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8月に入り、不動産会社の「中間試験」の書類提出の時期がやってきた。

中国指数アカデミーのデータによると、2024年上半期の不動産企業上位100社の総売上高は20億8347万元で、前年同期比41.6％減少した。比較的低迷している不動産市場において、一部の企業は自社の防衛に苦戦しており、すでに他社を追い越している企業もある。

その中で、追い抜きに最も成功した不動産会社の1つがPoly Developmentです。

宋光珠氏は保利発展の会長だった頃から「トップ３復帰」をスローガンに掲げていたが、引退するまで果たせなかった。宋光州氏の後継者となった劉平氏は、より大きな野心を抱いており、2022年に「3位を進歩し、1位を争う」という新たな目標を提案した。

Evergrande と Country Garden が挫折を味わった後、Poly Development は最終的にこの目標を達成し、予想通り「業界ナンバーワン」の地位に到達しました。しかし、これで新たな競争が始まったわけではありません。

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純利益は100億を下回り、泰康グループは頻繁に保有資産を削減した

8月19日夜、Poly Developmentは2024年上半期の財務報告書を発表した。

報告期間中、同社は契約金額1,733億3,600万元（前年比26.81％減）、契約面積954万2,500平方メートルを達成し、売上高は業界1位となった。

Poly Development は売上トップの地位を維持していますが、営業データは理想的なものではありません。2024年上半期の売上高は1,392億4,900万元で前年同期比1.66％増、親会社に帰属する純利益は74億2,000万元で前年同期比39.29％減となった。

ピクチャー/ポリ開発財務報告書

Poly Development の親会社に帰属する中期純利益が減少したのは 2013 年以来初めてであり、親会社に帰属する中期純利益が下回ったのは過去 5 年間で初めてでもあります。 100億のマーク。

しかし、業界を見ると、Poly Development の業績は 1 つの企業のせいではありません。 「インターフェースニュース・起業最前線」 Wind社の不完全な統計によると、8月22日現在、合計72社の不動産会社が業績警告を発しており、そのうち43社が損失を被り、18社が業績悪化が見込まれている。利益の減少。

減益についてポリ開発経営陣は2024年上半期の業績説明会で、市況低迷の影響で上半期の売上総利益率が前年同期比で低下したと述べた。一方、持分持分比率の低下により、親会社に帰属する当期純利益は、当期純利益の減少幅を若干上回り減益となりました。

このうち、売上総利益率の低下は、同社が実施した分散化施策に関係していると考えられる。

Poly Developmentは2024年上半期の財務報告書の中で、市場の急速な低迷に直面して、同社が販売戦略を積極的に調整し、商品の宣伝活動を積極的に強化し、包括的な除染対策を強化したと述べた。

言い換えれば、企業は「量に対して価格を取引する」必要があり、これにより企業の利益が必然的に侵食されることになります。

風力データによると、2014 年から 2023 年までの 10 年間、Poly Development の中期売上総利益率は常に 20% 以上を維持しており、2021 年以前ではこのデータは 30% 以上を維持しています。

2024年上半期、Poly Developmentの売上総利益率は初めて20%を下回り、16.02%まで低下しました。その主な理由は、第2四半期の売上総利益率が14.57％と低く、2024年上半期全体の売上総利益率の低下につながったことだ。

絵・風

「量に応じた価格」戦略のもと、今年第2四半期の3大連休（清明節、労働節、端午節）中の保利開発の1日平均購読料は、前年同期比20億元近くとなった。 -年間23%の増加。第 2 四半期の総売上高は 1,104 億元に達し、第 1 四半期と比較して 75% 増加しました。

ご存知のとおり、2024 年の第 1 四半期に保利開発は、契約額が 629 億 8,400 万元にとどまり、前年比 44.81% 減少しました。

もし第2四半期にさらなる利益率を放棄していなければ、Poly Developmentの「売上トップ」の地位を維持できたかどうかはまだ不明だ。

ピクチャー/ポリ開発財務報告書

しかし、それに比べて、保利開発の第 1 四半期の営業データは良好で、売上高は前年同期比 24.51% 増の 497 億 4,800 万元、純利益は前年同期比 0.44% 増の 39 億 8,300 万元でした。株主に帰属する純利益は前年同期比18.28％減となったものの、中間決算の減益よりは鈍化した。

一方は利益であり、もう一方は規模です。結局のところ、業界の不況下では、ケーキを食べながら食べることはできません。現在のパフォーマンスから判断すると、Poly Development は依然として規模を選択します。

Poly Development の株主である Taikang Group は、保有株を削減することを選択した。太康生命は2023年7月から9月にかけて保利発展の保有株を8176万9700株削減し、11億8000万元を現金化した。

2024年6月27日、太康生命は引き続き保有株を4,169万9,000株削減し、7月1日から8月1日にかけて太康グループは保有株を合計1億2,900万株削減した。この株式譲渡後、太康グループは保利株の4.9999％を保有した。開発資本、5%未満。

画像・ポリ展開のお知らせ（画像を左右反転して表示します）

保険基金が急いで撤退を選択する場合、それは不動産会社のリスクが完全に解消されていないことを示している可能性もあります。 「ビッグブラザー」ポリの開発でさえ、保険資本の流出を止めることはできません。

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「長兄」の立場で薄氷の上を歩く

Poly Development は、業界内での地位を維持することに強いこだわりを持っているようです。

かつては「人材保険」が有名で、不動産業界をリードしていた。しかし徐々に Evergrande と Country Garden が追い上げ、Poly Development はトップ 3 に後退しました。

「トップ3への復帰」はPolyの発展にとって「心の痛み」となった。 2017年12月の株主総会の時点で、当時Poly Developmentの会長だったSong Guangju氏は、同社が業界トップ3に戻ることを明らかにしたが、彼女は2021年に会長を辞任するまで失敗した。彼女の願いを達成する。

宋光州の後任となった劉平は、2022年に向けて「三進して一を争う」というスローガンを掲げ、さらに野心的となった。2023年以降、このスローガンは空論ではなくなります。

CRIC データによると、2023 年 1 月に Poly は本格的な売上高リストで TOP1 に成長し、株式売上高リストでは Country Garden にわずか 5,000 万元の差を付けただけでした。

CRIC リストの写真/スクリーンショット

2024 年の最初の 7 か月間の累計売上高から判断すると、Poly Development は CRIC リストのフルスケール、トレーディング、株式売上高ランキングでトップの座を占め、業界トップとなっています。

この地位にあるのは、Poly がどれほど強くなったからではなく、主に同業他社のサポートによるものです。長期にわたり、Poly Development の売上は全体的に減少傾向を示しています。

保利発展が明らかにした発表によると、2021年7月初めから2024年7月初めまでの契約金額はそれぞれ3273億4000万元、2432億2100万元、2678億2300万元、1986億5400万元だった。

これは、Poly Development がトップ 1 の地位に座ってくつろぐことができないことを意味しており、それどころか、大きな販売圧力にさらされています。

実際、恒大とカントリーガーデンを「逃げ切った」後、より多くの競合他社が出現し、新たな競争環境がすでに始まっています。

中国指数アカデミーによる2024年上半期の不動産会社の販売実績ランキングでは、業界トップ5企業は保利発展、中国海運、万科、グリーンタウンチャイナ、チャイナリソースランドとなっている。各企業の背後には国家がある。所有企業または中央企業。

2024年上半期、これら5社の売上高はいずれもマイナス成長を記録したが、世論の渦に深く関与した万科を除けば、保利発展が最も大きく減少した企業で、前年同期比26.81％減となった。年中。

特に第 2 位の中国海運と比較すると、保利発展の下落率は中国海運よりも約 9 ポイント高かった。

2024年7月、チャイナ・シッピングとグリーンタウンの前年比売上高データはプラスの水準に戻り、2桁の成長率となった。同期間中、華潤地と万科の売上高の減少幅は上半期に比べて大幅に縮小したが、保利開発は最大の減少幅を示した不動産会社となった。

特に注目に値するのは、中国指数アカデミーが発表した2024年上半期の株式売上高ランキングで、中国海外控股が保利発展の1,352億元を1,394億元で上回ったことを『界面ニュース・起業フロンティア』が注目したことである。ポリ開発の1,352億元よりも約40億元高い。

2024 年最初の 7 か月の株式売上高ランキングで、Poly Development が第 1 位の座を取り戻しました。

この入れ替わりは、保利発展と中国海運の間の競争が熾烈になっていることを示しており、保利発展は第一位の座にしっかりと座っているわけではなく、薄氷の上を歩いているだけであり、決して気を緩めることはできない。一瞬。

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埋蔵量の縮小と拡大によって資金調達が頻繁に行われるため、このプロジェクトには繰り返し苦情が寄せられている。

Poly Development の規模は維持されていますが、返済率は維持されていません。

保利発展は2024年上半期に1,466億元の引き出し額を達成し、売上回収率は84.6％となった。 2023年上半期の売上回復率は96％に達する。

それだけでなく、純営業キャッシュフローは直接的にマイナスになりました。

財務報告書によると、2024年上半期のPoly Developmentの純営業キャッシュフローは-171億4,800万元で、前年比339.97%減少しました。これについて保利開発は「前年度の拡張事業の用地支払額が前年比で増加したため」と説明した。

2023年の財務報告書によると、保利開発は同年合計103件のプロジェクトを拡張し、土地の株式価格は1,359億元に達し、一部の土地は高いプレミアムで取得され、新規プロジェクトの平均最低価格は15,187元に達した。今、会社ができるのは、過激な行為の「ツケを払う」ことだけだ。

苦境を経験したポリ・デベロップメントは明らかに土地取得のペースを落としている。 2024年上半期に同社は12件の新規プロジェクトを追加し、総土地価格は126億元となり、それぞれ前年比70.7％減、82.2％減となった。

2024年上半期の写真/財務報告書

2023年上半期の写真/財務報告書

拡大の規模は縮小しましたが、Poly の開発と資金調達の取り組みは止まっていません。保利発展は2024年上半期の財務報告書を発表すると同時に、私募計画を発表し、調達額は95億元以下を予定している。

同時に保利発展は、8月16日に金利2.02％で25億元の短期金融債を発行すると発表した。

ピクチャー/ポリ開発のお知らせ

別の財務報告書によると、保利発展は2024年上半期に有利子負債の純増額が193億元に達した。報告期間終了時点で、同社の有利子負債総額は3,735億元に達した。

ピクチャー/ポリ開発財務報告書

市場によりよく適応するために、Poly Development は開発ペースを調整していますが、提供するプロジェクトの品質については繰り返し苦情が寄せられています。

Poly Developmentの2024年上半期の業績説明会で、ある投資家は、上海と岳天匯にある同社の新規不動産には、設計図面の厳格な実装の失敗、基準と大幅な削減を含むがそれに限定されない重大な問題があると質問した。 . 不一致、手抜き、手抜きなどの悪い行為。

この点、ポリ・デベロップメントは上記の問題の有無については明らかにしなかったが、開発・建設にあたっては契約規定や内部管理基準を厳格に遵守し、品質の履行と納期を確保すると述べた。

そして、これは特別なケースではありません。2024 年 7 月、ポリのオーナーは四川省政府の公式ウェブサイトで、ポリ・セントラル・プラザが違法に運営され、規制に違反して粗悪な物件を引き渡したとして苦情を申し立てました。

これに対し、成華区住宅建設交通局は、所有者から報告された住宅の品質問題について、開発会社が所有者に具体的な是正計画と期限を発表しており、現在是正作業を行っていると回答した。

2023年9月、人民日報オンラインの指導者掲示板は、南昌保利の一部の所有者が保利天匯の建物の外壁塗装の剥がれや膨れについて苦情を述べていることを明らかにした。南昌市住宅・都市農村開発局は、一部の建物の外壁の層目地の平坦度にばらつきがあり、一部の外壁塗装の表層にズレがあったことが現場で確認されたと回答の中で明確に述べた。外観は不均一で、太陽光の下ではより顕著でした。

VRF プロトコルに基づく画像/写真ネットワーク

IPG中国のチーフエコノミスト、バイ・ウェンシー氏によると、ポリ・ディベロップメントのプロジェクトにおける品質問題は単一の理由によって引き起こされるのではなく、財政的圧力、低い利益率、高離職モデル、不十分な管理、テクノロジー、技術などの複数の要因によって引き起こされるという。材料。

「例えば、市場が低迷し、売上が順調でなく、返済が期待どおりに進まない場合、開発業者は財政的圧力によりプロジェクトへの投資を削減する可能性があり、それが建設の品質に影響を与える可能性がある」とBai Wenxi氏は述べた。

2021年下半期以降、不動産市場は大きく変化しており、不動産会社の信頼が危うくなっています。したがって、資本市場、消費者、投資家は不動産会社の評判にますます敏感になっており、Poly Development がどのように品質を活用して外部からの評価を獲得するかが、企業が次に焦点を当てるべき問題である可能性があります。