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Después de que Zhongliang Holdings y China Aoyuan anunciaran la eficacia de la reestructuración de la deuda extranjera en marzo de este año, hasta ahora, aunque el trabajo de reestructuración de la deuda de otras empresas inmobiliarias avanza gradualmente, han reaparecido pocos casos exitosos.

¿Por qué avanzan lentamente los trabajos de reestructuración de la deuda de las empresas inmobiliarias? ¿Cuáles son las razones subyacentes detrás de esto? Según expertos de la industria, factores como el continuo y profundo ajuste del mercado inmobiliario, las lentas ventas de las empresas inmobiliarias y las diferencias en las demandas de los acreedores y las empresas inmobiliarias morosas han afectado el avance de la reestructuración de la deuda. La clave es que las empresas inmobiliarias deben presentar planes de reestructuración con suficiente sinceridad y diversos métodos para convencer a los acreedores.

Juego de acreedores

En marzo de este año, tanto Zhongliang Holdings como China Aoyuan emitieron anuncios anunciando que se habían cumplido todas las condiciones para la reestructuración de la deuda extranjera y que entrarían oficialmente en vigor el 20 de marzo. Antes de esto, R&F Properties, Sunac China, Modern Land, etc. completaron la reestructuración de la deuda extranjera.

Sin embargo, después de los casos de reestructuración de las dos empresas mencionadas anteriormente, hasta ahora han vuelto a aparecer pocos casos exitosos. El 11 de julio, Logan Group anunció que los tenedores de pagarés existentes que poseen más del 92% del monto principal total en circulación de los pagarés existentes firmaron un acuerdo de apoyo a los acreedores. La compañía está negociando activamente con acreedores extranjeros, incluidos los tenedores de pagarés existentes, y se esfuerza por lograr una reestructuración integral y general de la deuda extranjera.

Anteriormente, el 29 de mayo, Fantasia emitió nuevos anuncios sobre la reestructuración de la deuda exterior. El anuncio reveló que a la fecha de este anuncio, los acreedores que poseen el 81,96% de los instrumentos de deuda existentes de la compañía se han sumado al acuerdo de apoyo a la reestructuración.

Según la práctica del mercado, obtener el apoyo de más del 75% de los acreedores es un indicador positivo de un plan de reorganización y cumple con los requisitos para entrar en el proceso judicial. Esto también significa que la reorganización está cerca de un éxito sustancial. Sin embargo, hasta el momento ni Fantasia ni Logan Group han revelado más avances en la reestructuración.

Sin embargo, además de Fantasia y Logan Group, más empresas inmobiliarias todavía enfrentan juegos y dificultades en la reestructuración de deuda.

El 20 de agosto, Kaisa anunció un importante progreso en su reestructuración de la deuda en el extranjero, afirmando que ese día, Kaisa celebró un acuerdo de apoyo a la reestructuración con un grupo de acreedores. Los reclamos relevantes representaron más del 34% del monto principal pendiente total de la deuda dentro. Kaisa y la deuda pendiente dentro de Ruijing, respectivamente, más del 36% del monto principal total.

En octubre del año pasado, Kaisa emitió un anuncio de reestructuración de la deuda y presentó un plan de reestructuración indicativo preliminar al grupo de acreedores para las deudas extranjeras. Sin embargo, en julio del año pasado, Kaisa recibió una petición de liquidación por parte de sus acreedores. Por lo tanto, si Kaisa quiere evitar la liquidación, necesita conseguir más apoyo de los acreedores para el plan de reestructuración.

El 15 de agosto, según informes de los medios, como primer promotor estatal al que se solicitó su liquidación, Sino-Ocean Group hizo que más del 50% del capital total de la deuda del Grupo A firmara un acuerdo de apoyo a la reestructuración. El alcance de la reestructuración de Sino-Ocean Group cubre los instrumentos de deuda existentes, incluidos los préstamos sindicados existentes, los préstamos bilaterales existentes y los pagarés existentes, con un monto principal pendiente total de aproximadamente 5.636 millones de dólares estadounidenses. El grupo A incluye préstamos sindicados y préstamos bilaterales, por un importe de 13.046,73 millones de dólares de Hong Kong más 249,75 millones de dólares EE.UU.

Sin embargo, la reestructuración de la deuda de Sino-Ocean Group todavía está en juego. El 5 de enero de este año, el grupo de acreedores y otros acreedores presentaron una carta de pago de deuda legal al Grupo Sino-Ocean. El 27 de junio, un grupo de acreedores presentó una petición de liquidación contra Sino-Ocean Group. El 17 de julio, el tribunal de Hong Kong ordenó a Sino-Ocean Group que presentara pruebas para aclarar la liquidación el 21 de agosto o antes, y rechazó la solicitud de Sino-Ocean Group de una prórroga para presentar pruebas. El 18 de julio, Sino-Ocean Group emitió un acuerdo de apoyo a la reestructuración.

El 24 de julio, los despachos de abogados Linklaters y Haitong International iniciaron una conferencia telefónica como asesores legales y financieros para explicar por qué los acreedores no deberían firmar el acuerdo de reestructuración. Linklaters dijo que confirmó que más del 60% de los tenedores de bonos se opusieron al acuerdo de apoyo a la reestructuración; los consultores encargados por el grupo de derechos de los acreedores creen que Sino-Ocean Group puede soportar pagos adicionales en efectivo a corto plazo y también puede soportar un período de pago más corto.

Además, la reestructuración de la deuda de CIFI Holdings, Shimao Group y Zhenro Real Estate aún está en curso. El 26 de julio, Shimao Group anunció que había revisado el acuerdo de apoyo a los acreedores para llegar a un consenso sobre la reestructuración de la deuda. Zhenrong Real Estate, que inició los preparativos para la reestructuración de la deuda extranjera a finales de 2022, anunció el 9 de agosto de este año que la fecha límite final para el acuerdo de apoyo a la reestructuración se extendió hasta el 11 de agosto. Estas reestructuraciones aún están en marcha pero aún no han llegado a buen término.

Es muy importante que el plan sea sincero.

¿A qué dificultades se enfrentan todavía las empresas inmobiliarias en la reestructuración de la deuda? Liu Shui, director de investigación corporativa del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo a los periodistas que, en primer lugar, el mercado inmobiliario todavía está experimentando ajustes profundos y no ha mejorado significativamente, y los inversores carecen de confianza en el desarrollo de la industria. En segundo lugar, las empresas inmobiliarias individuales que han completado la reestructuración de la deuda no han visto una mejora significativa en sus ventas de mercado y otros resultados operativos. Su mal "efecto de demostración" también ha ensombrecido el progreso de la reestructuración de la deuda de otras empresas inmobiliarias en mora y ha aumentado. la dificultad de las negociaciones. En tercer lugar, la reestructuración de la deuda es compleja y el ciclo de negociación es largo. Los acreedores y las empresas inmobiliarias morosas tienen demandas diferentes y es difícil llegar a un acuerdo.

Desde 2024, las ventas nacionales de viviendas comerciales han seguido cayendo significativamente, superando el 20%, y la caída de la inversión inmobiliaria ha seguido aumentando y superó el 10%. A juzgar por las ventas de las empresas inmobiliarias, todavía son débiles. Según el "Clasificación de rendimiento de ventas de las empresas inmobiliarias chinas de enero a julio de 2024" publicado por el Instituto de Investigación del Índice de China, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias. cayó un 40,1% interanual y las ventas totales de enero a julio superaron las 1.000. Hay 6 empresas inmobiliarias por valor de miles de millones, 4 menos que en el mismo período del año pasado, y 51 empresas inmobiliarias por valor de decenas de miles de millones, 34. menos que en el mismo periodo del año pasado.

¿Cuáles son los factores clave para lograr la reestructuración de la deuda de las empresas inmobiliarias? De las múltiples rondas de negociaciones entre empresas inmobiliarias y acreedores y de los casos exitosos de reestructuración se desprende que un plan de reestructuración sincero es muy crítico.

Liu Shui dijo que desde la perspectiva de la actitud de reducción de la deuda, las acciones activas son útiles para la reestructuración de la deuda; en términos de planes de reestructuración, la sinceridad suficiente y diversos métodos son útiles para la reestructuración de la deuda. Tanto Sunac como Aoyuan ofrecen una gama relativamente rica de métodos de disposición, que incluyen deuda y capital. Sunac también ofrece a los acreedores su filial Sunac Service Equity para que puedan elegir, que puede satisfacer las necesidades diversificadas de los acreedores en términos de estado de activos. ayudar a la reestructuración de la deuda.

Después de "respirar", las ventas en el mercado aún necesitan estabilizarse y recuperarse

Aunque la reestructuración temporal ha tenido éxito, se han ampliado las deudas y se han reducido los pasivos y las empresas inmobiliarias tienen un respiro, la presión por parte del lado de las ventas sigue siendo considerable. "Para las empresas que reorganicen con éxito la deuda, la presión de pago de la deuda a corto plazo se reducirá significativamente, la deuda interna se ampliará significativamente, parte de la deuda externa es canje de deuda por acciones y la otra parte generalmente se divide en múltiples cuotas y retrasado de 3 a 8 años Sin embargo, si el mercado inmobiliario es de aproximadamente 2 años No ha habido una mejora significativa y las ventas de las empresas inmobiliarias no se han recuperado significativamente. Para las empresas que han reestructurado con éxito sus deudas, aún enfrentarán. mayor presión para el pago de la deuda en el último período", afirmó Liu Shui.

En los primeros siete meses de este año, las ventas contratadas acumuladas de Sunac China fueron de aproximadamente 27,69 mil millones de yuanes, las ventas contratadas acumuladas de Zhongliang Holdings Group fueron de aproximadamente 11,02 mil millones de yuanes y los ingresos por ventas totales acumulados de R&F Real Estate fueron de aproximadamente 6,38 mil millones de yuanes, que es lo mismo. como en su apogeo. Todos son muy diferentes.

Para las empresas inmobiliarias que se han reestructurado con éxito, la clave para lograr operaciones saludables radica en la estabilización y recuperación de las ventas en el mercado. Liu Shui dijo: "La mejora significativa en las ventas de las empresas inmobiliarias dará lugar a más cuentas por cobrar de ventas para respaldar el flujo de caja de la empresa. Se restablecerá la confianza de las instituciones financieras de inversión en el desarrollo de la industria. El entorno financiero para el sector inmobiliario Las empresas estarán más relajadas y se podrán recaudar más fondos para aumentar la liquidez". , lo que a su vez permite a las empresas reanudar gradualmente la adquisición, el desarrollo y la construcción de terrenos, y el funcionamiento de las empresas inmobiliarias ha entrado en una senda saludable. "

Duan Wenping, periodista de Beijing News

Editor Xu Qian

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