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Nachdem Zhongliang Holdings und China Aoyuan im März dieses Jahres die Wirksamkeit der Umschuldung im Ausland bekannt gegeben hatten, sind bisher, obwohl die Umschuldungsarbeiten anderer Immobilienunternehmen allmählich voranschreiten, nur wenige erfolgreiche Fälle erneut aufgetreten.

Warum kommt die Umschuldung von Immobilienunternehmen nur langsam voran? Was sind die Gründe dafür? Laut Brancheninsidern haben Faktoren wie die anhaltende tiefgreifende Anpassung des Immobilienmarktes, schleppende Verkäufe von Immobilienunternehmen sowie unterschiedliche Anforderungen von Gläubigern und säumigen Immobilienunternehmen den Fortschritt der Umschuldung beeinflusst. Der Schlüssel liegt darin, dass Immobilienunternehmen Sanierungspläne mit ausreichender Ernsthaftigkeit und verschiedenen Methoden vorlegen müssen, um die Gläubiger zu überzeugen.

Spiel von Gläubigern

Im März dieses Jahres gaben sowohl Zhongliang Holdings als auch China Aoyuan bekannt, dass alle Bedingungen für die Umschuldung im Ausland erfüllt seien und am 20. März offiziell in Kraft treten würden. Zuvor haben R&F Properties, Sunac China, Modern Land usw. die Umschuldung im Ausland abgeschlossen.

Allerdings sind nach den Sanierungsfällen der beiden oben genannten Unternehmen bisher nur wenige erfolgreiche Fälle wieder aufgetaucht. Am 11. Juli gab die Logan Group bekannt, dass bestehende Anleihegläubiger, die mehr als 92 % des gesamten ausstehenden Nennbetrags der bestehenden Anleihen halten, eine Gläubigerunterstützungsvereinbarung unterzeichnet haben. Das Unternehmen verhandelt aktiv mit ausländischen Gläubigern, einschließlich bestehender Anleihegläubiger, und strebt eine umfassende und umfassende Umstrukturierung der Auslandsschulden an.

Zuvor hatte Fantasia am 29. Mai weitere Ankündigungen zur Umschuldung im Ausland veröffentlicht. In der Ankündigung wurde offengelegt, dass zum Zeitpunkt dieser Ankündigung Gläubiger, die 81,96 % der bestehenden Schuldtitel des Unternehmens halten, der Vereinbarung zur Unterstützung der Restrukturierung beigetreten sind.

Laut Marktpraxis ist die Unterstützung von mehr als 75 % der Gläubiger ein positiver Indikator für einen Sanierungsplan und erfüllt die Voraussetzungen für die Einleitung des Gerichtsverfahrens. Dies bedeutet auch, dass die Sanierung kurz vor einem wesentlichen Erfolg steht. Bisher haben jedoch weder Fantasia noch die Logan Group weitere Fortschritte bei der Restrukturierung bekannt gegeben.

Allerdings sind neben Fantasia und Logan Group noch weitere Immobilienunternehmen mit Spielen und Schwierigkeiten bei der Umschuldung konfrontiert.

Am 20. August gab Kaisa große Fortschritte bei der Umschuldung im Ausland bekannt und erklärte, dass Kaisa an diesem Tag eine Umstrukturierungsunterstützungsvereinbarung mit einer Gläubigergruppe abgeschlossen habe. Die entsprechenden Forderungen machten mehr als 34 % des gesamten ausstehenden Kapitalbetrags der Schulden aus Kaisa und die ausstehenden Schulden innerhalb von Ruijing betragen jeweils mehr als 36 % des Gesamtkapitals.

Im Oktober letzten Jahres gab Kaisa eine Ankündigung zur Umschuldung heraus und legte der Gläubigergruppe einen vorläufigen indikativen Umstrukturierungsplan für Auslandsschulden vor. Im Juli letzten Jahres wurde Kaisa jedoch von seinen Gläubigern ein Liquidationsantrag gestellt. Wenn Kaisa daher eine Liquidation vermeiden will, muss es mehr Gläubigerunterstützung für den Restrukturierungsplan gewinnen.

Medienberichten zufolge hatte die Sino-Ocean Group am 15. August als erster staatseigener Entwickler, der einen Antrag auf Liquidation gestellt hatte, mit mehr als 50 % der gesamten Schulden der Gruppe A eine Umstrukturierungsunterstützungsvereinbarung unterzeichnet. Der Umfang der Umstrukturierung der Sino-Ocean Group umfasst bestehende Schuldtitel, einschließlich bestehender Konsortialkredite, bestehender bilateraler Kredite und bestehender Schuldverschreibungen, mit einem ausstehenden Gesamtnennbetrag von etwa 5,636 Milliarden US-Dollar. Gruppe A umfasst Konsortialkredite und bilaterale Kredite mit einem Betrag von 13.046,73 Millionen HK$ plus 249,75 Millionen US$.

Die Umschuldung der Sino-Ocean Group ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Am 5. Januar dieses Jahres reichten die Gläubigergruppe und andere Gläubiger ein gesetzliches Schuldenrückzahlungsschreiben bei der Sino-Ocean Group ein. Am 27. Juni reichte eine Gruppe von Gläubigern einen Liquidationsantrag gegen die Sino-Ocean Group ein. Am 17. Juli wies das Gericht in Hongkong die Sino-Ocean Group an, bis zum 21. August Beweise für die Klärung der Liquidation vorzulegen, und lehnte den Antrag der Sino-Ocean Group auf eine Verlängerung der Beweisvorlage ab. Am 18. Juli gab die Sino-Ocean Group eine Vereinbarung zur Unterstützung der Restrukturierung heraus.

Am 24. Juli initiierten die Anwaltskanzleien Linklaters und Haitong International als Rechtsberater und Finanzberater eine Telefonkonferenz, um zu erklären, warum Gläubiger die Restrukturierungsvereinbarung nicht unterzeichnen sollten. Linklaters sagte, es habe bestätigt, dass mehr als 60 % der Anleihegläubiger gegen die Umstrukturierungsunterstützungsvereinbarung seien. Die von der Gläubigerrechtsgruppe beauftragten Berater seien der Ansicht, dass die Sino-Ocean Group kurzfristig zusätzlichen Barzahlungen standhalten und auch eine kürzere Zahlungsfrist verkraften könne.

Darüber hinaus ist die Umschuldung von CIFI Holdings, Shimao Group und Zhenro Real Estate noch im Gange. Am 26. Juli gab die Shimao Group bekannt, dass sie die Gläubigerunterstützungsvereinbarung überarbeitet habe, um einen Konsens über die Umschuldung zu erzielen. Zhenrong Real Estate, das Ende 2022 mit den Vorbereitungen für eine Umschuldung im Ausland begonnen hatte, gab am 9. August dieses Jahres bekannt, dass die endgültige Frist für die Umstrukturierungsunterstützungsvereinbarung bis zum 11. August verlängert wurde. Diese Umstrukturierungen sind noch im Gange, haben aber noch keine Früchte getragen.

Es ist sehr wichtig, dass der Plan aufrichtig ist

Vor welchen Schwierigkeiten stehen Immobilienunternehmen bei der Umschuldung noch? Liu Shui, Unternehmensforschungsdirektor des China Index Research Institute, sagte Reportern, dass sich der Immobilienmarkt erstens immer noch tiefgreifenden Anpassungen unterziehe und sich nicht wesentlich verbessert habe und dass es den Anlegern an Vertrauen in die Entwicklung der Branche fehle. Zweitens haben einzelne Immobilienunternehmen, die die Umschuldung abgeschlossen haben, keine signifikante Verbesserung ihrer Marktverkäufe und sonstigen Betriebsergebnisse verzeichnet. Ihr schlechter „Demonstrationseffekt“ hat auch den Fortschritt der Umschuldung anderer zahlungsunfähiger Immobilienunternehmen überschattet und zugenommen die Schwierigkeit von Verhandlungen. Drittens ist die Umschuldung kompliziert und der Verhandlungszyklus langwierig. Gläubiger und säumige Immobilienunternehmen haben unterschiedliche Anforderungen und es ist schwierig, eine Einigung zu erzielen.

Seit 2024 sind die landesweiten Gewerbeimmobilienverkäufe immer noch deutlich zurückgegangen und übersteigen 20 %, und der Rückgang der Immobilieninvestitionen hat weiter zugenommen und übersteigt 10 %. Gemessen an den Umsätzen der Immobilienunternehmen sind die Gesamtumsätze der 100 größten Immobilienunternehmen laut dem vom China Index Research Institute veröffentlichten „Sales Performance Ranking of Chinese Real Estate Companies from January to July 2024“. sank im Jahresvergleich um 40,1 % und der Gesamtumsatz überstieg von Januar bis Juli 1.000. Es gibt 6 Immobilienunternehmen im Wert von mehreren Milliarden, 4 weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, und 51 Immobilienunternehmen im Wert von mehreren zehn Milliarden, 34 weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Was sind die Schlüsselfaktoren für die Umschuldung von Immobilienunternehmen? Die zahlreichen Verhandlungsrunden zwischen Immobilienunternehmen und Gläubigern sowie die erfolgreichen Sanierungsfälle zeigen, dass ein seriöser Sanierungsplan von entscheidender Bedeutung ist.

Liu Shui sagte, dass aus der Perspektive der Schuldenreduzierung aktive Maßnahmen im Hinblick auf Umschuldungspläne hilfreich seien; ausreichende Aufrichtigkeit und vielfältige Methoden seien hilfreich für die Umschuldung. Sowohl Sunac als auch Aoyuan bieten eine relativ umfangreiche Palette an Veräußerungsmethoden, einschließlich Schulden und Eigenkapital. Sunac bietet den Gläubigern auch Tochterunternehmen zur Auswahl, die den unterschiedlichen Bedürfnissen der Gläubiger in Bezug auf den Vermögensstatus gerecht werden können Hilfe bei der Umschuldung.

Nach dem „Durchatmen“ müssen sich die Marktverkäufe noch stabilisieren und erholen

Obwohl die vorübergehende Sanierung erfolgreich war, die Schulden verlängert und die Verbindlichkeiten reduziert wurden und die Immobilienunternehmen etwas Luft haben, ist der Druck von der Vertriebsseite nach wie vor erheblich. „Für Unternehmen, die ihre Schulden erfolgreich umstrukturieren, wird der kurzfristige Schuldenrückzahlungsdruck erheblich verringert, die Inlandsverschuldung wird erheblich ausgeweitet, ein Teil der Auslandsschulden wird in Schulden gegen Eigenkapital getauscht und der andere Teil wird im Allgemeinen in mehrere Raten aufgeteilt und.“ Wenn sich der Immobilienmarkt jedoch um etwa 2 Jahre verzögert, hat es keine nennenswerte Verbesserung gegeben und die Umsätze der Immobilienunternehmen haben sich nicht wesentlich erholt „Der Schuldenrückzahlungsdruck wird in der späteren Zeit größer“, sagte Liu Shui.

In den ersten sieben Monaten dieses Jahres betrug der kumulierte Vertragsumsatz von Sunac China etwa 27,69 Milliarden Yuan, der kumulierte Vertragsumsatz der Zhongliang Holdings Group betrug etwa 11,02 Milliarden Yuan und der kumulierte Gesamtumsatz von R&F Real Estate belief sich auf etwa 6,38 Milliarden Yuan Wie auf dem Höhepunkt sind sie alle sehr unterschiedlich.

Für Immobilienunternehmen, die sich erfolgreich umstrukturiert haben, liegt der Schlüssel zu einem gesunden Betrieb in der Stabilisierung und Erholung der Marktumsätze. Liu Shui sagte: „Die deutliche Verbesserung der Verkäufe von Immobilienunternehmen wird zu mehr Verkaufsforderungen führen, um den Cashflow des Unternehmens zu unterstützen. Das Vertrauen der Finanzinvestitionsinstitute in die Entwicklung der Branche wird wiederhergestellt. Das Finanzierungsumfeld für Immobilien.“ Unternehmen werden entspannter sein und es können mehr Mittel zur Erhöhung der Liquidität aufgebracht werden. Dies wiederum ermöglicht es den Unternehmen, den Landerwerb, die Entwicklung und den Bau schrittweise wieder aufzunehmen, und der Betrieb von Immobilienunternehmen hat einen gesunden Weg eingeschlagen.

Beijing News-Reporter Duan Wenping

Herausgeber Xu Qian

Korrekturlesen von King's Heart