2024-08-24
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8월, 부동산 회사 '중간고사' 서류 제출 시기가 다가왔습니다.
중국 지수 아카데미(China Index Academy) 자료에 따르면 2024년 상반기 부동산 100대 기업의 총 매출은 20억 8347억 위안으로 전년 동기 대비 41.6% 감소했다. 상대적으로 부진한 부동산 시장 분위기 속에서 일부 기업은 자신을 보호하기 위해 고군분투하고 있으며, 일부 기업은 코너킥에서 추월을 달성하기도 했습니다.
그 중 가장 성공적인 추월 부동산 회사 중 하나는 Poly Development입니다.
송광주는 이미 폴리개발 회장 시절 '톱3 복귀'를 외쳤으나 은퇴할 때까지 이를 이루지 못했다. 송광주의 뒤를 이은 류핑은 더 큰 야망을 품고 2022년 '3개 발전, 1개 경쟁'이라는 새로운 목표를 제시했다.
Evergrande와 Country Garden이 좌절을 겪은 후, Poly Development는 마침내 이 목표를 달성하고 예상대로 '업계 1위' 위치에 도달했습니다. 그러나 이것이 새로운 경쟁이 시작된 것은 아닙니다.
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순이익이 100억 미만으로 감소하여 Taikang 그룹은 자주 지분을 줄였습니다.
8월 19일 저녁, Poly Development는 2024년 상반기 재무 보고서를 발표했습니다.
보고 기간 동안 회사는 계약 금액이 1733억 3600만 위안으로 전년 대비 26.81% 감소했으며 계약 면적은 954.25만 평방미터로 업계 1위를 차지했습니다.
매출 1위 자리를 유지하고 있지만 폴리디벨롭먼트의 운영 데이터는 이상적이지 않다.2024년 상반기 매출은 전년 동기 대비 1.66% 증가한 1,392억4,900만 위안을 달성했으며, 모회사에 귀속되는 순이익은 전년 대비 39.29% 감소한 74억2,000만 위안을 기록했습니다.
사진/폴리 개발 재무 보고서
폴리개발의 모회사 중기 순이익이 2013년 이후 감소한 것은 이번이 처음이며, 모회사 중기 순이익이 아래로 떨어진 것도 지난 5년 만에 처음이다. 100억 마크.
하지만 업계를 보면 폴리디벨롭먼트의 성과는 한 기업의 잘못이 아니다. '인터페이스뉴스·창업 최전선' 윈드의 불완전한 통계에 따르면 8월 22일 현재 총 72개 부동산업체가 실적주의보를 발령했으며, 이 중 43개 부동산업체가 손실을 입었고 18개 부동산업체가 실적 경고를 받을 것으로 예상된다. 이익 감소.
수익 감소와 관련해 폴리개발 경영진은 2024년 상반기 실적보고회에서 "시장 침체의 영향으로 회사의 상반기 매출총이익률이 전년 동기 대비 감소했다"고 밝혔다. 다만, 이월자기자본비율 하락의 영향으로 모회사 귀속순이익은 전년동기 대비 감소폭이 소폭 컸습니다.
그 중 매출총이익률 하락은 아마도 회사가 수행하는 분권화 조치와 관련이 있을 것으로 보입니다.
폴리개발은 2024년 상반기 재무보고서에서 급격한 시장 침체에 직면해 적극적인 판매 전략 조정과 적극적인 상품 홍보 노력, 종합적인 제염 조치 강화 등을 언급했다.
즉, 회사는 "가격 대 수량"을 거래해야 하며, 이는 필연적으로 회사의 이익을 잠식할 것입니다.
Wind 데이터에 따르면 2014년부터 2023년까지 10년 동안 Poly Development의 중기 매출 총이익률은 항상 20% 이상을 유지했으며 2021년 이전에도 이 데이터는 30% 이상을 유지했습니다.
2024년 상반기 폴리개발의 총판매이익률은 16.02%로 처음으로 20% 미만으로 떨어졌다. 이 가운데 2분기 매출총이익률이 14.57%로 낮아 2024년 상반기 전체 매출총이익률 하락이 이어진 것이 가장 큰 원인이다.
그림/바람
'볼륨 대비 가격' 전략에 따라 올해 2분기 3대 명절(청명절, 노동절, 용선절) 동안 Poly Development의 일일 평균 구독액은 전년 동기 대비 약 20억 위안에 달했습니다. -연간 23% 증가. 2분기 총 매출은 1104억 위안으로 1분기 대비 75% 증가했다.
아시다시피 2024년 1분기에 Poly Development는 전년 동기 대비 44.81% 감소한 629억 8400만 위안의 계약 가치를 달성했습니다.
만약 2분기에 더 많은 이익률을 포기하지 않았다면 폴리개발의 '매출 1위' 자리가 유지될 수 있을지는 아직 미지수다.
사진/폴리 개발 재무 보고서
그러나 이에 비해 Poly Development의 1분기 운영 데이터는 더 좋았습니다. 매출은 497억 4,800만 위안으로 전년 대비 24.51% 증가했으며 순이익은 39억 8,300만 위안으로 전년 대비 0.44% 증가했습니다. 주주귀속순이익은 전년 동기 대비 18.28% 감소했지만, 중간재무보고서 감소폭보다는 약한 수준이다.
한쪽은 이익이고 다른 쪽은 규모입니다. 산업이 불황이면 결국 케이크를 먹을 수도 없습니다. 현재 성능으로 볼 때 Poly Development는 여전히 규모를 선택합니다.
Poly Development의 주주 중 하나인 Taikang Group은 지분을 줄이기로 결정했습니다. 2023년 7월부터 9월까지 태강생명은 폴리개발 지분을 8176만9700주 줄이고 11억8000만 위안을 현금화했다.
2024년 6월 27일, Taikang Life는 7월 1일부터 8월 1일까지 보유 주식을 4,169만 9400주로 계속 줄였습니다. 이번 지분 양도 후 Taikang 그룹은 보유 주식을 총 1억 2,900만 주 줄였습니다. 개발 지분 , 5% 미만.
그림/폴리 개발 공지 (그림을 좌우로 뒤집어서 표시하세요)
보험금이 급하게 탈퇴를 선택한다는 것은 부동산 회사의 리스크가 완전히 청산되지 않았다는 의미일 수도 있습니다. '빅 브라더' 폴리의 발전도 보험자본의 이탈을 막을 수는 없다.
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살얼음판 위를 걷는 '맏형'의 입장
폴리개발은 업계 내 입지를 유지하려는 집착이 강한 것 같다.
옛날에는 '채용보험회사'가 명성을 떨치며 부동산업계의 선두주자였다. 그러나 점차 Evergrande와 Country Garden이 따라잡았고 Poly Development는 상위 3위권으로 떨어졌습니다.
'톱 3 복귀'는 폴리의 발전에 있어 '상심'이 됐다. 송광주 당시 폴리개발 회장은 2017년 12월 주주총회에서 회사가 업계 3위권 복귀를 선언했지만 2021년 회장직에서 물러날 때까지 실패했다. 그녀의 소원을 이루세요.
송광주의 뒤를 이은 류핑은 2022년에도 '3진출 1승'이라는 슬로건을 외쳤다.2023년 이후에는 이 슬로건은 더 이상 공허한 말이 아니다.
CRIC 데이터에 따르면 2023년 1월 Poly는 전체 판매 순위에서 TOP1로 성장했으며, 지분 판매 목록에서 Country Garden보다 약간 뒤처진 상태이며 5천만 위안의 약간의 차이가 있습니다.
CRIC 목록의 사진/스크린샷
폴리개발은 2024년 첫 7개월간 누적 매출을 기준으로 CRIC 리스트 본격, 트레이딩, 주식 매출 순위에서 1위를 차지해 업계 1위를 차지했다.
이 자리에 설 수 있었던 것은 폴리가 강해졌기 때문이 아니라, 동료들의 지지가 있었기 때문이다. 오랜 기간 동안 폴리디벨롭먼트의 매출은 전반적으로 하락세를 보였습니다.
폴리개발이 공개한 발표에 따르면 2021년 7월 1일부터 2024년 7월 1일까지 계약금액은 각각 3273억4000만 위안, 2432억2100만 위안, 2678억2300만 위안, 1986억5400만 위안이다.
이는 폴리개발이 1위 자리에 안주하지 못하고 오히려 매출 압박을 받고 있다는 의미이기도 하다.
실제로 에버그란데와 컨트리가든이 '탈출'한 이후 더 많은 경쟁자들이 등장했고, 이미 새로운 경쟁 구도가 시작됐다.
China Index Academy의 2024년 상반기 부동산 회사 판매 실적 순위에서 업계 상위 5개 업체는 Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China 및 China Resources Land입니다. 소유 기업 또는 중앙 기업.
2024년 상반기에는 이들 5개사의 매출이 모두 마이너스 성장을 기록했지만, 여론 소용돌이에 깊이 관여한 반케를 제외하면 폴리개발이 전년 동기 대비 26.81% 감소해 가장 큰 하락세를 보인 회사였다. 올해.
특히 2위인 중국해운과 비교해 폴리개발의 하락폭은 중국해운보다 약 9%포인트 높았다.
2024년 7월 중국해운과 그린타운의 전년 동기 대비 매출 데이터는 두 자릿수 성장률을 보이며 플러스 수준으로 돌아왔다. 같은 기간 중국자원랜드(China Resources Land)와 반커(Vanke)의 매출 감소폭은 상반기에 비해 크게 줄었고, 폴리개발(Poly Development)은 가장 큰 감소폭을 보인 부동산 회사가 됐다.
특히 주목할 점은 '인터페이스뉴스·창업프론티어'가 중국지수아카데미가 공개한 2024년 상반기 지분매출 순위에서 차이나해운이 폴리개발의 1352억 위안을 1394억 위안으로 앞질렀다는 점이다. Poly Development의 1,352억 위안보다 약 40억 위안 더 높습니다.
2024년 첫 7개월간 주식매도 순위에서 폴리개발이 1위를 탈환했습니다.
이는 폴리개발과 중국해운의 경쟁이 치열해졌음을 보여주는 것이기도 하다. 폴리개발은 1위 자리에 굳건히 앉아 있지 않고, 오히려 이 자리에서 살얼음판을 걷고 있으며 한시도 긴장을 늦추지 못하고 있다. .
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적립금 축소 및 확대로 인해 자금이 조달되는 경우가 많아 해당 프로젝트에 대해 반복적으로 불만이 제기되었습니다.
규모를 유지하면서 폴리개발의 상환율은 유지되지 않았습니다.
폴리개발은 2024년 상반기 인출액 1,466억 위안, 매출 회수율 84.6%를 달성했다. 2023년 상반기 매출 회복률은 96%에 달한다.
뿐만 아니라 순영업현금흐름은 곧바로 마이너스로 전환됐다.
재무 보고서에 따르면 2024년 상반기 Poly Development의 순 영업 현금 흐름은 -171억 4,800만 위안으로 전년 대비 339.97% 감소했습니다. 이에 대해 폴리개발 측은 “전년도 증설사업 토지지급금이 전년보다 증가했기 때문”이라고 설명했다.
2023년 재무 보고서에 따르면 Poly Development는 그 해 총 103개 프로젝트를 확장했으며 지분 토지 가격은 1,359억 위안에 달했습니다. 일부 토지는 새로운 프로젝트의 평균 바닥 가격이 15,187위안/평방에 달했습니다. 이제 회사는 과거에 대해서만 비용을 지불할 수 있습니다.
'쓰라린 경험'을 겪은 폴리개발은 토지 확보 속도를 분명히 늦췄다. 2024년 상반기에 회사는 12개의 새로운 프로젝트를 추가했으며 총 토지 가격은 126억 위안으로 전년 대비 각각 70.7%와 82.2% 감소했습니다.
2024년 상반기 그림/재무보고
2023년 상반기 사진/재무보고서
확장 규모는 줄어들었지만 폴리의 개발과 모금 노력은 한시도 멈추지 않았다. 폴리개발은 2024년 상반기 재무보고서를 발표하는 동시에 95억 위안 이하의 자금 조달을 목표로 하는 사모 계획도 발표했다.
동시에 Poly Development는 8월 16일에 2.02%의 이자율로 25억 위안의 단기 금융채권을 발행할 것이라고 발표했습니다.
Picture/Poly 개발 공지
또 다른 재무 보고서에 따르면 2024년 상반기 폴리 개발의 이자부채 순증액은 193억 위안에 달했다. 보고기간말 현재 회사의 총 이자부부채는 3,735억 위안에 달합니다.
사진/폴리 개발 재무 보고서
시장에 더 잘 적응하기 위해 Poly Development는 개발 속도를 조정하고 있지만 제공하는 프로젝트의 품질에 대해 반복적으로 불만을 제기해 왔습니다.
Poly Development가 주최한 2024년 상반기 실적 보고에서 한 투자자는 회사의 상하이 및 Yue Tianhui에 있는 새로운 부동산에 설계 도면을 엄격하게 구현하지 못하거나 심각한 비용 절감을 포함하되 이에 국한되지 않는 심각한 문제가 있다고 질문했습니다. 표준 및 감소, 그리고 모서리 자르기 및 모서리 자르기와 같은 기타 나쁜 행동.
이에 대해 폴리개발 측은 위에서 언급한 문제가 존재하는지 여부를 명확히 밝히지는 않았지만, 개발 및 시공에 있어 계약 규정과 내부 관리 기준을 엄격히 준수해 품질 성과 및 납품을 보장하겠다고 밝혔다.
그리고 이는 2024년 7월에 쓰촨성 정부의 공식 웹사이트에 폴리 센트럴 플라자가 규정을 위반하여 운영하고 규정을 위반하여 조잡한 부동산을 납품했다고 불만을 제기한 단독 사례가 아닙니다.
이에 청화구 주택건설교통국은 소유주가 신고한 주택 품질 문제에 대해 개발회사가 소유주에게 구체적인 개선 계획과 시한을 발표했으며 현재 개선 작업이 진행 중이라고 답했다.
2023년 9월, 인민일보 온라인 지도 게시판에는 일부 Nanchang Poly 소유주들이 Poly Tianhui 건물의 외벽 페인트가 벗겨지고 물집이 생기는 것에 대해 불만을 토로하는 내용이 게재되었습니다. 난창시 주택도시농촌개발국은 답변서에서 일부 건물 외벽의 층 접합부 평탄도에 편차가 있고 일부 외벽 페인트의 표층이 현장에서 발견됐다고 명확히 밝혔습니다. 고르지 못한 모습을 보여 햇빛 아래서 더욱 뚜렷이 드러났습니다.
VRF 프로토콜 기반의 사진/사진 네트워크
IPG China의 수석 이코노미스트인 Bai Wenxi에 따르면 Poly Development 프로젝트의 품질 문제는 단일 원인으로 인해 발생하는 것이 아니라 재정적 압박, 낮은 이윤 마진, 높은 회전율 모델, 열악한 관리, 기술 및 기타 요인과 같은 여러 요인으로 인해 발생합니다. 재료. .
"예를 들어, 시장이 침체되고 판매가 원활하지 않고 상환이 예상대로 이루어지지 않으면 개발자는 재정적 압박으로 인해 프로젝트에 대한 투자를 줄일 수 있으며 이는 건설 품질에 영향을 미칠 수 있습니다."
2021년 하반기부터 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪으며 부동산 회사의 신뢰가 위태로워졌습니다. 따라서 자본시장, 소비자 및 투자자는 부동산 회사의 평판에 점점 더 민감해지고 있으며, Poly Development가 어떻게 품질을 활용하여 외부 세계로부터 인정을 받는지는 기업이 다음으로 집중해야 할 문제일 수 있습니다.
