новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

На дворе август, и пора сдавать документы на «промежуточный экзамен» для компаний, занимающихся недвижимостью.

По данным China Index Academy, в первом полугодии 2024 года общий объем продаж 100 крупнейших компаний недвижимости составил 2,08347 млрд юаней, что на 41,6% меньше, чем годом ранее. В относительно вялой атмосфере рынка недвижимости некоторые компании изо всех сил пытаются защитить себя, а некоторые добились обгона в поворотах.

Среди них одной из самых успешных в обгоне компаний по недвижимости является Poly Development.

Еще когда Сун Гуанджу была председателем Poly Development, она выкрикивала лозунг «возвращения в тройку лидеров», но не смогла сделать этого до выхода на пенсию. Лю Пин, сменивший Сун Гуанджу, имеет большие амбиции и предложил новую цель на 2022 год: «прогрессировать втроем и бороться за одного».

После того, как Evergrande и Country Garden потерпели неудачу, Poly Development наконец достигла этой цели и, как и ожидалось, достигла позиции «номер один в отрасли». Однако это не конец. Начался новый раунд конкуренции.

1

Чистая прибыль упала ниже 10 миллиардов, Taikang Group часто сокращала свои активы

Вечером 19 августа Poly Development опубликовала финансовый отчет за первое полугодие 2024 года.

За отчетный период компания достигла контрактной суммы в 173,336 миллиарда юаней, что на 26,81% меньше, чем в прошлом году, а контрактная площадь составила 9,5425 миллиона квадратных метров. Объем продаж занял первое место в отрасли.

Несмотря на то, что Poly Development сохраняет лидирующие позиции по продажам, операционные данные Poly Development не идеальны.В первой половине 2024 года выручка составила 139,249 млрд юаней, что на 1,66% больше, чем в прошлом году. Чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, составила 7,420 млрд юаней, что на 39,29% меньше, чем в прошлом году;

Финансовый отчет Picture/Poly Development

Это первый случай, когда среднесрочная чистая прибыль Poly Development, приходящаяся на ее материнскую компанию, снизилась с 2013 года, а также впервые за последние пять лет ее среднесрочная чистая прибыль, приходящаяся на ее материнскую компанию, упала ниже отметка в 10 миллиардов.

Но если посмотреть на отрасль, то в деятельности Poly Development нет вины какой-то одной компании. «Interface News·Frontline of Entrepreneurship» Согласно неполным статистическим данным Wind, по состоянию на 22 августа, в общей сложности 72 компании по недвижимости вынесли предупреждения о невыполнении обязательств, из которых 43 компании понесли убытки, а 18 компаний по недвижимости, как ожидается, увидят снижение прибыли.

Что касается снижения прибыли, руководство Poly Development заявило на брифинге по результатам работы за первое полугодие 2024 года, что из-за влияния спада на рынке валовая прибыль компании в первом полугодии снизилась по сравнению с прошлым годом. В то же время, под влиянием снижения коэффициента переходящего капитала, чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение было несколько большим, чем снижение чистой прибыли.

Среди них снижение валовой прибыли, вероятно, связано с мерами по децентрализации, проводимыми компанией.

В своем финансовом отчете за первое полугодие 2024 года Poly Development отметила, что в условиях стремительного спада на рынке компания активно скорректировала свою стратегию продаж, активно увеличила усилия по продвижению товаров и усилила комплексные меры по обеззараживанию.

Другими словами, компании приходится «торговать ценой за объем», что неизбежно приведет к снижению прибыли компании.

Данные Wind показывают, что в течение 10 лет, с 2014 по 2023 год, среднесрочная валовая прибыль от продаж Poly Development всегда оставалась выше 20%, а в 2021 году и ранее эти данные даже оставались выше 30%.

В первой половине 2024 года валовая прибыль от продаж Poly Development впервые упала ниже 20%, упав до 16,02%. Среди них основная причина заключается в том, что валовая прибыль от продаж во втором квартале составила всего 14,57%, что привело к снижению общей валовой прибыли в первой половине 2024 года.

Изображение/Ветер

В соответствии со стратегией «цена за объем», средняя ежедневная подписка Poly Development во время трех основных праздников (Фестиваль Цинмин, День труда и Фестиваль лодок-драконов) во втором квартале этого года составила почти 2 миллиарда юаней, по сравнению с предыдущим годом. годовой рост на 23%. Во втором квартале общий объем продаж составил 110,4 млрд юаней, что на 75% больше, чем в первом квартале.

Знаете, в первом квартале 2024 года Poly Development достигла только стоимости контракта в 62,984 млрд юаней, что на 44,81% меньше, чем в прошлом году.

Если бы компания не потеряла большую прибыль во втором квартале, до сих пор неизвестно, удалось ли бы Poly Development сохранить лидирующую позицию по продажам.

Финансовый отчет Picture/Poly Development

Но для сравнения, операционные данные Poly Development в первом квартале были лучше: выручка составила 49,748 млрд юаней, увеличившись на 24,51% в годовом исчислении; чистая прибыль составила 3,983 млрд юаней, увеличившись на 0,44% в годовом исчислении; Хотя чистая прибыль, причитающаяся акционерам, упала на 18,28% в годовом исчислении, она оказалась слабее, чем снижение в промежуточном финансовом отчете.

Одна сторона — это прибыль, другая — масштаб. В конце концов, в период спада в отрасли вы не можете одновременно получить свой пирог и съесть его. Судя по текущим результатам, Poly Development по-прежнему выбирает масштаб.

Группа Taikang, входящая в число акционеров Poly Development, решила сократить свои пакеты акций. С июля по сентябрь 2023 года Taikang Life сократила свои пакеты акций Poly Development на 81,7697 млн ​​акций и обналичила 1,180 млрд юаней.

27 июня 2024 года Taikang Life продолжила сокращение своих пакетов акций на 41,6994 миллиона с 1 июля по 1 августа Taikang Group сократила свои пакеты в общей сложности на 129 миллионов акций. После этой передачи акций Taikang Group владела 4,9999% акций Poly. Собственный капитал развития, менее 5%.

Объявление о разработке изображений/поли (для отображения переверните изображение влево и вправо)

Когда страховые фонды решают уйти в спешке, это также может указывать на то, что риски компаний по недвижимости не были полностью устранены. Даже развитие «Большого Брата» Поли не может остановить уход страхового капитала.

2

Хождение по тонкому льду в позиции «первого брата».

Poly Development, похоже, очень одержима сохранением своих позиций в отрасли.

Когда-то «Рекрутинговая страховая компания» имела репутацию и была лидером в сфере недвижимости. Но постепенно Evergrande и Country Garden догнали их, а Poly Development упала в тройку лидеров.

«Возвращение в тройку лидеров» стало «душевной болью» для развития Poly. Еще на собрании акционеров в декабре 2017 года Сун Гуанджу, тогдашний председатель Poly Development, дала понять, что компания вернется в тройку лидеров отрасли. Однако до тех пор, пока она не ушла с поста председателя в 2021 году, ей это не удалось. добиться ее желания.

Лю Пин, сменивший Сун Гуанджу, настроен еще более амбициозно. В 2022 году он выкрикнул лозунг «Продвигайтесь втроем и боритесь за одного».После 2023 года этот лозунг уже не будет пустым разговором.

Данные CRIC показывают, что в январе 2023 года Poly вышла в ТОП-1 в рейтинге полномасштабных продаж, лишь немного отставая от Country Garden в списке продаж акций с небольшим разрывом в 50 миллионов юаней.

Изображение/скриншот списка CRIC

Судя по совокупным объемам продаж за первые семь месяцев 2024 года, Poly Development заняла первое место в рейтинге полномасштабных торговых операций и продаж акций в списке CRIC, заняв первое место в отрасли.

Нахождение в этой позиции обусловлено не тем, насколько сильной стала Poly, а главным образом благодаря поддержке коллег. В течение длительного периода времени продажи Poly Development демонстрировали общую тенденцию к снижению.

Объявления, опубликованные Poly Development, показывают, что с первого июля 2021 года по первое июля 2024 года суммы контрактов составили 327,340 млрд юаней, 243,221 млрд юаней, 267,823 млрд юаней и 198,654 млрд юаней соответственно.

Это также означает, что Poly Development не может сидеть сложа руки и расслабляться, находясь на первой позиции. Напротив, она находится под сильным давлением продаж.

Фактически, после «ухода» Evergrande и Country Garden появилось больше конкурентов, и уже началась новая конкурентная среда.

В рейтинге показателей продаж компаний, занимающихся недвижимостью, составленном China Index Academy в первой половине 2024 года, в пятерку крупнейших игроков отрасли входят Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China и China Resources Land. За каждой компанией стоит государство. собственное предприятие или центральное предприятие.

В первой половине 2024 года продажи всех этих пяти компаний показали отрицательный рост. Однако, за исключением Vanke, которая была глубоко вовлечена в водоворот общественного мнения, компания Poly Development продемонстрировала наибольший спад — на 26,81% за год. в году.

Особенно по сравнению с China Shipping, занимающей второе место, падение Poly Development было примерно на 9 процентных пунктов выше, чем у China Shipping.

В июле 2024 года годовые данные продаж China Shipping и Greentown вернулись на положительный уровень с двузначными темпами роста. За тот же период спад продаж China Resources Land и Vanke значительно сократился по сравнению с первым полугодием, а Poly Development стала компанией по недвижимости с наибольшим спадом.

Особенно стоит отметить, что издание Interface News·Entrepreneurship Frontier отметило, что в рейтинге продаж акций за первую половину 2024 года, опубликованном China Index Academy, компания China Shipping превзошла Poly Development с 135,2 млрд юаней с 139,4 млрд юаней, что было выше. чем 135,2 млрд юаней Poly Development примерно на 4 млрд юаней выше.

В рейтинге продаж акций за первые семь месяцев 2024 года Poly Development вернула себе первую позицию.

Это взад и вперед также показывает, что конкуренция между Poly Development и China Shipping стала жесткой. Poly Development не сидит твердо на первой позиции, а ходит по тонкому льду в этой позиции и не смеет расслабляться ни на мгновение. .

3

Сокращение и расширение резервов часто приводит к сбору средств, и на проект неоднократно жаловались.

Несмотря на сохранение масштаба, уровень погашения долга Poly Development не сохранился.

В первой половине 2024 года Poly Development достигла суммы вывода средств в размере 146,6 млрд юаней при уровне собираемости продаж 84,6%. В первой половине 2023 года уровень восстановления продаж достигнет 96%.

Мало того, чистый операционный денежный поток стал отрицательным.

Финансовый отчет показывает, что в первой половине 2024 года чистый операционный денежный поток Poly Development составил -17,148 млрд юаней, что на 339,97% меньше, чем в предыдущем году. В связи с этим в Poly Development пояснили, что это произошло потому, что «плата за землю под проект расширения в прошлом году выросла по сравнению с прошлым годом».

Финансовый отчет за 2023 год показывает, что в этом году Poly Development расширила в общей сложности 103 проекта, при этом стоимость земли составила 135,9 млрд юаней. Часть земли была приобретена с высокой премией. Средняя минимальная цена новых проектов достигла 15 187 юаней за квадрат. метр. Теперь компания может расплачиваться только за прошлое. Радикальное поведение «платит по счетам».

Poly Development, испытавшая «горький опыт», явно замедлила темпы приобретения земли. В первой половине 2024 года компания добавила 12 новых проектов общей стоимостью земли в 12,6 млрд юаней, что на 70,7% и 82,2% меньше, чем в прошлом году.

Фото/Финансовый отчет за первое полугодие 2024 года

Фото/Финансовый отчет за первое полугодие 2023 года

Хотя масштабы расширения снизились, усилия Poly по развитию и сбору средств не прекратились ни на мгновение. Одновременно с публикацией финансового отчета за первую половину 2024 года Poly Development опубликовала план частного размещения, целью которого является привлечь не более 9,5 млрд юаней.

В то же время Poly Development объявила, что 16 августа компания выпустит краткосрочные облигации финансирования на сумму 2,5 млрд юаней с процентной ставкой 2,02%.

Объявление о разработке изображений/поли

Согласно другому финансовому отчету, в первой половине 2024 года Poly Development накопила чистый прирост процентных обязательств на 19,3 млрд юаней. На конец отчетного периода общая сумма процентных обязательств компании достигла 373,5 млрд юаней.

Финансовый отчет Picture/Poly Development

Чтобы лучше адаптироваться к рынку, Poly Development корректирует темпы развития, однако на качество реализуемых ею проектов неоднократно жаловались.

На брифинге по итогам первого полугодия 2024 года, проведенном Poly Development, инвестор спросил, что существуют серьезные проблемы с новыми объектами недвижимости компании в Шанхае и Юэ Тяньхуэй, включая, помимо прочего, невыполнение строгих проектных чертежей и серьезное сокращение затрат. несоответствие стандартам и сокращения, а также другие виды плохого поведения, такие как срезание углов и срезание углов.

В связи с этим в Poly Development не уточнили, существуют ли вышеупомянутые проблемы, но заявили, что компания строго соблюдает условия контракта и внутренние стандарты управления девелопментом и строительством, а также обеспечит качественное выполнение и сдачу объекта.

И это не единичный случай. В июле 2024 года владелец Poly пожаловался на официальном сайте правительства провинции Сычуань, что Poly Central Plaza действовала с нарушением правил и сдавала некачественную недвижимость в нарушение правил.

В ответ Бюро жилищного строительства и транспорта района Чэнхуа ответило, что девелоперская компания объявила владельцам конкретные планы и сроки исправления проблем с качеством жилья, о которых сообщили владельцы, и работы по исправлению в настоящее время продолжаются.

В сентябре 2023 года на доске объявлений People's Daily Online сообщалось, что некоторые владельцы Nanchang Poly жаловались на отслаивание и вздутие краски на наружных стенах зданий Poly Tianhui. Муниципальное бюро жилищного строительства и городского и сельского развития Наньчана в своем ответе четко заявило, что на месте были обнаружены отклонения в плоскостности стыков слоев наружных стен некоторых зданий и что поверхностный слой некоторых красок наружных стен имел неровный вид, который был более заметен под солнечным светом.

Сеть изображений/фото, основанная на протоколе VRF

По словам Бай Вэньси, главного экономиста IPG China, проблемы с качеством в проектах Poly Development вызваны не одной причиной, а множеством факторов, таких как финансовое давление, низкая норма прибыли, модели с высокой текучестью кадров, плохое управление, технологии и материалы.

«Например, когда рынок падает, продажи идут неравномерно, а выплаты идут не так, как ожидалось, застройщики могут сократить инвестиции в проекты из-за финансового давления, что может повлиять на качество строительства», — сказал Бай Вэньси.

Со второй половины 2021 года рынок недвижимости претерпел колоссальные изменения, и на кону стоит доверие риэлторских компаний. Таким образом, рынок капитала, потребители и инвесторы становятся все более чувствительными к репутации компаний, занимающихся недвижимостью. То, как Poly Development использует качество для завоевания признания со стороны внешнего мира, может стать вопросом, на котором компаниям следует сосредоточиться в следующий раз.