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Vanke ha ancora grandi novità!

Secondo l'annuncio di Vanke del 21 agosto, al fine di soddisfare le esigenze operative, le società controllate al 100% da Vanke Beijing Vanke Enterprise Co., Ltd. (di seguito denominata "Beijing Vanke") e Beijing Vanke Huitong Real Estate Co., Ltd. ( di seguito denominata "Huitong Real Estate") hanno stipulato una partnership con Beijing Vanke (di seguito "Venditore"), trasferisce il patrimonio netto e i diritti di creditore detenuti da Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. (di seguito denominata "Huitong Real Estate") come "Beijing Wanjin") a Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Limited Partnership) (di seguito denominata "Jiaxing Dongfu" o "Acquirente"), il corrispettivo è di 2 miliardi di yuan.

Secondo l'annuncio, al 31 luglio 2024, il saldo di garanzia di Vanke era di 80,467 miliardi di yuan, pari al 32,09% del patrimonio netto certificato di Vanke attribuibile agli azionisti di società quotate alla fine del 2023. Recentemente il rendimento di alcune obbligazioni Vanke è salito di nuovo a oltre il 20% e le obbligazioni immobiliari sono diventate nuovamente rischiose. La mossa di Vanke potrebbe alleviare queste pressioni. Considerando che l'attuale sviluppo aziendale di Vanke è incentrato sulla garanzia del flusso di cassa, si potrebbe continuare a promuovere con risolutezza la riduzione delle scorte delle case esistenti e la cessione di beni e capitale proprio.

In effetti, recentemente ci sono state continue aspettative e voci positive sul mercato immobiliare, e l'intero mercato introdurrà anche i "Nove d'Oro e Dieci d'Argento". Può quindi il settore immobiliare inaugurare un piccolo climax in questo periodo?

La grande novità di Vanke

La sera del 21 agosto Vanke ha diffuso un annuncio. Secondo l'annuncio, al fine di soddisfare le esigenze operative, Beijing Vanke e Huitong Real Estate, società controllate al 100% da Vanke, hanno trasferito i propri diritti azionari e debitori in Beijing Wanjin Real Estate Development Co., Ltd. a Jiaxing Dongfu Zhengqi Investment Partnership (Limited Partnership). Il corrispettivo è di 2 miliardi di yuan. Beijing Wanjin, Beijing Vanke e Huitong Real Estate hanno firmato un accordo di trasferimento di beni con Jiaxing Dongfu in merito alle suddette transazioni Beijing Wanjin, Beijing Vanke e Huitong Real Estate adempiranno a tutti gli obblighi previsti dall'accordo e Beijing Wanjin utilizzerà parte dei suoi diritti. i crediti costituiscono garanzia di pegno per tale materia.

L'Assemblea generale annuale degli azionisti di Vanke del 2023 ha esaminato e approvato la "Proposta di proposta all'Assemblea generale degli azionisti di autorizzare la Società e le sue controllate a fornire garanzie esterne", concordando che la società è una controllata e che le controllate sono banche e altri istituti finanziari della società madre o di altre società controllate. Per fornire garanzie per attività di credito e altre attività, l'importo totale delle nuove garanzie fornite entro il periodo di validità dell'autorizzazione non deve superare i 150 miliardi di yuan e il periodo di validità è a partire da dalla data della delibera dell'Assemblea generale annuale degli Azionisti del 2023 alla data della delibera dell'Assemblea generale annuale degli Azionisti del 2024. Pur ottenendo l'autorizzazione da parte dell'assemblea generale degli azionisti, il consiglio di amministrazione ha inoltre delegato al presidente della società il potere di prendere decisioni riguardanti un importo di garanzia esterna unica inferiore a 12,5 miliardi di yuan.

Secondo l'annuncio, al 31 luglio 2024, il saldo di garanzia della società era di 80,467 miliardi di yuan, pari al 32,09% del patrimonio netto certificato della società attribuibile agli azionisti di società quotate alla fine del 2023. Tra questi, la società e le sue filiali holding hanno fornito un saldo di garanzia di 80,358 miliardi di yuan alla società e ad altre filiali holding, e la società e le sue filiali holding hanno fornito un saldo di garanzia di 109 milioni di yuan a società collegate e joint venture. La società non ha garanzie scadute o garanzie che coinvolgono contenziosi. Una volta ottenuta questa garanzia, il totale delle garanzie esterne della società sarà pari a 88,663 miliardi di yuan, pari al 35,35% del patrimonio netto certificato della società attribuibile agli azionisti di società quotate alla fine del 2023.

Gli analisti ritengono che recentemente il rendimento di alcune obbligazioni di Vanke sia salito nuovamente a oltre il 20%, e le obbligazioni immobiliari sono state ancora una volta a rischio. La mossa di Vanke potrebbe alleviare queste pressioni. Nella prima metà del 2024, Vanke ha realizzato un fatturato su vasta scala di 127,3 miliardi di yuan (un calo del 38% su base annua) e i corrispondenti ricavi di vendita hanno raggiunto 118,6 miliardi di yuan, di cui le vendite di case esistenti hanno superato 24 miliardi di yuan e automobili. le vendite dei concessionari hanno superato i 15 miliardi di yuan, determinando la struttura dell'inventario è stata ottimizzata. Contestualmente, la società ha completato nella prima metà dell’anno la cessione di Qibao Vanke, Shenzhen Super Land, Nanxiang Impression City MEGA e altri asset, nonché l’emissione e la quotazione di SCPG REIT, con un rimborso complessivo di oltre 9 miliardi di yuan. CICC ritiene che, considerando che l'attuale sviluppo aziendale della società si concentra sulla garanzia del flusso di cassa, Vanke continuerà a promuovere risolutamente la riduzione delle scorte del patrimonio immobiliare esistente e la cessione di beni e capitale proprio.

I benefici continuano, ma qual è l’effetto?

Da marzo di quest'anno il mercato immobiliare registra continui sviluppi positivi.

Ieri l'Amministrazione statale per la supervisione finanziaria ha dichiarato che attualmente le banche commerciali hanno approvato 5.392 progetti "whitelist", con un importo di finanziamento approvato di quasi 1,4 trilioni di yuan. Attualmente, al fine di garantire la consegna degli alloggi, i meccanismi di coordinamento di varie città stanno comprendendo in modo completo le informazioni sui progetti immobiliari in costruzione, venduti ma non consegnati. Per i progetti che necessitano di sostegno finanziario attraverso la "lista bianca" ma non hanno ancora soddisfatto le condizioni e gli standard della "lista bianca", il meccanismo di coordinamento cittadino sollecita le banche a presentare pareri e suggerimenti mirati, le società immobiliari ad adottare misure per riparare i progetti problematici il più presto possibile e le amministrazioni cittadine devono rafforzare il coordinamento e la promozione dell'inclusione di progetti che soddisfano le condizioni e gli standard della "lista bianca".

A giudicare dalla situazione attuale del mercato immobiliare, nei primi sette mesi del 2024, la superficie di vendita di alloggi commerciali a livello nazionale è stata di 540 milioni di metri quadrati, con un calo su base annua del 18,6% rispetto alla superficie immobiliare appena avviata in Cina è stata di 440 milioni di metri quadrati, con una diminuzione su base annua del 23,2%; la superficie delle abitazioni costruite è stata di 7,03 miliardi di metri quadrati, con una diminuzione su base annua del 12,1%; 300 milioni di metri quadrati, con una diminuzione del 21,8% su base annua; l'investimento per lo sviluppo completato è stato di 6,1 trilioni di yuan, con una diminuzione del 10,2% su base annua; l'importo totale dei fondi in essere è stato di 6,2 trilioni di yuan all'anno; diminuzione su base annua del 21,3%.

I dati ovviamente non sono eclatanti, ma ci sono comunque alcuni fenomeni meritevoli di attenzione. Guotai Junan ritiene che recentemente si sia verificato un numero crescente di casi di aggiustamenti della pianificazione di progetti immobiliari e che alcune città abbiano introdotto nuove norme per accelerare il processo di adeguamento rispetto ai precedenti aggiustamenti di pianificazione in cui la natura del terreno era cambiata dal commerciale al residenziale, l'adeguamento al tasso di disponibilità degli alloggi è più diretto. Il tasso di acquisizione di alloggi per i progetti appena avviati in alcune città è relativamente elevato e supera il 90%. In circostanze normali, gli elevati tassi di acquisizione di alloggi sono spesso considerati dal mercato come uno strumento promozionale. Tuttavia, a giudicare dalla situazione attuale, progetti con elevati tassi di acquisizione di alloggi sono comparsi anche nelle città di primo livello dove la domanda non scarseggia. In passato, le politiche si concentravano maggiormente sui progetti venduti. Oggi, la soluzione delle scorte invendute è la chiave per il follow-up, e questo non spetta solo alle imprese private -progetti di inventario disponibili La politica tariffaria contribuirà a promuovere la riduzione delle scorte.

Huafu Securities ritiene che, supponendo che entro la fine del 2024, il tasso di crescita dell'area di vendita residenziale esistente e il tasso di crescita delle proprietà fuori piano trasferite alle case esistenti rimangano gli stessi di giugno 2024, il ciclo di esaurimento delle scorte residenziali esistenti sarà ridotto a 1,43 anni. Nel contesto delle politiche di regolamentazione che continuano a promuovere l’acquisto e lo stoccaggio di case esistenti, si prevede che il tasso di crescita delle vendite di case esistenti recuperi ulteriormente, spingendo ulteriormente verso il basso il ciclo delle scorte.