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Vanke hat wieder große Neuigkeiten!

Laut Vankes Ankündigung vom 21. August haben Vankes hundertprozentige Tochtergesellschaften Beijing Vanke Enterprise Co., Ltd. (im Folgenden „Beijing Vanke“ genannt) und Beijing Vanke Huitong Real Estate Co., Ltd. ( (im Folgenden als „Huitong Real Estate“ bezeichnet) sind eine Partnerschaft mit Beijing Vanke (im Folgenden als „Verkäufer“ bezeichnet) eingegangen und übertragen das von Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. (im Folgenden als „Verkäufer“ bezeichnet) gehaltene Eigenkapital und die Gläubigerrechte als „Beijing Wanjin“) an Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Limited Partnership) (im Folgenden als „Jiaxing Dongfu“ oder „Käufer“ bezeichnet), beträgt die Gegenleistung 2 Milliarden Yuan.

Der Ankündigung zufolge belief sich der Garantiesaldo von Vanke zum 31. Juli 2024 auf 80,467 Milliarden Yuan, was 32,09 % des geprüften Nettovermögens von Vanke entspricht, das Ende 2023 den Aktionären börsennotierter Unternehmen zuzurechnen ist. Zuletzt ist die Rendite einiger Vanke-Anleihen wieder auf über 20 % gestiegen, und Immobilienanleihen sind wieder riskanter geworden. Vankes Schritt könnte diesen Druck lindern. Wenn man bedenkt, dass sich Vankes aktuelle Geschäftsentwicklung auf die Sicherstellung des Cashflows konzentriert, können sie den Abbau bestehender Häuser und die Veräußerung von Vermögenswerten und Eigenkapital weiterhin entschlossen vorantreiben.

Tatsächlich gab es in letzter Zeit konstant positive Erwartungen und Gerüchte über den Immobilienmarkt, und der gesamte Markt wird auch die „Goldenen Neun und Silbernen Zehn“ einläuten. Kann die Immobilienbranche in dieser Zeit also einen kleinen Höhepunkt einläuten?

Vankes große Neuigkeit

Am Abend des 21. August gab Vanke eine Ankündigung heraus. Der Ankündigung zufolge haben Beijing Vanke und Huitong Real Estate, die hundertprozentigen Tochtergesellschaften von Vanke, ihre Eigenkapital- und Schuldenrechte an Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. an Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Limited) übertragen, um den betrieblichen Bedarf zu decken Partnerschaft). Die Gegenleistung beträgt 2 Milliarden Yuan. Beijing Wanjin, Beijing Vanke und Huitong Real Estate haben mit Jiaxing Dongfu eine Vermögensübertragungsvereinbarung über die oben genannten Transaktionen unterzeichnet. Beijing Wanjin, Beijing Vanke und Huitong Real Estate werden alle Verpflichtungen aus der Vereinbarung erfüllen und Beijing Wanjin wird einen Teil ihrer Vermögenswerte nutzen Die Forderungen bieten hierfür eine Pfandgarantie.

Vankes jährliche Hauptversammlung 2023 prüfte und genehmigte den „Vorschlag zum Vorschlag an die Hauptversammlung, das Unternehmen und seine Holding-Tochtergesellschaften zur Bereitstellung externer Garantien zu ermächtigen“ und stimmte darin überein, dass das Unternehmen eine Holding-Tochtergesellschaft ist und die Holding-Tochtergesellschaften Banken sind und andere Finanzinstitute der Muttergesellschaft oder anderer Holding-Tochtergesellschaften, um Garantien für Kreditgeschäfte und andere Unternehmen bereitzustellen, darf der Gesamtbetrag der neuen Garantien, die innerhalb der Gültigkeitsdauer der Genehmigung bereitgestellt werden, 150 Milliarden Yuan nicht überschreiten vom Datum des Beschlusses der Jahreshauptversammlung 2023 bis zum Datum des Beschlusses der Jahreshauptversammlung 2024. Während der Vorstand die Genehmigung der Hauptversammlung eingeholt hat, hat er dem Präsidenten des Unternehmens außerdem die Befugnis übertragen, Entscheidungen über einen einzelnen externen Garantiebetrag von weniger als 12,5 Milliarden Yuan zu treffen.

Der Ankündigung zufolge belief sich der Garantiesaldo des Unternehmens zum 31. Juli 2024 auf 80,467 Milliarden Yuan, was 32,09 % des geprüften Nettovermögens des Unternehmens entspricht, das den Aktionären börsennotierter Unternehmen Ende 2023 zuzurechnen ist. Darunter stellten das Unternehmen und seine Holding-Tochtergesellschaften dem Unternehmen und anderen Holding-Tochtergesellschaften einen Garantiesaldo von 80,358 Milliarden Yuan zur Verfügung, und das Unternehmen und seine Holding-Tochtergesellschaften stellten assoziierten Unternehmen und Joint Ventures einen Garantiesaldo von 109 Millionen Yuan zur Verfügung. Das Unternehmen hat keine überfälligen Garantien oder Garantien im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten. Nach Inkrafttreten dieser Garantie belaufen sich die gesamten externen Garantien des Unternehmens auf 88,663 Milliarden Yuan, was Ende 2023 35,35 % des geprüften Nettovermögens des Unternehmens entspricht, das den Aktionären börsennotierter Unternehmen zuzurechnen ist.

Analysten gehen davon aus, dass die Rendite einiger Vanke-Anleihen in letzter Zeit wieder auf über 20 % gestiegen ist und dass die erneute Gefährdung von Immobilienanleihen diesen Druck mildern könnte. Im ersten Halbjahr 2024 erzielte Vanke einen Gesamtumsatz von 127,3 Milliarden Yuan (ein Rückgang von 38 % im Vergleich zum Vorjahr), und die entsprechenden Verkaufseinnahmen erreichten 118,6 Milliarden Yuan, davon überstiegen die Verkäufe bestehender Häuser und Autos 24 Milliarden Yuan Der Händlerumsatz überstieg 15 Milliarden Yuan und trieb die Die Bestandsstruktur wurde optimiert. Gleichzeitig schloss das Unternehmen im ersten Halbjahr die Veräußerung von Qibao Vanke, Shenzhen Super Land, Nanxiang Impression City MEGA und anderen Vermögenswerten sowie die Ausgabe und Notierung von SCPG REIT mit einer Gesamtrückzahlung von über ab 9 Milliarden Yuan. CICC ist davon überzeugt, dass Vanke angesichts der Tatsache, dass sich die aktuelle Geschäftsentwicklung des Unternehmens auf die Sicherstellung des Cashflows konzentriert, weiterhin entschlossen den Abbau des Bestands an Wohnimmobilien und die Veräußerung von Vermögenswerten und Eigenkapital vorantreiben wird.

Die Vorteile bleiben bestehen, aber was ist der Effekt?

Seit März dieses Jahres verzeichnet der Immobilienmarkt eine kontinuierlich positive Entwicklung.

Gestern gab die staatliche Verwaltung für Finanzaufsicht bekannt, dass Geschäftsbanken derzeit 5.392 „Whitelist“-Projekte mit einem genehmigten Finanzierungsbetrag von fast 1,4 Billionen Yuan genehmigt haben. Um die Bereitstellung von Wohnraum sicherzustellen, erfassen die Koordinierungsmechanismen verschiedener Städte derzeit umfassend die Informationen zu im Bau befindlichen, verkauften, aber noch nicht gelieferten Immobilienprojekten. Für Projekte, die Finanzierungsunterstützung durch die „weiße Liste“ benötigen, aber die Bedingungen und Standards der „weißen Liste“ noch nicht erfüllen, fordert der städtische Koordinierungsmechanismus die Banken auf, gezielte Meinungen und Vorschläge vorzulegen, und Immobilienunternehmen, Maßnahmen zur Reparatur zu ergreifen Problemprojekte so schnell wie möglich, und Stadtverwaltungen sollen die Einbeziehung von Projekten, die den Bedingungen und Standards der „weißen Liste“ entsprechen, stärker koordinieren und fördern.

Gemessen an der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt belief sich die landesweite Verkaufsfläche für Gewerbeimmobilien in den ersten sieben Monaten des Jahres 2024 auf 540 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 18,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht 440 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 23,2 % im Vergleich zum Vorjahr; die Baufläche der Wohnungen betrug 7,03 Milliarden Quadratmeter, ein Rückgang von 12,1 % im Vergleich zum Vorjahr; Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 21,8 % im Vergleich zum Vorjahr; die abgeschlossenen Entwicklungsinvestitionen beliefen sich auf 6,1 Billionen Yuan, ein Rückgang von 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr, der Gesamtbetrag der vorhandenen Mittel betrug 6,2 Billionen Yuan; Rückgang um 21,3 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Daten sind offensichtlich nicht auffällig, aber es gibt dennoch einige Phänomene, die Aufmerksamkeit verdienen. Guotai Junan glaubt, dass es in letzter Zeit immer mehr Fälle von Anpassungen bei der Immobilienprojektplanung gegeben hat und dass einige Städte im Vergleich zu den vorherigen Planungsanpassungen, bei denen die Art des Grundstücks geändert wurde, neue Vorschriften eingeführt haben, um den Anpassungsprozess zu beschleunigen Von gewerblich bis privat erfolgt die Anpassung der Wohnraumverfügbarkeit direkter. Die Wohnungserwerbsquote neu gestarteter Projekte ist in einigen Städten relativ hoch und liegt bei über 90 %. Unter normalen Umständen werden hohe Wohnungserwerbsquoten vom Markt oft als Werbeinstrument angesehen. Aus heutiger Sicht sind jedoch auch Projekte mit hohen Wohnungserwerbsquoten in erstklassigen Städten entstanden, in denen es relativ keinen Mangel an Nachfrage gibt. In der Vergangenheit konzentrierten sich die Richtlinien mehr auf verkaufte Projekte. Derzeit ist die Auflösung nicht verkaufter Bestände der Schlüssel zur Nachverfolgung, und dies gilt nicht nur für private Unternehmen, die sich im Besitz von Unternehmen befinden -Inventurprojekte zur Hand. Die Tarifpolitik wird dazu beitragen, den Lagerabbau zu fördern.

Huafu Securities geht davon aus, dass unter der Annahme, dass bis Ende 2024 die Wachstumsrate der bestehenden Verkaufsflächen für Wohnimmobilien und die Wachstumsrate der in bestehende Häuser übertragenen Off-Plan-Immobilien gleich bleiben wie im Juni 2024, der bestehende Zyklus zur Erschöpfung des Wohninventars verkürzt wird bis 1,43 Jahre. Im Rahmen der Regulierungspolitik, die den Kauf und die Lagerung bestehender Häuser weiterhin fördert, wird erwartet, dass sich die Wachstumsrate der Verkäufe bestehender Häuser weiter erholt und der Lagerzyklus weiter nach unten drückt.