do mercado, a empresa ajustou activamente a sua estratégia de vendas, aumentou activamente os seus esforços para promover produtos e reforçou medidas abrangentes de descontaminação.

Por outras palavras, a empresa tem de “negociar preço por volume”, o que inevitavelmente irá corroer os lucros da empresa.

Os dados do vento mostram que nos 10 anos de 2014 a 2023, a margem de lucro bruto das vendas a médio prazo da Poly Development sempre permaneceu acima de 20%, e em 2021 e antes, esses dados permaneceram acima de 30%.

No primeiro semestre de 2024, a margem de lucro bruto de vendas da Poly Development caiu abaixo de 20% pela primeira vez, caindo para 16,02%. Entre eles, o principal motivo é que a margem de lucro bruto das vendas no segundo trimestre foi tão baixa quanto 14,57%, o que levou ao declínio da margem de lucro bruto global no primeiro semestre de 2024.

Imagem/Vento

De acordo com a estratégia de "preço por volume", a média de assinaturas diárias da Poly Development durante os três principais feriados (Festival de Qingming, Dia do Trabalho e Festival do Barco-Dragão) no segundo trimestre deste ano foi de quase 2 bilhões de yuans, um ano após aumento anual de 23%. No segundo trimestre, foi alcançado um volume total de vendas de 110,4 bilhões de yuans, um aumento de 75% em comparação com o primeiro trimestre.

Você sabe, no primeiro trimestre de 2024, a Poly Development alcançou apenas um valor de contrato de 62,984 bilhões de yuans, uma queda anual de 44,81%.

Se não tivesse desistido de maiores margens de lucro no segundo trimestre, ainda não se sabe se a posição de “top de vendas” da Poly Development poderia ser mantida.

Relatório financeiro de desenvolvimento de imagem/poli

Mas, em comparação, os dados operacionais da Poly Development no primeiro trimestre foram melhores: receita de 49,748 bilhões de yuans, um aumento anual de 24,51%, lucro líquido de 3,983 bilhões de yuans, um aumento anual de 0,44%. Embora o lucro líquido atribuível aos acionistas tenha caído 18,28% em relação ao ano anterior, foi mais fraco do que o declínio no relatório financeiro intercalar.

Um lado é o lucro, o outro lado é a escala. Afinal, na recessão do setor, você não pode ter o seu bolo e comê-lo. A julgar pelo desempenho atual, a Poly Development ainda escolhe escala.

O Grupo Taikang, que está entre os acionistas da Poly Development, optou por reduzir as suas participações. De julho a setembro de 2023, a Taikang Life reduziu suas participações na Poly Development em 81,7697 milhões de ações e sacou 1,180 bilhão de yuans.

Em 27 de junho de 2024, a Taikang Life continuou a reduzir suas participações em 41,6994 milhões de ações de 1º de julho a 1º de agosto, o Grupo Taikang reduziu suas participações em um total de 129 milhões de ações. Após esta transferência de capital, o Grupo Taikang detinha 4,9999% da Poly. Patrimônio líquido do desenvolvimento, inferior a 5%.

Anúncio de revelação de imagem/poli (vire a imagem para a esquerda e para a direita para exibi-la)

Quando os fundos de seguros optam por sair às pressas, também pode indicar que os riscos das imobiliárias não foram totalmente compensados. Mesmo o desenvolvimento do “Big Brother” Poly não pode impedir a saída do capital segurador.

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Andando sobre gelo fino na posição de “primeiro irmão”

A Poly Development parece ter uma forte obsessão em manter sua posição na indústria.

Era uma vez, o “seguro de recrutamento” era conhecido e líder no setor imobiliário. Mas gradualmente, Evergrande e Country Garden alcançaram, e a Poly Development caiu para os três primeiros.

“Retornar aos três primeiros” tornou-se uma “dor de cabeça” para o desenvolvimento da Poly. Já na assembleia de acionistas de dezembro de 2017, Song Guangju, então presidente da Poly Development, deixou claro que a empresa retornaria às três primeiras do setor. No entanto, até deixar o cargo de presidente em 2021, ela não conseguiu. realizar o desejo dela.

Liu Ping, que sucedeu Song Guangju, é ainda mais ambicioso. Em 2022, gritou o slogan “Avance três e concorra por um”.Depois de 2023, este slogan não é mais conversa fiada.

Os dados do CRIC mostram que em janeiro de 2023, a Poly evoluiu para o TOP1 na lista de vendas em grande escala, apenas ligeiramente atrás da Country Garden na lista de vendas de ações, com uma ligeira diferença de 50 milhões de yuans.

Imagem/Captura de tela da lista CRIC

A julgar pelas vendas acumuladas nos primeiros sete meses de 2024, a Poly Development ocupou o primeiro lugar nas classificações de escala total, negociação e vendas de ações na lista CRIC, ocupando o primeiro lugar no setor.

Estar nesta posição não se deve ao quão forte a Poly se tornou, mas principalmente ao apoio dos seus pares. Durante um longo período de tempo, as vendas da Poly Development mostraram uma tendência geral de queda.

Anúncios divulgados pela Poly Development mostram que de primeiro de julho de 2021 a primeiro de julho de 2024, os valores do contrato foram de 327,340 bilhões de yuans, 243,221 bilhões de yuans, 267,823 bilhões de yuans e 198,654 bilhões de yuans, respectivamente.

Isso também significa que a Poly Development não pode sentar e relaxar na primeira posição. Pelo contrário, está sob grande pressão de vendas.

Na verdade, depois de “fugir” de Evergrande e Country Garden, surgiram mais concorrentes e um novo cenário competitivo já começou.

Nas classificações de desempenho de vendas de empresas imobiliárias da China Index Academy no primeiro semestre de 2024, os cinco principais players do setor são Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China e China Resources Land. empresa própria ou uma empresa central.

No primeiro semestre de 2024, as vendas destas cinco empresas registaram todas um crescimento negativo. No entanto, com exceção da Vanke, que esteve profundamente envolvida no turbilhão da opinião pública, a Poly Development foi a empresa com a maior queda, com queda de 26,81% no ano. no ano.

Especialmente em comparação com a China Shipping, segunda classificada, o declínio da Poly Development foi cerca de 9 pontos percentuais superior ao da China Shipping.

Em Julho de 2024, os dados de vendas anuais da China Shipping e Greentown regressaram a níveis positivos, com taxas de crescimento de dois dígitos. Durante o mesmo período, as quedas nas vendas da China Resources Land e da Vanke diminuíram significativamente em comparação com o primeiro semestre do ano, enquanto a Poly Development se tornou a empresa imobiliária com a maior queda.

O que é particularmente digno de nota é que "Interface News·Entrepreneurship Frontier" notou que no ranking de vendas de ações do primeiro semestre de 2024 divulgado pela China Index Academy, a China Overseas Holdings superou os 135,2 bilhões de yuans da Poly Development com 139,4 bilhões de yuans, o que foi superior aos 135,2 bilhões de yuans da Poly Development. Cerca de 4 bilhões de yuans a mais.

No ranking de vendas de ações dos primeiros sete meses de 2024, a Poly Development recuperou a primeira posição.

Essa mudança também mostra que a competição entre a Poly Development e a China Shipping se tornou acirrada. A Poly Development não se posiciona firmemente na primeira posição. Em vez disso, ela está caminhando sobre gelo fino nesta posição e não ousa relaxar por um tempo. momento.

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A redução e a expansão das reservas frequentemente levantam fundos, e o projecto tem sido repetidamente alvo de queixas.

Embora mantendo a escala, a taxa de reembolso da Poly Development não foi mantida.

No primeiro semestre de 2024, a Poly Development alcançou um valor de retirada de 146,6 bilhões de yuans, com uma taxa de arrecadação de vendas de 84,6%. No primeiro semestre de 2023, sua taxa de recuperação de vendas chega a 96%.

Não só isso, o seu fluxo de caixa operacional líquido tornou-se diretamente negativo.

O relatório financeiro mostra que no primeiro semestre de 2024, o fluxo de caixa operacional líquido da Poly Development foi de -17,148 bilhões de yuans, uma redução anual de 339,97%. A este respeito, a Poly Development explicou que foi porque “o pagamento do terreno para o projeto de expansão no ano anterior aumentou ano após ano”.

O relatório financeiro de 2023 mostra que a Poly Development expandiu um total de 103 projetos naquele ano, com um preço de capital de 135,9 bilhões de yuans. Algumas das terras foram adquiridas com um prêmio alto. O preço mínimo médio dos novos projetos atingiu 15.187 yuans/quadrado. medidor. Agora a empresa só pode pagar pelo passado.

A Poly Development, que passou por dificuldades, obviamente desacelerou o ritmo de aquisição de terras. No primeiro semestre de 2024, a empresa adicionou 12 novos projetos, com um preço total do terreno de 12,6 bilhões de yuans, uma redução anual de 70,7% e 82,2%, respectivamente.

Relatório Fotográfico/Financeiro do Primeiro Semestre de 2024

Relatório fotográfico/financeiro do primeiro semestre de 2023

Embora a escala de expansão tenha diminuído, os esforços de desenvolvimento e angariação de fundos da Poly não pararam. Ao mesmo tempo em que divulgou seu relatório financeiro para o primeiro semestre de 2024, a Poly Development divulgou um plano de colocação privada, planejando arrecadar no máximo 9,5 bilhões de yuans.

Ao mesmo tempo, a Poly Development anunciou que a empresa emitirá 2,5 bilhões de yuans em títulos de financiamento de curto prazo em 16 de agosto com uma taxa de juros de 2,02%.

Anúncio de desenvolvimento de imagem/poli

De acordo com outro relatório financeiro, no primeiro semestre de 2024, a Poly Development acumulou um aumento líquido em passivos remunerados de 19,3 bilhões de yuans. No final do período coberto pelo relatório, o total do passivo remunerado da empresa atingiu 373,5 bilhões de yuans.

Relatório financeiro de desenvolvimento de imagem/poli

Para se adaptar melhor ao mercado, a Poly Development está ajustando o ritmo de desenvolvimento, mas a qualidade dos projetos que entrega tem sido repetidamente reclamada.

No briefing de desempenho da Poly Development para o primeiro semestre de 2024, um investidor perguntou que havia problemas significativos com as novas propriedades da empresa em Xangai e Yue Tianhui, incluindo, mas não se limitando à falha na implementação estrita dos desenhos de projeto e sérias reduções nos padrões e reduções . incompatibilidade, bem como outros maus comportamentos, como cortar atalhos e cortar atalhos.

A este respeito, a Poly Development não esclareceu se existiam os problemas acima mencionados, mas afirmou que a empresa seguiria rigorosamente as estipulações do contrato e as normas de gestão interna de desenvolvimento e construção, e garantiria um desempenho e entrega de qualidade.

E este não é um caso isolado. Em Julho de 2024, um proprietário da Poly queixou-se no website oficial do governo de Sichuan que a Poly Central Plaza operava ilegalmente e entregava propriedades de má qualidade, violando os regulamentos.

Em resposta, o Departamento de Construção e Transporte de Habitação do Distrito de Chenghua respondeu que a empresa de desenvolvimento anunciou planos de retificação específicos e prazos para os proprietários em relação aos problemas de qualidade da habitação relatados pelos proprietários, e o trabalho de retificação está em andamento.

Em setembro de 2023, o quadro de mensagens da liderança do People's Daily Online mostrou que alguns proprietários da Nanchang Poly reclamaram do descascamento e bolhas na pintura das paredes externas dos edifícios da Poly Tianhui. O Gabinete Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Nanchang afirmou claramente na sua resposta que foi constatado no local que existiam desvios na planicidade das juntas das camadas das paredes exteriores de alguns edifícios, e que a camada superficial de algumas tintas das paredes exteriores tinha uma aparência irregular, que era mais evidente sob a luz solar.

Rede Imagem/Foto, baseada no protocolo VRF

De acordo com Bai Wenxi, economista-chefe do IPG China, os problemas de qualidade nos projetos da Poly Development não são causados ​​por um único motivo, mas por múltiplos fatores, como pressão financeira, baixas margens de lucro, modelos de alta rotatividade, má gestão, tecnologia e materiais.

"Por exemplo, quando o mercado está em baixa, as vendas não são suaves e os pagamentos não são os esperados, os promotores podem reduzir o investimento em projetos devido à pressão financeira, o que pode afetar a qualidade da construção", disse Bai Wenxi.

Desde o segundo semestre de 2021, o mercado imobiliário passou por grandes mudanças e a confiança das imobiliárias está em jogo. Portanto, o mercado de capitais, os consumidores e os investidores estão a tornar-se cada vez mais sensíveis à reputação das empresas imobiliárias. A forma como a Poly Development utiliza a qualidade para ganhar o reconhecimento do mundo exterior pode ser uma questão que as empresas devem focar a seguir.