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Nous sommes en août et il est temps de soumettre les copies pour « l’examen de mi-session » pour les sociétés immobilières.

Selon les données de la China Index Academy, au premier semestre 2024, les ventes totales des 100 plus grandes sociétés immobilières se sont élevées à 2,08347 milliards de yuans, soit une baisse de 41,6 % sur un an. Dans le contexte relativement atone du marché immobilier, certaines entreprises ont du mal à se protéger, et certaines entreprises ont réussi à dépasser dans les virages.

Parmi elles, l’une des sociétés immobilières les plus performantes en matière de dépassement est Poly Development.

Dès que Song Guangju était présidente de Poly Development, elle avait crié le slogan « revenir dans le top trois », mais elle n'a pas pu le faire jusqu'à sa retraite. Liu Ping, qui a succédé à Song Guangju, a de plus grandes ambitions et a proposé un nouvel objectif en 2022 : « progresser trois et concourir pour un ».

Après qu'Evergrande et Country Garden aient subi des revers, Poly Development a finalement atteint cet objectif et a atteint la position de « numéro un du secteur » comme prévu. Cependant, ce n'est pas la fin. Un nouveau cycle de concurrence a commencé.

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Le bénéfice net est tombé en dessous de 10 milliards, le groupe Taikang a fréquemment réduit ses participations

Dans la soirée du 19 août, Poly Development a publié son rapport financier du premier semestre 2024.

Au cours de la période considérée, la société a réalisé un montant contracté de 173,336 milliards de yuans, soit une baisse de 26,81 % d'une année sur l'autre et une superficie contractée de 9,5425 millions de mètres carrés. Le montant des ventes s'est classé au premier rang du secteur.

Bien qu'elle conserve sa position de leader des ventes, les données d'exploitation de Poly Development ne sont pas idéales.Au premier semestre 2024, elle a réalisé un chiffre d'affaires de 139,249 milliards de yuans, soit une augmentation de 1,66 % sur un an ; le bénéfice net attribuable à la société mère était de 7,420 milliards de yuans, soit une baisse de 39,29 % sur un an.

Rapport financier de développement photo/poly

C'est la première fois que le résultat net à moyen terme attribuable à sa société mère de Poly Development diminue depuis 2013, et c'est aussi la première fois au cours des cinq dernières années que son résultat net à moyen terme attribuable à sa société mère passe en dessous de la barre des 10 milliards.

Mais si l’on regarde l’industrie, la performance de Poly Development n’est pas la faute d’une seule entreprise. "Interface News·Frontline of Entrepreneurship" Selon les statistiques incomplètes de Wind, au 22 août, un total de 72 sociétés immobilières ont émis des avertissements de performance, dont 43 sociétés immobilières ont subi des pertes et 18 sociétés immobilières devraient voir une baisse des profits.

Concernant la baisse des bénéfices, la direction de Poly Development a déclaré lors de la réunion d'information sur les performances du premier semestre 2024 qu'en raison de l'impact du ralentissement du marché, la marge bénéficiaire brute de l'entreprise au premier semestre a diminué d'une année sur l'autre. Dans le même temps, sous l'effet de la baisse du ratio de report de capitaux propres, le bénéfice net attribuable à la société mère a diminué d'une année sur l'autre, soit une baisse légèrement plus importante que la baisse du bénéfice net.

Parmi eux, la baisse de la marge brute est probablement liée aux mesures de décentralisation mises en œuvre par l'entreprise.

Dans son rapport financier du premier semestre 2024, Poly Development a mentionné que face au ralentissement rapide du marché, la société a activement ajusté sa stratégie de vente, augmenté activement ses efforts de promotion des produits et renforcé les mesures de décontamination globales.

En d’autres termes, l’entreprise doit « échanger le prix contre le volume », ce qui érodera inévitablement ses bénéfices.

Les données éoliennes montrent qu'au cours des 10 années allant de 2014 à 2023, la marge bénéficiaire brute des ventes à moyen terme de Poly Development est toujours restée supérieure à 20 %, et en 2021 et avant, ces données sont même restées supérieures à 30 %.

Au premier semestre 2024, la marge bénéficiaire brute des ventes de Poly Development est tombée pour la première fois en dessous de 20 %, tombant à 16,02 %. Parmi eux, la principale raison est que la marge bénéficiaire brute des ventes au deuxième trimestre n'est que de 14,57%, ce qui a entraîné une baisse de la marge bénéficiaire brute globale au premier semestre 2024.

Image/Vent

Dans le cadre de la stratégie « prix-volume », les abonnements quotidiens moyens de Poly Development pendant les trois grandes fêtes (Fête de Qingming, Fête du Travail et Fête des Bateaux-Dragons) au deuxième trimestre de cette année s'élevaient à près de 2 milliards de yuans, en glissement annuel. -augmentation annuelle de 23%. Au deuxième trimestre, un volume total de ventes de 110,4 milliards de yuans a été réalisé, soit une augmentation de 75 % par rapport au premier trimestre.

Vous savez, au premier trimestre 2024, Poly Development n'a atteint qu'une valeur contractuelle de 62,984 milliards de yuans, soit une baisse de 44,81 % sur un an.

Si Poly Development n'avait pas renoncé à davantage de marges bénéficiaires au deuxième trimestre, on ne sait toujours pas si la position de « leader des ventes » de Poly Development pourrait être maintenue.

Rapport financier de développement photo/poly

Mais en comparaison, les données d'exploitation de Poly Development au premier trimestre étaient meilleures : chiffre d'affaires de 49,748 milliards de yuans, en hausse de 24,51 % sur un an ; bénéfice net de 3,983 milliards de yuans, en hausse de 0,44 % sur un an. Bien que le bénéfice net attribuable aux actionnaires ait diminué de 18,28 % sur un an, il a été plus faible que la baisse enregistrée dans le rapport financier intermédiaire.

D’un côté, le profit, de l’autre, l’échelle. Après tout, en période de ralentissement de l’industrie, on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. À en juger par les performances actuelles, Poly Development choisit toujours l'échelle.

Le groupe Taikang, qui fait partie des actionnaires de Poly Development, a choisi de réduire sa participation. De juillet à septembre 2023, Taikang Life a réduit ses avoirs dans Poly Development de 81,7697 millions d'actions et encaissé 1,180 milliard de yuans.

Le 27 juin 2024, Taikang Life a continué de réduire ses participations de 41,6994 millions d'actions ; du 1er juillet au 1er août, le groupe Taikang a réduit ses participations d'un total de 129 millions d'actions. Après ce transfert de capitaux propres, le groupe Taikang détenait 4,9999 % de Poly. Fonds propres de développement, inférieurs à 5%.

Annonce de développement d'image/poly (retournez l'image vers la gauche et la droite pour l'afficher)

Lorsque les fonds d’assurance choisissent de partir précipitamment, cela peut aussi indiquer que les risques des sociétés immobilières ne sont pas complètement éliminés. Même le développement de « Big Brother » Poly ne peut arrêter le départ des capitaux d'assurance.

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Marcher sur de la glace mince dans la position de « premier frère »

Poly Development semble avoir une forte obsession pour maintenir sa position dans l’industrie.

Il était une fois la « compagnie d’assurance de recrutement » qui avait une réputation et était leader dans le secteur immobilier. Mais peu à peu, Evergrande et Country Garden ont rattrapé leur retard et Poly Development est tombé parmi les trois premiers.

"Revenir dans le top trois" est devenu un "chagrin" pour le développement de Poly. Dès l'assemblée générale des actionnaires de décembre 2017, Song Guangju, alors présidente de Poly Development, avait clairement indiqué que l'entreprise reviendrait parmi les trois premiers du secteur. Cependant, jusqu'à ce qu'elle démissionne de ses fonctions de présidente en 2021, elle n'y est pas parvenue. réaliser son souhait.

Liu Ping, qui a succédé à Song Guangju, est encore plus ambitieux en 2022, il a crié le slogan « Avancez trois et concourez pour un ».Après 2023, ce slogan n’est plus un vain discours.

Les données du CRIC montrent qu'en janvier 2023, Poly est devenu le TOP1 du classement des ventes à grande échelle, juste derrière Country Garden dans la liste des ventes d'actions avec un léger écart de 50 millions de yuans.

Image/Capture d'écran de la liste CRIC

À en juger par les ventes cumulées au cours des sept premiers mois de 2024, Poly Development occupe la première place dans les classements à grande échelle, de négociation et de ventes d'actions sur la liste CRIC, se classant ainsi au premier rang du secteur.

Cette position n’est pas due à la force de Poly, mais principalement au soutien de ses pairs. Sur une longue période, les ventes de Poly Development ont affiché une tendance globale à la baisse.

Les annonces divulguées par Poly Development montrent que du premier juillet 2021 au premier juillet 2024, les montants des contrats étaient respectivement de 327,340 milliards de yuans, 243,221 milliards de yuans, 267,823 milliards de yuans et 198,654 milliards de yuans.

Cela signifie également que Poly Development ne peut pas rester les bras croisés en première position. Au contraire, elle subit une forte pression commerciale.

En fait, après avoir « échappé » à Evergrande et Country Garden, davantage de concurrents ont émergé et un nouveau paysage concurrentiel a déjà commencé.

Dans le classement des performances de vente des sociétés immobilières établi par la China Index Academy au premier semestre 2024, les cinq principaux acteurs du secteur sont Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China et China Resources Land. Derrière chaque entreprise se trouve un État. entreprise détenue ou une entreprise centrale.

Au premier semestre 2024, les ventes de ces cinq sociétés ont toutes enregistré une croissance négative. Cependant, à l'exception de Vanke, qui a été profondément impliquée dans le tourbillon de l'opinion publique, Poly Development a été la société avec la plus forte baisse, en baisse de 26,81 % par an. sur un an.

Surtout par rapport à China Shipping, classé deuxième, la baisse de Poly Development était d'environ 9 points de pourcentage supérieure à celle de China Shipping.

En juillet 2024, les données de ventes annuelles de China Shipping et de Greentown sont revenues à des niveaux positifs, avec des taux de croissance à deux chiffres. Au cours de la même période, les baisses des ventes de China Resources Land et de Vanke se sont considérablement réduites par rapport au premier semestre, tandis que Poly Development est devenue la société immobilière ayant enregistré la baisse la plus importante.

Ce qui convient particulièrement à noter, c'est que "Interface News · Entrepreneurship Frontier" a remarqué que dans le classement des ventes d'actions pour le premier semestre 2024 divulgué par la China Index Academy, China Shipping a battu les 135,2 milliards de yuans de Poly Development avec 139,4 milliards de yuans, ce qui était plus élevé. que les 135,2 milliards de yuans de Poly Development. Environ 4 milliards de yuans de plus.

Dans le classement des ventes d'actions des sept premiers mois de 2024, Poly Development retrouve la première position.

Ces allers-retours montrent également que la concurrence entre Poly Development et China Shipping est devenue féroce. Poly Development ne reste pas fermement en première position, mais marche sur de la glace mince dans cette position et n'ose pas se détendre un instant. .

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La diminution et l'expansion des réserves permettent fréquemment de lever des fonds, et le projet a fait l'objet de plaintes à plusieurs reprises.

Tout en maintenant l’échelle, le taux de remboursement de Poly Development n’a pas été maintenu.

Au premier semestre 2024, Poly Development a réalisé un montant de retrait de 146,6 milliards de yuans, avec un taux de recouvrement des ventes de 84,6 %. Au premier semestre 2023, son taux de reprise des ventes atteint 96 %.

De plus, son flux de trésorerie opérationnel net est devenu directement négatif.

Le rapport financier montre qu'au premier semestre 2024, le flux de trésorerie opérationnel net de Poly Development était de -17,148 milliards de yuans, soit une diminution d'une année sur l'autre de 339,97 %. À cet égard, Poly Development a expliqué que cela était dû au fait que « le paiement du terrain pour le projet d'agrandissement de l'année précédente avait augmenté d'année en année ».

Le rapport financier 2023 montre que Poly Development a développé un total de 103 projets cette année-là, avec un prix foncier de 135,9 milliards de yuans. Une partie des terrains a été acquise à un prix élevé. Le prix plancher moyen des nouveaux projets a atteint 15 187 yuans/carré. Désormais, l’entreprise ne peut que payer pour le passé. Le comportement radical « paie la facture ».

Poly Développement, qui a vécu « l'amère expérience », a visiblement ralenti son rythme d'acquisition de terrains. Au premier semestre 2024, la société a ajouté 12 nouveaux projets, pour un prix total du terrain de 12,6 milliards de yuans, soit une baisse d'une année sur l'autre de 70,7 % et 82,2 % respectivement.

Photo/Rapport financier du premier semestre 2024

Photo/Rapport financier du premier semestre 2023

Bien que l’ampleur de l’expansion ait diminué, les efforts de développement et de collecte de fonds de Poly ne se sont pas arrêtés un instant. Parallèlement à la publication de son rapport financier pour le premier semestre 2024, Poly Development a publié un plan de placement privé, visant à lever au maximum 9,5 milliards de yuans.

Dans le même temps, Poly Development a annoncé que la société émettrait le 16 août 2,5 milliards de yuans d'obligations de financement à court terme avec un taux d'intérêt de 2,02 %.

Annonce de développement d'image/poly

Selon un autre rapport financier, au premier semestre 2024, Poly Development a accumulé une augmentation nette des dettes portant intérêt de 19,3 milliards de yuans. À la fin de la période considérée, le total des dettes portant intérêts de la société atteignait 373,5 milliards de yuans.

Rapport financier de développement photo/poly

Afin de mieux s'adapter au marché, Poly Development ajuste le rythme de développement, mais la qualité des projets qu'elle livre a fait l'objet de plaintes répétées.

Lors de la séance d'information sur les performances du premier semestre 2024 organisée par Poly Development, un investisseur a demandé qu'il y ait des problèmes importants avec les nouvelles propriétés de la société à Shanghai et Yue Tianhui, y compris, mais sans s'y limiter, l'incapacité à mettre en œuvre strictement les dessins de conception et de sérieuses réductions des coûts. normes et réductions inadaptées, ainsi que d'autres mauvais comportements tels que les raccourcis et les raccourcis.

À cet égard, Poly Development n'a pas précisé si les problèmes mentionnés ci-dessus existaient, mais a déclaré que l'entreprise suivait strictement les stipulations du contrat et les normes de gestion interne pour le développement et la construction, et garantirait une performance et une livraison de qualité.

Et ce n'est pas un cas isolé. En juillet 2024, un propriétaire de Poly s'est plaint sur le site officiel du gouvernement du Sichuan que Poly Central Plaza fonctionnait en violation des réglementations et livrait des propriétés de mauvaise qualité en violation des réglementations.

En réponse, le Bureau de construction de logements et de transport du district de Chenghua a répondu que la société de développement avait annoncé des plans de rectification spécifiques et des délais aux propriétaires concernant les problèmes de qualité des logements signalés par les propriétaires, et que les travaux de rectification sont actuellement en cours.

En septembre 2023, le forum de discussion des dirigeants du Quotidien du Peuple en ligne a montré que certains propriétaires de Nanchang Poly se plaignaient de l'écaillage et des cloques de la peinture des murs extérieurs des bâtiments de Poly Tianhui. Le Bureau municipal du logement et du développement urbain-rural de Nanchang a clairement indiqué dans sa réponse qu'il avait été constaté sur place des écarts dans la planéité des joints de couche des murs extérieurs de certains bâtiments et que la couche superficielle de certaines peintures murales extérieures avait un aspect inégal, qui était plus évident sous la lumière du soleil.

Réseau Image/Photo, basé sur le protocole VRF

Selon Bai Wenxi, économiste en chef d'IPG Chine, les problèmes de qualité des projets de Poly Development ne sont pas causés par une seule raison, mais sont causés par de multiples facteurs tels que la pression financière, les faibles marges bénéficiaires, les modèles de chiffre d'affaires élevés, la mauvaise gestion, la technologie et matériaux.

« Par exemple, lorsque le marché est en baisse, que les ventes ne se déroulent pas sans heurts et que les remboursements ne se déroulent pas comme prévu, les promoteurs peuvent réduire leurs investissements dans les projets en raison de pressions financières, ce qui peut affecter la qualité de la construction, a déclaré Bai Wenxi.

Depuis le second semestre 2021, le marché immobilier a connu d’énormes changements, et la confiance des foncières est en jeu. Par conséquent, le marché des capitaux, les consommateurs et les investisseurs sont de plus en plus sensibles à la réputation des sociétés immobilières. La manière dont Poly Development utilise la qualité pour gagner la reconnaissance du monde extérieur pourrait être une question sur laquelle les entreprises devraient ensuite se concentrer.