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今年3月に中梁控股と中国澳源が海外債務再編の有効性を発表して以降、これまでのところ他の不動産会社の債務再編作業は徐々に進んでいるものの、再び成功した事例はほとんど出ていない。

不動産会社の債務整理作業はなぜ進まないのか。その背後にある根本的な理由は何ですか?業界関係者によると、不動産市場の徹底した調整が続いていること、不動産会社の売上不振、債権者と債務不履行の不動産会社の要求の相違などが債務再編の進展に影響を与えているという。重要なのは、不動産会社が債権者を説得するために、十分な誠意を持って再生計画を立て、さまざまな方法を講じることだ。

債権者からのゲーム

今年3月、中梁控股と中国澳源の両社は、海外債務再編の条件がすべて満たされ、3月20日に正式に発効すると発表した。これに先立ち、R&Fプロパティーズ、サナックチャイナ、モダンランドなどが海外債務再編を完了した。

しかし、前述の2社の再建事例以降、今のところ再び成功事例はほとんど出ていない。ローガン・グループは7月11日、既存債券の発行元本総額の92％以上を保有する既存債券保有者が債権者支援契約を締結したと発表した。当社は、既存債券保有者を含む海外債権者と積極的に交渉し、海外債務の包括的かつ全体的な再編の実現に努めています。

これに先立ち、ファンタジアは5月29日に海外債務再編に関するさらなる発表を行った。この発表では、発表日現在、同社の既存の債務商品の81.96％を保有する債権者が再建支援契約に参加していることが明らかになった。

市場慣行によれば、債権者の75％以上の支持を得ることは再生計画の肯定的な指標であり、裁判所手続きに入る要件を満たしていることは、再生が実質的な成功に近づいていることも意味する。しかし、これまでのところ、ファンタジアもローガン・グループもさらなる再編の進捗状況を明らかにしていない。

しかし、ファンタジアとローガン・グループに加えて、より多くの不動産会社が依然として債務再編の難局や困難に直面している。

カイサは8月20日、海外債務再編における大きな進展を発表し、同日、関連債権が国内の未払い元本総額の34％以上を占める債権者グループと再編支援契約を締結したと発表した。開沙と瑞京内の負債残高はそれぞれ元本総額の36％以上。

カイサ氏は昨年１０月、債務再編の発表を発表し、海外債務について債権団に暫定的な示唆的再編計画を提出した。しかし、カイサは昨年7月、債権者らから清算申請を提出された。したがって、カイサが清算を避けたいのであれば、再建計画に対する債権者のさらなる支持を得る必要がある。

8月15日、メディア報道によると、中洋集団は清算を申し立てられた最初の国有開発業者として、Aグループの総負債元本の50％以上を再建支援契約に署名させた。シノ・オーシャン・グループの再編の範囲は、既存のシンジケートローン、既存の二国間ローン、既存の手形を含む既存の債務商品をカバーしており、元本残高の総額は約56億3,600万米ドルに上る。グループAにはシンジケートローンと二国間ローンが含まれており、金額は130億4,673万香港ドルと2億4,975万米ドルに及びます。

しかし、中洋集団の債務再編はまだ進行中である。今年1月5日、債権団と他の債権者は中洋集団に対し法定債務返済書を提出した。 6月27日、債権者グループがシノ・オーシャン・グループに対して清算申請を提出した。 7月17日、香港裁判所は中洋集団に対し、清算解明のための証拠を8月21日までに提出するよう命じ、証拠提出の延長を求める中洋集団の要請を却下した。 7月18日、中洋集団は再建支援協定を締結した。

7月24日、法律事務所リンクレイターズと海通国際は法律顧問および財務顧問として電話会議を開始し、債権者が再編合意書に署名すべきではない理由を説明した。リンクレイターズ社は、社債保有者の60％以上が再建支援協定に反対していることを確認したと述べ、債権者権利団体から委託されたコンサルタントは、シノ・オーシャン・グループは短期的な追加現金支払いに耐えられるほか、より短い支払い期間にも耐えられると考えていると述べた。

さらに、CIFIホールディングス、Shimao Group、Zhenro Real Estateの債務再編は現在も進行中である。島尾グループは7月26日、債務再編に関する合意に達するため、債権者支援協定を改定したと発表した。 2022年末に海外債務再編の準備を開始した振栄不動産は今年8月9日、再編支援契約の最終期限を8月11日までさらに延長すると発表した。これらの再編は現在も進行中ですが、まだ実現には至っていません。

計画が誠実であることが非常に重要です

不動産会社は依然として債務再編においてどのような困難に直面しているのでしょうか?中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏は記者団に対し、第一に、不動産市場はいまだ深い調整が続いており、大きく改善しておらず、投資家は業界の発展に自信を欠いていると語った。第二に、債務再編を完了した個々の不動産会社の市場売上高やその他の業績の大幅な改善は見られず、その悪い「デモンストレーション効果」も他のデフォルト不動産会社の債務再編の進捗に影を落とし、増加している。交渉の難しさ。第三に、債務再編は複雑で交渉サイクルが長く、債権者と債務不履行の不動産会社の要求は異なり、合意に達するのは困難です。

2024年以降、全国の商業住宅販売額は依然20％を超え大幅に減少しており、不動産投資の減少幅は拡大を続け10％を超えている。不動産会社の売上高から判断すると、中国指数研究院が発表した「2024年1月から7月までの中国不動産会社売上高ランキング」によると、不動産会社上位100社の売上高の合計による。売上高は前年同期比40.1％減、1～7月の総売上高は1000社を超えた。 億円規模の不動産会社は6社で前年同期比4社減、数百億円の不動産会社は51社で34社となった。昨年の同時期よりも減少しました。

不動産会社の債務再編を達成するための重要な要素は何ですか？不動産会社と債権者との複数回の交渉や再生成功事例からも、誠実な再生計画が非常に重要であることが分かります。

劉水氏は、債務削減姿勢の観点から、再建計画の観点から積極的な行動が債務再編に役立ち、十分な誠実さと多様な方法が債務再編に役立つと述べた。サナックとアオユアンは、債権者が選択できる子会社のサナック・サービス・エクイティも提供しており、資産状況の点で債権者の多様なニーズに応えることができます。債務再編を支援します。

「一息ついた」後も、市場の売上はまだ安定し、回復する必要がある

一時的なリストラは成功し、債務の拡大と負債の削減が進み、不動産会社にはある程度の余裕ができたとはいえ、販売側からのプレッシャーは依然として大きい。 「債務再編に成功した企業にとって、短期債務返済圧力は大幅に軽減され、国内債務は大幅に拡大され、対外債務の一部は債務と株式の交換となり、残りの部分は一般に複数回に分割され、しかし、不動産市場は2年程度は大幅な改善が見られず、債務整理に成功した企業も依然として売上高は大きく回復していない。後期には債務返済圧力がさらに高まるだろう」と劉水氏は語った。

今年1～7月のサナック・チャイナの累計契約売上高は約276億9,000万元、中良控股集団の累計契約売上高は約110億2,000万元、R&Fリアルエステートの累計総売上高は約63億8,000万元で同水準だった。ピーク時と同様に、それらはすべて大きく異なります。

再建に成功した不動産会社にとって、市場売上の安定と回復が健全経営の鍵となります。劉水氏は「不動産会社の売上が大幅に改善すれば、売上債権の増加につながり、会社のキャッシュフローを支えることができる。業界の発展に対する金融投資機関の信頼も回復するだろう。不動産の融資環境は」と述べた。企業はよりリラックスし、流動性を高めるためにより多くの資金を調達できるようになり、その結果、企業は土地取得、開発、建設を段階的に再開できるようになり、不動産企業の経営は健全な軌道に入った。」

北京新聞記者ドゥアン・ウェンピン

編集者徐乾

キングスハートの校正