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Los FOF (fondos de fondos) de oferta pública están poniendo sus miras en los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).

Según las estadísticas de Wind, a finales del segundo trimestre de este año, 3 REIT han invertido fuertemente en FOF públicos.

Según el análisis estadístico de CSI Pengyuan Ratings, en julio de 2023, varios FOF públicos anunciaron que incluirían REIT públicos en su alcance de inversión. Desde entonces, la escala de inversión ha seguido expandiéndose y los tipos de inversiones también han continuado. para aumentar. Hasta ahora, los FOF públicos que invierten en REIT son principalmente FOF híbridos, especialmente FOF con objetivos de pensiones, y también participan un pequeño número de FOF de tipo accionario.

Los REIT inmobiliarios están muy abastecidos

El FOF recaudado públicamente se conoce como el "comprador de fondos". Según el informe del segundo trimestre del fondo, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT, Huaxia Beijing Affordable Housing REIT y Penghua Qianhai Vanke REIT (cuasi-REIT) aparecen en la lista de posiciones pesadas del fondo FOF. .

Específicamente, los activos subyacentes de los tres REIT son todos tipos de bienes raíces. Entre ellos, los REIT de Penghua Qianhai están en gran medida en manos de Xingquan Antai con un objetivo de pensión activa de cinco años y CCB Tianfu Youxiang con un objetivo de pensión estable de un año. Los dos fondos poseen un total de 55,7 millones de yuanes.

Los otros dos son el REIT Hongtu Innovation Shenzhen Anju y el REIT Huaxia Beijing Affordable Housing, ambos en manos de Tianhong Ruixiang durante tres meses, con una participación total de 224.000 yuanes.

En los últimos años, la escala de REIT de asignación pública de FOF ha seguido creciendo. Según estadísticas incompletas de CSI Pengyuan Ratings, el número de fondos de FOF que participan en fondos de REIT ha aumentado gradualmente de 11 en el tercer trimestre de 2023 a 49 a partir del año. primer trimestre de 2024. Al mismo tiempo, el enfoque de inversión de los FOF públicos en los REIT públicos ha pasado gradualmente de la protección ecológica y ambiental a los tipos de autopistas. A pesar de esto, la escala de la inversión de FOF en REIT es todavía relativamente pequeña. En el primer trimestre, la escala de inversión representó el 0,03% del tamaño de los activos de FOF y el 0,11% del valor de mercado invertible de los REIT.

El análisis del informe de CSI Pengyuan Rating señala que la principal restricción actual para los REIT de inversión FOF es el número de años de cotización que los REIT de inversión FOF deben cumplir con el requisito de 1 año desde la cotización de los REIT, entre los que se encuentra el objetivo de pensión de inversión FOF. Los REIT deben cumplir el requisito de 2 años desde su cotización, lo que limita la participación de FOF en innovación (excepto la cuenta especial ordinaria FOF). Al mismo tiempo, la escala de emisión de los REIT en sí tiene un requisito de no menos de mil millones (800 millones para viviendas asequibles), y el requisito de escala se cumple automáticamente.

La expansión del mercado de REIT se acelera

Los datos de información eólica muestran que hasta el 23 de agosto, había 42 REIT que cotizaban en bolsa y se habían negociado, con una escala de emisión total de más de 127.700 millones de yuanes.

Especialmente este año, la expansión del mercado de REIT públicos se ha acelerado. Según las estadísticas de Wind, hasta el 23 de agosto, se han incluido 12 REIT públicos durante el año, con un total acumulado de casi 29.200 millones de yuanes recaudados, y tanto el número como la escala han superado el nivel del año pasado.

En términos de desempeño del mercado, 36 productos tuvieron retornos positivos durante el año, lo que representa más del 85%. Entre ellos, el REIT de Vivienda Asequible de ChinaAMC Beijing aumentó un 32,69% durante el año, y otros siete productos, incluido el REIT del Parque Industrial Bosera Shekou, el REIT de Energía Limpia de Harvest China Power Construction y el REIT de CICC Xiamen Anju, obtuvieron rendimientos anuales superiores al 20%.

En términos de política, el 1 de agosto, los proyectos REIT en el campo de infraestructura fueron transferidos oficialmente de proyectos piloto a emisión regular. La nueva política ha ampliado el alcance de la emisión, como la inclusión de apartamentos de alquiler a largo plazo basados ​​en el mercado, el primer proyecto de viviendas de alquiler basado en el mercado en el campo de viviendas de alquiler que es propiedad de una institución profesional y se vende por separado sin se divide y se utiliza para alquiler a largo plazo, y se proporciona específicamente para empresas establecidas en el parque. El proyecto de viviendas de alquiler con servicios de apoyo incorpora los activos subyacentes.

Li Chao, economista jefe de Zheshang Securities, cree que el auge de la oferta y la demanda son las principales razones de la expansión acelerada del mercado público de REIT.

Li Chao cree que si se extiende el ciclo de inversión, el precio de los REIT en el mercado secundario fluctuará en torno a factores fundamentales como las condiciones operativas de los activos subyacentes, los dividendos y los macromercados. A largo plazo, los precios de mercado no se desviarán demasiado del valor razonable real de los activos, y los precios del mercado secundario mostrarán un retorno al valor intrínseco del producto. Además, con el continuo desarrollo y crecimiento del mercado de REIT públicos, la mejora continua de los sistemas de apoyo, la expansión de los mecanismos de equilibrio a largo y corto plazo y el desarrollo de ETF y derivados relacionados, en el futuro los REIT públicos no solo tendrán asignación valor desde la perspectiva de la diversificación de activos y la diversificación de riesgos, pero también En una nueva etapa de desarrollo de alta calidad de la economía de mi país, los REIT públicos brindan oportunidades para que los inversores compartan los dividendos del crecimiento económico y el desarrollo social a largo plazo de mi país.

Los analistas de la industria dicen que a medida que la escala de los REIT públicos nacionales supera los 100 mil millones, el alcance de las inversiones se ha ampliado gradualmente, lo que está más en línea con el objetivo del fondo FOF de diversificación de riesgos y operación estable de rendimientos, por lo que este tipo de activos ha comenzado a ser favorecido por FOF. Se espera que la inversión pública de FOF en REIT aumente aún más en el futuro, brindando a los inversores opciones de asignación de activos más diversificadas.