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Depois que Zhongliang Holdings e China Aoyuan anunciaram a eficácia da reestruturação da dívida externa em março deste ano, até agora, embora o trabalho de reestruturação da dívida de outras empresas imobiliárias esteja avançando gradualmente, poucos casos de sucesso reapareceram.

Porque é que o trabalho de reestruturação da dívida das empresas imobiliárias avança lentamente? Quais são as razões subjacentes a isso? De acordo com especialistas do sector, factores como o contínuo ajustamento profundo do mercado imobiliário, as vendas lentas das empresas imobiliárias e as diferenças nas exigências dos credores e das empresas imobiliárias inadimplentes afectaram o avanço da reestruturação da dívida. A chave é que as empresas imobiliárias apresentem planos de reorganização com sinceridade suficiente e vários métodos para convencer os credores.

Jogo dos credores

Em Março deste ano, tanto a Zhongliang Holdings como a China Aoyuan emitiram anúncios anunciando que todas as condições para a reestruturação da dívida externa tinham sido cumpridas e entrariam oficialmente em vigor em 20 de Março. Antes disso, R&F Properties, Sunac China, Modern Land, etc. concluíram a reestruturação da dívida externa.

No entanto, após os casos de reestruturação das duas empresas acima mencionadas, até agora, poucos casos de sucesso voltaram a aparecer. Em 11 de julho, o Grupo Logan anunciou que os titulares de notas existentes que detêm mais de 92% do valor total do principal em circulação das notas existentes assinaram um acordo de apoio ao credor. A empresa está negociando ativamente com credores estrangeiros, incluindo detentores de notas existentes, e se esforça para alcançar uma reestruturação abrangente e global da dívida externa.

Anteriormente, em 29 de maio, a Fantasia emitiu novos anúncios sobre a reestruturação da dívida externa. O anúncio revelou que, à data deste anúncio, os credores que detinham 81,96% dos instrumentos de dívida existentes da empresa aderiram ao acordo de apoio à reestruturação.

De acordo com a prática de mercado, obter o apoio de mais de 75% dos credores é um indicador positivo de um plano de recuperação e cumpre os requisitos para entrar no processo judicial. Isto também significa que a recuperação está próxima de um sucesso substancial. No entanto, até agora, nem a Fantasia nem o Grupo Logan divulgaram novos progressos na reestruturação.

Porém, além da Fantasia e do Grupo Logan, mais imobiliárias ainda enfrentam jogos e dificuldades na reestruturação de dívidas.

Em 20 de agosto, a Kaisa anunciou grandes progressos na reestruturação da sua dívida externa, afirmando que naquele dia, a Kaisa celebrou um acordo de apoio à reestruturação com um grupo de credores. Kaisa e a dívida pendente em Ruijing, respectivamente, Mais de 36% do valor total do principal.

Em Outubro do ano passado, a Kaisa emitiu um anúncio de reestruturação da dívida e apresentou ao grupo credor um plano preliminar de reestruturação indicativo para dívidas externas. Porém, em julho do ano passado, a Kaisa entrou com pedido de liquidação por parte de seus credores. Portanto, se a Kaisa quiser evitar a liquidação, precisa de obter mais apoio dos credores para o plano de reestruturação.

Em 15 de agosto, de acordo com relatos da mídia, como o primeiro desenvolvedor estatal a receber uma petição para liquidação, o Grupo Sino-Ocean teve mais de 50% do principal da dívida total do Grupo A assinando um acordo de apoio à reestruturação. O âmbito da reestruturação do Grupo Sino-Ocean cobre instrumentos de dívida existentes, incluindo empréstimos sindicalizados existentes, empréstimos bilaterais existentes e notas existentes, com um montante total de capital em dívida de aproximadamente 5,636 mil milhões de dólares. O Grupo A inclui empréstimos sindicalizados e empréstimos bilaterais, envolvendo um montante de HK$ 13.046,73 milhões mais US$ 249,75 milhões.

No entanto, a reestruturação da dívida do Grupo Sino-Ocean ainda está em jogo. Em 5 de janeiro deste ano, o grupo de credores e outros credores apresentaram uma carta legal de reembolso da dívida ao Grupo Sino-Ocean. Em 27 de junho, um grupo de credores apresentou uma petição de liquidação contra o Grupo Sino-Ocean. Em 17 de julho, o tribunal de Hong Kong ordenou que o Grupo Sino-Ocean apresentasse provas para esclarecimento da liquidação até 21 de agosto e rejeitou o pedido do Grupo Sino-Ocean de uma prorrogação para apresentar provas. Em 18 de julho, o Grupo Sino-Ocean emitiu um acordo de apoio à reestruturação.

No dia 24 de julho, os escritórios de advocacia Linklaters e Haitong International iniciaram uma teleconferência como consultores jurídicos e financeiros para explicar por que os credores não deveriam assinar o acordo de reestruturação. Linklaters disse que confirmou que mais de 60% dos detentores de títulos se opuseram ao acordo de apoio à reestruturação. Os consultores encomendados pelo grupo de direitos dos credores acreditam que o Grupo Sino-Ocean pode suportar pagamentos adicionais em dinheiro no curto prazo e também pode suportar um período de pagamento mais curto.

Além disso, a reestruturação da dívida da CIFI Holdings, do Grupo Shimao e da Zhenro Real Estate ainda está em curso. Em 26 de Julho, o Grupo Shimao anunciou que tinha revisto o acordo de apoio aos credores, a fim de chegar a um consenso sobre a reestruturação da dívida. A Zhenrong Real Estate, que lançou os preparativos para a reestruturação da dívida externa no final de 2022, anunciou em 9 de agosto deste ano que o prazo final para o acordo de apoio à reestruturação foi prorrogado até 11 de agosto. Estas reestruturações ainda estão em curso, mas ainda não se concretizaram.

É muito importante que o plano seja sincero

Que dificuldades as imobiliárias ainda enfrentam na reestruturação de dívidas? Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, disse aos repórteres que, em primeiro lugar, o mercado imobiliário ainda está passando por ajustes profundos e não melhorou significativamente, e os investidores não têm confiança no desenvolvimento da indústria. Em segundo lugar, as empresas imobiliárias individuais que concluíram a reestruturação da dívida não registaram melhorias significativas nas suas vendas no mercado e noutros desempenhos operacionais. O seu mau "efeito de demonstração" também lançou uma sombra sobre o progresso da reestruturação da dívida de outras empresas imobiliárias inadimplentes e aumentou. a dificuldade das negociações. Terceiro, a reestruturação da dívida é complicada e o ciclo de negociação é longo. Os credores e as empresas imobiliárias inadimplentes têm exigências diferentes e é difícil chegar a um acordo.

Desde 2024, as vendas nacionais de habitação comercial ainda caíram significativamente, ultrapassando os 20%, e o declínio do investimento imobiliário continuou a aumentar e ultrapassou os 10%. A julgar pelas vendas das empresas imobiliárias, ainda é fraco. De acordo com a "Classificação de desempenho de vendas das empresas imobiliárias chinesas de janeiro a julho de 2024" divulgada pelo China Index Research Institute, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias. caiu 40,1% em relação ao ano anterior, e as vendas totais de janeiro a julho ultrapassaram 1.000. São 6 imobiliárias que valem bilhões, 4 a menos que no mesmo período do ano passado, e 51 imobiliárias que valem dezenas de bilhões, 34. menos que no mesmo período do ano passado.

Quais são os fatores-chave para conseguir a reestruturação da dívida das empresas imobiliárias? Pode-se concluir pelas múltiplas rondas de negociações entre empresas imobiliárias e credores e pelos casos de reestruturação bem-sucedidos que um plano de reestruturação sincero é muito crítico.

Liu Shui disse que, do ponto de vista da atitude de redução da dívida, as ações ativas são úteis para a reestruturação da dívida em termos de planos de reestruturação, a sinceridade suficiente e os métodos diversos são úteis para a reestruturação da dívida; Tanto a Sunac quanto a Aoyuan fornecem uma gama relativamente rica de métodos de alienação, incluindo dívida e capital próprio. A Sunac também fornece a subsidiária Sunac Service Equity para a escolha dos credores, que pode atender às necessidades diversificadas dos credores em termos de status de ativos. ajudar na reestruturação da dívida.

Depois de “respirar”, as vendas no mercado ainda precisam se estabilizar e se recuperar

Embora a reestruturação temporária tenha sido bem-sucedida, as dívidas tenham sido prorrogadas e os passivos reduzidos, e as empresas imobiliárias tenham algum espaço para respirar, a pressão do lado das vendas ainda é considerável. "Para as empresas que reorganizarem a dívida com sucesso, a pressão de reembolso da dívida de curto prazo será significativamente reduzida, a dívida interna será significativamente alargada, parte da dívida externa é troca de dívida por capital, e a outra parte é geralmente dividida em múltiplas parcelas e atrasado por 3-8 anos No entanto, se o mercado imobiliário estiver em torno de 2 anos Não houve melhora significativa e as vendas das empresas imobiliárias não se recuperaram significativamente. maior pressão para o pagamento da dívida no período posterior", disse Liu Shui.

Nos primeiros sete meses deste ano, as vendas contratadas acumuladas da Sunac China foram de aproximadamente 27,69 bilhões de yuans, as vendas contratadas acumuladas do Zhongliang Holdings Group foram de aproximadamente 11,02 bilhões de yuans e a receita total acumulada de vendas da R&F Real Estate foi de aproximadamente 6,38 bilhões de yuans, o que é o mesmo como no auge. Eles são todos muito diferentes.

Para as empresas imobiliárias que se reestruturaram com sucesso, a chave para alcançar operações saudáveis ​​reside na estabilização e recuperação das vendas no mercado. Liu Shui disse: "A melhoria significativa nas vendas das empresas imobiliárias levará a mais vendas a receber para apoiar o fluxo de caixa da empresa. A confiança das instituições de investimento financeiro no desenvolvimento da indústria será restaurada. O ambiente de financiamento para imóveis as empresas ficarão mais relaxadas e mais fundos poderão ser levantados para aumentar a liquidez." , o que por sua vez permite que as empresas retomem gradualmente a aquisição, desenvolvimento e construção de terrenos, e a operação de empreendimentos imobiliários entrou em um caminho saudável. "

Duan Wenping, repórter do Beijing News

Editor Xu Qian

Revisando o Coração do Rei