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È agosto ed è tempo di presentare i documenti per l’“esame intermedio” per le società immobiliari.

Secondo i dati della China Index Academy, nella prima metà del 2024, le vendite totali delle 100 principali società immobiliari sono state di 2,08347 miliardi di yuan, con un calo del 41,6% su base annua. Nell'atmosfera relativamente stagnante del mercato immobiliare, alcune aziende faticano a proteggersi e alcune aziende sono riuscite a superare le curve.

Tra questi, una delle società immobiliari di maggior successo nel sorpasso è Poly Development.

Già quando Song Guangju era presidente di Poly Development, aveva gridato lo slogan "tornare tra i primi tre", ma non è stata in grado di farlo fino al suo pensionamento. Liu Ping, succeduto a Song Guangju, ha ambizioni più grandi e ha proposto un nuovo obiettivo nel 2022 di "progredire per tre e competere per uno".

Dopo che Evergrande e Country Garden hanno subito battute d'arresto, Poly Development ha finalmente raggiunto questo obiettivo e ha raggiunto la posizione di "numero uno nel settore" come previsto. Tuttavia, questa non è la fine. Un nuovo ciclo di concorrenza è iniziato.

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L'utile netto è sceso sotto i 10 miliardi, il Gruppo Taikang ha spesso ridotto le proprie partecipazioni

La sera del 19 agosto, Poly Development ha pubblicato il suo rapporto finanziario per la prima metà del 2024.

Durante il periodo in esame, l'azienda ha raggiunto un importo contrattuale di 173,336 miliardi di yuan, con un calo del 26,81% su base annua e un'area contrattata di 9,5425 milioni di metri quadrati. L'importo delle vendite si è classificato al primo posto nel settore.

Sebbene mantenga la sua prima posizione nelle vendite, i dati operativi di Poly Development non sono ideali.Nella prima metà del 2024, ha realizzato un fatturato di 139,249 miliardi di yuan, con un aumento dell'1,66% su base annua; l'utile netto attribuibile alla società madre è stato di 7,420 miliardi di yuan, con un calo del 39,29% su base annua;

Rapporto finanziario sullo sviluppo di Picture/Poly

Questa è la prima volta che l'utile netto a medio termine di Poly Development attribuibile alla sua società madre diminuisce dal 2013, ed è anche la prima volta negli ultimi cinque anni che il suo utile netto a medio termine attribuibile alla sua società madre è sceso al di sotto la soglia dei 10 miliardi.

Ma guardando al settore, le prestazioni di Poly Development non sono colpa di una sola azienda. "Notizie sull'interfaccia · Prima linea dell'imprenditorialità" Secondo statistiche incomplete di Wind, al 22 agosto, un totale di 72 società immobiliari hanno emesso avvisi di performance, di cui 43 società immobiliari hanno subito perdite e 18 società immobiliari dovrebbero vedere un calo dei profitti.

Per quanto riguarda il calo dei profitti, il management di Poly Development ha dichiarato durante la riunione informativa sulle prestazioni per la prima metà del 2024 che, a causa dell'impatto della flessione del mercato, il margine di profitto lordo della società nella prima metà dell'anno è diminuito di anno in anno. Allo stesso tempo, influenzato dal calo del rapporto di riporto del patrimonio netto, l’utile netto attribuibile alla società madre è diminuito di anno in anno. Il calo è stato leggermente maggiore del calo dell’utile netto.

Tra questi, il calo del margine di profitto lordo è probabilmente legato alle misure di decentramento attuate dalla società.

Nella sua relazione finanziaria per la prima metà del 2024, Poly Development ha affermato che, di fronte alla rapida recessione del mercato, l’azienda ha attivamente adattato la propria strategia di vendita, aumentato attivamente i propri sforzi per promuovere le merci e rafforzato misure globali di decontaminazione.

In altre parole, l’azienda deve “scambiare il prezzo con il volume”, il che inevitabilmente eroderà i profitti dell’azienda.

I dati di Wind mostrano che nei 10 anni dal 2014 al 2023, il margine di profitto lordo delle vendite a medio termine di Poly Development è sempre rimasto superiore al 20%, e nel 2021 e prima questo dato è rimasto addirittura superiore al 30%.

Nella prima metà del 2024, il margine di profitto sulle vendite lorde di Poly Development è sceso per la prima volta al di sotto del 20%, scendendo al 16,02%. Tra questi, il motivo principale è che il margine di profitto lordo delle vendite nel secondo trimestre era pari al 14,57%, il che ha portato al calo del margine di profitto lordo complessivo nella prima metà del 2024.

Immagine/Vento

Secondo la strategia del "prezzo in base al volume", gli abbonamenti giornalieri medi di Poly Development durante le tre principali festività (Festival di Qingming, Festa dei Lavoratori e Festival delle Barche Drago) nel secondo trimestre di quest'anno sono stati di quasi 2 miliardi di yuan, su base annua. aumento su base annua del 23%. Nel secondo trimestre è stato raggiunto un volume di vendite totale di 110,4 miliardi di yuan, ovvero un aumento del 75% rispetto al primo trimestre.

Sapete, nel primo trimestre del 2024, Poly Development ha raggiunto solo un valore contrattuale di 62,984 miliardi di yuan, un calo su base annua del 44,81%.

Se non avesse rinunciato a maggiori margini di profitto nel secondo trimestre, non è ancora noto se la posizione di "vendite top" di Poly Development avrebbe potuto essere mantenuta.

Rapporto finanziario sullo sviluppo di Picture/Poly

Ma in confronto, i dati operativi di Poly Development nel primo trimestre sono stati migliori: fatturato di 49,748 miliardi di yuan, un aumento su base annua del 24,51% utile netto di 3,983 miliardi di yuan, un aumento su base annua dello 0,44%; Sebbene l'utile netto attribuibile agli azionisti sia diminuito del 18,28% rispetto all'anno precedente, è stato più debole rispetto al calo registrato nel rapporto finanziario intermedio.

Da un lato c’è il profitto, dall’altro la scala. Nella recessione del settore, dopo tutto, non puoi avere la tua torta e mangiartela. A giudicare dalle prestazioni attuali, Poly Development sceglie ancora la scala.

Il Gruppo Taikang, che è tra gli azionisti di Poly Development, ha scelto di ridurre le proprie partecipazioni. Da luglio a settembre 2023, Taikang Life ha ridotto le sue partecipazioni in Poly Development di 81,7697 milioni di azioni e ha incassato 1,180 miliardi di yuan.

Il 27 giugno 2024, Taikang Life ha continuato a ridurre le sue partecipazioni di 41,6994 milioni di azioni dal 1 luglio al 1 agosto, Taikang Group ha ridotto le sue partecipazioni per un totale di 129 milioni di azioni. Dopo questo trasferimento di capitale, Taikang Group deteneva il 4,9999% di Poly Patrimonio netto dello sviluppo, inferiore al 5%.

Annuncio di sviluppo immagine/poligono (capovolgere l'immagine a sinistra e a destra per visualizzarla)

Quando i fondi assicurativi scelgono di andarsene in fretta, ciò potrebbe anche indicare che i rischi delle società immobiliari non sono stati completamente chiariti. Nemmeno lo sviluppo del "Grande Fratello" Poly può impedire la partenza dei capitali assicurativi.

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Camminare sul ghiaccio sottile nella posizione di "primo fratello"

Poly Development sembra avere una forte ossessione nel mantenere la propria posizione nel settore.

C'era una volta la "compagnia di assicurazioni per il reclutamento" che aveva una reputazione ed era leader nel settore immobiliare. Ma gradualmente, Evergrande e Country Garden si sono avvicinati e Poly Development è sceso tra i primi tre.

"Tornare tra i primi tre" è diventato un "dolore" per lo sviluppo di Poly. Già durante l'assemblea degli azionisti del dicembre 2017, Song Guangju, allora presidente di Poly Development, aveva chiarito che la società sarebbe tornata tra le prime tre del settore. Tuttavia, fino a quando non si è dimessa dalla carica di presidente nel 2021, non ci è riuscita realizzare il suo desiderio.

Liu Ping, succeduto a Song Guangju, è ancora più ambizioso. Nel 2022 ha gridato lo slogan "Avanza tre e competi per uno".Dopo il 2023, questo slogan non è più un discorso vuoto.

I dati CRIC mostrano che nel gennaio 2023 Poly è diventata la TOP1 nella classifica generale delle vendite, solo leggermente dietro Country Garden nella lista delle vendite azionarie con un leggero divario di 50 milioni di yuan.

Immagine/screenshot dell'elenco CRIC

A giudicare dalle vendite cumulative nei primi sette mesi del 2024, Poly Development ha occupato il primo posto nelle classifiche di vendita su larga scala, di trading e di azioni nell’elenco CRIC, classificandosi al primo posto nel settore.

Essere in questa posizione non è dovuto a quanto forte sia diventato Poly, ma principalmente al supporto dei suoi pari. Per un lungo periodo di tempo, le vendite di Poly Development hanno mostrato una tendenza generale al ribasso.

Gli annunci divulgati da Poly Development mostrano che dal primo luglio 2021 al primo luglio 2024, gli importi dei contratti sono stati rispettivamente di 327,340 miliardi di yuan, 243,221 miliardi di yuan, 267,823 miliardi di yuan e 198,654 miliardi di yuan.

Ciò significa anche che Poly Development non può sedersi e rilassarsi nella prima posizione. Al contrario, è sotto una forte pressione sulle vendite.

Infatti, dopo essere "fuggiti" da Evergrande e Country Garden, sono emersi più concorrenti ed è già iniziato un nuovo panorama competitivo.

Nella classifica delle performance di vendita delle società immobiliari stilata dalla China Index Academy nella prima metà del 2024, i primi cinque attori del settore sono Poly Development, China Shipping, Vanke, Greentown China e China Resources Land. Dietro ciascuna società c'è uno stato. impresa di proprietà o un'impresa centrale.

Nella prima metà del 2024, le vendite di queste cinque società hanno tutte registrato una crescita negativa. Tuttavia, ad eccezione di Vanke, che è stata profondamente coinvolta nel vortice dell’opinione pubblica, Poly Development è stata la società con il calo maggiore, in calo del 26,81% su base annua. su-anno.

Soprattutto rispetto a China Shipping, seconda classificata, il calo di Poly Development è stato di circa 9 punti percentuali superiore a quello di China Shipping.

A luglio 2024 i dati di vendita anno su anno di China Shipping e Greentown sono tornati su livelli positivi, con tassi di crescita a doppia cifra. Nello stesso periodo, il calo delle vendite di China Resources Land e Vanke si è notevolmente ridotto rispetto alla prima metà dell'anno, mentre Poly Development è diventata la società immobiliare con il calo maggiore.

Ciò che è particolarmente degno di nota è che "Interface News·Entrepreneurship Frontier" ha notato che nella classifica delle vendite azionarie per la prima metà del 2024 pubblicata dalla China Index Academy, China Shipping ha battuto i 135,2 miliardi di yuan di Poly Development con 139,4 miliardi di yuan, il che è più alto rispetto ai 135,2 miliardi di yuan di Poly Development, circa 4 miliardi di yuan in più.

Nella classifica delle vendite azionarie dei primi sette mesi del 2024, Poly Development ha riconquistato la prima posizione.

Questo avanti e indietro mostra anche che la concorrenza tra Poly Development e China Shipping è diventata feroce. Poly Development non è saldamente in prima posizione, ma cammina sul ghiaccio sottile in questa posizione e non osa rilassarsi per un momento .

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La contrazione e l’espansione delle riserve spesso consente di raccogliere fondi e il progetto è stato più volte criticato.

Pur mantenendo la scala, il tasso di rimborso di Poly Development non è stato mantenuto.

Nella prima metà del 2024, Poly Development ha ottenuto un importo di prelievo di 146,6 miliardi di yuan, con un tasso di incasso delle vendite dell’84,6%. Nella prima metà del 2023, il tasso di recupero delle vendite raggiunge il 96%.

Non solo, il suo flusso di cassa operativo netto è diventato direttamente negativo.

Il rapporto finanziario mostra che nella prima metà del 2024, il flusso di cassa operativo netto di Poly Development è stato di -17,148 miliardi di yuan, con un calo su base annua del 339,97%. A questo proposito, Poly Development ha spiegato che ciò è dovuto al fatto che “il pagamento del terreno per il progetto di espansione nell’anno precedente è aumentato di anno in anno”.

Il rapporto finanziario del 2023 mostra che Poly Development ha ampliato un totale di 103 progetti quell’anno, con un prezzo azionario del terreno di 135,9 miliardi di yuan. Alcuni terreni sono stati acquisiti a un prezzo elevato. Il prezzo minimo medio dei nuovi progetti ha raggiunto 15.187 yuan/quadrato Ora l’azienda può pagare solo per il passato. Il comportamento radicale “paga il conto”.

Poly Development, che ha vissuto "l'amara esperienza", ha ovviamente rallentato il ritmo di acquisizione dei terreni. Nella prima metà del 2024, la società ha aggiunto 12 nuovi progetti, per un prezzo totale del terreno di 12,6 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua rispettivamente del 70,7% e dell'82,2%.

Immagine/Relazione finanziaria del primo semestre 2024

Immagine/Relazione finanziaria per la prima metà del 2023

Sebbene la portata dell’espansione sia diminuita, gli sforzi di sviluppo e raccolta fondi di Poly non si sono fermati per un momento. Contemporaneamente alla pubblicazione della relazione finanziaria per la prima metà del 2024, Poly Development ha pubblicato un piano di collocamento privato, con l’obiettivo di raccogliere non più di 9,5 miliardi di yuan.

Allo stesso tempo, Poly Development ha annunciato che il 16 agosto la società emetterà 2,5 miliardi di yuan di obbligazioni finanziarie a breve termine con un tasso di interesse del 2,02%.

Annuncio sullo sviluppo di immagini/poli

Secondo un altro rapporto finanziario, nella prima metà del 2024, Poly Development ha accumulato un aumento netto delle passività fruttifere di 19,3 miliardi di yuan. Alla fine del periodo in esame, il totale delle passività fruttifere della società ha raggiunto i 373,5 miliardi di yuan.

Rapporto finanziario sullo sviluppo di Picture/Poly

Per adattarsi meglio al mercato, Poly Development sta adeguando il ritmo di sviluppo, ma la qualità dei progetti che fornisce è stata più volte criticata.

Al briefing sulle prestazioni per la prima metà del 2024 tenuto da Poly Development, un investitore ha chiesto che ci fossero problemi significativi con le nuove proprietà della società a Shanghai e Yue Tianhui, inclusi ma non limitati alla mancata attuazione rigorosa dei disegni di progettazione e alle gravi riduzioni dei costi standard e riduzioni, nonché altri comportamenti scorretti come scorciatoie e scorciatoie.

A questo proposito, Poly Development non ha chiarito se esistessero i problemi sopra menzionati, ma ha affermato che la società ha seguito rigorosamente le clausole contrattuali e gli standard di gestione interni per lo sviluppo e la costruzione, e avrebbe garantito prestazioni e consegne di qualità.

E questo non è un caso isolato. Nel luglio 2024, un proprietario di Poly si è lamentato sul sito ufficiale del governo del Sichuan affermando che Poly Central Plaza operava in violazione delle normative e consegnava proprietà scadenti in violazione delle normative.

In risposta, l'Ufficio per l'edilizia abitativa e i trasporti del distretto di Chenghua ha risposto che la società di sviluppo ha annunciato piani di rettifica specifici e limiti di tempo ai proprietari per quanto riguarda i problemi di qualità degli alloggi segnalati dai proprietari, e il lavoro di rettifica è attualmente in corso.

Nel settembre 2023, il forum della leadership del People's Daily Online ha mostrato che alcuni proprietari di Nanchang Poly si sono lamentati della desquamazione e della formazione di vesciche sulla vernice delle pareti esterne degli edifici di Poly Tianhui. L'Ufficio per l'edilizia municipale e lo sviluppo urbano-rurale di Nanchang ha affermato chiaramente nella sua risposta che sul posto erano state riscontrate deviazioni nella planarità dei giunti degli strati delle pareti esterne di alcuni edifici e che lo strato superficiale di alcune pitture murali esterne aveva un aspetto irregolare, che era più evidente alla luce del sole.

Rete immagini/foto, basata sul protocollo VRF

Secondo Bai Wenxi, capo economista di IPG China, i problemi di qualità nei progetti di Poly Development non sono causati da un unico motivo, ma sono causati da molteplici fattori come pressione finanziaria, bassi margini di profitto, modelli di fatturato elevato, cattiva gestione, tecnologia e materiali.

"Ad esempio, quando il mercato è in ribasso, le vendite non sono regolari e i rimborsi non sono come previsto, gli sviluppatori possono ridurre gli investimenti nei progetti a causa della pressione finanziaria, che può influire sulla qualità della costruzione", ha detto Bai Wenxi.

Dalla seconda metà del 2021 il mercato immobiliare ha subito enormi cambiamenti ed è in gioco la fiducia delle società immobiliari. Pertanto, il mercato dei capitali, i consumatori e gli investitori stanno diventando sempre più sensibili alla reputazione delle società immobiliari. Il modo in cui Poly Development utilizza la qualità per ottenere il riconoscimento dal mondo esterno potrebbe essere una questione su cui le aziende dovrebbero concentrarsi in seguito.