2024-08-22
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올해 3월 중량홀딩스(Zhongliang Holdings)와 중국 아오위안(China Aoyuan)이 해외 부채 재조정의 실효성을 발표한 이후 지금까지 다른 부동산 회사들의 부채 재조정 작업이 점차 진전되고 있지만 성공한 사례는 거의 다시 나타나지 않고 있다.
부동산 회사들의 부채 구조조정 작업이 더디게 진행되는 이유는 무엇일까? 그 뒤에 숨겨진 이유는 무엇입니까? 업계 관계자에 따르면 부동산 시장의 심층적 조정이 지속되고 부동산 회사의 매각 부진, 채권자와 부실 부동산 회사의 요구 차이 등이 모두 부채 구조 조정의 진전에 영향을 미쳤습니다. 핵심은 부동산 회사가 채권자를 설득할 수 있는 충분한 진정성과 다양한 방법을 갖춘 정리 방안을 마련해야 한다는 점이다.
채권자의 게임
올해 3월, Zhongliang Holdings와 China Aoyuan은 해외 부채 구조조정을 위한 모든 조건이 충족되었으며 공식적으로 3월 20일 발효될 것이라고 발표했습니다. 이에 앞서 알앤에프프로퍼티, 수낙차이나, 모던랜드 등이 해외채무 구조조정을 완료했다.
그러나 앞서 언급한 두 회사의 구조조정 사례 이후 현재까지 다시 성공한 사례는 거의 나오지 않았다. 7월 11일, 로건 그룹은 기존 채권 총 미결제 원금의 92% 이상을 보유하고 있는 기존 채권 보유자가 채권자 지원 계약을 체결했다고 발표했습니다. 당사는 기존 채권 보유자를 포함한 해외채권자와 적극적으로 협상을 진행하고 있으며, 해외채무에 대한 포괄적이고 전반적인 구조조정을 이루기 위해 노력하고 있습니다.
앞서 판타지아는 지난 5월 29일 해외 부채 구조조정에 대한 추가 발표를 했다. 발표에 따르면, 이번 발표일 기준으로 회사의 기존 채무증권의 81.96%를 보유하고 있는 채권자들이 구조조정 지원 계약에 가입한 것으로 나타났습니다.
시장 관행에 따르면 채권자 75% 이상의 지지를 얻는 것은 구조조정 계획의 긍정적인 지표이자 법원 절차 진입 요건을 충족한다는 의미이기도 하다. 그러나 지금까지 판타지아나 로건그룹 모두 추가적인 구조조정 진행상황을 공개하지 않았다.
그러나 판타지아와 로건그룹 외에도 여전히 더 많은 부동산 회사들이 부채 구조조정에 어려움을 겪고 있다.
카이사는 이날 채권단과 구조조정 지원 협약을 체결했다고 20일 밝혔다. 해당 채권이 국내 채무 원금 총액의 34% 이상을 차지한다. Kaisa 및 Ruijing 내 미결제 부채가 각각 총 원금 금액의 36% 이상입니다.
카이사는 지난해 10월 부채 구조조정 공고문을 내고 해외채권채권단에 예비적 구조조정 계획을 제출했다. 그러나 지난해 7월 카이사는 채권단으로부터 청산신청을 받았다. 따라서 카이사가 청산을 피하려면 구조조정 계획에 대해 채권자로부터 더 많은 지지를 얻어야 한다.
8월 15일 언론 보도에 따르면, 청산 청원을 받은 최초의 국유 개발업체인 Sino-Ocean Group은 A그룹의 총 부채 원금의 50%가 넘는 구조 조정 지원 계약을 체결했습니다. Sino-Ocean Group의 구조 조정 범위에는 기존 신디케이트 대출, 기존 양자 대출 및 기존 채권을 포함한 기존 부채 상품이 포함되며 총 미결제 원금 금액은 약 56억 3600만 달러에 이릅니다. 그룹 A에는 신디케이트 대출과 양자 대출이 포함되며, 금액은 HK$130억 4,673만 + US$2억 4,975만입니다.
그러나 Sino-Ocean Group의 부채 구조조정은 여전히 진행 중입니다. 올해 1월 5일, 채권자 그룹 및 기타 채권자는 Sino-Ocean Group에 법정 부채 상환 편지를 제출했습니다. 6월 27일 채권단은 시노오션그룹을 상대로 청산 청원서를 제출했다. 7월 17일, 홍콩 법원은 Sino-Ocean Group에 8월 21일 이전에 청산 확인을 위한 증거를 제출하라고 명령했고, Sino-Ocean Group의 증거 제출 연장 요청을 기각했습니다. 7월 18일 시노오션그룹은 구조조정 지원 계약을 체결했다.
7월 24일 법률회사인 Linklaters와 Haitong International은 채권자가 구조조정 합의에 서명하지 말아야 하는 이유를 설명하기 위해 법률 고문 및 재정 고문으로 전화 회의를 시작했습니다. Linklaters는 채권 보유자의 60% 이상이 구조 조정 지원 계약에 반대했음을 확인했으며 채권자 권리 단체가 의뢰한 컨설턴트는 Sino-Ocean Group이 단기적으로 추가 현금 지불을 견딜 수 있고 더 짧은 지불 기간도 견딜 수 있다고 믿습니다.
또한 CIFI Holdings, Shimao Group, Zhenro Real Estate의 부채 재조정이 아직 진행 중입니다. 7월 26일, 시마오그룹은 부채 구조조정에 대한 합의에 도달하기 위해 채권자 지원 계약을 개정했다고 발표했습니다. 2022년 말 해외 부채 구조조정 준비에 착수한 전롱부동산(Zhenrong Real Estate)은 올해 8월 9일 구조조정 지원 계약의 최종 기한을 8월 11일까지 추가 연장했다고 발표했다. 이러한 구조조정은 아직 진행 중이지만 아직 결실을 맺지는 못했습니다.
계획이 성실한 것이 매우 중요합니다
부동산 회사들은 부채 재조정에 있어 여전히 어떤 어려움을 겪고 있나요? 중국 지수 연구소의 기업 연구 책임자인 Liu Shui는 기자들에게 첫째, 부동산 시장은 여전히 깊은 조정을 겪고 있고 크게 개선되지 않았으며 투자자들은 업계 발전에 대한 확신이 부족하다고 말했습니다. 둘째, 부채구조조정을 완료한 개별 부동산회사의 시장매출 등 영업실적은 크게 개선되지 않았다. 이들의 나쁜 '시증효과'도 다른 부실부동산회사의 부채구조조정 진행에 그림자를 드리우고 증가세를 보였다. 협상의 어려움. 셋째, 채무재조정은 복잡하고 협상주기가 길다. 채권자와 부실부동산회사의 요구사항이 달라 합의가 어렵다.
2024년 이후 전국 상업용 주택 매매는 여전히 20%를 넘어 크게 감소했고, 부동산 투자 감소폭도 계속 늘어나 10%를 넘어섰다. 중국지수연구소가 발표한 '2024년 1~7월 중국 부동산 기업 매출 실적 순위'에 따르면 부동산 기업 매출 상위 100위권은 여전히 미약한 수준이다. 전년 동기 대비 40.1% 감소했고, 1월부터 7월까지 총매출액은 1000개를 넘었다. 지난해 같은 기간보다 4개 감소한 수십억 규모의 부동산 회사가 6개 있고, 수백억 달러 규모의 부동산 회사가 51개로 34개다. 지난해 같은 기간보다 적다.
부동산회사의 부채구조조정을 달성하는 핵심요소는 무엇인가? 부동산회사와 채권자 사이의 여러 차례의 협상과 구조조정 성공사례를 보면 진정성 있는 구조조정 방안이 매우 중요하다는 점을 알 수 있다.
Liu Shui는 부채감축 태도의 관점에서 적극적인 행동이 부채구조조정에 도움이 되며, 구조조정 계획 측면에서는 충분한 성실성과 다양한 방법이 부채구조조정에 도움이 된다고 말했습니다. Sunac과 Aoyuan은 모두 부채와 지분을 포함하여 비교적 다양한 처분 방법을 제공합니다. Sunac은 또한 채권자가 선택할 수 있는 자회사 Sunac Service Equity를 제공하여 자산 상태 측면에서 채권자의 다양한 요구를 충족할 수 있습니다. 부채 구조 조정을 돕습니다.
"호흡" 후에도 시장 판매는 여전히 안정과 반등이 필요합니다
임시 구조조정이 성공해 부채가 늘고 부채가 줄고, 부동산 회사들이 어느 정도 숨쉴 틈은 생겼지만 매각 측의 압박은 여전히 상당하다. “부채 정리에 성공한 기업의 경우 단기 채무상환 압박이 크게 줄어들고, 국내 부채가 크게 늘어나며, 대외채무 중 일부는 출자전환, 나머지 부분은 일반적으로 다분할과 그러나 부동산 시장이 2년 정도 지연되면 큰 개선이 없고, 부동산 회사의 매출도 크게 회복되지 않았습니다. Liu Shui는 "나중에 부채 상환 압력이 더 커질 것"이라고 말했습니다.
올해 7월까지 Sunac China의 누적 계약 매출은 약 276억 9천만 위안, Zhongliang Holdings Group의 누적 계약 매출은 약 110억 2천만 위안, R&F Real Estate의 누적 총 매출 수익은 약 63억 8천만 위안으로 동일하다. 절정에 이르렀을 때 그들은 모두 매우 다릅니다.
구조조정에 성공한 부동산회사의 건전한 운영의 관건은 시장매출의 안정화와 회복에 달려 있다. 유수이 대표는 "부동산 회사의 매출이 크게 개선되면 매출채권이 늘어나 회사의 현금 흐름을 뒷받침하게 될 것"이라며 "산업 발전에 대한 금융투자기관의 신뢰가 회복될 것"이라고 말했다. 기업은 좀 더 여유를 갖고 유동성을 높이기 위해 더 많은 자금을 조달할 수 있다”며 “이를 통해 기업은 점차 토지 취득, 개발, 건설을 재개할 수 있고 부동산 기업의 운영은 건강한 궤도에 진입했다”고 말했다.
베이징 뉴스 기자 Duan Wenping
편집자 Xu Qian
왕의 마음 교정
