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Dopo che Zhongliang Holdings e China Aoyuan hanno annunciato l'efficacia della ristrutturazione del debito estero nel marzo di quest'anno, finora, sebbene il lavoro di ristrutturazione del debito di altre società immobiliari stia gradualmente avanzando, sono riemersi pochi casi di successo.

Perché il lavoro di ristrutturazione del debito delle società immobiliari procede lentamente? Quali sono le ragioni alla base di ciò? Secondo esperti del settore, fattori quali il continuo e profondo aggiustamento del mercato immobiliare, il rallentamento delle vendite di società immobiliari e le differenze nelle richieste dei creditori e delle società immobiliari inadempienti hanno tutti influenzato l’avanzamento della ristrutturazione del debito. La chiave è che le società immobiliari presentino piani di riorganizzazione con sufficiente sincerità e vari metodi per convincere i creditori.

Gioco dei creditori

Nel marzo di quest’anno, sia Zhongliang Holdings che China Aoyuan hanno emesso annunci in cui annunciavano che tutte le condizioni per la ristrutturazione del debito estero erano state soddisfatte e che sarebbero entrate ufficialmente in vigore il 20 marzo. In precedenza, R&F Properties, Sunac China, Modern Land, ecc. hanno completato la ristrutturazione del debito estero.

Tuttavia, dopo le ristrutturazioni delle due società sopra menzionate, finora si sono verificati ancora pochi casi di successo. L'11 luglio, Logan Group ha annunciato che i titolari dei titoli esistenti che detengono più del 92% dell'importo totale del capitale in circolazione dei titoli esistenti hanno firmato un accordo di sostegno ai creditori. La società sta negoziando attivamente con i creditori esteri, compresi i detentori di titoli esistenti, e si impegna a raggiungere una ristrutturazione completa e globale del debito estero.

In precedenza, il 29 maggio, Fantasia aveva emesso ulteriori annunci sulla ristrutturazione del debito estero. L'annuncio ha rivelato che a partire dalla data di questo annuncio, i creditori che detengono l'81,96% degli strumenti di debito esistenti della società hanno aderito all'accordo di sostegno alla ristrutturazione.

Secondo la prassi di mercato, ottenere il sostegno di oltre il 75% dei creditori è un indicatore positivo di un piano di risanamento e soddisfa i requisiti per avviare un procedimento giudiziario. Ciò significa anche che la riorganizzazione è prossima ad un sostanziale successo. Tuttavia, finora, né Fantasia né Logan Group hanno rivelato ulteriori progressi nella ristrutturazione.

Tuttavia, oltre a Fantasia e Logan Group, altre società immobiliari continuano ad affrontare giochi e difficoltà nella ristrutturazione del debito.

Il 20 agosto, Kaisa ha annunciato importanti progressi nella ristrutturazione del debito estero, affermando che quel giorno Kaisa ha stipulato un accordo di sostegno alla ristrutturazione con un gruppo di creditori. I relativi crediti rappresentavano oltre il 34% dell'importo totale del debito in capitale Kaisa e il debito insoluto all'interno di Ruijing rispettivamente più del 36% dell'importo totale del capitale.

Nell'ottobre dello scorso anno, Kaisa ha emesso un annuncio di ristrutturazione del debito e ha presentato al gruppo creditore un piano indicativo preliminare di ristrutturazione per i debiti esteri. Tuttavia, nel luglio dello scorso anno, i suoi creditori hanno presentato istanza di liquidazione a Kaisa. Pertanto, se Kaisa vuole evitare la liquidazione, deve ottenere un maggiore sostegno da parte dei creditori per il piano di ristrutturazione.

Il 15 agosto, secondo i resoconti dei media, come primo costruttore statale a cui è stata presentata una petizione per la liquidazione, Sino-Ocean Group ha fatto firmare a oltre il 50% del capitale totale del debito del Gruppo A un accordo di sostegno alla ristrutturazione. L'ambito della ristrutturazione del Gruppo Sino-Ocean copre gli strumenti di debito esistenti, compresi i prestiti sindacati esistenti, i prestiti bilaterali esistenti e le note esistenti, con un importo capitale totale in circolazione di circa 5,636 miliardi di dollari. Il gruppo A comprende prestiti sindacati e prestiti bilaterali, per un importo di 13.046,73 milioni di HK$ più 249,75 milioni di USD.

Tuttavia, la ristrutturazione del debito del gruppo Sino-Ocean è ancora in gioco. Il 5 gennaio di quest’anno, il gruppo creditore e altri creditori hanno presentato una lettera di rimborso del debito legale al gruppo Sino-Ocean. Il 27 giugno un gruppo di creditori ha presentato un'istanza di liquidazione contro il gruppo Sino-Ocean. Il 17 luglio, il tribunale di Hong Kong ha ordinato a Sino-Ocean Group di presentare prove per chiarimenti sulla liquidazione entro il 21 agosto e ha respinto la richiesta di Sino-Ocean Group di una proroga per presentare prove. Il 18 luglio, il gruppo Sino-Ocean ha emesso un accordo di sostegno alla ristrutturazione.

Il 24 luglio, gli studi legali Linklaters e Haitong International hanno avviato una teleconferenza in qualità di consulenti legali e finanziari per spiegare perché i creditori non dovrebbero firmare l'accordo di ristrutturazione. Linklaters ha affermato di aver confermato che oltre il 60% degli obbligazionisti si è opposto all'accordo di sostegno alla ristrutturazione. I consulenti incaricati dal gruppo per i diritti dei creditori ritengono che Sino-Ocean Group possa sopportare ulteriori pagamenti in contanti a breve termine e possa anche sopportare un periodo di pagamento più breve.

Inoltre, la ristrutturazione del debito di CIFI Holdings, Shimao Group e Zhenro Real Estate è ancora in corso. Il 26 luglio, il Gruppo Shimao ha annunciato di aver rivisto l'accordo di sostegno ai creditori al fine di raggiungere un consenso sulla ristrutturazione del debito. Zhenrong Real Estate, che ha avviato i preparativi per la ristrutturazione del debito estero alla fine del 2022, ha annunciato il 9 agosto di quest'anno che la scadenza finale per l'accordo di sostegno alla ristrutturazione è stata ulteriormente prorogata all'11 agosto. Queste ristrutturazioni sono ancora in corso ma devono ancora concretizzarsi.

È molto importante che il piano sia sincero

Quali difficoltà incontrano ancora le società immobiliari nella ristrutturazione del debito? Liu Shui, direttore della ricerca aziendale del China Index Research Institute, ha detto ai giornalisti che, in primo luogo, il mercato immobiliare sta ancora subendo profondi aggiustamenti e non è migliorato in modo significativo, e gli investitori non hanno fiducia nello sviluppo del settore. In secondo luogo, le singole società immobiliari che hanno completato la ristrutturazione del debito non hanno visto un miglioramento significativo nelle loro vendite sul mercato e in altre prestazioni operative. Il loro cattivo "effetto dimostrativo" ha gettato un'ombra anche sul progresso della ristrutturazione del debito di altre società immobiliari in default ed è aumentato. la difficoltà delle trattative. In terzo luogo, la ristrutturazione del debito è complicata e il ciclo negoziale è lungo. I creditori e le società immobiliari inadempienti hanno esigenze diverse ed è difficile raggiungere un accordo.

Dal 2024, le vendite nazionali di abitazioni commerciali sono ancora diminuite in modo significativo, superando il 20%, e il calo degli investimenti immobiliari ha continuato ad aumentare e ha superato il 10%. A giudicare dalle vendite delle società immobiliari, è ancora debole. Secondo la "Classifica delle prestazioni delle vendite delle società immobiliari cinesi da gennaio a luglio 2024" pubblicata dal China Index Research Institute, le vendite totali delle 100 principali società immobiliari. sono diminuite del 40,1% su base annua, e le compravendite totali da gennaio a luglio hanno superato quota 1.000. Sono 6 le società immobiliari che valgono miliardi, 4 in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, e 51 le società immobiliari che valgono decine di miliardi, 34. meno dello stesso periodo dello scorso anno.

Quali sono i fattori chiave per realizzare la ristrutturazione del debito delle società immobiliari? Dai molteplici cicli di trattative tra società immobiliari e creditori e dai casi di ristrutturazione riusciti si può constatare che un piano di ristrutturazione sincero è molto importante.

Liu Shui ha affermato che dal punto di vista dell'atteggiamento di riduzione del debito, le azioni attive sono utili per la ristrutturazione del debito in termini di piani di ristrutturazione, sufficiente sincerità e metodi diversi sono utili per la ristrutturazione del debito; Sia Sunac che Aoyuan forniscono una gamma relativamente ricca di metodi di smaltimento, tra cui debito e capitale proprio. Sunac fornisce anche la controllata Sunac Service Equity tra cui i creditori possono scegliere, in grado di soddisfare le esigenze diversificate dei creditori in termini di stato patrimoniale, asset di alta qualità aiutare la ristrutturazione del debito.

Dopo aver "respirato", le vendite sul mercato devono ancora stabilizzarsi e riprendersi

Anche se la ristrutturazione temporanea ha avuto successo, i debiti sono stati ampliati, le passività sono state ridotte e le società immobiliari hanno un po' di respiro, la pressione dal lato delle vendite è ancora notevole. "Per le aziende che riorganizzano con successo il debito, la pressione per il rimborso del debito a breve termine sarà significativamente ridotta, il debito interno sarà notevolmente esteso, parte del debito estero è uno scambio di debito con azioni, e l'altra parte è generalmente divisa in più rate e ritardato di 3-8 anni. Tuttavia, se il mercato immobiliare è di circa 2 anni Non c'è stato alcun miglioramento significativo e le vendite delle società immobiliari non si sono riprese in modo significativo. Per le aziende che hanno ristrutturato con successo i propri debiti, dovranno ancora affrontare maggiore pressione per il rimborso del debito nel periodo successivo", ha detto Liu Shui.

Nei primi sette mesi di quest'anno, le vendite cumulative contrattate di Sunac China sono state di circa 27,69 miliardi di yuan, le vendite cumulative contrattate di Zhongliang Holdings Group sono state di circa 11,02 miliardi di yuan e il fatturato totale cumulativo delle vendite di R&F Real Estate è stato di circa 6,38 miliardi di yuan, che è lo stesso come al suo apice. Sono tutti molto diversi.

Per le società immobiliari che hanno ristrutturato con successo, la chiave per ottenere operazioni sane risiede nella stabilizzazione e nella ripresa delle vendite sul mercato. Liu Shui ha dichiarato: "Il significativo miglioramento nelle vendite delle società immobiliari porterà a più crediti di vendita per sostenere il flusso di cassa della società. La fiducia degli istituti di investimento finanziario nello sviluppo del settore sarà ripristinata. L'ambiente finanziario per il settore immobiliare le aziende saranno più rilassate e si potranno raccogliere più fondi per aumentare la liquidità." , il che a sua volta consente alle imprese di riprendere gradualmente l'acquisizione, lo sviluppo e la costruzione di terreni e l'attività delle imprese immobiliari è entrata su una strada sana. "

Il giornalista di Beijing News Duan Wenping

L'editore Xu Qian

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