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I FOF (fondi di fondi) offerti al pubblico stanno puntando sui fondi comuni di investimento immobiliare (REIT).

Secondo le statistiche di Wind, alla fine del secondo trimestre di quest'anno, 3 REIT erano pesantemente investiti in FOF pubblici.

Secondo l'analisi statistica di CSI Pengyuan Ratings, nel luglio 2023, una serie di FOF pubblici hanno annunciato che avrebbero incluso REIT pubblici nel loro ambito di investimento. Da allora, la scala degli investimenti ha continuato ad espandersi, così come le tipologie di investimenti aumentare. Fino ad ora, i FOF pubblici che investono in REIT sono principalmente FOF ibridi, in particolare FOF con target pensionistico, a cui partecipa anche un piccolo numero di FOF di tipo azionario.

I REIT immobiliari sono fortemente immagazzinati

Il FOF raccolto pubblicamente è noto come "acquirente del fondo". Secondo il rapporto del secondo trimestre del fondo, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT, Huaxia Beijing Affordable Housing REIT e Penghua Qianhai Vanke REIT (quasi-REIT) compaiono tutti nella lista delle posizioni pesanti del fondo FOF. .

Nello specifico, le attività sottostanti dei tre REIT sono tutte tipologie immobiliari. Tra questi, i REIT Penghua Qianhai sono fortemente detenuti da Xingquan Antai con un obiettivo pensionistico attivo di cinque anni e CCB Tianfu Youxiang con un obiettivo pensionistico stabile di un anno. I due fondi detengono un totale di 55,7 milioni di yuan.

Gli altri due sono Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT e Huaxia Beijing Affordable Housing REIT, entrambi detenuti da Tianhong Ruixiang per tre mesi, con una partecipazione totale di 224.000 yuan.

Negli ultimi anni, l'entità dei REIT con allocazione FOF pubblica ha continuato a crescere. Secondo le statistiche incomplete di CSI Pengyuan Ratings, il numero di fondi FOF che partecipano ai fondi REIT è gradualmente aumentato da 11 nel terzo trimestre del 2023 a 49 a partire dal. primo trimestre del 2024. Allo stesso tempo, l’attenzione degli investimenti dei FOF pubblici sui REIT pubblici è gradualmente passata dalla protezione ecologica e ambientale alle tipologie autostradali. Nonostante ciò, la portata degli investimenti di FOF in REIT è ancora relativamente piccola. Nel primo trimestre, la portata degli investimenti rappresentava lo 0,03% della dimensione patrimoniale di FOF e lo 0,11% del valore di mercato investibile dei REIT.

L'analisi del rapporto di CSI Pengyuan Rating sottolinea che l'attuale principale restrizione per i REIT di investimento FOF è il numero di anni di quotazione dei REIT di investimento FOF necessari per soddisfare il requisito di 1 anno dalla quotazione dei REIT, tra cui l'investimento FOF con obiettivo pensionistico. I REIT devono soddisfare il requisito di 2 anni dalla quotazione, che limita la partecipazione di FOF all'innovazione (ad eccezione del conto speciale ordinario FOF). Allo stesso tempo, la scala di emissione dei REIT ha un requisito non inferiore a 1 miliardo (800 milioni per gli alloggi a prezzi accessibili) e il requisito della scala viene automaticamente soddisfatto.

L’espansione del mercato dei REIT accelera

I dati di Wind Information mostrano che al 23 agosto erano quotati e scambiati 42 REIT quotati in borsa, con una scala di emissione totale di oltre 127,7 miliardi di yuan.

Soprattutto quest’anno, l’espansione del mercato dei REIT pubblici ha subito un’accelerazione. Secondo le statistiche di Wind, al 23 agosto, durante l'anno sono stati quotati 12 REIT pubblici, con un totale cumulativo raccolto di quasi 29,2 miliardi di yuan, e sia il numero che la portata hanno superato il livello dello scorso anno.

In termini di performance di mercato, 36 prodotti hanno avuto rendimenti positivi nel corso dell'anno, pari a oltre l'85%. Tra questi, ChinaAMC Beijing Affordable Housing REIT è cresciuto del 32,69% durante l'anno, e altri sette prodotti, tra cui Bosera Shekou Industrial Park REIT, Harvest China Power Construction Clean Energy REIT e CICC Xiamen Anju REIT, hanno registrato rendimenti annuali superiori al 20%.

In termini di politica, il 1° agosto i progetti REIT nel campo delle infrastrutture sono stati ufficialmente trasferiti dai progetti pilota all'emissione regolare. La nuova politica ha ampliato l'ambito di emissione, includendo ad esempio appartamenti in affitto a lungo termine basati sul mercato, il primo progetto di alloggi in affitto basato sul mercato nel campo degli alloggi in affitto di proprietà di un istituto professionale, venduto separatamente senza essere frazionato e utilizzato per l'affitto a lungo termine, e appositamente previsto per le imprese insediate nel parco. Il progetto di alloggi in affitto con servizi di supporto incorpora le attività sottostanti.

Li Chao, capo economista di Zheshang Securities, ritiene che il boom della domanda e dell'offerta siano le ragioni principali dell'espansione accelerata del mercato dei REIT pubblici.

Li Chao ritiene che se il ciclo di investimento viene prolungato, il prezzo sul mercato secondario dei REIT oscillerà attorno a fattori fondamentali come le condizioni operative degli asset sottostanti, i dividendi e i macro mercati. Nel lungo periodo, i prezzi di mercato non si discosteranno troppo dal valore equo effettivo degli asset, mentre i prezzi del mercato secondario mostreranno un ritorno al valore intrinseco del prodotto. Inoltre, con il continuo sviluppo e crescita del mercato dei REIT pubblici, il continuo miglioramento dei sistemi di supporto, l’espansione dei meccanismi di bilanciamento long-short e lo sviluppo degli ETF e dei relativi derivati, in futuro i REIT pubblici non avranno solo allocazione valore dal punto di vista della diversificazione delle attività e della diversificazione del rischio, ma anche in una nuova fase di sviluppo di alta qualità dell'economia del mio paese, i REIT pubblici offrono agli investitori l'opportunità di condividere i dividendi della crescita economica e dello sviluppo sociale a lungo termine del mio paese.

Gli analisti del settore affermano che poiché la portata dei REIT pubblici nazionali supera i 100 miliardi, la portata degli investimenti si è gradualmente ampliata, il che è più in linea con l'obiettivo del fondo FOF di diversificazione del rischio e funzionamento stabile dei rendimenti, quindi questo tipo di attività ha iniziato a crescere essere favorito dal FOF. Si prevede che gli investimenti dei FOF pubblici in REIT aumenteranno ulteriormente in futuro, offrendo agli investitori opzioni di asset allocation più diversificate.