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¡Vanke vuelve a tener una gran noticia!

Según el anuncio de Vanke del 21 de agosto, para satisfacer las necesidades operativas, las subsidiarias de propiedad absoluta de Vanke, Beijing Vanke Enterprise Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Beijing Vanke") y Beijing Vanke Huitong Real Estate Co., Ltd. ( en lo sucesivo denominado "Huitong Real Estate") se ha asociado con Beijing Vanke (denominado el "Vendedor"), transfiere el capital y los derechos de los acreedores en poder de Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. (en lo sucesivo denominado como "Beijing Wanjin") a Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Sociedad en comandita) (en adelante denominada "Jiaxing Dongfu" o "Comprador"), la contraprestación es de 2 mil millones de yuanes.

Según el anuncio, al 31 de julio de 2024, el saldo de garantía de Vanke era de 80.467 millones de yuanes, lo que representa el 32,09% de los activos netos auditados de Vanke atribuibles a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa a finales de 2023. Recientemente, el rendimiento de algunos bonos Vanke ha vuelto a subir a más del 20% y los bonos inmobiliarios han vuelto a ser riesgosos. La medida de Vanke puede aliviar estas presiones. Teniendo en cuenta que el actual desarrollo empresarial de Vanke se centra en garantizar el flujo de caja, es posible que continúen promoviendo decididamente la liquidación de viviendas usadas y la venta de activos y capital.

De hecho, recientemente ha habido constantes expectativas y rumores positivos sobre el mercado inmobiliario, y todo el mercado también marcará el comienzo de los "Nueve de Oro y Diez de Plata". Entonces, ¿puede la industria inmobiliaria marcar el comienzo de un pequeño clímax durante este período?

La gran noticia de Vanke

La tarde del 21 de agosto, Vanke hizo un anuncio. Según el anuncio, para satisfacer las necesidades operativas, Beijing Vanke y Huitong Real Estate, las subsidiarias de propiedad absoluta de Vanke, transfirieron sus derechos de capital y deuda en Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. a Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Limited Asociación). La contraprestación es de 2 mil millones de yuanes. Beijing Wanjin, Beijing Vanke y Huitong Real Estate firmaron un acuerdo de transferencia de activos con Jiaxing Dongfu con respecto a las transacciones antes mencionadas. Beijing Wanjin, Beijing Vanke y Huitong Real Estate cumplirán con todas las obligaciones en virtud del acuerdo, y Beijing Wanjin utilizará parte de su propiedad. Las cuentas por cobrar proporcionan garantía prendaria para este asunto.

La Asamblea General Anual de Accionistas de Vanke 2023 revisó y aprobó la "Propuesta sobre proponer a la Asamblea General de Accionistas autorizar a la Compañía y sus subsidiarias controladoras a brindar garantías externas", acordando que la compañía es una subsidiaria controladora y las subsidiarias controladoras son bancos. y otras instituciones financieras de la empresa matriz u otras filiales holding para proporcionar garantías para negocios de crédito y otros negocios, el monto total de nuevas garantías otorgadas dentro del período de validez de la autorización no debe exceder los 150 mil millones de yuanes, y el período de validez es de desde. la fecha de la resolución de la Asamblea General Anual de Accionistas de 2023 a la fecha de la resolución de la Asamblea General Anual de Accionistas de 2024. Mientras obtiene la autorización de la junta general de accionistas, el consejo de administración ha delegado además autoridad en el presidente de la empresa para tomar decisiones relativas a un importe único de garantía externa inferior a 12.500 millones de yuanes.

Según el anuncio, al 31 de julio de 2024, el saldo de garantía de la empresa era de 80.467 millones de yuanes, lo que representa el 32,09 % de los activos netos auditados de la empresa atribuibles a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa a finales de 2023. Entre ellos, la empresa y sus filiales holding proporcionaron un saldo de garantía de 80.358 millones de yuanes a la empresa y otras filiales holding, y la empresa y sus filiales holding proporcionaron un saldo de garantía de 109 millones de yuanes a empresas asociadas y empresas conjuntas. La empresa no tiene garantías vencidas ni garantías que impliquen litigio. Una vez que se produzca esta garantía, las garantías externas totales de la empresa ascenderán a 88.663 millones de yuanes, lo que representa el 35,35 % de los activos netos auditados de la empresa atribuibles a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa a finales de 2023.

Los analistas creen que recientemente el rendimiento de algunos de los bonos de Vanke ha vuelto a subir a más del 20% y los bonos inmobiliarios han vuelto a estar en riesgo. La medida de Vanke puede aliviar estas presiones. En el primer semestre de 2024, Vanke logró unas ventas a gran escala de 127.300 millones de yuanes (una disminución interanual del 38%), y las recaudaciones de ventas correspondientes alcanzaron los 118.600 millones de yuanes, de los cuales las ventas de viviendas existentes superaron los 24.000 millones de yuanes y las de automóviles. Las ventas de los concesionarios superaron los 15 mil millones de yuanes, lo que impulsó la estructura del inventario. Al mismo tiempo, la empresa completó la enajenación de Qibao Vanke, Shenzhen Super Land, Nanxiang Impression City MEGA y otros activos en el primer semestre del año, así como la emisión y cotización de SCPG REIT, con un reembolso total de más de 9 mil millones de yuanes. CICC cree que, teniendo en cuenta que el desarrollo empresarial actual de la empresa se centra en garantizar el flujo de caja, Vanke seguirá promoviendo decididamente la liquidación de existencias de viviendas existentes y la enajenación de activos y capital.

Los beneficios continúan, pero ¿cuál es el efecto?

Desde marzo de este año, el mercado inmobiliario ha experimentado una continua evolución positiva.

Ayer, la Administración Estatal de Supervisión Financiera dijo que actualmente los bancos comerciales han aprobado 5.392 proyectos de la "lista blanca", con un monto de financiación aprobado de casi 1,4 billones de yuanes. En la actualidad, para garantizar la entrega de viviendas, los mecanismos de coordinación de las distintas ciudades están conociendo de manera integral la información de los proyectos inmobiliarios en construcción, vendidos pero no entregados. Para los proyectos que necesitan apoyo financiero a través de la "lista blanca" pero que aún no han cumplido las condiciones y estándares de la "lista blanca", el mecanismo de coordinación de la ciudad insta a los bancos a presentar opiniones y sugerencias específicas, a las empresas inmobiliarias a tomar medidas para reparar proyectos problemáticos lo antes posible, y los gobiernos municipales para fortalecer Coordinar y promover la inclusión de proyectos que cumplan con las condiciones y estándares de la "lista blanca".

A juzgar por la situación actual del mercado inmobiliario, en los primeros siete meses de 2024, la superficie de venta de vivienda comercial a nivel nacional fue de 540 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 18,6% la superficie de vivienda de nueva construcción; en China fue de 440 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 23,2%; el área de construcción de viviendas fue de 7,03 mil millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 12,1%; 300 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 21,8%; la inversión en desarrollo completada fue de 6,1 billones de yuanes, una disminución interanual del 10,2%, la cantidad total de fondos disponibles fue de 6,2 billones de yuanes al año; descenso interanual del 21,3%.

Los datos obviamente no son llamativos, pero todavía hay algunos fenómenos que merecen atención. Guotai Junan cree que recientemente ha habido un número cada vez mayor de casos de ajustes de planificación de proyectos inmobiliarios, y algunas ciudades han introducido nuevas regulaciones para acelerar el proceso de ajuste en comparación con los ajustes de planificación anteriores en los que se cambió la naturaleza del terreno. De comercial a residencial, el ajuste a la tasa de disponibilidad de vivienda es más directo. La tasa de adquisición de viviendas de proyectos recién lanzados en algunas ciudades es relativamente alta, superando el 90%. En circunstancias normales, el mercado suele considerar las altas tasas de adquisición de viviendas como una herramienta de promoción. Sin embargo, a juzgar por la situación actual, también han aparecido proyectos con altas tasas de adquisición de viviendas en ciudades de primer nivel donde relativamente no hay escasez de demanda. En el pasado, las políticas se centraban más en los proyectos que se habían vendido. En la actualidad, la resolución del inventario no vendido es la clave para el seguimiento, y esto no es sólo para las empresas estatales centrales. -Proyectos de inventario disponibles. La política de tipos ayudará a promover la reducción de existencias.

Huafu Securities cree que suponiendo que para finales de 2024, la tasa de crecimiento del área de ventas residencial existente y la tasa de crecimiento de las propiedades sobre plano transferidas a viviendas existentes sigan siendo las mismas que en junio de 2024, el ciclo de agotamiento del inventario residencial existente se reducirá. a 1,43 años. En el contexto de políticas regulatorias que continúan promoviendo la compra y el almacenamiento de viviendas usadas, se espera que la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas usadas se recupere aún más, empujando aún más a la baja el ciclo de inventario.